房地產(chǎn)銷售代表培訓數(shù)據(jù)2013.3.11

競品工程銷售動態(tài)梳理九都匯工程組2024/12/26九都匯工程競品去化梳理導(dǎo)圖市場簡析宏觀政策微觀市場樓市之路——“十年九調(diào)”從2003年“18號文”,到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”,再到最新出爐的“國五條”及其細那么········十年里,國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。宏觀政策——2013再次收緊樓市調(diào)控四部曲——國務(wù)院10年9調(diào)，房價屢調(diào)屢高步驟時間主題詳情第一部2003-2004為房地產(chǎn)業(yè)正名2003年7月，國務(wù)院會議發(fā)布“18號文件”開啟十年調(diào)控序幕，“地王”首次橫空出世。第二部2005-2008降溫2005年4月國務(wù)院開始為樓市降溫，銀行限貸，“限價房”等應(yīng)運而生。此段時間仍是房價上漲的“黃金期”。北京為例，住宅均價漲幅達200%。第三部2008下-2009緊急救市為應(yīng)對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的一劑強心針。這一輪“政府托市”大中城市房價進入報復(fù)性反彈階段。第四部2010至今全面加碼穩(wěn)房價2009年12月至今，國務(wù)院先后5次常務(wù)會議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。房價快速上漲得到一定遏制，但房價這頭“脫繩的野馬”只是放慢了些腳步而已。十年全國及北京商品房成交均價新“國五條”細那么新“國五條”10大核心細那么1、對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。2、對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。3、已實施限購措施的直轄市、方案單列市和省會城市，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同(認購)前。4、對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限購城市要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。5、購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu)，要責令其停業(yè)整頓。

6、各直轄市、方案單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價根本穩(wěn)定的原那么，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。7、對執(zhí)行住房限購和差異化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的省級政府，國務(wù)院要進行約談和問責。8、2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進商品房預(yù)售制度改革。9、全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程根本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?0、各地區(qū)要大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，即2015年底，所有地級以上城市原那么上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)?！本┘毮敲磿何绰涞亍獙?dǎo)圖市場簡析宏觀政策微觀市場就目前國民經(jīng)濟開展情況分析，“軟著陸”政策在保證國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長的同時堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松；2012年下半年房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)暖，歷經(jīng)“金九銀十”之后城區(qū)工程持續(xù)熱銷，北京整體市場呈現(xiàn)“量價齊升”趨勢；加之政府集中推地、開發(fā)商加急補倉，2012年整個房地產(chǎn)市場激流暗涌，如火如荼。前言N北五環(huán)西四環(huán)北三環(huán)南二環(huán)大廣高速機場高速京滬高速大廣高速霄云路8號金茂府長安太和霞公府建邦禮仕閣首開鉑郡四季世家公園1872瑞安君匯太陽公元紅璽臺冠城大通瀾石保利中央公園遠洋萬和公館望京金茂府保利東郡注：點擊“”打開相對應(yīng)項目成交趨勢頁面；點擊“幻燈片”打開相對應(yīng)項目基礎(chǔ)信息頁面?！娟P(guān)鍵詞】北京東北部，在售住宅，均價4萬元/㎡以上；微觀市場——競品銷售動態(tài)項目外報均價均價成交折扣主力戶型主力戶型總價（萬）與本案相比霄云路8號幻燈片71200005318848%450四居、520五居2393.46——2765.78不同產(chǎn)品線（面積相對大）霞公府幻燈片91060009899193%350-590㎡四五居3464.69——5840.469不同產(chǎn)品線（面積相對大）四季世家幻燈片11850005154461%240㎡兩居、325㎡三居1237.05——1675.18同總價區(qū)間競爭長安太和幻燈片138300084643——100㎡一居，200㎡兩居846.43——1692.86同總價區(qū)間競爭瑞安君匯幻燈片15800006400084%100-300㎡一至三居640——1920產(chǎn)品線豐富紅璽臺幻燈片17750005800077%240-300㎡四居1392——1740不同產(chǎn)品線（面積相對大）太陽公元幻燈片19690006217990%136、160㎡三居197㎡四居845.6、994.86、1224.93同產(chǎn)品線/同總價區(qū)間競爭建邦禮仕閣幻燈片21640005879292%85㎡一居、130-150兩居764.29——881.88不同產(chǎn)品線（面積相對小）金茂府幻燈片23600004900084%280-390㎡四居1372——1911不同產(chǎn)品線（面積相對大）首開鉑郡幻燈片265900049190.483%120-320㎡三至四居590——1974同產(chǎn)品線/同總價區(qū)間競爭遠洋萬和公館幻燈片29580005050587%170-350二至五居（產(chǎn)品豐富）858——1767同價格區(qū)間保利東郡幻燈片31480004700098%135三居、140四居、280-315五居634.5——1480.5不同產(chǎn)品線（面積相對?。┕珗@1872幻燈片334800043813.7991%230㎡四居、280-290㎡五居1007——1270不同產(chǎn)品線（面積相對大）冠城大通瀾石幻燈片354600043101.2894%170㎡三居732.72同產(chǎn)品線/同總價區(qū)間競爭望京金茂府幻燈片37450004494299.8%218㎡三居，272-310㎡四居，350㎡五居979.74、1393、1572.97同產(chǎn)品線/同總價區(qū)間競爭保利中央公園幻燈片384200040163.896%110-120㎡兩居，178㎡四居441——714不同產(chǎn)品線（面積相對小）競品工程折扣情況及主力戶型總價匯總燕莎使館區(qū)精裝觀景大宅樓盤位置：朝陽區(qū)霄云路8號

主力戶型：450-520㎡

四居物業(yè)類型：城市豪宅公寓建筑類別：板樓開盤時間：2011年09月入住時間：2013年06月產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝戶

數(shù)：總共1000戶開

發(fā)

商：北京新京潤房地產(chǎn)11月30日合生·霄云路8號價格：均價120000元/平米霄云路8號競品工程根底信息及成交價格走勢2012年9月至今，共成交5套均集中在2012年11月，去化面積到達2370.47㎡，成交均價72552.47元/㎡；工程整體成交均價為53188.6元/㎡，霄云路8號成交走勢城市核心工程，高檔精裝樓盤位置：天安門正東300米，北京飯店南側(cè)，霞公府街

主力戶型：440-590㎡三居、四居物業(yè)類型：公寓建筑類別：板樓開盤時間：2010年08月31日入住時間：2011年12月產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝戶

數(shù)：總共72戶開發(fā)商：北京紫金世紀置業(yè)有限責任公司11月29日北京飯店二期公寓霞公府價格：起價3700萬元/套霞公府競品工程根底信息及成交價格走勢地塊區(qū)位是霞公府最大賣點、工程為四五居產(chǎn)品線，以350平米四居為主力產(chǎn)品，成交總價較高；均價始終保持在99000元/㎡以上。霞公府成交走勢商圈環(huán)繞，高端物業(yè)綜合體樓盤位置：朝陽區(qū)亮馬橋路48號

主力戶型：170-260㎡二居，245-318㎡三居物業(yè)類型：公寓建筑類別：塔樓開盤時間：2009年12月05日入住時間：2010年11月30日產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝,公共局部精裝戶

數(shù)：總共206戶開發(fā)商：長青11月30日北京四季世家價格：均價85000元/平米四季世家競品工程根底信息及成交價格走勢工程去化速度過慢，銷售周期較長，2012年9月至至今，共去化5套房源，其中4套集中在2012年11月成交均價為59624.76元/㎡，工程整體成交均價為51544.35元/㎡四季世家成交走勢二環(huán)內(nèi)精裝公寓、生活配套齊全樓盤位置：東城區(qū)東二環(huán)，長安街與南小街交匯處

主力戶型：90-130㎡以居，150-160㎡二居、240-300㎡三居物業(yè)類型：公寓建筑類別：板塔結(jié)合開盤時間：2010年12月18日入住時間：2012年6月產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝戶

數(shù)：總共283戶開發(fā)商：北京利山房地產(chǎn)開發(fā)11月30日長安太和價格：均價83000元/平米長安太和競品工程根底信息及成交價格走勢工程成交均價較高，但2012年9月至今去化情況較好；月均去化速度7套/月，工程整體成交均價為84643.9元/㎡，最低成交均價為77507.4元/㎡、最高成交均價為103745.9元/㎡長安太和成交走勢CBD核心區(qū)域高端公寓、城市官邸樓盤位置：位于北京朝陽區(qū)工體北路四號，主力戶型：200-300㎡三居、400-560㎡四、五居物業(yè)類型：高端住宅建筑類別：板樓開盤時間：2011年6月入住時間：2012年12月產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝,戶

數(shù)：總共320戶開發(fā)商：北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)12月5日北京瑞安君匯價格：均價80000元/平米〔T3外報均價〕瑞安君匯競品工程根底信息及成交價格走勢工程9月底至今進入期轉(zhuǎn)現(xiàn)階段，最高成交均價為58503元/㎡〔T1、T2外報均價為68000元/㎡〕最低成交均價為50589元/㎡;12月23日工程升級完畢，T3單元開盤銷售，對外報價88000元/㎡。瑞安·君匯成交走勢東北三環(huán)，高端住宅大戶型樓盤位置：朝陽區(qū)東北三環(huán)太陽宮橋向北800米，

主力戶型：71-163㎡二居，161-168㎡三居、223-294四居物業(yè)類型：高檔公寓建筑類別：高層板樓開盤時間：2010年01月入住時間：2014年01月產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝,戶

數(shù)：總共576戶開發(fā)商：北京懋源置業(yè)11月30日紅璽臺價格：均價70000元/平米紅璽臺競品工程根底信息及成交價格走勢工程成交均價為59479.6元/㎡，2012年9月至今，月最高成交均價為74599元/㎡，月度最低成交均價為59292.5元/㎡紅璽臺成交走勢商圈環(huán)繞，高端物業(yè)綜合體樓盤位置：朝陽區(qū)北三環(huán)向北800米

主力戶型：56-67㎡一居、84-89㎡二居，89-180㎡三居物業(yè)類型：公寓建筑類別：塔樓開盤時間：2012年12月入住時間：2012年10月產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝,戶

數(shù)：總共2000戶，目前在售267套，其中1#100套為12012年12月底新推，開盤期間去化40套；開發(fā)商：第一組團北京東方信遠房地產(chǎn)開發(fā)11月30日太陽公元價格：均價65000元/平米太陽公元競品工程根底信息及成交價格走勢10月至今，工程成交均價保持在55000元/㎡左右；截止至12月26日新推1#100套房源后〔截至今日已去化66套新推房源〕，1#成交均價在65000元/㎡左右。太陽公元成交走勢新推1號樓100套房源緊鄰一號線、精裝公寓樓盤位置：西城區(qū)南禮士路19號

主力戶型：58-84㎡一居、135-150㎡二居物業(yè)類型：公寓建筑類別：板樓開盤時間：2011年5月07日入住時間：2011年6月26日產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝,戶

數(shù)：總共180戶開發(fā)商：北京建工地產(chǎn)11月30日建邦禮士閣價格：均價64000元/平米建邦禮士閣競品工程根底信息及成交價格走勢可售房源去化率為83%，工程累計成交均價58792元/㎡，2012年10月至今月度最高成交均價為65634.6元/㎡，最低成交均價為61199.5元/㎡.建邦禮士閣成交走勢東四環(huán)板樓精裝修改善型住宅樓盤位置：朝陽區(qū)廣渠路15號

主力戶型：280-380㎡四居，330㎡五居物業(yè)類型：住宅、行政公館建筑類別：板樓開盤時間：2013年入住時間：2013年產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝戶

數(shù)：總共660戶開發(fā)商：中化方興置業(yè)〔北京〕12月07日金茂府價格：均價60000元/平米金茂府一期二期三期競品工程根底信息及成交價格走勢金茂府住宅物業(yè)累計成交均價49587.1元/㎡，2012年至今月度最高成交均價55332元/㎡，最低成交均價為46840元/㎡，月均去化25套/月金茂府住宅成交走勢2012年金茂府商業(yè)物業(yè)最高成交均價41461元/㎡最低成交均價為38154元/㎡，月均去化17套/月金茂府商業(yè)成交走勢第二使館區(qū)、配套齊全、產(chǎn)品多樣化樓盤位置：位于東直門外新東路東側(cè)

主力戶型：

125㎡一居、119-158㎡二居，173-321㎡三居物業(yè)類型：高端住宅、建筑綜合體建筑類別：板樓、高層開盤時間：2011年11月25日入住時間：2012年11月產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝,戶

數(shù)：總共641戶開發(fā)商：首開股份12月07日首開鉑郡價格：均價59000元/平米首開鉑郡競品工程根底信息及成交價格走勢2012年首開鉑君住宅物業(yè)最高成交均價58202元/㎡最低成交均價為30000元/㎡，工程目前已結(jié)案首開鉑郡住宅成交走勢2012年首開鉑君商業(yè)物業(yè)最高成交均價36765元/㎡最低成交均價為26865元/㎡，工程目前已結(jié)案首開鉑郡商業(yè)成交走勢望京核心商務(wù)區(qū)三面公園大戶型樓盤位置：朝陽阜通東大街〔保利萬和電影院向北100米〕

主力戶型：260㎡三居，280㎡四居，350㎡五居物業(yè)類型：平層大宅、城市別墅、企業(yè)會館建筑類別：獨棟別墅、聯(lián)排、高層開盤時間：2012年9月入住時間：2013年10月31日產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年，商業(yè)40年，綜合用途50年裝修情況：精裝戶

數(shù)：總共48戶開發(fā)商：北京遠豪置業(yè)12月7日遠洋萬和公館：均價54000元/平米遠洋萬和公館競品工程根底信息及成交價格走勢遠洋萬和公館成交均價為50707.17元/㎡，以改善大三居為主，面積大、總價高;工程共推437套房源，至今已去化53%。月均去化套數(shù)為16套/月遠洋萬和公館成交走勢12月19日新推5、6#房源158套，至今已去化23套，成交均價56000元/㎡，主力戶型256平米三居和280平米四居緊鄰地鐵6號線、配套成熟樓盤位置：朝陽區(qū)東四環(huán)朝陽公園橋東南角200米

主力戶型：165㎡三居，190㎡四居、280-315㎡五居物業(yè)類型：公寓建筑類別：板樓開盤時間：2011年8月20日入住時間：2013年10月產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝,戶

數(shù)：總共336戶開發(fā)商：北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)11月30日保利東郡價格：均價48000元/平米保利東郡競品工程根底信息及成交價格走勢2012年保利東郡最高成交均價49585元/㎡最低成交均價為44346元/㎡，月均成交套數(shù)13套/月保利東郡成交走勢緊鄰紅領(lǐng)巾公園，名企開發(fā)精裝房樓盤位置：朝陽區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園東側(cè)

主力戶型：235-300㎡三居物業(yè)類型：普宅建筑類別：板樓開盤時間：2012年06月16日入住時間：2013年產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝,戶

數(shù)：總共1109戶開發(fā)商：招商局地產(chǎn)〔北京〕12月04日公園1872價格：均價48000元/平米公園1872競品工程根底信息及成交價格走勢2012年公園1872最高成交均價43830.5元/㎡，最低成交均價為43799.3元/㎡,月均去化套數(shù)17套/月公園1872成交走勢東北三環(huán)機場快軌沿線精裝公寓樓盤位置：朝陽區(qū)三元橋東北角

主力戶型：95-109㎡二居，115-170㎡三居物業(yè)類型：普通住宅、公寓建筑類別：板樓開盤時間：2012年04月29日入住時間：2013年06月產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝戶

數(shù)：總共463戶，當期463戶，已售393套；開發(fā)商：北京冠城新泰房地產(chǎn)開發(fā)12月07日冠城大通瀾石價格：均價46000元/平米冠城大通瀾石競品工程根底信息及成交價格走勢2012年冠城大通瀾石最高成交均價46141.1元/㎡，最低成交均價為41848元/㎡；90平米戶型為主，總價較低，相對性價比較高！冠城大通瀾石成交走勢望京名企開發(fā)精裝純新盤樓盤位置：朝陽區(qū)廣順橋西北500米

主力戶型：218㎡三居，270-310㎡四居、3