《南寧市二胎政策對家庭住房需求的影響研究》12000字（論文）

南寧市二胎政策對家庭住房需求的影響研究摘要伴隨著我國人口政策的改變以及經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，無論是我國整體還是地方的人口結構都發(fā)生了較大變化。生育政策雖然不斷放開，但我國人口出生率、0-14歲人口占比和少兒撫養(yǎng)比不斷降低，65歲及以上人口所占比重和老年撫養(yǎng)比不斷增加，少子老齡化日益成為社會各界關注的問題。但根據(jù)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，我國住宅銷售面積、住宅銷售額整體仍呈不斷上漲趨勢。在人口總量增長不明顯的情況下，住房需求卻仍然以較快速度增長時，不少學者將目光轉向人口結構對住房需求的影響上來。健康的房地產(chǎn)市場發(fā)展，應與當前經(jīng)濟社會發(fā)展階段和居民收入水平相適應，保證每個人的基本住房需求，讓住房回歸居住屬性，不難發(fā)現(xiàn)明確住房需求，精準供給才是實現(xiàn)人民“住有所居”的根源所在。而人與家庭作為住房需求的根本載體，很大程度上決定了居住屬性的住房需求。因此從我國人口國情入手，定性定量地分析人口與家庭戶變動對住房需求的影響與發(fā)展，并探討相關政策與建議具有很強的理論和現(xiàn)實意義。因我國各省人口因素有較大差異，選取一個省份的住房需求為對象有利于得出精準的研究成果。本文以南寧為例，在二胎政策的基礎上，對住房剛性需求有直接影響的人口與家庭戶相關因素通過分析，并對二胎政策下對住房需求帶來的影響做出分析和討論。關鍵字：二胎政策；人口結構；住房需求目錄TOC\o"1-3"\h\u145951.緒論 .緒論1.1研究背景在房價不斷攀升的幾十年，中國家庭人口結構發(fā)生的巨大變化也開始凸顯，這些變化突出表現(xiàn)為人口老齡化程度持續(xù)加深、出生率降低及家庭規(guī)模的小型化。中國65歲及以上老人占總人口的比例己經(jīng)從1980年的4.7%提升到了2018年的11.9%，表明中國人口的老齡化程度己經(jīng)加深：與此同時，中國婦女的生育意愿持續(xù)降低，據(jù)2016年全國婦聯(lián)的調查顯示，己生育一個小孩的家庭中只有20.5%愿意生二孩，超過一半的家庭明確表示不想生二孩。計劃生育政策實施以來，少生、優(yōu)生的生育理念深入人心，另一方面，由于婦女受教育的普及以及受教育年限延長，婦女的婚育年齡不斷往后推延，家庭生育觀念也發(fā)生了轉變〔劉，即使現(xiàn)在二胎政策己經(jīng)全面放開，生育率依然持續(xù)走低，短期內中國新生兒數(shù)量占比很難快速上升。上世紀六七十年代出生的人有2-4個兄弟姐妹的現(xiàn)象較為普遍，但是“多子多?！钡挠^念如今己經(jīng)說服不了年輕人，當下核心家庭的家庭規(guī)模主要以“三口之家”和“四口之家”為主。在老齡化和低生育率背景下，家庭人口結構發(fā)生了較大改變，對住房的需求也發(fā)生了相應的變化，在新的人口結構變化情況下，有必要對住房供給結構進行調整，以使住房供給與住房需求更好地匹配。家庭是社會的基本組成單位，住房是家庭生活的活動空間和必要保障。新市民的家庭結構也在時代宏觀潮流的影響下發(fā)生了改變，基于家庭人口結構的轉變，如何解決新市民的住房問題是中國社會面臨的嚴峻考驗。商品房房價一路攀升，而租賃市場亂象叢生，租住環(huán)境有待改善，新市民的住房問題僅僅依靠市場購買或者租賃的方式難以得到有效解決，還需要政府結合新市民的實際情況進一步完善住房保障政策。因此以家庭人口結構轉變?yōu)橐暯?，研究新市民的住房保障需求，對于解決新市民住房困難問題，真正實現(xiàn)新市民與城市的共生共榮，共享社會發(fā)展成果，具有重要的現(xiàn)實意義。本論文的研究，正是在這樣的背景下展開。1.2研究意義本文以二胎政策為背景以人口結構為切入點，分析人口結構與住房需求結構之間的動態(tài)關系，進而揭示人口結構與住房需求結構的動態(tài)規(guī)律。最后按照人口結構與住房需求結構之間的動態(tài)規(guī)律，提出住房市場改革的有效措施，進而促進住房市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。1.3文獻綜述1.3.1.國內文獻綜述盡管我國在2016年之后才實施全面開放二孩政策，但是我國學者關于二孩的研究早已開始，主要有生育意愿研究和人口結構研究等。風笑天（2018）認為自全面放開二孩政策以來，二孩比例雖有提高，但是仍未達到政策預期效果。并就影響育齡人口生育二孩的原因，二孩生育帶給女性的職業(yè)阻力等方面的問題進行了一系列的探討。姜天英和夏利宇(2020)根據(jù)2019年中國健康與營養(yǎng)情況的相關數(shù)據(jù)資料，研究女性實際子女數(shù)、期望子女數(shù)以及二胎生育意愿等因素之間的關系。進而研究指出目前我國女性在實際生育數(shù)量與期待子女數(shù)量之間存在較大差異，其生育意愿受到性別偏好、養(yǎng)育孩子成本、時間與工作壓力等多種因素的影響與抑制。縱觀我國計劃生育政策變化，無論是從建國初期的鼓勵生育，還是改革開放后的計劃生育，再到當下全面放開二胎三胎，都是符合當時社會發(fā)展情況的合理人口結構調整。建國以來，我國政治社會環(huán)境趨于穩(wěn)定，民眾的生育意愿更加強烈，大部分家庭擁有三個及以上甚至七八個孩子，人口呈現(xiàn)爆炸式增長態(tài)勢，社會資源不足，所以不得不推行計劃生育政策，目前隨著人口老齡化和人口結構的調整，生育率下降已經(jīng)對我國產(chǎn)生了相當明顯的負面影響，對未來我國的發(fā)展產(chǎn)生了一定威脅。國內外學者關于房產(chǎn)稅問題的研究包括房產(chǎn)稅基本概念、房產(chǎn)稅稅制研究以及房產(chǎn)稅對市場交易主體的影響三個方面。從房產(chǎn)稅的基本概念的界定以及房產(chǎn)稅的特點功能方面，張平認為房產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)針對房屋價值或者租金征收一定的稅收，結合房產(chǎn)稅在中國發(fā)展的歷史和試點改革的歷程重新定義了房產(chǎn)稅，樊慧霞等部分學者在借鑒國際經(jīng)驗，從傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)濟學和公共經(jīng)濟學視角探討房產(chǎn)稅功能定位樊慧霞.通過稅制改革進一步調節(jié)收入分配[J].經(jīng)濟研究參考.2018(18)：18-19.。其次關于房產(chǎn)稅稅制問題研究主要從房產(chǎn)稅征管部門、計稅稅率、計稅稅基、征稅范圍以及房產(chǎn)稅的用途等方面加以研究。郭玲認為在征管主體方面，支持地方政府作為房產(chǎn)稅的征管部門，給予地方政府充分的自主決定權。應根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，選擇合適的稅率來推進政策的前行并且要遵循“因地制宜”的原則郭玲.房產(chǎn)稅立法的民生性[J].華南師范大學學報(社會科學版).2016(04):53-57.。最后從房產(chǎn)稅對市場交易主體方面研究，劉廣平認為高收入群體房產(chǎn)價值高，當實行累進稅率時所承擔的房產(chǎn)稅一般會用于保障房制度。但是政府并未給予合適的補償機制，造成高收入群體形成“用腳投票”的現(xiàn)象，對于城市吸引人才和招商引資造成負面影響樊慧霞.通過稅制改革進一步調節(jié)收入分配[J].經(jīng)濟研究參考.2018(18)：18-19.郭玲.房產(chǎn)稅立法的民生性[J].華南師范大學學報(社會科學版).2016(04):53-57.劉廣平.房產(chǎn)稅的作用、機理及改革方向、路徑、要領的探討[J].北京工商大學學報(社會科學版).2019(02)：36-39.1.3.2.國外文獻綜述人口結構對房價的影響起源于Mankiw和Weil（1989）利用美國數(shù)據(jù)討論嬰兒潮對房價的影響。Grimes等（2016）研究了新西蘭房價變動、人口和經(jīng)濟發(fā)展以及區(qū)域住房供應模式，研究表明住房供給對需求變化的反應決定了區(qū)域房價上漲的程度，需求增加后的快速供給調整，導致額外的需求得到滿足，通過匹配額外的住房供應對價格幾乎沒有影響。Jeanty等（2020）利用密歇根州人口普查區(qū)域水平數(shù)據(jù)，估計了一個聯(lián)合考慮人口變化以及地區(qū)房價的數(shù)字模型，此外該模型也可以通過數(shù)字模型模擬分析不同社區(qū)之前的相互作用以及其相關性。Hualei等（2018）運用一般均衡理論框架，探討了人口結構對中國住房市場的影響，模擬結果表明，人口過渡對房價變動有顯著影響，主要是由于80年代嬰兒潮和90年代出生率迅速下降造成的。房價在2001年左右有上升的壓力，80年代的嬰兒潮一代進入結婚年齡；而在2014年左右，90年代的嬰兒潮一代進入結婚年齡，房價會有下降的波動，導致住房需求下降。房地產(chǎn)稅在諸多事實中被證明對房屋價格具有負向作用，稅款將會作用在公共服務上。Rosen&Fullerton在文章中證明了，不論是何種方式收取稅款，稅款的大部分將用于公共服務，并且完成資本化。他的文章對上述觀點提供了證明。Krantzetal同樣也對上述觀點做出了補充，并且對資本化的程度有了一個具體的測量，測量的數(shù)值約為60%。Case&Grant的實驗結果證明，房地產(chǎn)稅對房價是具有調節(jié)作用的，但是對整體稅收幫助略顯匱乏。并且在房屋價值資本化的過程當中，主要的費用是由消費者承擔的。McDonald(2013)在對全美多個州市進行實驗觀察后得出結論，調節(jié)稅率會對房價產(chǎn)生不同程度地影響。Oates、Edel&Sclar、Gustely、King、Dusanskyetal、Richardson&Thalheimer以及Ihlanfeldt&Jackson也從不同角度佐證了以上觀點。那么對于房地產(chǎn)市場的特殊性來說，它具有短期不可補充性，韋志超和易綱通過時間序列模型，構建全國數(shù)據(jù)面板分析得出，房產(chǎn)稅的征收會影響房價，使其下降。美國生育率低且房價高，不過在稅率上，美國的房產(chǎn)稅并沒有統(tǒng)一的標準。各州的政府部門會根據(jù)每年的預算制訂當年度的房產(chǎn)稅稅率，此外，美國出租房屋的話也需要繳納相關稅費。但國外部分學者對于美國房產(chǎn)稅存在的累進制具有一定的懷疑，Netzer認為房產(chǎn)稅本身具有累退制的特性，低收入群體是社會階級的中堅力量，群體龐大但是收入微薄，因此繳納的房產(chǎn)稅占其收入的比重相對于高收入群體的比重差距明顯，這無疑會加劇貧富差距，房產(chǎn)稅破壞了稅收公平的特性Netzer.TheImpactofPopulationAgeingonHousePrices:AMicro‐simulationApproach[J].ScottJPolitEcon.2012(5)：189-196.Netzer.TheImpactofPopulationAgeingonHousePrices:AMicro‐simulationApproach[J].ScottJPolitEcon.2012(5)：189-196.在日本買賣房產(chǎn)，須在購買，持有及出售三個環(huán)節(jié)納稅。購買房產(chǎn)環(huán)節(jié)，需要繳納印花稅、注冊稅和房產(chǎn)取得稅?？傮w稅率標準為1.4%，但日本土地為私有，因而需要較長時間繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)英國稅務部門公開的稅務資料顯示，空置房產(chǎn)稅每年征收一次，與國人熟悉的按照應繳納稅款總額乘以稅率計算納稅額不同。2.相關概念界定與理論基礎2.1概念界定2.1.1二胎政策我國現(xiàn)推行實施的“三孩”生育政策是為了解決人口結構不平衡現(xiàn)象，社會老齡化問題和男女性別出生比例失調問題的一項重要政策。計劃生育政策是我國的一項基本國策，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口結構的變動，計劃生育政策又面臨新的問題和挑戰(zhàn)。在這種情況下，國家計劃生育委員會對計劃生育政策做出了一系列的調整，關于生育的體制機制調整為如果夫妻都是其父母的唯一孩子，則能夠孕育二胎，如果一胎是女孩，能夠孕育二胎，如果夫妻中的任何一個是其父母的唯一孩子，則能夠孕育二胎。習近平總書記進一步深刻闡明了必須縮小人口發(fā)展差距，堅持按人口政策有計劃的生育。采取積極行動應對人口生育率降低和人均壽命延長導致年長人口數(shù)量增加的現(xiàn)象。根據(jù)國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)顯示，2020年11月完成的第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)結果反映了“全面兩孩”政策對出生人口數(shù)量的影響?？傮w而言，“全面兩孩”獲得了成功。經(jīng)過數(shù)據(jù)調查顯示，2016年中國出生的人口數(shù)量大于1800萬，2017年出生的人口數(shù)量大于1700萬，比政策執(zhí)行前超過200萬和100萬。人數(shù)呈現(xiàn)顯著的增加。2020年，中國新生的人口數(shù)量將達到1200萬。另一方面，通過人口普查結果發(fā)現(xiàn)，夫妻孕育二胎的比例很高。從2014年到2017年，這一比例從2013年的30%大幅增加到2017年的50%，然后又呈現(xiàn)下降趨勢，但由于關于生育的體制機制調整，這一比例一直保持在40%以上的水平。夫妻孕育二胎的人數(shù)已超過1000萬。同時，普查結果發(fā)現(xiàn)，處于生育年齡的婦女人數(shù)持續(xù)下降，夫妻孕育二胎的效應日益減弱。2020年，隨著冠狀病毒的蔓延，預計會增加大眾對生命的焦慮和對分娩的恐懼，進而減少人們生育的積極性。2.1.2保障性住房保障性住房是指政府為緩解中低收入住房困難家庭的住房困境，專門面向特定群體提供的限定建設標準和售價或租金的住房，一般包括公租房、經(jīng)濟適用房、廉租房、安置房等：近年來很多城市也在積極探索其他類型的住房保障形式，例如:共有產(chǎn)權房、人才公寓、租賃補貼等。保障性住房也可大致分為實物型保障房和貨幣補貼型，倆種形式的保障形式均低于市場房價或租金。不同的劃分標準可以將保障性住房劃分為不同的類別。近年來，各大城市積極探索保障性住房多元發(fā)展的可能性，保障房體系不斷發(fā)展完善，還可以大致分為租賃型保障房、購買型保障房和租賃補貼三類。國內的學者也對我國保障房的種類做出了分類，如謝義維認為保障性住房主體可以分為兩大類，一類是低租金公共出租房：另一類是限價出售的保障性住房。2.2社會保障理論西方國家率先完成了工業(yè)革命，在20世紀初就開始探索社會福利制度，很多早期的西方學者也對社會福利和人民生活保障方面進行了研究，所以社會保障學說最早在西方國家出現(xiàn)。關于社會保障方面的理論研究，庇古、羅爾斯和馬克思是最具影響力的代表人物。庇古對福利經(jīng)濟學理論有較深入的研究，并于1920年出版了《福利經(jīng)濟學》一書，書中對福利經(jīng)濟學的含義進行了系統(tǒng)闡述，并對社會福利實施過程中可能遇到的種種問題給出了解答。福利經(jīng)濟學理論主要研究如何合理配置資源以提高效率、如何分配收入以實現(xiàn)公平，以及如何進行集體決策以增進社會福利。福利經(jīng)濟學不僅是現(xiàn)代經(jīng)濟學的一個重要分枝，也對社會保障理論的發(fā)展有非常重要的意義，可以說是社會保障理論的前身。羅爾斯指出一項有效的社會制度要體現(xiàn)公平的原則，當社會公民的某些利益受到損害要及時進行利益補償，并且公民的權力和義務也要同時兼顧。由此可見，只有最大限度地保障公平競爭的機會，并在此基礎上充分考慮權益分配平等，才能充分保障社會主義的公平公正。他的社會公平理論是社會保障政策的理論指南，對各國的社會保障政策產(chǎn)生了深遠影響。馬克思在社會保障理論方面有著獨到的認知。馬克思社會保障思想的主要內容包括人的需求理論和社會產(chǎn)品分配原理。馬克思指出，人的需要是在一定社會關系條件下形成的，通過人的自覺的社會實踐活動才能得到：人的需求具有多樣性、層次性的特點，人的需求可分為:自然需求、社會需求、經(jīng)濟需求、精神需求。需求是每個人固有的特征，社會應該保證每個人類個體需要的自由。一個國家應該在一定條件下要給予公民社會保障，滿足其基本的生活需求，這些保障和需求理應包括人最基本的住房需求。因此住房保障理應是社會保障的一部分。3.二胎政策下住房市場變動情況分析3.1人口結構的變動情況3.1.1人口年齡結構情況變化從2014年一2018年南寧市人口年齡結構的變化情況看，未成年人口數(shù)量占比緩慢上升，18-60歲勞動人口占比明顯下降，老齡人口數(shù)量占比上升。隨著生活條件的改善，醫(yī)療衛(wèi)生條件也極大提高，人口死亡率大大降低，人們的平均壽命相比以前有了很大的延長，60歲以上老年人口的占比不斷提高。表3-1南寧市人口年齡結構情況變化(單位:%)3.1.2人口家庭規(guī)模的變化由圖3-10所示，南寧市城市家庭平均人口規(guī)模呈先緩慢上升然后急劇下降的形態(tài)，先由2004年的3.08人上升到2013年的3.21人，2014年急劇下降至2.92人，之后家庭規(guī)?？傮w維持在3人左右。從整體看，2014年一2018年南寧市城市家庭平均人口規(guī)模不斷變小。同時，收入水平不同的家庭，其家庭規(guī)模有差異(如表3-7所示)，家庭收入水平偏低的家庭，其家庭人口數(shù)量相對較多。表3-2南寧市人口家庭規(guī)模變化情況3.1.3人口城鄉(xiāng)結構的變化人口城鄉(xiāng)結構反映城市的城鎮(zhèn)化水平，通常以人口城鎮(zhèn)化率表示，即城鎮(zhèn)常住人口數(shù)與常住人口總數(shù)比值。2003-2014年，農(nóng)業(yè)人口、非農(nóng)業(yè)人口資料口徑與以前口徑不同，2015年開始，按戶籍人口所在區(qū)域城鄉(xiāng)屬性分為城鎮(zhèn)人口和鄉(xiāng)村人口。如圖3-12所示，除去2003-2014年統(tǒng)計口徑所產(chǎn)生的差異外，總體來看，1949-2018年南寧市人口城鎮(zhèn)化率不斷增加，人口城鎮(zhèn)化率不斷提高。建國初期，南寧市人口城鎮(zhèn)化率為47.66%，到2018年人口城鎮(zhèn)化率為79.78%?？梢灶A見，南寧市城鎮(zhèn)化水平逐年不斷提高，大量外來人口涌入城市，未來對住房的需求會進一步擴大。3.2住房情況的變動3.2.1家庭住房的變動情況2014-2018年南寧市家庭住房結構的比例變化如表3-8所示，可以看出二居室需求量最大，其次是三居室，而四居室及以上住房的需求逐年減小。說明當前南寧市居民的住房需求主要是小戶型，但隨著“二胎政策”的實施，家庭規(guī)模可能有增大的趨勢，居民的改善性住房需求將會有所增多，未來對于三居室住房的需求量可能會超過二居室。表3-82014年一2018年南寧市家庭住房結構分布南寧市1980-2018年城市居民人均住房面積的變化情況如圖3-13所示，總體呈上升態(tài)勢。1980年南寧市城市居民的人均住房面積只有4.0mZ，穩(wěn)步增長到2013年的22.7m2，2014年快速增加至33.5平方米，一直持續(xù)到2018年，南寧市人均住房面積維持在33平方米左右，30多年來，南寧市城市居民的人均住房面積增加了8倍。圖3-13南寧市城市居民人均住房面積變化情況3.2.2保障性住房建設情況2018年南寧市新開工棚戶區(qū)改造1.25萬套，基本建成3.2萬套，發(fā)放租賃補貼11689戶，列入國家和省計劃的政府投資公共租賃住房己分配77426套，分配率達84.4%。2018年分4批向全市戶籍中等偏下收入家庭、新就業(yè)無房職工、來穗務工人員推出公共租賃住房1.3萬套。2018年，南寧市委市政府將住房保障工作列入“十件民生實事”惠民承諾內容。截至2018年底，南寧市基本建成保障性安居工程住房31982套，新開工城市棚戶區(qū)改造住房12504套，發(fā)放租賃補貼11689戶。雖然南寧市近年來在住房保障方面做出了努力，然而保障房供應量遠遠不能滿足來穗新市民的住房需求。

4.二胎政策對住房需求的影響4.1對住房保障形式的影響小孩的個數(shù)對選擇租賃型保障房和選擇租賃補貼均有顯著影響：家庭里小孩的個數(shù)對選擇租賃型保障房有顯著負影響，對選擇租賃補貼有顯著正向影響，說明小孩的個數(shù)越多越傾向于選擇購買型保障房和租賃補貼這倆種保障形式：可能的原因是:生育小孩的時候，家庭處于生命周期的成長期或者成熟期，對于住房消費有一定的承受力，同時小孩數(shù)量越多，家庭越渴望擁有獨立住房，以便孩子的教育和成長，所以有小孩的家庭更渴望申請購買型保障房，另一方面，申請租賃補貼是按照人均住房補貼標準發(fā)放，這意味著家庭成員越多，申請到的租賃補貼也會更多，綜上可以理解為什么有小孩的新市民家庭更傾向于選擇購買型保障房和租賃補貼。擬居住家庭人口結構這一變量對住房保障形式的選擇有顯著影響，如果是申請人一個人居住，會更愿意選擇租賃型保障房和租賃補貼：若是夫妻倆個人居住或者夫妻倆個人帶孩子居住，更傾向于選擇租賃型保障房。4.2對保障房需求面積的影響以保障房需求面積為60-80平方米為參照對象，文化程度越高、家庭人口數(shù)量越多越傾向于選擇面積更大的保障房。擬居住家庭人口結構為夫妻共同居住的新市民群體對于選擇40-60平方米和80-100平方米的保障房有顯著差異，此種居住結構類型的家庭對于選擇40-60平方米的保障房有顯著正影響，對選擇80-100平方米的保障房有顯著負影響，表明夫妻二人共同居住的家庭更傾向于選擇面積為40-60平方米和60-80平方米的保障房：擬居住家庭結構為夫妻和小孩及老人的新市民選擇40-60平方米的保障房，說明核心家庭加老人共同居住的結構更不傾向于選擇40-60平方米的保障房。家庭只有一個小孩對于選擇小于40平方米和40-60平方米有顯著正影響，因為只有一個孩子，只需要一居室或者兩居室即可，對于住房的面積需求相應較小，也可以節(jié)省住房開支，所以更傾向于選擇面積更小的住房。4.3對保障房需求戶型的影響家庭作為家庭成員的一個基本生活單元，是住房的使用者，家庭規(guī)模對家庭數(shù)量進而對住房的剛性需求有重大影響。一般而言，每個家庭都構成一個家庭戶，相應的都需要一個單位的住房，家庭戶數(shù)決定了住房需求的總量。而家庭戶數(shù)二總人口/平均每戶家庭人口數(shù)，表明在總人口數(shù)不變的情況下，人口家庭規(guī)模小型化的結果會使家庭戶數(shù)增加，從而直接導致對住房需求的增加：同時家庭規(guī)模的小型化會使得人們對住房單元的面積和住房的房間數(shù)的要求降低，有可能轉向去追求朝向、區(qū)位、舒適度、環(huán)境等高層次的需求。隨著家庭規(guī)模的日益小型化，家庭數(shù)量增多，使住房需求增加，說明家庭數(shù)量的增加是拉動住房剛性消費的主要力量。因此影響住房剛性需求總量的主要因素為家庭戶的規(guī)模。隨著家庭規(guī)模的小型化，家庭戶數(shù)增加，對住房套數(shù)的剛性需求總量會相應增加，對住房面積的需求總量也會增加。因為，家庭規(guī)模越大，可以共用廚房、客廳、衛(wèi)生間等公共部分而使住房需求面積減少。而家庭規(guī)模的小型化會使家庭戶數(shù)增加，廚房、客廳、衛(wèi)生間等公用面積依然是每個單位的住房所必備的，所以相應增加了住房需求。4.4對保障房居住形式的影響由于一個家庭就要有一套住房作為其物質載體，所以單身家庭對小居室住房的需求比較強烈，總體需求數(shù)量巨大。還有可能隨著我國離婚率近年來逐步的上升，也使單身家庭逐漸增多，政府可以給予政策讓開發(fā)商可以把積壓的大面積商品房改造成小間套、小面積的單身公寓，供單身家庭購買。第二，核心家庭，即基本家庭(一至四人戶)增多。核心家庭指己婚的夫妻和未婚的子女所組成的家庭，它是其他類型家庭形成的核心。核心家庭也包括夫妻核心家庭(夫妻二人組成)和單親核心家庭(僅有夫或妻一方與子女組成)。核心家庭是我國現(xiàn)階段最主要的一種家庭類型，也是房地產(chǎn)開發(fā)商最大的目標消費群體，因而是住房商品市場的主要關注的需求對象。第三，主干家庭(父母和一對已婚子女組成)減少。主干家庭從居住方式上，包括了兩個類型:一是從夫居的，其主要形式是祖父母與兒子兒媳、孫子女組成的家庭：二是從婦居的，由岳父母和女兒女婿及外孫子女組成的家庭。主干家庭是大面積、多間套住房商品需求的主體，也是住房商品市場的主要關注的需求重點。

5.二胎政策對住房市場帶來的問題及解決對策人口作為住房市場發(fā)展的根本動力，人口結構變化勢必造成住房供需結構變化。從人口結構角度，分析陜西省住房市場的供需結構變化，可以更加深入地理解住房供需之間存在的矛盾。5.1存在的問題5.1.1人口年齡結構與住房供需結構之間矛盾突出根據(jù)上述觀察分析，陜西省少兒人口撫養(yǎng)比不斷下降，意味著越來越多的人口進入成年，也會有越來越多的人口進入城市工作，這不僅會刺激住房需求上升，而且也會給住房市場發(fā)展提供源源不斷的勞動力。由于收入水平較低，無力購買住房，傾向選擇租房形式解決住房問題，人均住房面積較低而且居住條件有待改善。截至2015年，陜西省65歲以上人口占常住人口的比重達到10.11%。在60歲以上人口中，65歲以上人口達到為63.79%：65歲以上老年人口中，70歲以上人口約占62.25%，特別是80歲以上老年人口，占比上升到16.05%?？梢钥闯?，未來陜西省老年人口比重將會繼續(xù)增加，老年居住服務社會設施需求將會增加，但現(xiàn)有的老年居住服務供給難以滿足老年人口的居住需求。主要表現(xiàn)在養(yǎng)老服務體系缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃：社區(qū)養(yǎng)老和養(yǎng)老機構床位嚴重不足：設施簡陋、功能單一：存在布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡等問題。5.1.2人口家庭結構與住房供需結構之間存在矛盾通過上述觀察分析，發(fā)現(xiàn)中低收入家庭的家庭人口規(guī)模高于平均水平，而人均居住面積卻低于平均水平，造成這部分家庭的住房需求沒有得到滿足，還發(fā)現(xiàn)當前陜西省的家庭代際數(shù)以一代戶和二代戶居多，居民家庭住房結構以二居室和三居室住房為主，而隨著“二胎政策”的實施，部分城鎮(zhèn)居民家庭的人口規(guī)模將會增加，使得現(xiàn)有的二居室或者三居室住房將會難以適應人口家庭結構的變化?？梢钥闯觯煌瑢哟蔚淖》抗┙o產(chǎn)品難以滿足當前人口家庭結構的變化。5.1.3住房供需結構難以滿足城鎮(zhèn)人口結構的變化隨著人口城鎮(zhèn)化加速，越來越多的農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)工作和生活。在這種情況下，大量農(nóng)村人口涌入城市，使得城鎮(zhèn)住房需求持續(xù)旺盛：而與此同時，大量勞動力人口的流出，農(nóng)村出現(xiàn)大量住房空置現(xiàn)象，這就造成城鄉(xiāng)之間住房供需不平衡現(xiàn)象。與此同時，雖然近幾年陜西省加強城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設力度，包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房和棚戶區(qū)改造等在內的保障性住房得到大力發(fā)展。但是，通過住房竣工與銷售面積比例對比，建設比例不斷提高但其分配沒有明顯增加，發(fā)現(xiàn)保障性住房建設數(shù)量持續(xù)增加且其中原因包括一是保障性住房在建設過程中存在選址不當、配套設施不健全的問題，二是保障性住房的準入和退出機制不夠完善。而且以商品房為主的住房供給市場，也增加了中低收入群體的購房壓力，從而造成中低收入群體的人均住房面積低于平均水平的現(xiàn)象。5.2解決對策5.2.1調整住房戶型結構以適應不同類型家庭需求隨著“三孩政策”的出臺，部分符合生育條件的家庭也會在一定時期內進一步釋放生育需求。隨著子女數(shù)量的增加，家庭用于食品、教育等方面的支出增加，可用于住房消費的資金減少，住房需求被抑制。但是異性別子女逐漸長大考慮到分房睡的必要，家庭對多居室住宅需求會增加。當支付能力和住房需求發(fā)生矛盾，居民最好的選擇是總面積不太大的多居室戶型住宅。為適應南寧市未來家庭規(guī)模的變化趨勢，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需調整戶型結構以適應家庭規(guī)模擴大的住房需求，比如，滿足三孩家庭足夠使用的客廳活動區(qū)域、居室數(shù)量和儲藏空間：同時還要兼顧建筑面積不宜過于大，以110平方米的3-4居室為主，滿足多子女家庭住房需求的同時減輕其購房壓力。另外一方面，審批部門可以施以強制性政策、輔以鼓勵性政策促進戶型結構的調整，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)中小面積的多居室住宅。5.2.2增加高品質住房供給以滿足高素質群體的需求開發(fā)商一方面要不斷促進住房產(chǎn)品的升級，提高住房的精裝標準的同時，還要提供最佳的綠化景觀和視野景觀等內外居住環(huán)境，注重充分融合南寧山城的地理環(huán)境特點和本地的人文色彩進行產(chǎn)品設計和開發(fā)建設：此外，考慮交通便利的同時還要注意人車分流設計，提高居住的安全性和舒適性：完善公共服務配套設施時還要注意其便捷性，配套服務設施可以集中設置于居住小區(qū)沿街、小區(qū)廣場附近：同時加入現(xiàn)代化信息技術到社區(qū)管理中，提高社區(qū)的管理與服務供給能力：配置高質量的物業(yè)服務公司，提高物業(yè)服務水平，給予居住者更高質量的居住體驗。另外一方面，高素質群體一般收入水平較高，因而可能產(chǎn)生較大規(guī)模的投資性住房需求。因此，開發(fā)商在開發(fā)時應考慮住房適宜出租和轉售，結合市政規(guī)劃將項目選址于未來發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域，設計時住房面積、戶型、功能分區(qū)等都應契合投資性住房要求，比如戶型要方正，可以提高房子的利用率，房間要動靜分區(qū)等，還要注意面積不宜過大。5.2.3加大對養(yǎng)老社區(qū)的建設與投入以適應老齡化需求隨著子女長大離家求學、就業(yè)、結婚組建新的小家庭，由于兩代人生活習慣的差異、居住地不同等原因，老一輩與年輕一代分開居住成為常見的社會現(xiàn)象，但這也促進了住房剛性需求的增加。渝東南老年群體的住房需求在收入水平、從業(yè)結構的影響下受到較大抑制，甚至出現(xiàn)負增長的情況。政府部門在解決青年群體住房保障問題的同時也要兼顧收入水平和儲蓄水平較低且沒有退休金的老年群體的基本住房需求。渝西南地區(qū)住房需求與老年撫養(yǎng)比呈正相關，這主要與渝西南地區(qū)城鎮(zhèn)化率高、鄉(xiāng)村從業(yè)人口占比小，大部分老年群體的基本住房問題己經(jīng)得到解決，即使不再工作還可以享受到養(yǎng)老退休金，因此住房改善性需求比經(jīng)濟欠發(fā)達的渝西南地區(qū)更為旺盛，需要加大銀發(fā)產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)以適應這部分老年群體的住宅投資需求。老年群體的住房改善性需求與青年群體的改善性住房需求存在一定差異，青年群體對住房的改善性需求主要體現(xiàn)在對住房戶型、面積的增加，住宅環(huán)境和交通通達程度，學區(qū)教育情況等方面的內容，而老年群體的改善性住房需求則主要體現(xiàn)在對小區(qū)的環(huán)境及周邊基本設施的完善程度上，如醫(yī)院、菜市場等日常生活服務設施。5.2.4.擴大保障性租賃住房的供給保障性住房在以下三個方面的優(yōu)勢非常顯著:首先，租金低廉，相比同區(qū)域同品質的租賃房的租金，其租金穩(wěn)定且價格低。其次，南寧市的保障性租賃住房真正實現(xiàn)了“拎包入住”，在租戶入住前，家具、家電等日常所需的物品都依據(jù)相關標準配置完善，居