房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售法律顧問講座培訓(xùn)

2021房產(chǎn)銷售培訓(xùn)講座目錄一、廣告宣傳二、銷售過程三、簽約環(huán)節(jié)四、交房流程五、案例分析一、廣告宣傳相關(guān)規(guī)定《中華人民共和國廣告法》（2015年4月24日十二屆全國人大常委會第十四次會議表決通過）《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（2015年12月24日國家工商行政管理總局令第80號）《上海市工商行政管理局、上海市住房保障和房屋管理局、上海市地名管理辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)廣告管理的通知》（滬工商廣〔2011〕39號）《國家工商行政管理總局、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》（工商廣字[2002]68號）?上海市工商行政管理局2021年第1號虛假違法廣告公告?〔2021-3-10〕法律法規(guī)中的“不得〞2、凡以下情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：〔一〕在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；〔二〕在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；〔三〕司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；〔四〕預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該工程預(yù)售許可證的；〔五〕權(quán)屬有爭議的；〔六〕違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；〔七〕不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；〔八〕法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。法律法規(guī)中的“應(yīng)當(dāng)〞和“必須〞1、房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：〔一〕開發(fā)企業(yè)名稱；〔二〕中介效勞機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；〔三〕預(yù)售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹房地產(chǎn)工程名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。2、房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)說明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積。3、房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價格，明示價格的有效期限。法律法規(guī)中的“應(yīng)當(dāng)〞和“必須〞4、發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供以下相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件：〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明；〔二〕建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；〔三〕土地主管部門頒發(fā)的工程土地使用權(quán)證明；〔四〕工程竣工驗(yàn)收合格證明；〔五〕發(fā)布房地產(chǎn)工程預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明；出租、工程轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；〔六〕中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)工程廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明；〔七〕確認(rèn)廣告內(nèi)容真實(shí)性的其他證明文件。法律法規(guī)中的“應(yīng)當(dāng)〞和“必須〞5、房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。6、房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。7、房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。8、房地產(chǎn)廣告中涉及貸款效勞的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。9、房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)價格評估的，應(yīng)當(dāng)說明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，說明出處。10、房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的根本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。11、房地產(chǎn)廣告中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明忠告語“本廣告僅作參考，廣告中具體確定的內(nèi)容可作為購房合同附件〞。二、銷售過程《商品房銷售管理辦法》

商品房現(xiàn)售-商品房預(yù)售自行銷售-委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售規(guī)定類別方式預(yù)售本卷須知1、預(yù)售條件三證+25%2、申請材料申請表、?營業(yè)執(zhí)照?和資質(zhì)證書、三證、資金證明、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明、商品房預(yù)售方案3、申請程序受理審核許可公示自主銷售注意事項(xiàng)（1）銷售人員的儀容儀態(tài)（2）銷售技巧應(yīng)建立在真實(shí)、客觀介紹的基礎(chǔ)上如：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：住宅or商業(yè)？產(chǎn)權(quán)年限：70年or40年？（3）銷售現(xiàn)場沙盤等展示物的制作是否符合實(shí)際？是否與施工圖設(shè)計一致？（4）客戶洽談、客戶追蹤（5）成交收訂代理銷售〔委托中介效勞機(jī)構(gòu)銷售〕本卷須知1、代理商的資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介效勞機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)。申請成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：〔一〕有5名以上取得?上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證?的人員；〔二〕有10萬元以上人民幣資金；〔三〕有經(jīng)營宗旨明確的組織章程；〔四〕有固定的經(jīng)營場所。2、訂立書面委托合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)?！?〕 委托期限〔2〕 委托權(quán)限〔3〕代理商義務(wù)A、?商品房銷售管理方法?：第二十六條受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。第二十七條受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。第二十八條受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。B、?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方法?的相關(guān)規(guī)定代理銷售〔委托中介效勞機(jī)構(gòu)銷售〕本卷須知三、簽約環(huán)節(jié)〔一〕當(dāng)事人名稱或者姓名和住所〔二〕商品房根本狀況；〔三〕商品房的銷售方式〔四〕商品房價款確實(shí)定方式及總價款、付款方式、付款時間；〔五〕交付使用條件及日期〔六〕裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；〔七〕供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套根底設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任〔八〕公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；〔九〕面積差異的處理方式〔十〕辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；〔十一〕解決爭議的方法〔十二〕違約責(zé)任；〔十三〕雙方約定的其他事項(xiàng)。2、預(yù)售相關(guān)合同問題案例：2006年5月，王女士看中了某別墅樓盤的房屋，并與開發(fā)商簽訂別墅認(rèn)購協(xié)議書，雙方約定：王女士向開發(fā)商預(yù)定別墅一套，價格7800元/平方米，王女士支付定金25萬元;在開發(fā)商領(lǐng)出別墅預(yù)售許可證后，雙方再正式簽訂預(yù)售合同。認(rèn)購書簽訂后，王女士支付了定金25萬元。三個月后，因種種原因，開發(fā)商向王女士發(fā)出通知，要求解除雙方簽訂的協(xié)議，返還王女士定金并計同期利銀行存款利息。王女士接到通知后，向律師咨詢，律師接受委托后，立即向開發(fā)商發(fā)出律師函，要求開發(fā)商雙倍返還王女士定金。雙方協(xié)商未果，王女士于是將開發(fā)商告上法庭。四、交房流程交房流程發(fā)送交房通知確定具體交房時間審核相關(guān)材料進(jìn)行房屋實(shí)地驗(yàn)收繳納相關(guān)費(fèi)用辦理物業(yè)手續(xù)交房流程2、業(yè)主通過預(yù)約方式確定具體交房時間3、業(yè)主持交房通知及相關(guān)材料至指定辦理地點(diǎn)，貴司接待人員審核相關(guān)材料1、發(fā)送交房通知交房流程4、進(jìn)行房屋實(shí)地驗(yàn)收注意要點(diǎn)驗(yàn)收內(nèi)容：內(nèi)部驗(yàn)收+外部驗(yàn)收內(nèi)部驗(yàn)收：廚房煙道、衛(wèi)生間通風(fēng)、管道煤氣、空鼓、驗(yàn)電、貓眼、測高度、測墻壁地面、測乳膠漆質(zhì)量、鏡子、防盜門、室內(nèi)門、窗戶、暖氣片等外部驗(yàn)收：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道等?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?交房流程5、費(fèi)用繳納6、物業(yè)手續(xù)辦理舉例：如填寫業(yè)主信息登記表、繳納物業(yè)管理費(fèi)、辦理入戶門卡、領(lǐng)取房屋鑰匙、簽署業(yè)主公約等業(yè)主需準(zhǔn)備的材料材料清單（1）《商品房買賣合同》及所有已交房款發(fā)票原件（2）《商品房買賣合同》上載明的所有購房者的身份證或其他有效身份證明原件及復(fù)印件（3）購房者如無法到場辦理手續(xù)的，則需提供相應(yīng)委托證明原件、復(fù)印件（4）交房通知原件（5）其他相關(guān)手續(xù)所必須的文件（如有）業(yè)主需準(zhǔn)備的材料需注意的問題需注意的問題需注意的問題注意要點(diǎn)3、在房屋交付過程中，貴司將與業(yè)主就房屋面積誤差進(jìn)行確認(rèn)，并相應(yīng)計算房款需多退少補(bǔ)的金額，為防止在此過程中發(fā)生爭議，建議貴司準(zhǔn)備好房屋實(shí)測面積的相關(guān)材料，以便明確告知業(yè)主計算房屋補(bǔ)差的依據(jù)。需注意的問題需注意的問題需注意的問題因此，如房屋現(xiàn)狀與銷售承諾不一致，那么業(yè)主可能以存在欺詐為由向法院主張變更或撤銷?商品房預(yù)售合同?。如法院認(rèn)為貴司確實(shí)存在欺詐之行為支持撤銷?商品房預(yù)售合同?，那么貴司除返還房屋價款外，還需賠償買受人的損失。?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?更明確規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或者效勞有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購置商品的價款或者接受效勞的費(fèi)用的三倍。需注意的問題需注意的問題

五、案例分析案例分析因房屋周邊有公墓而拒絕收樓潘明玉與上海旭通置業(yè)商品房預(yù)約合同糾紛案情經(jīng)過：原告潘明玉至被告上海旭通置業(yè)售樓中心看房，購置了系爭房屋并支付了預(yù)付款3萬元。事后，經(jīng)原告實(shí)地了解，發(fā)現(xiàn)系爭房屋周邊有公墓、發(fā)電廠等，不適宜原告養(yǎng)老居住。且被告樣板房中有花園，而原告實(shí)際購置的房屋并不包括花園；被告宣傳的房屋價格是90萬元，而原告實(shí)際購置的房價為107萬元，因此認(rèn)為被告存在虛假宣傳，欺騙消費(fèi)者，要求被告退還預(yù)付款3萬元。案例分析因房屋周邊有公墓而拒絕收樓

庭審中，為證明己方觀點(diǎn)，原告提供了地圖一份，證明距離系爭房屋3-5公里內(nèi)，存在數(shù)個公墓和陵園。對此，被告表示，真實(shí)性無法確認(rèn)，且顯示的只是直線距離，該地圖證明公墓和陵園并不在系爭房屋旁邊。

案例分析因房屋周邊有公墓而拒絕收樓上海市寶山區(qū)人民法院認(rèn)為，原告稱情況說明并非其真實(shí)意思，無法繼續(xù)簽訂預(yù)售合同的原因是系爭房屋周邊有公墓及發(fā)電廠，被告對此予以否認(rèn)，原告提供的證據(jù)也缺乏以證明公墓等對原告造成的影響。況且，購置不動產(chǎn)作為一項(xiàng)重大的民事活動，購置方應(yīng)采取高度審慎的態(tài)度，對房屋的情況及周邊環(huán)境進(jìn)行了解，原告自愿簽訂定金合同并支付定金，說明其接受訂立合同時已經(jīng)存在的客觀事實(shí)。綜上，導(dǎo)致系爭房屋的商品房預(yù)售合同無法正常按約簽訂的違約責(zé)任方系原告，故原告要求被告返還3萬元定金的訴訟請求，本院不予準(zhǔn)許。案例分析因房屋周邊有公墓而拒絕收樓

其他觀點(diǎn)：

開發(fā)商事先有沒有把有墓園這個事實(shí)告知消費(fèi)者，顯示出了開發(fā)商是否有誠信。

隨著城市土地的日漸匱乏，在公墓、陵園邊上造樓房并不是不被允許的事情，但是作為開發(fā)商依然有責(zé)任把這類和消費(fèi)者文化、生活習(xí)慣沖突的事情主動告知消費(fèi)者。案例分析案例分析降價能否退差價田亞飛訴青島緇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)等商品房預(yù)售合同糾紛案案情經(jīng)過：被告青島緇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)與被告山東創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的法定代表人在青島半島都市報P4版整版與P12版向廣闊消費(fèi)者鄭重承諾：“購房自愿、退房自由、降價退差、退房有息。〞原告看到這那么承諾后于2021年6月22在被告青島緇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的小區(qū)購置了一套商品房，雙方簽訂了購房合同?，F(xiàn)被告降價銷售，原告屢次找到被告協(xié)商要求被告履行承諾降價退差，但被告一直拖延不予處理。因此原告向法院進(jìn)行了起訴。案例分析案例分析案例分析案例分析降價能否退差價第三，商品房銷售廣告和宣傳資料轉(zhuǎn)化為要約的范圍是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋以及相關(guān)配套設(shè)施，如房屋的空間方位屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)、房屋的內(nèi)飾以及裝修等、樓房的公共局部、房屋的配套設(shè)施等。本案中，原告向本院所提交的證據(jù)中被告公司所做銷售廣告和宣傳資料其中的內(nèi)容無論從“視為要約〞適用條件還是從范圍上來看，被告公司所做銷售廣告和宣傳資料均不具備“視為要約〞的條件，不構(gòu)成視為要約的情形，應(yīng)屬于要約邀請的情形。案例分析降價能否退差價山東省平度市人民法院認(rèn)為：原告在與被告青島緇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)簽訂?商品房預(yù)售合同?時，對于自己購置被告該公司的房屋的每平方米單價是認(rèn)可的?！热辉嬖谙虮桓尜徶梅课輹r就商品房的每平方米的單價予以認(rèn)可并簽訂了購房合同、交付了房屋的首付款并辦理了按揭，那么，對于原告在購置房屋時所確定的房屋的每平方米的單價是確定的，對于原被告所簽訂的?商品房預(yù)售合同?，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。案例分析案例分析案例分析違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由案件爭議焦點(diǎn)：一是本案訴爭房屋是否符合同約定的交房條件；二、凱通置業(yè)逾期交房違約金的期限及標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定；三、凱通置業(yè)在銷售廣告宣傳資料中的局部承諾內(nèi)容沒有兌現(xiàn)，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。案例分析違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由案例分析違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由案例分析違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由凱通置業(yè)交付的房屋在2021年6月21日通過了勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及建設(shè)單位的竣工驗(yàn)收，故凱通置業(yè)交付經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋，符乙方合同的約定，上訴人主張某以房屋的竣工驗(yàn)收備案作為交房條件的上訴理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采信。案例分析違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由2、第二個交房條件，關(guān)于所涉房屋是否符合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的問題。首先，上述標(biāo)準(zhǔn)有數(shù)項(xiàng)，但上訴人未明確要求凱通置業(yè)按照合同附件三?裝飾、設(shè)備