金融理財師-金融理財原理-第1篇金融理財基礎(chǔ)知識與技能-居住規(guī)劃與房產(chǎn)投資

金融理財師-金融理財原理-第1篇金融理財基礎(chǔ)知識與技能-居住規(guī)劃與房產(chǎn)投

資

［單選題］1.居住規(guī)劃主要包括()。

I.租房II.購房HL換房M房貸規(guī)劃V,房產(chǎn)投資

A.I、II、山、V

B.I、II、IV、V

C.I、IH、IV、V

D.I、II、III、IV、V

正確答案：C

［單選題］2.房涯規(guī)劃是指在配合負(fù)擔(dān)能力的調(diào)價下，根據(jù)的改變而進(jìn)行

的_____o()

A.壬底階段；房貸規(guī)劃

B.生涯階段；換房規(guī)劃

C.生命周期；房貸規(guī)劃

D.生命周期；換房規(guī)劃

正確答案：B

［單選題］3.餐給客戶進(jìn)行住房消費(fèi)支出規(guī)劃時，首先要確定客戶的需求，理財

規(guī)劃師在幫助客戶確定其購房需求時應(yīng)遵循一定的原則，下列對這些原則的描

述錯誤的是()。

A.夠住就好

B.有多少錢買多大的房子

C.無需進(jìn)行過于長遠(yuǎn)的考慮

D.了解客戶所在地住房公積金管理中心的相關(guān)規(guī)定

正確答案：D

參考解析：D項屬于理財師對客戶作住房規(guī)劃時所必須了解的情況，但并不是遵

循的原則。

［單選題］4.關(guān)于購房與租房的決策因素，下列說法錯誤的是()。

A.同一標(biāo)的物可租可售時，不同的人可能會在租購之間做出不同的選擇，一般

使用年成本法與凈現(xiàn)值法來做出購房與租房的扶擇

B.在一個固定的居住期間內(nèi)，根據(jù)租房及購房的現(xiàn)金流量，比較兩者的凈現(xiàn)值

較高者為劃算

C.租房與購房何者劃算，牽涉到擁有自宅的心理效用與對未來房價的預(yù)期，購

房者可期待房產(chǎn)增值利益，而租房者只能期待房東不要每年調(diào)高房租

D.以自住而言，購房者的使用成本是首付款利息成本、房屋貸款利息與住房維

護(hù)成本，而租房者的使用成本是房租與房租押金的利息成本

正確答案：B

參考解析：B項中，在一個固定的居住期間內(nèi)，應(yīng)將租房及購房的現(xiàn)金流量折現(xiàn)

為現(xiàn)值后，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。

［單選題］5.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部報酬率法都是有用的分析工具，在進(jìn)行簡單財務(wù)模

型分析時，下列選項中可用做凈現(xiàn)值法的折現(xiàn)率的是()。

A.借貸的利率及風(fēng)險貼水之和

B.借貸的利率或自有資金的機(jī)會成本利率

C.自有資金的機(jī)會成本利率及風(fēng)險貼水之和

D.自有資金的機(jī)會成本利率、借貸的利率及風(fēng)險貼水之和

正確答案：B

［單選題］6.下列有關(guān)租房的缺點的說法中，錯誤的是0。

A.有非自愿搬離的風(fēng)險

B.無法按照自己的期望裝修房屋

C.無法運(yùn)用財務(wù)杠桿追求房價差價利益

D.強(qiáng)迫儲蓄累積實質(zhì)財富

正確答案：D

參考解析：D項強(qiáng)迫儲蓄累積實質(zhì)財富屬于購房的優(yōu)點之一。

［單選題］7.李龍目前面臨購房還是租房的選擇：①租房，房租每年48000元，

押金4000元；②購房，總價100萬元，自備首付款20萬元，可申請80萬元貸

款，20年期，房貸利率為7機(jī)按年等額本息方式還款，假定房屋維護(hù)成本為

6000元/年，押金與首付款機(jī)會成本率均為4%(房屋的維護(hù)成本及貸款還款均

期末支付)。如果未來房價不變，根據(jù)年成本法，那么李龍應(yīng)該做出的選擇及

理由為()。

A.購房，因為購房的年成本比租房的年成本低21840元

B.購房，因為購房的年成本比租房的年成本低8800元

C.租房，因為租房的年成本比購房的年成木低21840元

D.租房，因為租房的年成本比購房的年成本低8800元

正確答案：C

參考解析：租房的年成本=48000+4000X4%=48160(元)；購房的年成本

=200000X4%+800000X7%+6000=70000(元)；因此，其將會選擇租房，年成本

可降低21840元(70000-48160)。

［單選題］8.張林林目前面臨購房還是租房的選擇：①租房，房租每年60000

元，押金5000元；②購房，總價100萬元，自備首付款30萬元，可申請70萬

元貸款，20年期，房貸利率為7%。按年等額本息方式還款，假定房屋維護(hù)成本

為8000元/年，押金與首付款機(jī)會成本率均為鉞(房屋的維護(hù)成本及貸款還款

均期末支付)。如果張林林打算居住5年，5年后房價將漲至120萬元。根據(jù)凈

現(xiàn)值法，假定貼規(guī)率為4%,那么張林林應(yīng)該做出的選擇及理由為()。

A.購房，因為購房的凈現(xiàn)值比租房的凈現(xiàn)值高54385元

B.購房，因為購房的凈現(xiàn)值比租房的凈現(xiàn)值低140587元

C.租房，因為租房的凈現(xiàn)值比購房的凈現(xiàn)值低54385元

D.租房，因為租房的凈現(xiàn)值比購房的凈現(xiàn)值低140587元

正確答案：B

參考解析：租房凈現(xiàn)值:CF0=-6.5,CFj=-6,Nj=4,CFj=O.5,i=4,fNPV=-

27.8684；購房凈現(xiàn)值:CFo=-3O,CFj=-7.4075,N,=4,CFj=-7.4075+120-

60.1806=52.4119,i=4,fNPV=-13.8097；因此,其將會選擇購房,凈現(xiàn)值可

降低14.0587萬元(-13.8097+27.8684)。

［單選題］9.下列關(guān)于租房影響因素的說法中，正確的是()。

I,利率水平越高，租房越劃算H.房價成長率越高，租房越劃算

m.房租成長率越高，租房越劃算iv.房屋的維護(hù)成本越高，租房越劃算

A.I、IV

B.n、in

c.ii、m、iv

D.i、n、in、w

正確答案：A

參考解析：n項中房價成長率越高，購房越劃算；in項中房租成長率越高，購

房越劃算。

［單選題］10.租屋年租金2萬元，購房要花40萬元，另外每年維修與稅捐0.5

萬元，已居住5年，折現(xiàn)率以5%計算，5年后房價要以()萬元出售，購房才比

出租屋劃算。

A.36.8

B.42.8

C.44.3

D.48.9

正確答案：B

參考解析：因為租屋與購房的年現(xiàn)金流量差距L5萬元(2-0.5),為購房可節(jié)

省的年支出，因此以目前房價為付出現(xiàn)值，可節(jié)省年支出為收回年金，可得出

應(yīng)收回的終值為：FV(5%,5,2-0.5,-40)=42.763(萬元)，即購房五年后

租購現(xiàn)值相等的房價約為42.8萬元。

［單選題］11.以5年為期，采用凈現(xiàn)值法計算，下列哪種情況下購房較租屋劃

算？0(折現(xiàn)率均用3%計，假設(shè)房租與房價5色內(nèi)均不變，不考慮稅賦與房貸

因素及房屋持有成本)

A.年房租10力元,購房房價500萬元

B.年房租10萬元,購房房價400萬元

C.年房租10萬元,購房房價300萬元

D.年房租15萬元,購房房價600萬元

正確答案：C

參考解析：分別算出四項購房與租屋的凈現(xiàn)值，再比較凈現(xiàn)值的高低即可。

A項租屋凈現(xiàn)值:3i%,5N,-100000PMT,COMPPV=-457971；購房凈現(xiàn)值

5000000FV,COMPPV=一4313044,-5000000-(-4313044)=-6869560457971,

C.I、IKIII

D.IKIILIV

正確答案：A

參考解析：房屋租金的形成比一般商品的價格形成復(fù)雜，故HI項錯誤；不同的

構(gòu)成因素形成不同的租金標(biāo)準(zhǔn)，所以租金標(biāo)準(zhǔn)是不同的，故II項錯誤。

［單選題］16.假設(shè)利率均為5%,年限均為20年，貸款成數(shù)均為七成，則下列貸

款保障比率最高的是（）。

A.購房50萬元，月租金收入2000元

B.購房60萬元，月租金收入2500元

C.購房70萬元，月租金收入3000元

D.購房80萬元，月租金收入3500元

正確答案：D

參考解析：根據(jù)貸款保障比率二月租金收入/月本利攤還額，可得：A項：貸款

=50X0.7=35（萬元），5/12i,240n,35PV,OFV,PMT=-O.231,

0.2/0.231=0.866；B項:貸款二60X0.7二42萬元，5/12i,240n,42PV,OFV,

PMT=-O.277,0.25/0.277=0.903；C項：貸款二70X0.7=49（萬元）,5/12i,

240n,49PV,OFV,PMT=-O.323,0.3/0.323=0.928；D項：貸款二80X0.7=56

（萬元），5/12i,240n,56PV,OFV,PMT=-O.37,0.35/0.37=0.945o因此，D

項的貸款保障比率最高。

［單選題］17.張先生投資100萬元購房出租，首付款30萬元，貸款70萬元，房

貸利率為6%,20年本利平均攤還。與房客的租約3年，月租金6000元，月底

收租金來繳房貸本息，收滿3年房租后將該店面以120萬元賣給房客，剩余房

貸由房客承接。以內(nèi)部報酬率法計算，張先生房產(chǎn)投資的年投資報酬率為0。

A.25.88%

B.24.67%

C.23.93%

D.23.35%

正確答案：C

參考解析:①每月本利攤還額:0.5i,240n,700000PV,OFV,PM考-5015,可

得，每月凈收入=6000-5015=985（元）；②3年后房貸額：0.5i,204n,-

5015PMT,OFV,PV=640403,可得，3年后售屋回收額二1200000-640403=559597

（元）；③3年后最后一個月現(xiàn)金流量=559597+985=560582（元）；④CF°=-

300000,C01=985,Nl=35,C02=560582,N2=l,IRR=1.994,即月報酬率為

1.994%,因此，年報酬率=1.994%X12=23.93%。

［單選題］18.陳先生有房可租可購，以5年為期計算，租房租金每年3萬元，購

房房價80萬元?？赊k理60萬元，利率4%的房貸，5年平均攤還。假設(shè)折現(xiàn)率

4%,以凈現(xiàn)值法計算，則5年后售房時，房價應(yīng)達(dá)到0萬元以上，購房才比租

房劃算。

A.85.0

B.83.5

C.81.09

D.80.05

正確答案：C

參考解析：①租房凈現(xiàn)值:4i,5n,-3PMT,OFV,PV=13.355；②與租房相等的

購房凈現(xiàn)值：20-13.355=6.645(萬元)；③年平均攤還額：4i,5n,60PV,

OFV,PMT-13.478；@4i,5ri,-6.645PV,-13.478PMT,FV=81.09,即5年后

售房房價應(yīng)達(dá)到81.09萬元以上，購房才比租房劃算。

［單選題］19.關(guān)于購房的優(yōu)點，下列說法正確的是()。

A.有能力使用更多的居住空間

B.強(qiáng)迫儲蓄累積實質(zhì)財富

C.資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用管道

D.有較大的遷徙自由度

正確答案：B

參考解析：ACD三項為租房的優(yōu)點。

［單選題］20.對于自住的租房者而言，如果以年成本法做租房抉擇，應(yīng)注意的事

項不包括()。

A.利率

B.房租押金的利息成本

C.房屋折舊成本

D.房租

正確答案：C

［單選題］21.理財規(guī)劃師應(yīng)幫助其確定購房目標(biāo)，其中購房的目標(biāo)不包括()。

A.希望的居住地點

B.希望的居住面積

C.屆時房價

D.客戶家庭計劃購房的時間

正確答案：A

［單選題］22；張利年收入為10萬元，預(yù)計收入成長率為5%,目前凈資產(chǎn)為20萬

兀，儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限比例為30%,打算5年后購房，投資報酬率為

8%,貸款年限為15年，利率以6%計，則可以負(fù)擔(dān)購房后貸款的屆時房價為()萬

71so

A.86

B.90

C.95

D.100

正確答案：A

參考解析：①首付款儲蓄部分=PMT|X{-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y)X

(1+r)n=30000X{l-[(1+5%)/(l+8%)]5}/(8%-說)X(1+8%)5=193707

(元);②首付款投資部分二FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-200000)

=293866；③本利攤還年供額PMT2=FV(y,n,0,PM”)=FV(5%,5,0,-

30000)=38288,貸款部分二PV(i,m,PMT2)=PV(6%,15,-38288)=371863；

④可購房總價二首付款儲蓄部分+首付款投資部分+貸款部分

二193707+293866+371863=859436(元)，即可以負(fù)擔(dān)購房后貸款的屆時房價約

為86萬元。

[單選題]23.現(xiàn)年25歲的王曉峰，計劃工作10年后購買總價80萬元的兩居

室，再10年后換購總價120萬元的三居室。假設(shè)換房時、舊房按原價出售，投

資報酬率為10樂房貸利率為6%,貸款20年，貸款70%,則王曉峰從25?35歲

間配置在購房上的年儲蓄額應(yīng)達(dá)元，36?45歲應(yīng)提高至元，46?

65歲間應(yīng)提高至元，才能完成一生的房涯規(guī)劃。()

A.15059；15223；44642

B.15223；15059；44642

C.15223；17325；45620

D.15059；17325；45620

正確答案：A

參考解析:①25?35歲間，在購房上的年儲蓄=PMT(10%,10,0,24G000)=-

15059；②36?45歲間，購房后年供額=PMT(6%,20,0,560000)=-15223；③

46歲換購120萬元的新房，屆時舊房房貸還有10年才繳清，房貸余額=PV

(6%,10,15223)=112043；出售舊房后需先把原房貸還清,則8000Q0-

112043=687957(元)，可作新房首付款。新房貸款需求二1200000-

687957=512043(元),年供額=PMT(6%,20,512043)二-44642。

[單選題]24.劉天年收入200000元，其中可用40%供房。目前銀行要求的首付款

最低支付比例為30%,房貸利率為7%,前些年可以只付利息。根據(jù)年收入概算

法計算，劉天可負(fù)擔(dān)的房價最高約為收入的()倍。

A.2

B.4

C.8

D.12

正確答案：C

參考解析：劉天可負(fù)擔(dān)房價相當(dāng)于收入的倍數(shù)=[(200000X40%/7%)

/70%]/200000=8.16,即約為8倍。

[單選題]25.王志偉現(xiàn)在有凈資產(chǎn)10萬元，年收入為12萬元，預(yù)估收入年成長

率蝕，計劃于10年后購房。以年收入的30%用于儲備自備款和負(fù)擔(dān)房貸的上

限，投資報酬率為6%。如果以貸款年限20年，按年等額本息償還，貸款利率

6%計算。根據(jù)目標(biāo)精算法計算，屆時王志偉可負(fù)擔(dān)購房貸款的上限為0萬元。

A.67.21

B.89.25

C.134.94

D.190.27

正確答案：C

參考解析:根據(jù)目標(biāo)精算法計算：①投資部分：TOPV,6i,10n,OPMT,

FV=17.9085；②儲蓄部分：12X30%X(1+6%)°{1-［(1+4%)/(1+6%)］10}/

(6%-4%)=55.9086(萬元)；③貸款部分：12X(1+4%)10X30%=5.3289,

6i,20n,-5.3289PMT,OFV,PV=61.1218；因此，王志偉可負(fù)擔(dān)購房貸款的上

限二17.9085+55.9086+61.1218=134.9389(萬元)。

［單選題］26.趙敏年收入為10萬元，目前凈資產(chǎn)15萬元，40%為儲蓄自備款與

負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報酬率10%,貸款年限20年，利率以

6%日，屆時年收入以目前收入復(fù)利3%計算，可以負(fù)擔(dān)購房后貸款的屆時房價為()

萬元。

A.94.51

B.99.25

C.101.42

D.103.2

正確答案：C

參考解析：①先求可支付的首付款，(1+10%)/(1+3%)-1=6.8%；PV(6.8%,

5,-4,0.1)XI.14=24,FV(10%,5,0,-15)=24.16,則合計首付款

二25.78+24.16=48.20(萬元)；②再求可貸款額，F(xiàn)V(3%,5,0,-4)=4.64,

本利平均攤還，則PV(6%,20,-4.64)=53.22；因此，趙敏可以負(fù)擔(dān)購房后貸

款的屆時房價二53?22+48.20=101.42(萬元)。

［單選題］27.下列關(guān)于購房成本的敘述中，錯誤的是()。

A.印花稅和契稅由買賣雙方共同負(fù)擔(dān)，一般住房減半征收

B.購房成本包括印花稅和契稅

C.購房成本包括共同維護(hù)基金和營業(yè)稅

D.先賣后買時可考慮向買方售后回租

正確答案：A

參考解析：A項契稅只由買方負(fù)擔(dān)，印花稅由買賣雙方負(fù)擔(dān)。

［單選題］28.張旭東購房居住5年后，決定換屋，舊屋20年貸款30萬元，固定

利率5%,按期本利攤還。新屋總價80萬元，可貸70%,舊屋要賣最低()萬元，

扣除舊屋剩余房貸后，才可以充當(dāng)新屋的自備款。

A.41.25

B.43.69

C.49.01

D.52.43

正確答案：c

參考解析：舊屋年本利攤還二PMT(5%,20,30)=-2.41,5年后舊屋剩余房貸

=PV(5%,15,-2.41)=-25.01,因此，出售舊屋應(yīng)達(dá)房價=剩余房貸+新屋應(yīng)有

自備款=25?01+80X(1-70%)=49.01(萬元)。

［單選題］29.戴偉偉計劃3年后換屋，預(yù)計需1000萬元，目前住宅值500萬

元，房貸200萬元，尚有10年要還。假定新舊屋的房貸利率都設(shè)為4%,且此期

間房價水平不變，則在不另籌款情況下，新屋尚需貸款額為()萬元。

A.632

B.648

C.656

D.674

正確答案：B

參考解析:①先算目前房貸本利攤還額：4i%,ION,-2000000PV,COMPPMT=-

246582；②再根據(jù)剩余年數(shù)算出換屋時的剩余貸款：4i%,7N,-246582PMT,

COMPPV=-1479999；③賣舊屋凈收入=舊屋價-舊屋貸款=5000000-

1479999二3520001(元)；④新屋貸款額=新屋總價-賣舊屋收入二10000000-

3520001=6479999(元)，即約為648萬元。

［單選題］30.陳小春原購買的舊屋價格為60萬元，新屋價格為100萬元，舊屋

貸款余額20萬元，剩余期限6年，利率4虬出售舊屋后不足金額以新屋抵押貸

款，若利率不變，每年本利繳款額也不變，新屋貸款要0年才能繳清。(取最

接近者)

A.9

B.12

C.25

D.27

正確答案：C

參考解析：舊屋年本利攤還PMT(4%,6,20)=-3.82,新屋應(yīng)有房貸二100-

(60-20)=60(萬元),NPER(4%,-3.82,60,0)=25.20

［單選題］31.趙亮月收入1萬元，其中20%可用來繳房貸，房貸成數(shù)70%,房貸

利率4.8圾如果按只繳利息計算，那么他可負(fù)擔(dān)的房價為0萬元。

A.56.2

B.63.7

C.71.4

D.84.2

正確答案：C

參考解析：月收入1萬元，其中20%可用來繳房貸，即0.2萬元。房貸月利率

=4.8%/12=0.004o因此，其可負(fù)擔(dān)的房貸款=0.2/0.004=50(萬元)，即可負(fù)擔(dān)

房價二50/0.7=71.4(萬元)。

［單選題］32.王磊打算買房，他有65000元可作為房款首期，他的條件符合銀行

的常規(guī)房屋貸款要求，假設(shè)銀行的常規(guī)房貸是25%,則其可以購買的房子的最高

房價可以是一元，他最多能得到元房屋貸款。（）

A.260000；150000

B.324500；195000

C.260000；195000

D.324500；150000

正確答案：C

參考解析:最高房價=65000/25爐260000（元）；可申請得到的房貸:260000-

65000=195000（元）。

［單選題］33.劉智強(qiáng)打算從現(xiàn)在起工作后5年購買價值50萬的房子，居住10年

后再換一套價值100萬的新房。假設(shè)第1次購新房房貸比例為60%,期限10

年；第2次購房的首付款是銷售舊房后贖回的現(xiàn)金，其房貸期限為20年。假設(shè)

還款的方式都是本利平均攤還，市場的投資報酬率為6%,房貸利率為4%,房價

一直保持不變。第1次購房前應(yīng)準(zhǔn)備年儲蓄,兩次購房期間應(yīng)準(zhǔn)備年儲

蓄.,第2次購房后應(yīng)準(zhǔn)備年儲蓄。0

A.3.65；3.75；3.78

B.3.55；3.75；3.68

C.3.65；3.7；3.68

D.3.55；3.7；3.68

正確答案：D

參考解析：第一段儲蓄（即為準(zhǔn)備5年后購房的首付款所需要儲蓄），即第一

套房子的首付款二50X（1-60%）=20（萬元），2OFV,6I/Y,5N,CPTPMT=-

3.55；第二段儲蓄（即為第一套房子購買以后每年需向銀行償還的金額），即

第一套房子的房貸總額=50X60%=30（萬元），30PV,4I/Y,ION,CPTPMT=-

3.7；第三段儲蓄（即為第二套房子購買以后每年需向銀行償還的金額），即第

二套房子房貸總額=100-50=50（萬元），50PV,4I/Y,20N,CPTPMT二房.68。

［單選題］34.剛進(jìn)不惑之年的李冬有凈資產(chǎn)30萬元，每年的儲蓄額約為2萬

元。如果現(xiàn)在換房，則需將這30萬全部用于購買新房（假設(shè)換房只需一次性投

入這30萬即可，每年的儲蓄額2萬元可全用于積累退休金）。假設(shè)退休后每年

生活費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)為6力兀（不考慮逋貨膨脹的因素），另外，根據(jù)合坦的假

設(shè)，李冬的預(yù)計壽命為80歲，投資報酬率為5%。在換房和不換房兩種情況下，

李冬的退休年齡各為（）。（退休金的準(zhǔn)備期間不足的以1年計算）

A.換房只能65歲退休,不換房則可54歲退休

B.換房只能62歲退休,不換房則可54歲退休

C.換房只能62歲退休,不換房則可53歲退休

D.換房只能65歲退休,不換房則可53歲退休

正確答案：B

參考解析：本題采用試算法，分別帶入每個答案進(jìn)行試算。B項的試算過程如

下：①換房時的退休金負(fù)債BGN：-6PMT,5I/Y,19N(退休后生活的年數(shù)=80-

62+1),CPTPV=76.14；換房時的退休金資產(chǎn)END：-2PMT,5I/Y,22N(積累退

休金的年數(shù)二62-40),CPTFV=77.01,由于退休金資產(chǎn)〉退休金負(fù)債，所以如

果現(xiàn)在換房，李冬便可于22年后，即62歲時退休；②不換房時的退休金負(fù)債

BGN：-6PMT,5I/Y,27N,CPTPV=92.25；不換房時的退休金資產(chǎn)END：-30PV,

-2PMT,5I/Y,14N,CPTFV=98.60,由于退休金資產(chǎn)〉退休金負(fù)債，所以如果

不換房，許先生就可于14年后，即54歲時提前退休。

［單選題］35.張偉是北京市的一名公務(wù)員，計劃5年后貸款購房，其現(xiàn)有資金10

萬，且每年能儲蓄2萬。若投資回報率為6%,貸款總額可占到房價總頷的

80%,則單純從首付能力考慮，5年后可購房總價約為()萬元。

A.98.15

B.110.15

C.113.25

D.123.25

正確答案：D

參考解析：①現(xiàn)有資金10萬，其5年后終值：N=5,PV=-10,I/Y=6,CPT

FV=13.38；②每年儲蓄2萬，其5年后終值：N=5,I/Y=6,PMT=-2,CPT

FV=11.27o因此，5年后該公務(wù)員有資金=13.38+11.27=24.65(萬元)。因此可

購房總價=24.65/(1-80%)=123.25(萬元)。

［單選題］36.理財規(guī)劃師估算最佳的住房貸款指標(biāo)有房屋月供款與稅前月總收入

的比率和房屋月供款與稅后月總收入的比率，下面比率合理的是()。

A.房屋月供款與稅前月總收入的比率為23%

B.房屋月供款與稅前月總收入的比率為26%

C.房屋月供款加上其他10個月以上貸款的月供款得到的總額占借款人稅前月總

收入的比率為32%

D.房屋月供款加上其他10個月以上貸款的月供款得到的總額占借款人稅前月總

收入的比率為39%

正確答案：B

參考解析:理財規(guī)劃師應(yīng)使用一些支付比率指標(biāo)來估算最佳的住房貸款額度，

其中最重要的兩個指標(biāo)是：①房屋月供款與稅前月總收入的比率，該比率一般

不應(yīng)超過25%?30%；②所有貸款月供款與稅前月總收入的比率，即房屋月供款

加上其他10個月以上貸款的月供款得到的總額占借款人稅前月總收入的比率，

一般應(yīng)控制在33%?38%之間。因此，題中只有B項合理。

［單選題］37.張亮與李欣夫妻打算2008年在北京購買一套三居室的房子，理財

規(guī)劃師在為他們制定購房投資規(guī)劃時，需要了解的信息不包括()。

A.商業(yè)貸款條件

B.預(yù)計商業(yè)貸款利率

C.子女的收入水平

D.預(yù)計購房地點

正確答案：C

參考解析：理財規(guī)劃師為客戶制定具體的購房投資規(guī)劃時，需要了解的信息

有：客戶預(yù)計購房距今年數(shù)、預(yù)計購房面積、預(yù)計購房地點、預(yù)計房價水平、

住房公積金額度、商業(yè)貸款條件、預(yù)計商業(yè)貸款利率。

［單選題］38.楊曉磊在一國企上班，現(xiàn)在的年收入為15萬元，其中50%可用來繳

房貸，如果首付款的機(jī)會成本以房貸利率計算，房貸利率6.5%,貸款成數(shù)

60%,則利用年收入概算法計算楊曉磊可負(fù)擔(dān)房價為()萬元。

A.100

B.158.6

C.192.3

D.200

正確答案：C

參考解析：可負(fù)擔(dān)房價4(年收入X負(fù)擔(dān)比率)/房貸利率］/貸款成數(shù)二(15X

50%)/6.5%/60%=192.3(萬元)。

［單選題］39.隨著收入水平的提高，李達(dá)凱打算賣舊房買新房，舊房值100萬

元，貸款尚有60萬元，新房值150萬元，擬貸款80萬元，現(xiàn)在李達(dá)凱手中有

市值15萬元的股票可拋售用于首付，則李達(dá)凱需另籌首付款()萬元。

A.10

B.15

C.20

D.25

正確答案：B

參考解析：需籌首付款=新房凈值-舊房凈值=(新房總價-新房貸款)-(舊房總

價-舊房貸款)=(150-80)-(100-60)=30(萬元)；需另籌首付款二需籌首付

款總額-股票=3075=15(萬元)。

［單選題］40.范小姐目前資產(chǎn)10萬元，每年可儲蓄2萬元，打算5年后購房，

投資報酬率8%.貸款年限20年，利率以6%計。其購房總價為()萬元。

A.49.3

B.50.8

C.52.4

D.52.7

正確答案：A

參考解析：可以負(fù)擔(dān)購房后貸款的屆時房價為：①首付款部分=FV(i.,n.,

PMT,PV)=FV(8%,5,-2,-10)=26.4；②貸款部分=PV(i2,n2,PMT)=PV

(6%,20,-2)=22.9；③可購房總價=26.4+22.9=49.3(萬元)。

［單選題］41.劉女士計劃3年后換1000萬元的房子，目前住宅值500萬元，房

貸200萬元，房貸利率4%,尚有10年要還。假設(shè)在不另籌首付款下，新房房貸

為萬元；若貸款20年，房貸利率仍為4臨每年要繳本息萬元；若

每年本利攤還60萬元，年可還清。（假設(shè)此期間房價水準(zhǔn)不變）（）

A.648；47.68；14.42

B.648；48.65；15.25

C.656；48.65；14.42

D.656；47.68；15.25

正確答案：A

參考解析：①計算舊房目前每年攤還金額，設(shè)定參數(shù)：4i,10n,2000000PV,

OFV,PMT=-246582,即每年要還246582元，為現(xiàn)金流出；②計算3年后舊房剩

余房貸：4i,7n,-24.66PMT,OFV,PV=148,即剩余房貸148萬元；③計算出

售舊房的凈現(xiàn)金流入，可做新房首付款：3年后房價-3年后剩余房貸二500-

148=352（萬元）；④計算新房尚需貸款額：新房尚需貸款額=新房總價-出售舊

房凈流入=1000-352=648（萬元）；⑤計算新房每年本利攤還額:4i,20n,-

648PV,OFV,PMT=47.68,即每年要還47.68萬元；⑥若每年本利攤還60萬

元，計算償還年限:4i,648PV,-60PMT,OFV,n=14.42,即14.42年可以還

清。

［單選題］42.濟(jì)南劉小姐的房貸總額為30萬元，房貸利率為5機(jī)如果采取每雙

周繳1000元的還款方式，可比每月繳2000元的還款方式提前（）年還清貸款。

A.1.85

B.2.01

C.2.44

D.2.69

正確答案：C

參考解析：①每月本利平均攤還貸款：300000PV,-2000PMT,

5/12=0.4167I/Y,CPTN=235.9,235.9/12=19.66（年）；②每雙周本利平均攤

還貸款：300000PV,-1000PMT,5/26=0.1923I/Y,CPTN=447.7,

447.7/26=17.22（年）。因此,可提前19.66T7.22=2.44（年）還清貸款。

［單選題］43.劉東與張惠夫妻二人均為北京市公交集團(tuán)員工，并都參加了市住房

公積金提撥計劃，個人與單位各按8%提撥。劉東月收入8000元，已提拔6年，

目前住房公積金賬上有40000兀。張惠月收入6000兀，已提撥4年，住房公積

金賬上有15000元。假設(shè)住房公積金的收益率為3.6%,住房公積金的貸款利率

為5.2%,一般貸款利率為6.6%,單筆的申貸額上限為30萬元，可貸20年。兩

人打算在3年之后購房，如果除了住房公積金以外，不考慮其他可用資源，他

們的購房能力為（）萬元。

A.41

B.43

C.45

D.47

正確答案：C

參考解析：①劉東每月可撥入住房公積金的金額=8000義(8%+8%)=1280

(元)，三年可累積購房資金二FV(3.6%/12,12X3,-1280,-40000)

=93138；②張惠每月可撥入住房公積金的金額=6000X(896+8%)=9601元)，

三年可累積購房資金二FV(3.696/12,12X3,-960,T5000)二53146；③二人合

計可累積購房資金=93138+53146=146284(元)；④購房后每月可用來還住房公

積金貸款的提撥額=1280+960二2240(元)；⑤假若二人只用住房公積金來還房

貸，可貸款額=PV(5.2%/12,12X20,-2240,0)=333803,高于單筆的申貸額

上限30萬元，故只能申貸30萬元。因此，不考慮其他可用資源的情況下，有

能力購置的房屋金額二146284+300000=446284(元)，約為45萬元。

根據(jù)下述資料，回答52?54題：

某事業(yè)單位職工李素麗，現(xiàn)有住房公積金4萬元，每月單位和個人共繳存400

元，住房公積金收益率為2%,住房公積金貸款利率為4.86%,其貸款最高上限

為20年。

［單選題］44.若只運(yùn)用住房公積金，李素麗5年后能買到的最高房價為()萬元。

A.8

B.10

C.13

D.25

正確答案：C

參考解析:住房公積金存款為：-40000PV,-400PMT,2gi,5gn,FV=69422；住

房公積金貸款為：-400PMT,4.86gi,20gn,OFV,PV=61327；因此，其5年后

能買到的最高房價合計為130749元(69422+61327)。

［單選題］45.若李素麗5年后想購買30萬元的房子，需首付10萬元，假定李素

麗投資收益率為8%,為了能夠支付首付款(考慮利用公積金賬戶余額)，則李

素麗每月的儲蓄額為()元。

A.416

B.527

C.632

D.795

正確答案：A

參考解析：由上題可得，首付款差額為：100000-69422=30578(元)；則其每

月的儲蓄額為：30578FV,8gi,5gn,PMT=-416o

［單選題］46.假若李素麗5年后想購買30萬元的房子，需首付10萬元，余下款

項采用住房公積金貸款，假定住房公積金貸款額度無限制，則購房后李素麗每

月除住房公積金外還需支付的金額是()元。

A.658

B.904

C.1065

D.1427

正確答案：B

參考解析:公積金貸款每月攤還額為200000PV,4.86gi,20gn,OFV,PMT=-

1304；則購房后李素麗每月額外支付的金額為1304-400=904(元)。

［單選題］47.關(guān)于還款的方式有多種，每月攤還本金固定，但總額會隨房貸余額

減少，利息也隨之遞減，此種還款方式稱為0。

A.本利平均攤還法

B.本金平均攤還法

C.加權(quán)平均法

D.等額本息還款

正確答案：B

［單選題］48.關(guān)于住房公積金的用途，下列說法錯誤的是()。

A.支付職工購買自住住房費(fèi)用，含房價、交易手續(xù)費(fèi)與產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

B.支付職工個人或合資建造自住住房的費(fèi)用

C.支付職工因購買、建造、修繕自住住房所需的貸款本息、保險費(fèi)及公證費(fèi)

D.房租超出家庭工資收入的固定比率可用住房公積金支付

正確答案：B

參考解析:B項應(yīng)該是支付職工個人或通過集體合資建造自住住房的費(fèi)用。

［單選題］49.關(guān)于土地出讓年限，下列說法錯誤的有()。

I.居住用地70年

IL工業(yè)用地40年

III.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地40年

M商業(yè)、旅游、娛樂用地60年

A.I、II、III

B.II、m、iv

C.I、IV、V

D.I、II、III、IV

正確答案：B

參考解析：II項中工業(yè)用地為50年；HI項中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用

地50年；IV項中商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

［單選題］50.下面不適合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭是()。

A.有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口者或當(dāng)?shù)卣_定的供應(yīng)對象的家庭

B.無房或現(xiàn)住房面積低于當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭

C.購買經(jīng)濟(jì)適用房以市場價格賣出經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭

D.收入符合當(dāng)?shù)卣畡澏ǖ氖杖刖€標(biāo)準(zhǔn)的家庭

正確答案：C

參考解析：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，購買人以市場價格賣出經(jīng)濟(jì)適用

住房之后，不能再次購買經(jīng)濟(jì)適用住房。

［單選題］51.關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的特性，下列說法正確的是()。

A.戶型合理，年代較新，價格適中，適應(yīng)最低收入家庭的承受能力

B.在開發(fā)建設(shè)階段，由政府視市場需求確定開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，以行政劃撥方式

提供土地，通過減免稅費(fèi)和適當(dāng)控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等手段來控制建設(shè)開發(fā)成本

C.在使用階段，全面推行社會化物業(yè)管理，保持其良好的運(yùn)行狀態(tài)和居住環(huán)境

D.國家對經(jīng)濟(jì)使用房建設(shè)實行金融支持，鼓勵金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先發(fā)放貸款

正確答案：A

［單選題］52.中國人民銀行已經(jīng)批準(zhǔn)商業(yè)銀行進(jìn)行固定利率房貸的試點，固定利

率房貸要求商業(yè)銀行在貸款期內(nèi)不能調(diào)整貸款利率。那么，下列關(guān)于固定利率

房貸的說法錯誤的是()。

A.在目前利率水平較低的條件下，固定利率房貸對于購房者是比較有利的

B.其利率應(yīng)比普通房貸略低

C.容易受到厭惡風(fēng)險的貸款人的歡迎

D.便于購房者鎖定房貸支出

正確答案：B

參考解析：由于商業(yè)銀行在固定利率房貸中承擔(dān)了更大的風(fēng)險，因此，其利率

應(yīng)比普通房貸略高。

［單選題］53.印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。

購房的兒個環(huán)節(jié)都涉及印花稅的繳納，下列關(guān)于購房需要繳納的印花稅說法錯

誤的是()。

A.購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，按照購銷金額3%。貼花

B.根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的千分

之五的稅率對賣方征收印花稅

C.個人從國家有關(guān)部門領(lǐng)取《房屋產(chǎn)權(quán)證》時，每件貼花5元

D.公積金購房需要繳納印花稅

正確答案：B

參考解析：B項應(yīng)為個人買賣房地產(chǎn)應(yīng)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對

買賣雙方征收印花稅。

［單選題］54.關(guān)于住房公枳金貸款與商業(yè)銀行住房貸款，卜列說法錯誤的是0。

A.住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款利率低

B.一般來說，商業(yè)銀行住房貸款對單筆貸款最高額度沒有規(guī)定，而公積金貸款

每筆限額各地的住房公積金管理中心均有規(guī)定

C.公積金貸款對象必須是公積金系統(tǒng)公積金繳存人，商業(yè)住房貸款對象不必是

公積金繳存人

D.商業(yè)銀行住房貸款一般需要擔(dān)保費(fèi)、評估費(fèi)和保險費(fèi)，而住房公積金住房貸

款一般需要律師費(fèi)用、保險費(fèi)用

正確答案：D

參考解析：D項商業(yè)銀行住房貸款一般需要律師費(fèi)用、保險費(fèi)用，而住房公積金

住房貸款一般需要擔(dān)保費(fèi)、評估費(fèi)和保險費(fèi)。

［單選題］55.目前我國各商業(yè)銀行開辦的個人住房消費(fèi)信貸主要包括個人住房公

積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款、個人住房組合貸款等。其中，個人住房商業(yè)

性貸款的貸款方式有()。

I,抵押貸款H.質(zhì)押貸款

HL保證貸款I(lǐng)V.抵押(質(zhì)押)貸款加保證貸款

A.I、IKIII

B.IIKIV、V

C.II、III、IV

D.I、II、III、IV

正確答案：D

［單選題］56.隨著住房商品化政策的推行，住房支出在家庭消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中所占

的比重越來越高。根據(jù)目的不同，住房支出主要分為()。

I,住房租金II.住房投資HL住房契稅

IV.住房消費(fèi)V.物業(yè)管理費(fèi)

A.n、iv

B.I、W

C.I、IILV

D.II、IV和V

正確答案：A

［單選題］57.關(guān)于購房繳納公證費(fèi)的規(guī)定中，以下說法正確的是00

I.境內(nèi)人士必須繳納公證費(fèi)

H.境內(nèi)人士可自愿選擇是否公證

III.境外人士繳納買賣合同和貸款合同公證費(fèi)

M境外人士不繳納買賣合同和貸款合同公證費(fèi)

V.境內(nèi)人士繳納的公證費(fèi)要少于境外人士繳納的公證費(fèi)

A.I、II

B.n、in

C.I、IILIV

D.n、iv、v

正確答案：B

［單選題］58.根據(jù)《住房公積金管理條例》中規(guī)定，個人住房公積金貸款的說法

正確的是()。

I.是對按時繳存住房公積金的借款人而言的

H,在購買自住住房時，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)

物

m.可以由第三人為其貸款提供擔(dān)保并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任

M申請以住房公積金為資金來源的住房貸款

A.I、II>III

B.I、II、IV

C.II、IILIV

D.I、II、III、IV

正確答案：D

［單選題］59.住房公積金制度是以特定用途強(qiáng)迫提撥儲蓄，來支付部分購房目標(biāo)

的制度。住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款的擔(dān)保方式不同，住房公積金貸

款的擔(dān)保方式有()。

I.抵押加一般保證II.抵押加購房綜合險

III.質(zhì)押擔(dān)保IV.連帶責(zé)任保證

A.I、II、III

B.I、III、IV

C.II、III、IV

D.I、IKIILIV

正確答案：D

［單選題］60.住房消費(fèi)的風(fēng)險有法律風(fēng)險、利率風(fēng)險等。其中，法律風(fēng)險主要是

合同風(fēng)險，其中防范項目手續(xù)法律風(fēng)險的措施主要有()。

1,了解該項目目前的法律狀態(tài)

H,了解全部手續(xù)應(yīng)為“五證”

in.必須查看“五證”的原件

IV.查看“五證”的復(fù)印件即可

A.I、II、III

B.I、II、IV

c.n、in

D.IkIILIV

正確答案：A

［單選題］61.與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，示范合同專門對房

屋的交接做了規(guī)定。關(guān)于房屋交接約定的問題，理財規(guī)劃師應(yīng)該給出的建議是

Oo

I.要求出賣人嚴(yán)格按照公告通知方式將所需通知的內(nèi)容送達(dá)買受人

n,要求出賣人嚴(yán)格按照書面通知方式將所需通知的內(nèi)容送達(dá)買受人

in.買受人在接收房屋時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查房屋所在樓的驗收手續(xù)同時一定要求出賣

人交付“兩書”，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》

M買受人在接收房屋時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查房屋所在樓的驗收手續(xù)同時一定要求出賣

人交付“五證”

A.I.III

B.I、IV

C.II、III

D.IKIV

正確答案：c

［單選題］62：根據(jù)我國《個人所得稅法》，個人轉(zhuǎn)讓其房屋等財產(chǎn)所得，應(yīng)按繳

納個人所得稅的稅率為()。

A.10%

B.15%

C.20%

D.25%

正確答案：c

［單選題］63：關(guān)于公房或房改房，下列敘述錯誤的是()。

A.轉(zhuǎn)讓限制較多

B.房屋總價偏低

C.比較新穎

D.戶型結(jié)構(gòu)不太合理

正確答案：C

［單選題］64.為了吸引客戶，第一年給予最低房貸利率2%從第二年到第五年給

予四年期固定房貸利率3.5%,再從第六年開始采取指數(shù)型房貸。這種類型的房

貸是()。

A.階梯式利率房貸

B.傳統(tǒng)的變動利率房貸

C.固定型房貸

D.指數(shù)型房貸

正確答案：A

［單選題］65：個人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以()為

資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。

A.定期存款

B.公積金存款

C.商一業(yè)銀行存款

D.儲蓄存款

正確答案：B

參考解析:個人住房公積金貸款是指按《住房公積金管理條例》規(guī)定按時繳存

住房公積金的借款人，在購買自住住房時，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的

財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供擔(dān)保并承擔(dān)償還本息連帶

責(zé)任，申請以住房公積金為資金來源的住房貸款。

［單選題］66.估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標(biāo)是()。

A.房屋月供款占借款人稅前月總收入的比例

B.房屋月供款占借款人年總收入的比例

C.房屋貸款總額占借款人月總收入的比例

D.房屋貸款總額占借款人稅前月總收入的比例

正確答案：A

［單選題］67.中國人民銀行過去一段時間以來調(diào)控房地產(chǎn)市場投資過熱，下列不

屬于央行調(diào)控措施的是()。

A.提高法定準(zhǔn)備金率

B.發(fā)行央行票據(jù)

C.降低房貸基準(zhǔn)利率

D.提高貸款首付比例

正確答案：c

［單選題］68：借款人借款購買房屋辦理貸款時，需要銀行規(guī)定的證明文件，包括

Oo

I.貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明

II.身份證件(居民身份、戶口本或其他有效居留證件)原件及復(fù)印件

HL抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物

估價證明

IV.符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件

V.保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人的資信證明；以儲蓄存款作為自籌

資金的，需提供銀行存款憑證

A.I、II、III

B.n、IILN

C.I,IILIV、V

D.i、ii、in、iv、v

正確答案：D

［單選題］69；保證貸款方式指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法

人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式，具體有()。

I.企業(yè)法人的全額全程保證貸款方式

II,個人全額全程保證貸款方式

III.售房單位回購保證貸款方式

M房地產(chǎn)開發(fā)公司全額全程保證貸款方式

A.I、IILIV

B.II、HI、IV

C.I、II、IV

D.I、II、III、IV

正確答案：D

［單選題］70；關(guān)于土地增值稅的優(yōu)惠政策說法錯誤的是()。

A.因國家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅

B.因國家建設(shè)需要依法收回的房地產(chǎn)，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅

C.房地產(chǎn)開發(fā)商因開發(fā)房產(chǎn)而購的土地，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值

稅

D.居民個人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅

正確答案：C

參考解析：C項的房地產(chǎn)開發(fā)商因開發(fā)房產(chǎn)而購的土地不具有此優(yōu)惠政策。

［單選題］71.房地產(chǎn)估價有成本法、收益還原法和市場比較法。關(guān)于房地產(chǎn)估價

成本法，下列說法錯誤的是()。

A.成本法通常用于已開發(fā)的房地產(chǎn)

B.單價=(總成本+合理利潤)/建筑物總平方米數(shù)

C.新房二每平方米建筑成本，泥磚混、鋼筋水泥與鋼架結(jié)構(gòu)等不同

D.開發(fā)后土地總價二土地使用權(quán)標(biāo)購或繳納的出讓金+開發(fā)工程費(fèi)+管理與營銷費(fèi)

用+資金利息+其他合理費(fèi)用

正確答案：A

參考解析：A項的成本法通常用于新開發(fā)的房地產(chǎn)，而不是已開發(fā)的房地產(chǎn)。

［單選題］72.關(guān)于房產(chǎn)投資的形態(tài)，下列說法錯誤的是()。

A.住宅：經(jīng)濟(jì)適用房限制為自住用途，因此投資多以商品房為主，與其他房產(chǎn)

類型比較，其需求量大，流動性較高，但租金收益率通常較低

B.商場或店面：選擇人潮聚集處的商圈，以收入還原法估價，增值潛力大，但

所需的投資金額較高

C.寫字樓：投資出租，房客以企業(yè)為主，租約期通常較久，但房客談判能力也

較高

D.舊房：合伙購買舊房，拆掉再建成新房，賣出去后大家分成

正確答案：D

參考解析：D項為房產(chǎn)投資的合建分成方式。

［單選題］73.面臨通貨膨脹的壓力，張先生決定投資100萬元購房用于出租，然

后10年后以120萬元的價格售出，每年租金凈攻入6萬元，則該房產(chǎn)投資的年

投資報酬率為()。

A.11.32%

B.9.54%

C.8.43%

D.7.86%

正確答案：D

參考解析：T00PV,6PMT,120FV,10n,gBEG,i=7.86%O

［單選題］74.房地產(chǎn)的估價方法不包括()。

A.成本法

B.收益還原法

C.市場比較法

D.凈現(xiàn)值法

正確答案：D

參考解析：D項凈現(xiàn)值法是抉擇購房與租房的方法。

［單選題］75.王利偉將閑置不用的90萬元資金投資于店面出租行業(yè)，月租金

4000元，貸款60萬元，假若房貸利率為5%,則資產(chǎn)總報酬率和自有資金報酬

率分別為()。

A.5%,5%

B.6%,3%

C.5%,3%

D.6%,5%

正確答案：B

參考解析：①總資產(chǎn)報酬率=凈利潤/平均資產(chǎn)總額二(0.4X12)/90=5%；②自

有資金報酬率二(4.5-60X5%)/(90-60)=5%<>

［單選題］76.江大衛(wèi)貸款70萬元，投資100萬元買店面出租，租約3年，月租

金5000元，3年以后將該店面以120萬元賣給房客，若江大衛(wèi)的房貸利率為

5%,辦理20年房貸本利平均攤還，3年后剩余房貸由房客承接，以內(nèi)部報酬率

法計算，江大衛(wèi)的房地產(chǎn)年投資報酬率為()。

A.17.65%

B.19.33%

C.22.77%

D.25.64%

正確答案：C

參考解析：CFo=-3OOOOO+5OOO=-295OOO(元)，PMT(5%/12,20X12,700000)

=-4620；CF尸5000-4620=380(元),N尸35,PV(5%/12,17X12,-4620)

=634045；CF2=1200000-634045-4620=561335(元),CPTIRR1.8973,1.8973

X12=22.7672,即江大衛(wèi)的房地產(chǎn)年投資報酬率為22.77%O

［單選題］77.張帆計劃將其30平方米的店面出租，今假設(shè)其每月凈租金收入為6

萬元，市場投資年收益率為5%,如果用收益還原法估算，每平方米的合理單價

為()萬元。

A.23

B.48

C.62

D.73

正確答案：B

參考解析：店面的合理價格=6X12/5猊1440(萬元)；因此，每平方米的合理

單價二1440/30=48(萬元/平方米)。

［單選題］78.張先生出租一間30平方米的店面，店面每月凈租金收入2萬元，

收入還原率為6%,以收入還原法估價，其合理息價是為()萬元。

A.200

B.400

C.600

D.800

正確答案：B

參考解析：根據(jù)收入還原法，該店面的合理總價二2X12/6%=400(萬元)。

［單選題］79.張明達(dá)以50萬元購買一房屋出租，假設(shè)15年后該房將按價格40

萬元出售，如果要實現(xiàn)每年8%的投資報酬率，那么，該期間每年至少應(yīng)有0萬

元凈租金收入。(取最接近金額)

A.3.95

B.4.37

C.4.50

D.4.86

正確答案：B

參考解析：每年至少應(yīng)有的凈租金收入：PMT(8%,15,-50,40)=4.37。

［單選題］80.關(guān)于市場比較法，下列說法錯誤的是()。

A.估價標(biāo)的物房價二同地區(qū)同類型房屋房價X房齡調(diào)整系數(shù)X地段調(diào)整系數(shù)X議

價系數(shù)

B.比較現(xiàn)房與二手房，依折舊情況設(shè)房齡系數(shù)

C.若以賣方開價而非成交價做比較基準(zhǔn)，需依議價系數(shù)調(diào)整

D.一般估價公司作住宅估價時多用市場比較法，選擇1?2個案例與估價標(biāo)的物

作比較，再依上述系數(shù)調(diào)整說明，最后定出調(diào)整后的合理價格

正確答案：D

參考解析：D項應(yīng)為一般估價公司作住宅估價時多用市場比較法，選擇3?4個

案例與估價標(biāo)的物作比較，再依上述系數(shù)調(diào)整說明，最后定出調(diào)整后的合理價

格。

［單選題］81,關(guān)于房地產(chǎn)供給的因素的分析說法錯誤的是()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，政府的鼓勵引導(dǎo)或宏觀調(diào)控措施都會影響

房地產(chǎn)的供給

B.建筑機(jī)械與鋼筋、水泥、玻璃等建材的供應(yīng)價格與數(shù)量；影響房屋建造成本

與供給的順暢程度

C.引進(jìn)房屋中介制度，提高房產(chǎn)信息透明度，同時提高二手房的供給與需求，

增加房產(chǎn)市場的流動性

D.建筑物的維修、擴(kuò)建、改建，不會增加房產(chǎn)供應(yīng)量

正確答案：D

參考解析：D項建筑物的維修、擴(kuò)建、改建，將有助于增加房產(chǎn)供應(yīng)量。

［單選題］82.影響房地產(chǎn)供給量變化的因素不包括是()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)資金的來源與數(shù)量

B.建筑材料、器械的生產(chǎn)與供應(yīng)狀況

C.機(jī)會成本

D.生產(chǎn)部門的勞動生產(chǎn)力

正確答案：C

參考解析：除ABD三項外，影響房地產(chǎn)供給量變化的因素還包括房地產(chǎn)交易制

度、歷史成本、政策的轉(zhuǎn)變、區(qū)位的相對供給、其他因素等。

［單選題］83.房地產(chǎn)需求的價格彈性是指0。

A.房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比

B.房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C.一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比與另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比之

比

D.在一定時期內(nèi)，一種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于該種房地產(chǎn)自身價格的相

對變化的反應(yīng)程度

正確答案：A

參考解析:B項是房地產(chǎn)供給的要素成本彈性；C項是房地產(chǎn)需求的交叉價格彈

性；D項是房地產(chǎn)供給的價格彈性。

［單選題］84.在成本法求取折舊中，采用。更能反映建筑物真實的狀況，

A.有效經(jīng)過年數(shù)

B.實際經(jīng)過年數(shù)

C.剩余經(jīng)過年數(shù)

D.自然經(jīng)過年數(shù)

正確答案：A

參考的析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出

的折舊更符合實際情況。

［單選題］85.收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價對象的價值,

A.預(yù)期未來收益

B.預(yù)期未來成本

C.預(yù)期價格高低

D.預(yù)期價格漲落

正確答案：A

［單選題］86.在購房、投資房地產(chǎn)或編制家庭資產(chǎn)負(fù)債表時，最好能對購房目標(biāo)

或自用住宅進(jìn)行合理估價，收益法是以()為理論依據(jù)的。

A.均衡原理

B.替代原理

C.預(yù)期原理

D.未來趨勢原理

正確答案：C

［單選題］87.影響房地產(chǎn)價格的因素有許多，環(huán)境因素不包括0。

A.大氣環(huán)境

B.水文環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境

正確答案：D

參考解析：影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要有大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)

境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

［單選題］88.成本法通常用于新開發(fā)的房地產(chǎn)，有特殊保護(hù)價值的建筑物運(yùn)用成

本法估價時，采用()為好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新購建價格

正確答案：A

參考解析:土建成本是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、

建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑

物完全相同的新建筑物的正常價格。所以對有特殊保護(hù)價值的建筑物運(yùn)用成本

法估價時，采用重建成本最好。

［單選題］89.特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是()。

A.成本法

B.假設(shè)開發(fā)法

C.收益還原法

D.市場比較法

正確答案：A

參考解析：特殊工業(yè)廠房足有特殊設(shè)計或是針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建

設(shè)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易，所以應(yīng)采用成本法估價。

［單選題］90.收益還原法通常用于商用房地產(chǎn)，若一房地產(chǎn)第t年凈收益為A

(1+g)1-1,年限為n,凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格\三()。

A.A/Y

B.(AXn)/(1+Y)

C.(AXn)/Y

D.A/(1+Y)

正確答案：B

參考解析：用收益法計算房地產(chǎn)價格時，若凈收益第一年為A,收益年限為有限

年n,凈收益逐年增長率與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格為：(AXn)/

(1+Y)o

［單選題］91.收益法常用于投資用途房地產(chǎn)估價，收益法中所指的收益是0。

A.估價時點前一年的收益

B.估價時點前若干年的平均收益

C.估價時點以后的未來預(yù)期正常收益

D.估價時點前最高盈利年份的收益

正確答案：C

［單選題］92.房地產(chǎn)估價方法有成本法、收益法和市場比較法。收益法適用的條

件是房地產(chǎn)的()。

A.收益能夠量化

B.風(fēng)險能夠量化

C.收益或風(fēng)險其一可以量化

D.收益和風(fēng)險均能量化

正確答案：D

［單選題］93：房地產(chǎn)市場的供給實質(zhì)上是土地的供給，某宗房地產(chǎn)的土地使用年

限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今己有8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)正

常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%,該類房地產(chǎn)的資本化

率為8%,該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

正確答案：C

參考解析:根據(jù)已知可得：A=100X60%=60(萬元)，n=40-8=32(年)，該宗

房地產(chǎn)的收益價格為：廠卻-E】■墨X"尋產(chǎn)】■僦W(萬元)。

［單選題］94.在購房、投資房地產(chǎn)或編制家庭資產(chǎn)負(fù)債表時，最好能對購房目標(biāo)

或自用住宅進(jìn)行合理估價。成本法估價的含義是()。

A.成本等于價格

B.價格各部分的累加等于價格

C.收益等于價格

D.重置價格等于價格

正確答案：B

參考解析：成本估價法，簡要地說，是根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估

價對象價值的方法，也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求

取房地產(chǎn)價值的方法。

［單選題］95.收益法的計算公式：-F的假設(shè)前提不正確的是()。

A.A每年不變

B.Y每年不變且大于零

C.Y每年改變且大于零

D.年期無限

正確答案：C

參考解析：收益法是根據(jù)估價對象的未來預(yù)期收益來求取估價對象價值的方

法，一廠的假設(shè)前提包括：①A每年不變；②Y每年不變且大于零；③年期是

無限的。

［單選題］96.在運(yùn)用成本法估價時，如果建材與人工成本波動大，應(yīng)采用的是

Oo

A.歷史成本

B.實際成本

C.重置成本

D.主觀成本

正確答案：c

參考解析:餐估計建筑物的成本時，如果建材與人工成本波動大，應(yīng)用重置成

本取代歷史成本。

［單選題］97.適用于市場不完善或狹小市場上無法用市場比較法進(jìn)行估價的房地

產(chǎn)估價方法是()。

A.成本法

B.收益法

C.比較法

D.假設(shè)開發(fā)法

正確答案：A

參考解析：B項收益法適用于有收益或者潛在收益的房