《收益法評估模型》課件

收益法評估模型收益法是一種常用的房地產(chǎn)估值方法，它將房地產(chǎn)的價值與其未來收益聯(lián)系起來。課程大綱收益法評估模型定義收益法評估模型是一種常用的評估方法，用于評估資產(chǎn)的市場價值。它基于資產(chǎn)未來預(yù)期收益的折現(xiàn)現(xiàn)值來確定資產(chǎn)的價值。收益法評估模型構(gòu)成要素收益法評估模型的構(gòu)成要素包括：未來預(yù)期收益的預(yù)測、適當(dāng)折現(xiàn)率的選取、收益的確定。收益法評估模型適用條件收益法評估模型適用于具有穩(wěn)定收益流的資產(chǎn)，例如房地產(chǎn)、企業(yè)等。它不適用于缺乏穩(wěn)定收益流的資產(chǎn)，例如藝術(shù)品、古董等。收益法評估模型的定義基于未來收益收益法評估模型基于被評估資產(chǎn)未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，通過折現(xiàn)計算得出其現(xiàn)值。市場價值該模型旨在估算資產(chǎn)在市場中的價值，反映其在未來能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流。投資者視角收益法評估模型模擬了投資者對資產(chǎn)的投資決策，將未來的收益折現(xiàn)到當(dāng)前。收益法的基本原理預(yù)期收益收益法評估模型以未來預(yù)期收益作為基礎(chǔ)，將其折現(xiàn)至評估基準(zhǔn)日，得出企業(yè)價值。折現(xiàn)率折現(xiàn)率代表未來資金的時間價值，反映了投資風(fēng)險和市場利率等因素的影響。市場價值折現(xiàn)后的未來預(yù)期收益即為企業(yè)在評估基準(zhǔn)日的市場價值，反映了企業(yè)未來盈利能力的預(yù)期。收益法的適用條件明確的收益來源企業(yè)必須擁有穩(wěn)定的收入來源，并且可以準(zhǔn)確預(yù)測未來的收益。穩(wěn)定和可預(yù)測的收益企業(yè)的經(jīng)營模式和市場環(huán)境必須相對穩(wěn)定，以便進行可靠的收益預(yù)測。清晰的資產(chǎn)所有權(quán)評估對象需要擁有明確的產(chǎn)權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)清晰易于界定。充足的歷史數(shù)據(jù)需要有足夠的歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)作為未來收益預(yù)測的參考基礎(chǔ)。收益法評估模型的構(gòu)成要素1未來預(yù)期收益收益法評估模型的核心，是指企業(yè)在未來可預(yù)見期間能夠產(chǎn)生的凈收益流。2適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)率是將未來收益折現(xiàn)到現(xiàn)在的關(guān)鍵參數(shù)，反映了資金的時間價值和投資風(fēng)險。3收益期限收益期限是指企業(yè)能夠產(chǎn)生預(yù)期收益的時間長度，通常與企業(yè)的經(jīng)營周期或資產(chǎn)的使用壽命相關(guān)聯(lián)。未來預(yù)期收益的預(yù)測1歷史數(shù)據(jù)分析收集企業(yè)歷史財務(wù)數(shù)據(jù)，分析經(jīng)營趨勢，預(yù)測未來收益變化。2市場環(huán)境分析研究行業(yè)發(fā)展趨勢，競爭格局，市場需求變化等，為收益預(yù)測提供參考。3經(jīng)營計劃分析評估企業(yè)未來經(jīng)營策略，新產(chǎn)品開發(fā)，市場拓展等，預(yù)測未來收益增長的可能性。未來預(yù)期收益預(yù)測是收益法估值的重要步驟，需要綜合考慮多種因素，確保預(yù)測結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益的確定未來收益預(yù)測預(yù)測企業(yè)未來收益的增長趨勢，比如銷售收入的增長率?，F(xiàn)金流分析分析企業(yè)未來各年的現(xiàn)金流入和流出，評估其盈利能力。折現(xiàn)率確定選擇合適的折現(xiàn)率，反映未來資金的時間價值和風(fēng)險。適當(dāng)折現(xiàn)率的選取1未來收益不確定性折現(xiàn)率反映了未來現(xiàn)金流的不確定性，不確定性越高，折現(xiàn)率就越高。這將導(dǎo)致估值結(jié)果降低。2市場利率市場利率代表了資金的時間價值，利率越高，折現(xiàn)率也應(yīng)該越高。3風(fēng)險溢價評估對象與無風(fēng)險資產(chǎn)相比，存在一定的風(fēng)險，風(fēng)險越大，風(fēng)險溢價越高。4其他因素評估對象的具體情況也會影響折現(xiàn)率，例如行業(yè)競爭、市場波動等。營業(yè)收入預(yù)測1歷史數(shù)據(jù)分析分析過去幾年的營業(yè)收入數(shù)據(jù)，找出規(guī)律和趨勢。2市場分析研究目標(biāo)市場，了解市場規(guī)模、增長率、競爭狀況等。3行業(yè)分析分析行業(yè)發(fā)展趨勢，了解行業(yè)政策、技術(shù)變革等。4公司戰(zhàn)略分析結(jié)合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，確定未來幾年營業(yè)收入的增長目標(biāo)。5預(yù)測方法根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、市場分析、行業(yè)分析和公司戰(zhàn)略分析，選擇合適的預(yù)測方法。營業(yè)成本預(yù)測1直接材料成本預(yù)測未來期間的直接材料消耗量，并結(jié)合市場價格變動情況，預(yù)測直接材料成本。2直接人工成本預(yù)測未來期間的直接人工使用量，并考慮人工工資水平的變化，預(yù)測直接人工成本。3制造費用預(yù)測未來期間的制造費用發(fā)生額，包括折舊、修理、保險等費用。資產(chǎn)折舊和攤銷預(yù)測確定折舊年限根據(jù)資產(chǎn)類型和相關(guān)政策確定折舊年限，例如，房屋建筑物的折舊年限通常為20年。選擇折舊方法根據(jù)企業(yè)實際情況選擇適當(dāng)?shù)恼叟f方法，例如，直線法、加速折舊法等。計算折舊費用根據(jù)折舊年限、折舊方法和資產(chǎn)原值計算每年折舊費用。預(yù)測未來折舊費用根據(jù)預(yù)測的資產(chǎn)使用年限和折舊方法計算未來各年的折舊費用。確定攤銷年限根據(jù)無形資產(chǎn)的性質(zhì)和使用年限確定攤銷年限。計算攤銷費用根據(jù)攤銷年限和無形資產(chǎn)的成本計算每年攤銷費用。預(yù)測未來攤銷費用根據(jù)預(yù)測的無形資產(chǎn)使用年限和攤銷方法計算未來各年的攤銷費用。營運資本變動預(yù)測1預(yù)測方法營運資本變動預(yù)測通常采用回歸分析、趨勢分析和比率分析等方法。這些方法可以根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)期進行預(yù)測，并考慮各種因素，例如行業(yè)趨勢、市場需求變化和宏觀經(jīng)濟環(huán)境。2關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)測營運資本變動需要關(guān)注幾個關(guān)鍵指標(biāo)，例如存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率等。這些指標(biāo)可以反映企業(yè)管理效率和資金使用情況。3靈活性營運資本預(yù)測模型應(yīng)具有足夠的靈活性，以適應(yīng)企業(yè)運營變化和市場波動。模型需要定期更新和校正，以確保其準(zhǔn)確性和可靠性。稅費預(yù)測稅費預(yù)測是收益法評估的重要環(huán)節(jié)，影響著最終的評估結(jié)果。預(yù)測需要考慮多方面因素，包括稅收政策變化、企業(yè)經(jīng)營狀況、行業(yè)發(fā)展趨勢等。1稅率預(yù)測未來稅率的變化情況，包括所得稅率、增值稅率、財產(chǎn)稅率等。2稅基預(yù)測未來稅基的變化情況，包括營業(yè)收入、成本費用、資產(chǎn)折舊等。3稅收優(yōu)惠預(yù)測未來稅收優(yōu)惠政策的變化情況，例如減免稅、稅收返還等。4其他稅費預(yù)測未來其他稅費的變化情況，例如房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅等。預(yù)測過程中要充分利用歷史數(shù)據(jù)，并結(jié)合相關(guān)政策法規(guī)、行業(yè)發(fā)展趨勢等因素，進行合理預(yù)測。折現(xiàn)率確定折現(xiàn)率的概念折現(xiàn)率是將未來現(xiàn)金流折現(xiàn)為現(xiàn)值的比率，反映了資金的時間價值和風(fēng)險程度。折現(xiàn)率的影響折現(xiàn)率越高，未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值越低，反之亦然。折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率的確定是一個關(guān)鍵步驟，需要綜合考慮多種因素，例如無風(fēng)險收益率、風(fēng)險溢價、行業(yè)特征、公司特定風(fēng)險等。加權(quán)平均資本成本法權(quán)重計算根據(jù)公司債務(wù)和權(quán)益的比例，計算出每種資本的權(quán)重。成本計算分別計算債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本，并乘以權(quán)重。加權(quán)平均將債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本加權(quán)平均，得出加權(quán)平均資本成本。資本資產(chǎn)定價模型模型原理資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）是一種用于評估投資資產(chǎn)預(yù)期收益率的模型。它假設(shè)投資者的投資組合包括無風(fēng)險資產(chǎn)和風(fēng)險資產(chǎn)，風(fēng)險資產(chǎn)的預(yù)期收益率取決于其與市場組合的協(xié)方差。公式預(yù)期收益率=無風(fēng)險收益率+β*(市場收益率-無風(fēng)險收益率)應(yīng)用CAPM模型廣泛應(yīng)用于金融領(lǐng)域，例如評估股票、債券等資產(chǎn)的預(yù)期收益率，以及計算企業(yè)資本成本等。稅后債務(wù)資本成本概念稅后債務(wù)資本成本是指企業(yè)為籌集債務(wù)資金而支付的成本，經(jīng)過稅收抵減后的成本。計算公式稅后債務(wù)資本成本=債務(wù)資本成本×(1-稅率)重要性稅后債務(wù)資本成本是計算加權(quán)平均資本成本的重要組成部分，對企業(yè)整體估值有直接影響。無風(fēng)險報酬率與風(fēng)險溢價1無風(fēng)險報酬率無風(fēng)險報酬率是指投資者投資于無風(fēng)險資產(chǎn)所能獲得的預(yù)期收益率，通常以政府債券收益率作為代理。2風(fēng)險溢價風(fēng)險溢價反映了投資者投資于特定風(fēng)險資產(chǎn)的額外補償，即由于承擔(dān)了額外的風(fēng)險而要求的額外收益。3風(fēng)險溢價的確定風(fēng)險溢價的確定需考慮多個因素，包括市場風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、公司風(fēng)險等。股權(quán)資本成本測算資本成本股權(quán)資本成本是指投資者要求的最低回報率，反映了投資者承擔(dān)風(fēng)險的補償。測算股權(quán)資本成本有助于評估項目是否具有可行性，并為投資決策提供依據(jù)。常用方法資本資產(chǎn)定價模型(CAPM)加權(quán)平均資本成本(WACC)收益計算凈收益折現(xiàn)將各年凈收益折現(xiàn)至評估基準(zhǔn)日總現(xiàn)值將各年凈收益現(xiàn)值加總評估價值將總現(xiàn)值作為評估價值經(jīng)營性資產(chǎn)價值生產(chǎn)性資產(chǎn)包括廠房、機器設(shè)備、工具、原材料等，直接用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。輔助性資產(chǎn)包括辦公樓、倉庫、車輛等，輔助生產(chǎn)經(jīng)營活動。無形資產(chǎn)包括專利、商標(biāo)、軟件等，具有商業(yè)價值，但無實物形態(tài)。流動資產(chǎn)包括現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨等，在一年內(nèi)或一個營業(yè)周期內(nèi)可以變現(xiàn)或消耗。溢余資產(chǎn)與負(fù)債價值非經(jīng)營性資產(chǎn)評估非經(jīng)營性資產(chǎn)的市場價值，如倉庫、土地等。這些資產(chǎn)不直接用于核心業(yè)務(wù)運營，但可能對企業(yè)整體價值產(chǎn)生影響。負(fù)債價值評估企業(yè)負(fù)債的市場價值，如銀行貸款、應(yīng)付賬款等。負(fù)債是企業(yè)承擔(dān)的財務(wù)義務(wù)，在評估企業(yè)整體價值時需要考慮。影響因素非經(jīng)營性資產(chǎn)和負(fù)債的價值受市場因素和企業(yè)具體情況影響，例如市場利率、租賃合同等。企業(yè)整體價值市場價值企業(yè)整體價值反映了市場對企業(yè)的認(rèn)可程度，是所有資產(chǎn)的總和，體現(xiàn)了企業(yè)在市場上的競爭力和發(fā)展?jié)摿Α２①弮r值在并購交易中，企業(yè)整體價值是評估目標(biāo)公司價值的重要指標(biāo)，可以反映其在市場上的競爭力，以及其在并購交易中的吸引力。管理價值企業(yè)的整體價值還包括其管理團隊的素質(zhì)和能力，以及企業(yè)的品牌、聲譽和客戶關(guān)系等無形資產(chǎn)。引入員工持股對估值的影響股權(quán)激勵員工持股計劃，通常表現(xiàn)為股票期權(quán)或股票認(rèn)購權(quán)，允許員工以預(yù)先設(shè)定的價格購買公司股票。價值提升員工持股計劃可以激勵員工，提高員工的積極性和創(chuàng)造力，從而提升公司的價值。估值影響員工持股計劃會影響公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和控制權(quán)，進而影響公司整體價值和評估結(jié)果。產(chǎn)權(quán)受限對估值的影響產(chǎn)權(quán)受限的影響產(chǎn)權(quán)受限是指企業(yè)資產(chǎn)的使用權(quán)受到限制，例如土地使用權(quán)、房屋租賃權(quán)等。這將影響企業(yè)資產(chǎn)的流動性，降低其價值。估值影響產(chǎn)權(quán)受限會導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)價值的下降。因為受限的資產(chǎn)難以轉(zhuǎn)讓，其價值將比完全產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)低。評估方法在進行企業(yè)估值時，需要對受限資產(chǎn)進行評估，并將其價值計入企業(yè)的整體價值。公司控制權(quán)對估值的影響11.控制權(quán)溢價控制權(quán)意味著對公司決策的重大影響力，例如，可以改變公司的經(jīng)營方向，這可能帶來更高的未來收益預(yù)期，導(dǎo)致估值上升。22.戰(zhàn)略價值控制權(quán)賦予了持有者整合或剝離公司的能力，例如，通過整合資源或剝離非核心業(yè)務(wù)來提高盈利能力，進而影響估值。33.風(fēng)險因素控制權(quán)的變更可能會帶來經(jīng)營風(fēng)險或管理風(fēng)險，例如，新管理團隊的決策能力或整合能力存在不確定性，從而可能導(dǎo)致估值降低。評估結(jié)果的校驗評估結(jié)果的校驗是評估工作的重要環(huán)節(jié)，確保評估結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。1合理性檢驗評估結(jié)果是否符合市場規(guī)律和行業(yè)慣例。2敏感性分析分析關(guān)鍵假設(shè)變化對評估結(jié)果的影響。3可行性分析評估結(jié)果是否可操作，是否符合投資者的投資目標(biāo)。4最終確認(rèn)評估師根據(jù)校驗結(jié)果最終確認(rèn)評估結(jié)果。評估報告撰寫1數(shù)據(jù)整理評估結(jié)果整理，包括評估假設(shè)、評估方法、評估參數(shù)、評估結(jié)果等。2評估報告結(jié)構(gòu)評估報告的結(jié)構(gòu)應(yīng)清晰、完整、邏輯嚴(yán)密，涵蓋所有關(guān)鍵要素，并根據(jù)評估對象和評估目的進行調(diào)整。3評估報告撰寫評估報告語言要準(zhǔn)確、規(guī)范、簡潔，并使用圖表等方式來呈現(xiàn)評估結(jié)果，增強可讀性和說服力。