《S房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究》11000字（論文）

I1緒論1.1研究背景及意義房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到國家和人民的生活，它的迅速發(fā)展不僅可以帶動地方的發(fā)展，還可以帶動建材、裝修、家電等行業(yè)的發(fā)展，從而提升人民的生活質(zhì)量。自20世紀(jì)起，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，建筑面積和建筑面積年均增速都在20%以上。2008年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的總投資額在GDP中所占據(jù)的比例有了很大的提升，已經(jīng)超越了美國等發(fā)達(dá)國家。根據(jù)測算，在未來20年里，中國將有10.2億的城鎮(zhèn)人口，而住房總面積將達(dá)到330億平米。隨著雅安市在2013地震后的恢復(fù)，樓市逐漸回暖，到現(xiàn)在，雖然雅安市的樓市總體上還處于一種“飽和”狀態(tài)，但隨著滎經(jīng)縣的大力發(fā)展，滎經(jīng)縣的旅游業(yè)也得到了快速的發(fā)展，而當(dāng)?shù)氐牡V產(chǎn)資源也得到了極大的開發(fā)，而隨著樓市的不斷擴(kuò)張，整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)都在不斷的增加，這使得滎經(jīng)縣的發(fā)展?jié)摿€在。由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險較大，因此，需要深入剖析房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險，并加以科學(xué)預(yù)防，本論文主要是把財務(wù)評價理論和S項目緊密地結(jié)合起來，通過財務(wù)效益分析以及財務(wù)風(fēng)險分析，為了確保工程經(jīng)濟(jì)效益，以期對開發(fā)商有所幫助，減少投資風(fēng)險，從而確保其技術(shù)上是切實可行的、環(huán)境是許可的，經(jīng)濟(jì)也是合理的、經(jīng)濟(jì)效益明顯、風(fēng)險較低或者可控制。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀自從可行性分析提出以來，國內(nèi)外在工程可行性方面的發(fā)展大致分為四個方面：第一個時期：從工程的可操作性的概念被提出來到20年代中葉。在進(jìn)行工程可行性的基礎(chǔ)上，采用了一種簡單的財政方法，即從企業(yè)的角度，對工程的效益和費用進(jìn)行了對比。英國的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾，正式地把“顧客過剩”這個觀念引入到這個問題中來。第二個時期：1950年到1960年代末期。本階段的工程建設(shè)從一個單一的財務(wù)分析到一個多視角的效益評估模式，逐漸過渡到對工程投資人的可行性進(jìn)行評估。利特爾于1968與經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)學(xué)者J.米爾理斯聯(lián)合編寫了關(guān)于L-M法的《發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊》，其中首次對工程項目評價的基礎(chǔ)理論和方法進(jìn)行了較為全面的論述。第三個時期：從二十世紀(jì)六十年代開始，到八十年代，我國的可行性研究理論發(fā)展迅速。1978年，《工業(yè)可行性研究編制手冊》由UNDAQ發(fā)行，對其基本的工作和方法進(jìn)行了詳細(xì)的說明?！豆I(yè)可行性研究編制手冊》的發(fā)布，是一種基本的可行性分析體系的基本原理，在此基礎(chǔ)上，國家在進(jìn)行項目的投資和建造前進(jìn)行了可行性分析。第四個時期：八十年代以來，可行性研究的理論已經(jīng)深入到各個行業(yè)、領(lǐng)域和專業(yè)領(lǐng)域，彼此交織，不斷地發(fā)展和完善，使得各個領(lǐng)域的理論能夠得到全面的整合。一些學(xué)者通過對工程項目的投資、開發(fā)、施工等方面的各種不確定因素及風(fēng)險進(jìn)行了研究和分析，充實和改進(jìn)了工程可行性研究的相關(guān)理論。上個世紀(jì)八十年代以后，我國的可行性問題受到了更多的關(guān)注和認(rèn)可，許多學(xué)科和領(lǐng)域也開始進(jìn)行了可行性分析，因此，我國的可行性研究也開始步入高速發(fā)展階段，相關(guān)的研究也逐漸增多。在國內(nèi)，可行性的發(fā)展可以分成兩個方面。第一個階段是在20世紀(jì)80-90年代初期，建立適合中國實際的、富有中國特色的可持續(xù)發(fā)展的理論體系。目前，我國的可行性分析工作多以《工業(yè)可行性研究報告手冊》為基礎(chǔ)，并由UNESCO頒布并付諸實踐。1987年，國家發(fā)改委頒布了《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(試行)》，并頒布了《工業(yè)可行性研究報告手冊》，使我國正式步入了科學(xué)的、可持續(xù)發(fā)展工程項目的時代。第二個時期是九十年代到現(xiàn)在，許多學(xué)者都在努力地進(jìn)行可行性研究，在此期間，他們的理論根基得到了進(jìn)一步的完善。與此同時，可行性分析也在不斷地滲入、應(yīng)用于其他行業(yè)，各個學(xué)科的可行性分析都呈現(xiàn)出百花綻放的態(tài)勢。董連勝、汪克夷等人首先全面地對工程建設(shè)的投資決策進(jìn)行了風(fēng)險評估。隨著各個行業(yè)的理論研究，企業(yè)的可行性分析也從原來的產(chǎn)業(yè)層面逐步延伸到其它行業(yè)。2001年九月，發(fā)改委聯(lián)合相關(guān)部門編制《投資項目可行性研究守則》，以國外工程可行性研究的成功案例為參考，并根據(jù)我國工程的發(fā)展現(xiàn)狀，對我國工程項目的可行性研究進(jìn)行了總結(jié)，為我國各行業(yè)投資項目進(jìn)行可行性分析工作奠定基礎(chǔ)支持。

2項目總論2.1項目背景與概況2.1.1項目名稱S建設(shè)項目2.1.2項目背景該地塊位于滎經(jīng)縣中部地區(qū)，是一座位于滎經(jīng)縣中心區(qū)的政府辦公大樓，地理位置優(yōu)越，S竣工后，將成為一座高性價比的住宅。由于滎經(jīng)縣的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量和對居住條件的要求也隨之提升，以前的住宅已經(jīng)不能完全適應(yīng)當(dāng)?shù)氐男枨?，而且存在著火?zāi)的危險，制約了滎經(jīng)縣的發(fā)展，對此，政府在拆遷改造城市外圍棚戶區(qū)的過程中，推行了多項政策，國家有關(guān)政策為滎經(jīng)縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了十分有利的條件，旅游業(yè)迅猛發(fā)展，居民住房需求量變高了。2.1.3項目概況該工程是雅安市鴻發(fā)地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司在四川省雅安市滎經(jīng)縣的一個重要組成部分。該工程包括3幢15F房屋+1層地下室，主體結(jié)構(gòu)為剪力墻結(jié)構(gòu)，地下室為框架式，該工程屬于二類，其防火級別為地下1級，地面為2級別，抗震開裂程度為7度，設(shè)計壽命50年。該工程占地30474.29平方米，地下部分為11503.06平方米，地面部分為18971.23平方米，住宅部分為17524.95㎡，商業(yè)部分為974.4㎡。本工程的相關(guān)設(shè)備有：公共汽車：1,2,3路教育支持：希望小學(xué)，嚴(yán)道二中，嚴(yán)道一中，滎經(jīng)中學(xué)，胡長寶小學(xué)等醫(yī)療方面：滎經(jīng)縣中西醫(yī)院，滎經(jīng)縣醫(yī)院生活方面：蘭家山公園，吉選超市，若水公園等2.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3市場分析3.1國家房地產(chǎn)宏觀分析四川圍繞成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，制定了以“一區(qū)一軸一區(qū)”為核心的發(fā)展策略。作為中部地區(qū)發(fā)展中的核心增長極，正在借助成都經(jīng)濟(jì)特區(qū)的高速發(fā)展之力，加強(qiáng)自身的資源，積極參加地區(qū)的分工，開展地區(qū)間的協(xié)作，進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。成都大都會由三大環(huán)組成：核心層、緊密層和松散層，其中滎經(jīng)區(qū)處于松散層，主要通過鐵路、高速公路和高等級公路與成都連接，路程不超過1個小時，并與中心城區(qū)進(jìn)行了合理的合作和協(xié)調(diào)關(guān)系。成都大都市圈的建設(shè)，促進(jìn)了工業(yè)、人口、產(chǎn)業(yè)鏈的集聚，密切了區(qū)域之間的集聚，增進(jìn)了區(qū)域間的集聚，推動了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雅西高速公路開通后，將鄭州納入成都城市群。在未來的發(fā)展中，要加強(qiáng)與成都大都市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域的協(xié)作，特別是與成都進(jìn)行全方位的協(xié)作。3.2滎經(jīng)地區(qū)市場分析從2013起，滎經(jīng)縣就在全國范圍內(nèi)開展了一系列的災(zāi)后建筑工作，在政府的大力扶持下，在政府的大力扶持下，房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展，到現(xiàn)在為止，政府依然在大力推進(jìn)基建，樓市依然有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，很多樓盤都是處于緊俏狀態(tài)。近幾年，地方當(dāng)局重點發(fā)展的重點是城東區(qū)，城東地區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展較為集中，而東部地區(qū)發(fā)展較遲，配套設(shè)施尚不健全，距離醫(yī)院、商場等較遙遠(yuǎn)。S坐落在城中，臨近金河公園等商圈，擁有良好的配套配套，地理位置優(yōu)越，具備很強(qiáng)的市場競爭能力。滎經(jīng)縣的人口分布范圍以中心城區(qū)及鄰近城鎮(zhèn)為主，自2012年以來，市區(qū)逐步向東、西延伸，靠近大田鄉(xiāng)、烈臺鄉(xiāng)等城鎮(zhèn)，而相對偏僻的地區(qū)則逐步向市區(qū)中心地區(qū)轉(zhuǎn)移。滎經(jīng)縣在2010之前一直是以第二工業(yè)為主，但隨著發(fā)展的需求，它的發(fā)展重點已經(jīng)從二等轉(zhuǎn)向三等，保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，百姓的日子過得很滋潤。本地的新樓盤大多是商住樓，一樓是商用樓，所有的停車場都是建在地下室里的，這樣可以保證住戶的人身安全和車輛的通行。3.3項目需求分析滎經(jīng)縣的旅游業(yè)快速發(fā)展，每年都有大量的外來人員涌入，這必然會給縣城和景區(qū)周邊居民帶來更大的居住負(fù)擔(dān)。隨著城市建設(shè)和發(fā)展的需要，周邊的民房和棚戶區(qū)也被拆遷，人民對居住用地的需求量也在不斷增長。根據(jù)對附近住戶的調(diào)研（具體情況參見附件1)：①30多歲的中年人和年輕人在房地產(chǎn)消費人群中占了很大比例。買房的目的主要是為了滿足住戶的生活需求。②在購買時，消費者對配套設(shè)施、戶型設(shè)計、價格等的關(guān)注更多。③在市區(qū)，大部分業(yè)主擁有一處房產(chǎn)資源，但是居住的地方比較陳舊。很多人都是在郊區(qū)買房子的。④公務(wù)員、企業(yè)職員、經(jīng)商人員等均有較高的購買率。3.4競爭樓盤分析3.4.1兩河新城·悅江府工程地點：石材路166，滎經(jīng)縣，雅安市；房屋類型：高層住宅；土地面積：32783平方米（49.2公頃）；占地面積：143074平方米；房屋建筑面積：101513平方米；商用樓面積：21584平方米；房屋總數(shù)：860個住宅，商業(yè)樓120個；容積率：3.00；綠化率：30%；物業(yè)費：1.55元/㎡/月；開盤時間：2020年4月18日車位信息：1082個；最新售價：住宅均價6600元/m2，商業(yè)均價12000元/m2（在售）；主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，外來投資人群，青年群體剛需置業(yè)；主要房屋：3房2廳1衛(wèi)109平米；4間2廳2衛(wèi)-139平方米。3間2廳2衛(wèi)115平方米如上圖3-1所示，雙河新城·悅江府的設(shè)計方案。圖3-1兩河新城·悅江府效果圖3.4.2君泰·尊城工程地點：滎興路西二段95，雅安市，滎經(jīng)縣；房屋類型：高層住宅；建筑面積：13800平方米（30公頃）；占地：68000平方米；房屋建筑面積：46500平方米；商務(wù)樓面積：11765平方米；家庭總數(shù)：380戶家庭；建筑容積比率：3.45；綠地：35%；開盤日期：2019年七月；停車場車位：492個；最新價格：房屋平均每平方米6500元；主要客戶群：鄰近城鎮(zhèn)、當(dāng)?shù)睾屯獾氐耐顿Y商、年輕的買房人；主要房屋：3房1廳2衛(wèi)108平米；3居室，2廳2衛(wèi)-126平方米。君泰·尊城工程規(guī)劃的設(shè)計方案如3-2圖所示。圖3-2君泰·尊城效果圖3.5項目SWOT分析3.5.1項目優(yōu)勢分析地塊特點：地理位置優(yōu)越，具有顯著的發(fā)展優(yōu)勢，具有平坦的土地，易開采。雅安鴻發(fā)地產(chǎn)是雅安的一家知名的地產(chǎn)公司，在雅安多個樓盤的建設(shè)中享有良好的聲譽(yù)和良好的品質(zhì)，深受廣大客戶的信賴。產(chǎn)品優(yōu)點：戶型面積適中，位置優(yōu)越，可為剛需、投資性顧客、外地人和當(dāng)?shù)刈籼峁┓?wù)。資源上的優(yōu)勢：這里擁有全國最大的觀光平臺-牛背山，并且擁有最大的野生珙桐森林等風(fēng)景秀麗的天然資源，還有姜家大院，開善寺，云峰寺，嚴(yán)道古城遺跡等具有歷史意義的古跡。3.5.2項目劣勢分析規(guī)模與缺點：該工程占地約11公頃，規(guī)模不大。周邊環(huán)境：本工程周邊多條主要道路，交通擁擠，噪聲、粉塵等污染較為突出，居民生活質(zhì)量不佳。與雅安城區(qū)比較起來，該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，基礎(chǔ)設(shè)施也比較落后。3.5.3項目機(jī)會分析地區(qū)發(fā)展：滎經(jīng)縣近年來一直在發(fā)展旅游、文化、等方面的工作，隨著今后的發(fā)展，游客數(shù)量將不斷增加，對住宅的需求量也會隨之增加?？傮w上的市場：雅安區(qū)域的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，吸引更多的投資和更多的移民，使得房地產(chǎn)的開發(fā)潛力更大。產(chǎn)業(yè)融合機(jī)遇：滎經(jīng)具有突出的自然人文、旅游、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)，對區(qū)域的整體發(fā)展起到積極的推動作用。交通：成雅高速鐵路、雅甘鐵路等項目的建成和規(guī)劃，使滎經(jīng)縣與地區(qū)中心城市成都之間的空間聯(lián)系大大拉近，同時也使其對外運輸環(huán)境得到了改善。3.5.4項目威脅分析房地產(chǎn)調(diào)控的壓力：近年來我國房地產(chǎn)投資的態(tài)度和房地產(chǎn)調(diào)控的變化，對房地產(chǎn)的發(fā)展起到了一定的限制作用。消費能力的風(fēng)險：由于雅安市的發(fā)展戰(zhàn)略，該工程的用地價格高，而該工程的目標(biāo)人群的消費層次比較低，這將會給產(chǎn)品的價格和銷售帶來負(fù)面的沖擊。競爭者的威脅：周圍現(xiàn)有樓盤眾多，東部區(qū)域陸續(xù)開始發(fā)展，必然會將一些目標(biāo)人群轉(zhuǎn)移，從而給該樓盤帶來一定的壓力和影響。3.6綜合分析結(jié)論工程的優(yōu)點超過缺點，機(jī)遇多過風(fēng)險，發(fā)展?jié)摿ο鄬ν怀?。該工程具有一定的市場潛力，具有較強(qiáng)的市場競爭能力。面臨著不利因素與挑戰(zhàn)，該工程要盡早進(jìn)入市場，做好相應(yīng)的增值服務(wù)，讓該工程具有物有所值的優(yōu)勢；其次，采用了較高的定價戰(zhàn)略，使企業(yè)的產(chǎn)品得到更好的價格；第四，強(qiáng)大的營銷和營銷系統(tǒng)，以及短期的顧客的渠道也是非常關(guān)鍵的。

4項目建設(shè)條件分析4.1項目建設(shè)的地理條件該項目地處雅安市滎經(jīng)縣境內(nèi)，地勢西南高北低，以褶皺和斷層作用為主的構(gòu)造地貌，縣境周圍主要是1000~3500中山區(qū)，該地區(qū)中部以河流沖積而成的平原占優(yōu)勢，地形狹長的，城市的發(fā)展受制于地形因素，項目所處位置地勢平坦，地面粗糙程度B級，土壤屬黏性土壤，地下水以孔隙水為主，兼有基巖裂隙水2類，地下水埋深為5.26米，場區(qū)地下水與場地土對于混凝土以及混凝土內(nèi)鋼筋均有微腐蝕性。調(diào)查發(fā)現(xiàn)建筑場地內(nèi)及其附近未發(fā)現(xiàn)有活動斷裂構(gòu)造通過，也未發(fā)現(xiàn)滑坡，不良地質(zhì)作用，如泥石流，現(xiàn)場總體平穩(wěn)。4.2項目建設(shè)的自然條件4.2.1地形地貌滎經(jīng)縣是我國盆周山區(qū)，地處四川和青藏高原交界處。地勢西南高，東北低.該縣四面環(huán)山，河道縱橫，溝壑懸殊，地勢高低相差極大，地理環(huán)境上，滎經(jīng)縣多是山區(qū)，面積98.6%，大部分集中于縣城周圍，中心縣城所在地區(qū)較為平坦，多是平壩和丘陵。4.2.2水文條件滎經(jīng)縣位于南緯30度南，屬副熱帶地區(qū)，主要由季風(fēng)所支配，是一種具有季風(fēng)性的氣候環(huán)境。由于地勢差異較大，縱向差異較大，因此呈現(xiàn)出山地的特點。滎經(jīng)縣的氣象特征與雅安其他縣份相同，屬于典型的亞熱帶季風(fēng)型。但就部分地區(qū)而言，由于其氣溫低，降水量多，夜雨量多，氣候差異大等特征。雅安境內(nèi)河流眾多，河網(wǎng)廣闊，雨量充沛，平均年徑流104s，在雅安境內(nèi)的出?？诿磕昶骄髁?69秒，其總量為22%。4.3項目建設(shè)的資源條件滎經(jīng)縣地處雅安腹地，具有四個主要的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，具有豐富的礦產(chǎn)資源。滎經(jīng)縣是由國家402、404、川西北地勘單位進(jìn)行的，滎經(jīng)縣位于四大地質(zhì)系統(tǒng)交匯點，具有完整的地質(zhì)、豐富的礦藏。由于擁有“顓頊故里”、“絲綢之路”、“黑砂之鄉(xiāng)”和“茶馬古道”等眾多的歷史、人文資源；“云峰寺”和“開善寺”等主要的宗教資源；擁有距離成都最近的“龍蒼溝”國家森林公園、“牛背嶺”、“全國第一大風(fēng)景名勝區(qū)”、“中國第一大野生梧桐林”等天然資源。

5項目設(shè)計構(gòu)思5.1項目總體布局及指標(biāo)S物業(yè)的總體規(guī)劃設(shè)計，達(dá)到了各項設(shè)計規(guī)范，達(dá)到了行業(yè)的要求，實現(xiàn)了各個功能分區(qū)的合理的規(guī)劃和交通的配套，力爭形成一個交通便捷、環(huán)境美好、配套設(shè)施齊全、各項功能完備的社區(qū)。在進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃時，要充分考慮到小區(qū)的實際情況和周邊小區(qū)的特征，并注重在小區(qū)內(nèi)營造良好的生態(tài)環(huán)境，同時要注重小區(qū)間距，防止小區(qū)相鄰小區(qū)的照明不符合要求，影響居民居住品質(zhì)。在該工程的規(guī)劃與設(shè)計上，由于該地塊位于永安街以北，南側(cè)緊鄰滎興路2號線，因此，在該地塊北側(cè)及南側(cè)各預(yù)留10余平方米的土地利用紅線，以達(dá)到城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計規(guī)定的要求。其中2、3號樓緊挨著滎興路，1號樓緊挨著永安街。5.2項目設(shè)計構(gòu)思5.2.1設(shè)計依據(jù)GB50096-2011《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50368-2005《住宅建筑規(guī)范》GB50016-2014（2018）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50352-2019《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50763-2012《無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ100-2015《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》GB50067-2014《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067-2014）國家有關(guān)規(guī)范、條例、標(biāo)準(zhǔn)、條款及地方有關(guān)法規(guī)、規(guī)章。5.2.2戶型設(shè)計市場調(diào)研了解到，該項目的周邊買房目標(biāo)人群為了居住需求，最佳戶型為三室一廳或者三室兩廳，住房面積在90m2-120m2之間，屬中等房型，具體調(diào)研內(nèi)容可參見附錄一，針對目標(biāo)群體的需要，并且兼顧采光，通風(fēng)和其他居住需求，擬定了三戶型，具體情況見表5-1：表5-1戶型面積指標(biāo)表以下是三種不同類型的房型設(shè)計：圖5-1戶型A：三室一廳兩衛(wèi)91.27（m2）圖5-2戶型B：四室一廳兩衛(wèi)102.84（m2）圖5-3戶型C：四室一廳兩衛(wèi)113.94（m2）5.2.3小區(qū)道路設(shè)計為了實現(xiàn)從小區(qū)門口到單元的間距平衡，在2單元和3單元之間布置了一個出入口，從單元門口通過正門，圍繞單元的中央部分繞行一圈，并在單元北側(cè)增加了一個專用的消防通道。停車場的入口處分別設(shè)有消防通道，既能滿足日常的交通需求，又能有效地將人與車分開，緩解居民的交通壓力，確保居民的人身安全。5.2.4綠地與景觀規(guī)劃該工程在三幢居民區(qū)中央布置了綠地和園林，在該小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了一個兒童娛樂區(qū)和一個市民健身區(qū)，并在該小區(qū)內(nèi)按一定的比例鋪設(shè)了一條主路，將各個功能分區(qū)連通起來，其他部分則種植各種花卉，以增強(qiáng)城市的視覺和舒適性。

6項目實施進(jìn)度安排6.1項目階段劃分（1）預(yù)處理（150天）二零二零年七月至十一月。項目建議書，項目可行性研究報告，相關(guān)文件的辦理，項目規(guī)劃等.（2）建造預(yù)備（30天）二零二零年十二月。施工前期準(zhǔn)備工作，主要是場地準(zhǔn)備，技術(shù)準(zhǔn)備，物資準(zhǔn)備，施工人員準(zhǔn)備。（3）基本建設(shè)（60天）2021年一月，2019年二月。地基施工包括，開挖土方，灌排水泥筏子等.（4）（240天）主要施工項目二零二一年三月，二零二一年十月。主要包括主體框架，墻體填充等，如高層房屋施工等。（5）（150天）的安裝工作二零二一年八月到十二月。安裝管道，水力發(fā)電等設(shè)備，安裝設(shè)備等。（6）（180d）裝潢施工（180天）：二零二一年十月到二二年三月。住宅內(nèi)部地面，墻體裝飾，外立面裝飾等。（7）園林和園林工作（90天）二二年四月到六月。道路硬化，中央景觀布置，綠地布置，社區(qū)美化等。（8）裝置的調(diào)試（60天）二二年七月至九月。設(shè)備的無負(fù)荷測試，設(shè)備運行狀態(tài)及計劃的調(diào)試。（9）完工和投入（30天）二零二二年九月負(fù)責(zé)項目的全部進(jìn)度和完工的檢查。（10）出售期（540天）二一年七月到二二年十二月。6.2項目實施進(jìn)度橫道圖根據(jù)工程的進(jìn)度計劃，在圖表6-1中畫出了該工程的施工計劃。圖6-1項目實施橫道圖

7項目價格定位及營銷計劃在商品生產(chǎn)條件下，要按照市場狀況制訂符合標(biāo)準(zhǔn)的營銷方式，以增加市場占有率、穩(wěn)定售價、增強(qiáng)競爭力。為此，本論文主要是對企業(yè)的營銷方式進(jìn)行探討，以求出一個科學(xué)、合理的定價。7.1項目價格定位7.1.1住宅價格定位S位于市中心，是一片極為罕見的區(qū)域，以項目性質(zhì)和項目性質(zhì)，選擇了正在建設(shè)的兩江新城·悅江府、御府邸和方大·首棟作為對比。表7-1是三種比較例子的基礎(chǔ)資訊及所包含的權(quán)值，其權(quán)值是以個別事例至該專案的范圍及類別為依據(jù)。表7-1住宅可比實例對照表價格修改由于選定的比較例子沒有特別的買賣情形，因此不需修改買賣狀況，按市場狀況將其按1%的價格變化比率計算，每年一次調(diào)整交易周期。在進(jìn)行了前期的市場調(diào)查后，采用打分的方法對各因素進(jìn)行定量，最后得出了地區(qū)和個人的房地產(chǎn)價格變動系數(shù)，其中房屋對比條件的修改情況見表格7-2。表7-2住宅比較因素修正表比準(zhǔn)價格的核對兩河新城·悅江府：6600*98/100*/100*100/100*101/100=6532.68元/㎡君泰·尊城：6500*98/100*99/100*100/100*101/100=6369.36元/㎡方大·首座：6300*102/100*101/100*100/100*102/100=6555.16元/㎡本項目：6532.68元/㎡*20%+6369.36元/㎡*30%+6555.16元/㎡*50%=6494.92元/㎡因此，本項目住宅預(yù)估平均售價取6500元/㎡此價格為本項目住宅樓的平均銷售價格，根據(jù)雅安市房地產(chǎn)管理局標(biāo)準(zhǔn)，本項目住宅單價根據(jù)所處位置，樓層的不同進(jìn)行差別設(shè)置，但最終平均售價為6500元/㎡。7.1.2商鋪價格定位該項目每幢每單元1層均為商鋪，選擇了和該項目商業(yè)情況比較接近的四個各個樓盤作為調(diào)研對象，分別為御公館、方大·首座、時代的彼岸，水岸，溪語香庭，將算例到該工程的距離作為權(quán)重參考，4個項目權(quán)重分別是10%、40%、30%和20%，見表7-3。表7-3商鋪可比實例對照表要素/實例御公館方大·首座時代彼岸水岸·溪語香庭地理位置滎興路西一段同心下街官田街169號永安街交易均價9560元/㎡10750元/㎡10630元/㎡11480元/㎡交易時間2020年9月2019年12月2020年10月2020年12月所占權(quán)重10%40%30%20%調(diào)整價格：主要對地區(qū)、個人、交易量、交易時段等四種因子進(jìn)行修改，調(diào)整后的對比因子見下表7-4。表7-4商鋪比較因素修正表要素/實例御公館方大·首座時代彼岸水岸·溪語香庭區(qū)域因素修正97/100101/10098/10099/100個別因素修正99/10099/10099/10098/100交易情況修正100/100100*100100*100100/100交易時間修正101/100102/100101/100101/100比準(zhǔn)價格確定：御公館：9560*97/100*99/100*100/100*101/100=9272.27元/㎡方大·首座：10750*101/100*99/100*100/100*102/100=10963.9元/㎡時代彼岸：10630*98/100*99/100*100/100*101/100=10416.36元/㎡水岸·溪語香庭：11480*99/100*98/100*100/100*101/100=11249.28元/㎡本項目：9272.27元/㎡*10%+10963.9元/㎡*40%+10416.36元/㎡*30%+11249.28元/㎡*20%=10687.55元/㎡因此，將本項目商鋪預(yù)估平均售價取10690元/㎡7.1.3車位價格定位該工程共計劃147個車位，全部在-1層，車位比例為1.05，考慮到項目周圍的車位價位，并結(jié)合該工程的性質(zhì)，確定為65000元/個，周邊樓盤停車位詳細(xì)信息如表7-5所示。表7-5S周邊車位信息表7.2項目營銷進(jìn)度安排由于工程工期短，為了快速的融資，將房屋、店鋪、停車位一并銷售，可以減少投資的風(fēng)險。該工程的售房階段包括：預(yù)售期和現(xiàn)售期，從2021年七月到2022年九月，根據(jù)問卷1、2的調(diào)查，我們了解到該工程的設(shè)計思想與客戶的預(yù)期相吻合，并且預(yù)期會有更大的銷量增長，所以將現(xiàn)售期安排在2022年的第4季度。7.3項目資金回籠計劃7.3.1住宅類本項目住宅從2021年7月開始發(fā)售，預(yù)計2022年12月全部售完，總時間一年半，預(yù)計2021年7月至9月售出25%，2021年10月至12月售出20%，2022年1月至3月售出18%，2022年4月至6月售出16%，2022年7月至9月售出13%，2022年10月至12月售出8%。7.3.2商鋪類商鋪類預(yù)計截至2022年12月全部售完，2021年7月至9月售出30%，2021年10月至12月售出20%，2022年1月至3月售出20%，2022年4月至6月售出10%，2022年7月至9月售出10%，2022年10月至12月售出10%。7.3.3車位該工程泊車位共147個，預(yù)計2022年12月全部銷售完畢，2021年7月至9月售出37個，2021年10月至12月售出29個，2022年1月至3月售出26個，2022年4月至6月售出25個，2022年7月至9月售出15個，2022年10月至12月售出15個。

8項目總投資估算及資金籌措8.1項目建設(shè)的投資估算8.1.1土地費用據(jù)雅安市滎經(jīng)縣國土資源廳的土地交易資料顯示，該地塊的性質(zhì)為居住和商用，面積7505.65平方米，約11.26公頃，采取整體公開拍賣方式出讓，最終以3593.89萬元的總價成交，包括房屋征收的地價和市政工程的費用。雅市物[2001]220《雅安市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局行政收費公示》規(guī)定，城鎮(zhèn)基本建設(shè)費用按45元/平方米的征收范圍確定，該工程占地24712.32㎡，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為111.21萬元。雅安市的房地產(chǎn)契稅按《中華人民共和國契稅暫行條例》及雅安市稅務(wù)局的通告規(guī)定，以地價計算，征收的地價為3%，該地塊的契稅金額為104.68萬元。該工程的總用地成本合計約為3593萬元，具體情況請參閱表格8-1。8.1.2前期工程費該工程的預(yù)建額為103萬元，具體的計算方法如表格8-2所示。8.1.3建筑安裝工程費參考四川省建設(shè)工程概算，測算出該工程的施工和安裝成本為1510元/平方米，符合雅安市住房建設(shè)工程的建安成本最低控制指標(biāo)，共24712.32平方米，成本總計3731.56萬元。價格構(gòu)成在表格8-3中有詳細(xì)說明。8.1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基建投資的內(nèi)容是：自來水、電力、天然氣、污水、園林綠地等。該工程的基本工程造價為1177元/平方米，工程造價合計：1177元/平方米*7505.65平方米=883.42萬元，總價構(gòu)成詳見表8-4。

表8-4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費計算表序號項目名稱單價（元/㎡）取費依據(jù)1供水工程40四川省安裝工程定額2供電工程45滎經(jīng)縣電力公司相關(guān)收費條例3供氣工程10滎經(jīng)縣天然氣公司相關(guān)收費條例4排污工程12四川省市政工程計價定額5綠化工程1000四川省園林綠化工程計價定額6道路工程70四川省市政工程計價定額合計基礎(chǔ)設(shè)施費11778.1.5開發(fā)期間稅費開發(fā)期的稅費以土地使用稅為主、市政管線的分?jǐn)傎M，供電貼費，用電權(quán)費等、綠化建設(shè)費和市政公用設(shè)施分散建設(shè)費。本文介紹了這些稅費的計算方法及有關(guān)參數(shù)。該項目開發(fā)過程中稅費總額：174.71萬元，其計算過程如表8-5所示。表8-5開發(fā)期間稅費計算表8.1.6其他費用該工程的其它支出金額為48萬元，詳見表格8-6：8.1.7財務(wù)費用該工程從工程的前期工程開始到竣工（2020年七月到2022年十二月），總共有10個季度，期限為2.5年。貸款利息參考中央銀行的房貸，按照銀行的年利率6.15%，按照開發(fā)商的資信和項目的風(fēng)險，每年上浮百分之二十，按照年利率7.38%，分期償還。債務(wù)償還方案在附件7中有詳細(xì)的說明。從附件可知，借款利率為538.6200元。除該工程的利息之外的其它費用按0.98%的利率計算，也就是538.62乘以0.98%=5.28萬人民幣。因此，該工程的財政支出為5439,000元，具體情況請參閱表格8-7。8.1.8管理費用根據(jù)同類工程的實際情況，對工程的管理成本按工程前期、施工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和其它各項的3%計算。該工程的管理成本為148萬元，具體的核算方法為：（103.58+3731.56+883.42+174.71+48.14）×3%＝148.24萬元8.1.9銷售費用銷售成本是指銷售人員在銷售物業(yè)期間所產(chǎn)生的各種成本，其中包含銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、市場推廣、廣告宣傳、推廣等，以及專門銷售代理的各種成本，例如銷售代理的折舊費、維修費等。該工程的總銷售額為536萬元，詳情請參閱表格8-8。8.1.10不可預(yù)見費根據(jù)雅安市其它工程收費的規(guī)定，該工程的未預(yù)料保險費率為3%，而非預(yù)見費為9762.19×3%，即292.93萬元。8.1.11項目總投資估算該工程的總造價為10057萬元，工程的總造價見下圖8-9。表8-9項目總投資估算表序號項目名稱總投資（萬元）1土地費用3593.892前期工程費103.583建安工程費3731.564基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費883.425開發(fā)期間稅費174.716其他費用48.147管理費用148.248財務(wù)費用543.99銷售費用536.7510不可預(yù)見費292.93合計投資估算10057.128.2項目資金籌措該工程的資金由三個方面構(gòu)成：自有資金、銀行貸款、銷售收益。詳見表8-10。表8-10項目資金結(jié)構(gòu)資金來源金額（萬元）占比自有資金400039.77%銀行貸款300029.83%銷售收入3057.1230.4%合計10057.12100%該工程的自有資本比例為39.77%，滿足了一般住宅用地的一般需求。8.3資金使用計劃該工程的投資總額為10057萬元，按季度分階段進(jìn)行，建設(shè)周期為2年半。8.4貸款償還及利息支付該工程由銀行一次性放款三千萬元，從2020年七月起，到建設(shè)中期的銷售階段，分期分期償還，每年的利息7.38%，季度利息1.845%，以等額償還法分四個階段償還，具體的償還方案請參閱附件6。

9結(jié)論及建議根據(jù)國家和區(qū)域的政策和經(jīng)濟(jì)形勢，對S的市場技術(shù)條件、經(jīng)濟(jì)效益和不確定性進(jìn)行了全面的調(diào)研和研究，并提出了切實可行的方案。詳情如下：（1）通過對該工程進(jìn)行的必然性分析，認(rèn)為該工