廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目評估資產(chǎn)評估報告

圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公(共1冊，第1冊)北京國友大正資產(chǎn)評估有限公司二O二四年十二月二十四日資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報告?zhèn)浒富貓?zhí)報告編碼：合同編號：報告類型：法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告報告文號：大正評報字(2024)第378A號報告名稱：圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告評估結(jié)論：233,590,462.47元2024年12月24日北京國友大正資產(chǎn)評估有限公司簽名人員：汪依然葉曼(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：31190056正式會員編號：31200120(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)備案回執(zhí)生成日期：2024年12月24日ICP備案號京ICP備2020034749號聲明 2資產(chǎn)評估報告摘要 4 8 8 28 附件 北京國友大正資產(chǎn)評估有限公司電話址：北京市朝陽區(qū)建國路乙118號京匯大廈8層808室傳真編：100022 聲明象可實現(xiàn)價格的保證。不存在偏見。業(yè)范圍，資產(chǎn)評估專業(yè)人員不對資產(chǎn)評估對象的法律權(quán)屬提供保證。 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告地址：北京市朝陽區(qū)建國路乙118號京匯大廈8層808室 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目重要提示本摘要內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當閱讀資產(chǎn)評估報告正文。4.評估基準日：2024年10月31日。5.評估價值類型：市場價值。6.評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法。地址：北京市朝陽區(qū)建國路乙118號京匯大廈8層808室 AB1流動資產(chǎn)-2非流動資產(chǎn)3其中：債權(quán)投資-4其他債權(quán)投資--5--6長期股權(quán)投資-7其他權(quán)益工具投資-8其他非流動金融資產(chǎn)-9投資性房地產(chǎn)--固定資產(chǎn)-生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-油氣資產(chǎn)--使用權(quán)資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出-商譽-長期待攤費用-遞延所得稅資產(chǎn)--其他非流動資產(chǎn)-非流動負債-凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)8.特別事項說明算的有關(guān)事項。特別事項說明包括但不限于(有就披露事項、處理方式、對評估結(jié)論可能產(chǎn)(1)權(quán)屬資料不全面或存在瑕疵的情形證，本次評估結(jié)論是在假定其產(chǎn)權(quán)完整的前提下作出的，亦未考慮將來辦理產(chǎn)權(quán) 時需要支付的費用，房屋的建筑面積及產(chǎn)權(quán)的最終確定應(yīng)當以當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門通過測繪頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證為準。評估是在承認上述資產(chǎn)為企業(yè)資產(chǎn)的前提下而進行的，已提請企業(yè)盡快解決以上問題。無產(chǎn)權(quán)證的房屋年月價(元/m2或元/m3)1無2無3無4無5無6無7無8無9無無無無無無無無無(2)評估程序受到限制的情形評估專業(yè)人員未對各種建、構(gòu)筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)做技術(shù)檢測，而是在假定被評估單位提供的有關(guān)工程資料是真實有效的前提下和在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實地勘察作出的判斷。(3)評估基準日至資產(chǎn)評估報告日之間可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項根據(jù)評估專業(yè)人員清查核實，被評估單位已于2024年11月更新了不動產(chǎn)權(quán)產(chǎn)證，將固定資產(chǎn)-房屋建筑物序號1廣州花山辦公樓納入了產(chǎn)證范圍，同時繳納了土地出讓金2,119,246.00元。本次評估范圍內(nèi)固定資產(chǎn)-房屋建筑物序號1廣州花山辦公樓辦理產(chǎn)證過程中企業(yè)未支付相關(guān)房屋建筑物契稅，本次評估未考慮該事項對評估值的影響。在評估基準日后、評估結(jié)論使用有效期之內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化時，應(yīng)按以下原則處理：1.當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進行相應(yīng)調(diào)整；2.當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化時并對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(yīng)及時聘請有資格的評估機構(gòu)重新確定評估值；3.對評估基準日后資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托人在資產(chǎn)實際作價時應(yīng)給予充分考慮，進行相應(yīng)調(diào)整。 性、合法性和完整性承擔責任。不承擔相關(guān)責任。9.需要提示的其他事項10.評估結(jié)論有效期基準日起一年內(nèi)有效，即2024年10月31日起至2025年10月30日止。11.資產(chǎn)評估報告日本資產(chǎn)評估報告日為2024年12月24日。評估結(jié)論，應(yīng)當閱讀資產(chǎn)評估報告正文。 大正評報字(2024)第378A號圓通速遞有限公司：北京國友大正資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法，按照必要的評估程序，對圓通速遞有限公司擬實施股權(quán)收購行為涉及的廣州圓盛通物流有限公司股東全部權(quán)益價值在2024年10月31日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人、被評估單位和其他資產(chǎn)評估報告使用人概況本項目的委托人為圓通速遞有限公司，被評估單位為廣州圓盛通物流有限公司，資產(chǎn)評估報告使用人為委托人，國家法律、行政法規(guī)規(guī)定可以使用資產(chǎn)評估(一)委托人概況企業(yè)名稱：圓通速遞有限公司企業(yè)類型：有限責任公司(自然人投資或控股的法人獨資)法定代表人：喻會蛟注冊資本：117498.574萬人民幣經(jīng)營期限：2000-04-14至2030-04-13注冊地址：上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路3029弄18號電信業(yè)務(wù)。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準文件或許可證件為準)一般項目：國際貨物運輸代理；普通貨物倉儲服務(wù)(不含危險化學(xué)品等需許可審批的項目);社會經(jīng)濟咨詢服務(wù)；技術(shù) 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；廣告設(shè)計、代理；居民日常生活服務(wù)；住房租賃；租賃服務(wù)(不含許可(二)被評估單位概況企業(yè)類型：有限責任公司(法人獨資)注冊資本：貳億壹仟伍佰萬元(人民幣)成立日期：2023年7月19日經(jīng)營期限：2023年7月19日至無固定期限經(jīng)營范圍：普通貨物倉儲服務(wù)(不含危險化學(xué)品等需許可審批的項目);道路貨物運輸(不含危險貨物);2.歷史沿革被評估單位創(chuàng)立于2023年7月19日，注冊資本為3000萬元人民幣，股東為上海圓通蛟龍投資發(fā)展(集團)有限公司，投資比例100%。2024年8月9日，公司進行了注冊資本的變更，將注冊資本增加到21500萬元人民幣，股東為上海圓通蛟龍投資發(fā)展(集團)有限公司，投資比例100%。3.近年及評估基準日資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營狀況資產(chǎn)負債表金額單位：人民幣萬元2024年10月31日2023年12月31日流動資產(chǎn)其中：固定資產(chǎn)-無形資產(chǎn)地址：北京市朝陽區(qū)建國路乙118號京匯大廈8層808室 2024年10月31日2023年12月31日 利潤表2024年1-10月---稅金及附加銷售費用--管理費用財務(wù)費用資產(chǎn)減值損失-營業(yè)利潤--減：營業(yè)外支出--減：所得稅費用--以上財務(wù)數(shù)據(jù)均取自企業(yè)提供未經(jīng)審計的財務(wù)報表。(三)委托人和被評估單位之間的關(guān)系委托人與被評估單位屬于統(tǒng)一集團，本次委托人擬股權(quán)收購被評估單位。本項目評估目的是對廣州圓盛通物流有限公司股東全部權(quán)益價值進行評估，依據(jù)。本次評估涉及的經(jīng)濟行為文件為：《關(guān)于上市公司收購廣州圓盛通股權(quán)的請示》。三、評估對象和評估范圍 本項目的評估對象為廣州圓盛通物流有限公司的股東全部權(quán)益價值，評估范圍為廣州圓盛通物流有限公司的全部資產(chǎn)及負債。各項資產(chǎn)和負債賬面價值如下：七、凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)以上資產(chǎn)和負債賬面值取自企業(yè)提供的未經(jīng)審計的財務(wù)報表。委托的評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，企業(yè)不存在表外可識別的資產(chǎn)和負債。(二)引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評估值)本資產(chǎn)評估報告無引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論情況。根據(jù)評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，選擇市場價值作為此次評估的價值類型。市場價值定義：即自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。本項目評估基準日委托人確定為2024年10月31日。評估基準日的確定由委托人確定，主要考慮了會計期末以及有利于本次經(jīng)濟行為實現(xiàn)等因素。本評估業(yè)務(wù)對應(yīng)的評估依據(jù)為經(jīng)濟行為、法律法規(guī)、評估準則、權(quán)屬、取價 (一)經(jīng)濟行為依據(jù)《關(guān)于上市公司收購廣州圓盛通股權(quán)的請示》。(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日主席令第46號);2.《中華人民共和國公司法》(中華人民共和國第常務(wù)委員會第七次會議于2023年12月29日修訂);3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會4.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表5.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人6.會計監(jiān)管風(fēng)險提示第5號上市公司股權(quán)交易資產(chǎn)評估(中國證券監(jiān)督7.監(jiān)管規(guī)則適用指引——評估類第1號(中國證券監(jiān)督管理委員會監(jiān)管規(guī)8.會計監(jiān)管風(fēng)險提示第5號——上市公司股權(quán)交易資產(chǎn)評估(中國證券監(jiān)督(三)評估準則依據(jù)3.資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則(5)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號); (8)中評協(xié)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則術(shù)語2020》的通知(中評協(xié)〔2020〕314.資產(chǎn)評估指南5.資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見6.資產(chǎn)評估專家指引(1)資產(chǎn)評估專家指引第7號——中小評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制(中評協(xié)[2015]65號);(四)權(quán)屬依據(jù)1.不動產(chǎn)權(quán)證；2.重要資產(chǎn)購置合同或發(fā)票；3.其他資產(chǎn)權(quán)屬證明文件。(五)取價依據(jù)1.財政部關(guān)于印發(fā)《基本建設(shè)項目建設(shè)成本管理規(guī)定》的通知(財建[2016]504號);3.《中華人民共和國增值稅暫行條例》國務(wù)院令691號(2017年11月195.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(2019年第39號);6.《全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布貸款市場報價利率(LPR)》(2024年 10月20日公布；7.《進一步放開建設(shè)項目專業(yè)服務(wù)價格的通知》發(fā)改價格[2015]299號；8.參考國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知(計價格[2002]10號);9.參考國家計委辦公廳、建設(shè)部辦公廳《關(guān)于工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定有關(guān)問題的補充通知》(計辦價格[2002]1153號);10.參考國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知(發(fā)改價格[2007]670號);12.土地方面的取價資料；13.被評估單位提供的資產(chǎn)清單及其他資料；14.被評估單位提供的財務(wù)會計、經(jīng)營方面的資料；15.評估專業(yè)人員收集的市場資料、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟資料；16.評估專業(yè)人員現(xiàn)場勘查及調(diào)查所得的有關(guān)資料；17.同花順iFinD資訊終端；(六)其他參考資料1.《企業(yè)會計準則—基本準則》(財政部令第33號);2.《企業(yè)會計準則—應(yīng)用指南》(財政部財會[2006]18號);七、評估方法評估專業(yè)人員執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種基本方法的適用性，選擇評估方法。本次評估根據(jù)評估方法的適用性分析，采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法進行評估，經(jīng)過綜合分析比較后，以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本公式： 股東全部權(quán)益價值=企業(yè)各項資產(chǎn)評估值之和-各項負債評估值之和本報告被評估單位以持續(xù)經(jīng)營為前提，評估基準日資產(chǎn)負債表表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)和負債可以識別，可識別的各項資產(chǎn)和負債根據(jù)具體情況都可以采用適當?shù)木唧w評估方法進行單獨評估，被評估單位不存在對評估對象價值有重大影響且難以識別和評估的資產(chǎn)或者負債，故可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進行折現(xiàn)以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價值評估?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模被評估單位成立時間較短，且涉及的經(jīng)營性房地產(chǎn)已采用收益法評估并確定評估值，故本次企業(yè)價值不再單獨采用收益法評估。市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)，計算價值比率，在與被評估單位比較分析的基礎(chǔ)上，確定評估對象價值的具體方法。被評估單位根據(jù)國民經(jīng)濟分類標準，被評估單位主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)租賃管理，屬于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，同行業(yè)的上市公司數(shù)量較多，有經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)與被評估單位可比的上市公司，通過獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)，計算價值比率，在與被評估單位比較分析的基礎(chǔ)上，確定評估對象的價值。因此可以采用上市公司比較法進行評估。(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估1.流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)包括貨幣資金、其他流動資產(chǎn)。(1)貨幣資金為銀行存款。銀行存款在賬賬、賬表核實和核對銀行對賬單，核對無誤后，以經(jīng)核實后的賬面值確認評估值。 (2)其他流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)為企業(yè)待抵扣進項稅等，評估專業(yè)人員首先核對資產(chǎn)評估明細表與明細賬、總賬、財務(wù)報表余額，并檢查了納稅申報表及會計記錄。經(jīng)核實，賬面值真實準確，以核實后的賬面值確定評估值。2.非流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。(1)固定資產(chǎn)評估1)房屋建筑物類資產(chǎn)房屋建筑物類資產(chǎn)評估方法包括市場法、收益法、成本法，根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集等情況，分析三種方法的適用性，選擇評估方法。本次評估的房屋為倉儲園區(qū)，能產(chǎn)生租金收益，可采用收益法對其進行評估。該倉儲園區(qū)能產(chǎn)生大額租金收益，不同倉儲園區(qū)收益差距較大，且市場上無公開交易案例，故不適用市場法評估。待估房屋歷史資料齊全，房屋建造成本可通過一定的計量方法核算，故本次可采用成本法對房屋進行評估，同時土地采用市場法進行評估。根據(jù)上述評估方法定義及內(nèi)涵，本次評估投資性房地產(chǎn)的特點，適用性分析后采用收益法和成本法進行評估。根據(jù)本次評估價值類型、建筑物的特點以及資料收集等具體情況，結(jié)合評估方法的適用性分析，對評估范圍內(nèi)的建筑物采用成本法及收益法進行評估。評估方法的選擇理由如下：①成本法a)房屋建筑物部分對無成交實例的房屋建筑物，按房地分估的原則，采用成本法進行評定估算。成本法是指按評估時點的市場條件和被評估房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)特征計算重置同類房屋建筑物所需的全部投資(簡稱重置價格)乘以綜合評價的房屋建筑物的綜合成新率確定被評估房產(chǎn)價值的一種方法。重置成本=建筑安裝成本+前期及其他費用+資金成本-增值稅抵扣額 I.重置成本的確定A.建筑安裝成本的估測根據(jù)評估房屋建筑物具體情況及資料的搜集情況，評估專業(yè)人員按結(jié)構(gòu)類型、使用功能、分布地域?qū)υu估范圍內(nèi)建筑物進行系統(tǒng)的分類，將結(jié)構(gòu)相同或相近的建筑物分別編組，在各種結(jié)構(gòu)中選出典型房屋建筑物，房屋建筑物的建筑安裝成本采用調(diào)查取得的市場相似可比房屋建筑物的建安成本進行差異系數(shù)調(diào)整法計算，影響房屋建筑安裝成本的因素主要包括層數(shù)、層高、外形、平面形式、進深、開間、墻身材料、裝修標準、設(shè)備設(shè)施、施工困難程度等，把待估房屋建筑物和典型房屋建筑物進行比較，獲取綜合調(diào)整系數(shù)，待估房屋建筑物建筑安裝成本等于典型房屋建筑物建筑安裝成本乘以綜合調(diào)整系數(shù)。對于小型房屋建筑物的重置單價測算，利用當?shù)赝惤Y(jié)構(gòu)評估基準日的單方造價進行差異調(diào)整估算。B.前期及其他費用根據(jù)當?shù)卣?guī)定和行業(yè)標準進行取費。C.資金成本根據(jù)企業(yè)項目建設(shè)規(guī)模和原始資料，按照國家工期定額確定項目建設(shè)工期，在正常建設(shè)工期情況下，且建設(shè)期內(nèi)資金均勻性投入，按照評估基準日基本建設(shè)貸款利率計算。資金成本=(建筑安裝成本+前期及其他費用)×建設(shè)期×利率×1/2重置成本=建筑安裝成本+前期及其他費用+資金成本-增值稅抵扣額I.綜合成新率的確定采用理論成新率和勘察成新率相結(jié)合的方法確定房屋建筑物的綜合成新率。A.理論成新率的計算理論成新率=(經(jīng)濟耐用年限-已使用年限)/經(jīng)濟耐用年限×100%首先將影響房屋建筑物成新率的主要因素按結(jié)構(gòu)(基礎(chǔ)、墻體、承重、屋面)、裝修(樓地面、內(nèi)外裝修、門窗、頂棚)、設(shè)備設(shè)施(水衛(wèi)、暖氣、電照)分項，參照 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告建設(shè)部“房屋完損等級評定標準”的規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)場勘察實際現(xiàn)狀確定各分項評估完好值，再根據(jù)權(quán)重確定勘察成新率。勘察成新率=結(jié)構(gòu)部分打分值×權(quán)重+裝修部分打分值×權(quán)重+安裝部分打分值×權(quán)重C.綜合成新率理論成新率取權(quán)重0.4,勘察成新率取權(quán)重0.6。綜合成新率=理論成新率×0.4+勘察成新率×0.6II.評估值的計算b)土地使用權(quán)部分本次土地使用權(quán)的評估在房屋建筑物中成本加和法中體現(xiàn)。土地使用權(quán)的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生的方法。根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集等具體情況，選擇評估根據(jù)評估土地的具體情況，被評估單位提供的資料和評估專業(yè)人員現(xiàn)場勘查及調(diào)查收集的有關(guān)資料，經(jīng)綜合分析比較，當房屋建筑物采用成本法評估時，土地使用權(quán)采用市場法進行評估。當房屋建筑物和土地合一采用收益法評估時，土地估值于房屋建筑物中合并體現(xiàn)。a.市場法市場法是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似宗地進行比較，對這些類似宗地的交易價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。域評估值=(案例A+案例B+案例C)/3。c)成本法估值 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告評估范圍內(nèi)用于出租的房屋建筑物或存在與委估建筑物相似房產(chǎn)的交易案例，具備下列條件，可采用收益法評估：估價對象用途為經(jīng)營用房，現(xiàn)已對外租賃使用，具有收益；或委估房屋存在潛在的經(jīng)濟收益，周邊地區(qū)同用途房產(chǎn)交易案例較多，能夠獲得活躍市場的同類房屋租金水平；經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，能夠長期穩(wěn)定獲得租金收益。收益法是指通過估算評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，采用適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將預(yù)期未來各期的客觀純收益折算成現(xiàn)值，得到房地產(chǎn)的評估價值。I.房地產(chǎn)租賃有效收入II.年客觀經(jīng)營成本III.年凈收益年凈收益=房地產(chǎn)租賃有效收入-年客觀經(jīng)營成本折現(xiàn)率按照無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率綜合確定。V.評估的收益價格N--剩余經(jīng)營使用年限核實各項負債的實際債務(wù)人、負債額，以評估基準日被評估單位實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。(二)市場法企業(yè)價值中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行，確定評估對象價值的評估方法。2.評估方法的選擇北京國友大正資產(chǎn)評估有限公司電話真編：100022 市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)，計算價值比率，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定評估對象價值的具體方法。交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購及合并案例資料，計算價值比率，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定評估對象價值的具體方法。本次根據(jù)資料的搜集情況，選擇采用上市公司比較法。上市公司比較法基本評估思路如下：(1)分析被評估企業(yè)的基本狀況。主要包括其所在的行業(yè)、經(jīng)營范圍、規(guī)模、財務(wù)狀況等。(2)根據(jù)經(jīng)營范圍、產(chǎn)品類型、上市時間等比較因素選擇對比上市公司確定可比上市公司。(3)分析、比較被評估企業(yè)和可比企業(yè)的因素和主要指標。(4)對可比公司選擇價值乘數(shù)，并采用適當?shù)姆椒▽ζ溥M行修正、調(diào)整，進而估算出被評估企業(yè)的價值乘數(shù)。(5)根據(jù)被評估企業(yè)的價值乘數(shù)，在考慮缺乏市場流動性折扣的基礎(chǔ)上，并分析被評估單位溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值、付息債務(wù)后，最終確定被評估企業(yè)的股權(quán)價值。(6)評估公式為：評估價值=(被評估單位價值乘數(shù)×被評估單位經(jīng)營性相應(yīng)指標)×流通性折扣率+可供出售金融資產(chǎn)價值+長期股權(quán)投資價值+溢余性資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值被評估單位價值乘數(shù)=修正后可比公司價值乘數(shù)的平均值=∑(可比公司價值乘數(shù)×可比公司價值乘數(shù)修正系數(shù))/n可比公司價值乘數(shù)修正系數(shù)=π影響因素Ai的調(diào)整系數(shù)影響因素Ai的調(diào)整系數(shù)=被評估單位系數(shù)/可比公司系數(shù) 北京國友大正資產(chǎn)評估有限公司接受圓通速遞有限公司的委托，對廣州圓盛通物流有限公司的股東全部權(quán)益價值進行評估，評估基準日經(jīng)協(xié)商委托人定于2024年10月31日。整個評估基本程序包括：明確業(yè)務(wù)基本事項；訂立委托合同；編制資產(chǎn)評估計劃；進行評估現(xiàn)場調(diào)查；收集整理評估資料；評定估算形成評估結(jié)論；編制出具資產(chǎn)評估報告；整理歸集評估檔案等。主要評估程序?qū)嵤┻^程如下：(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項由本公司業(yè)務(wù)負責人與委托人代表商談明確委托人、被評估單位和委托人以外的資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人；評估目的；評估對象和評估范圍；價值類型；評估基準日；評估報告使用限制；評估報告提交時間及方式；評估服務(wù)費總額、支付時間和方式；委托人與資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。(二)簽訂資產(chǎn)評估委托合同根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，本公司對專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進行綜合分析和評價，并由資產(chǎn)評估機構(gòu)決定是否承接該評估業(yè)務(wù)。資產(chǎn)評估機構(gòu)受理資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的應(yīng)當與委托人依法訂立資產(chǎn)評估委托合同，約定資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托人權(quán)利、義務(wù)、違約責任和爭議解決等內(nèi)容。(三)編制評估計劃本公司承接該評估業(yè)務(wù)后，立即組織資產(chǎn)評估專業(yè)人員編制了資產(chǎn)評估計劃。資產(chǎn)評估計劃包括資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實施的主要過程及時間進度、人員安排及技術(shù)方案(四)現(xiàn)場調(diào)查根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，我們對評估對象進行了適當?shù)默F(xiàn)場調(diào)查。包括：1.指導(dǎo)委托人、被評估單位等相關(guān)當事方清查資產(chǎn)、準備涉及評估對象和評估范圍的詳細資料；2.根據(jù)評估對象的具體情形，資產(chǎn)評估專業(yè)人員通過詢問、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進行調(diào)查，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬；對不宜進行逐 項調(diào)查的，根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進行調(diào)查。3.對被評估單位所在行業(yè)進行調(diào)查：調(diào)查行業(yè)主要法規(guī)政策、發(fā)展趨勢、面臨(五)收集評估資料評估專業(yè)人員從市場等渠道獨立獲取資料，從委托人、被評估單位等相關(guān)當事評估專業(yè)人員對資產(chǎn)評估活動中使用的資料采取適合的方式進行核查驗證，核查驗證的方式通常包括觀察、詢問、書面審查、實地調(diào)查、查詢、復(fù)核等。(六)評定估算1.根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇評估方法；2.根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成合理評估結(jié)論。(七)編制和提交評估報告1.評估專業(yè)人員在評定、估算后，形成初步評估結(jié)論，按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準則的要求編制初步資產(chǎn)評估報告；3.在不影響對評估結(jié)論進行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人許可的相關(guān)當事人就評估報告有關(guān)內(nèi)容進行溝通，對溝通情況進行獨立分析并決定是否對資產(chǎn)評估報告進行調(diào)整；資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員完成以上評估程序后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評估報告。(八)資產(chǎn)評估檔案歸檔出具的資產(chǎn)評估報告后，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，將工作底稿、資產(chǎn)評估報告以及其他相關(guān)資料歸集形成資產(chǎn)評估檔案，提交公司質(zhì)量控制部門審核后移交公司檔案部門存檔。 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告(一)公開市場假設(shè)資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場的供給狀(二)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)一個經(jīng)營主體的經(jīng)營活動可以連續(xù)下去，在未來可預(yù)測的時間內(nèi)該主體的(三)交易假設(shè)假定所有評估標的已經(jīng)處在模擬交易過程中。(四)資產(chǎn)原地續(xù)用假設(shè)(五)企業(yè)所遵循的現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、政策和社會經(jīng)濟環(huán)境無重大變化；(六)企業(yè)的主要經(jīng)營資產(chǎn)能夠得到有效使用，不會發(fā)生閑置等無效利用情況；(七)企業(yè)人力資源、管理團隊不發(fā)生重大變化，并且保持目前的經(jīng)營方式持(八)假設(shè)公司未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在(九)委托人和相關(guān)當事人提供的資料真實、合法、完整；(十)無其他人力不可抗拒因素造成對企業(yè)經(jīng)營的重大影響；(十一)對評估程序受限未經(jīng)調(diào)查確認或者無法調(diào)查確認運用的資料數(shù)據(jù)，對(十二)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，為公平的市場交易價格；評估專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認定這些假設(shè)前提條件在評估基準日時成立，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化和前提條件改變時，評估專業(yè)人員將不承擔由于前提條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責任。本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法進行了評定估算。 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果廣州圓盛通物流有限公司的總資產(chǎn)賬面值21,253.18萬元，評AB1流動資產(chǎn)2非流動資產(chǎn)3其中：債權(quán)投資4其他債權(quán)投資56長期股權(quán)投資7其他權(quán)益工具投資8其他非流動金融資產(chǎn)9投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)使用權(quán)資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽長期待攤費用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)-非流動負債-凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)(二)市場法評估結(jié)果地址：北京市朝陽區(qū)建國路乙118號京匯大廈8層808室傳真編：100022 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告值率14.77%。AB1流動資產(chǎn)2非流動資產(chǎn)3其中：債權(quán)投資4其他債權(quán)投資56長期股權(quán)投資7其他權(quán)益工具投資-8其他非流動金融資產(chǎn)-9投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)使用權(quán)資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽長期待攤費用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)非流動負債凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)(三)兩種評估方法的評估結(jié)果差異及原因廣州圓盛通物流有限公司股東全部權(quán)益價值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法的評估結(jié)果差額為540.95萬元，市場法較資產(chǎn)基礎(chǔ)法高出540.95萬元。市場法選用上市公司比較法，其比率乘數(shù)體現(xiàn)了上市公司的規(guī)模溢價，資產(chǎn)基礎(chǔ)法考慮了被評估單位目前的資產(chǎn)規(guī)模，故市場法結(jié)果會比資產(chǎn)基礎(chǔ)法估值高。(四)選取評估結(jié)論地址：北京市朝陽區(qū)建國路乙118號京匯大廈8層808室 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告由于市場法評估結(jié)論受資本市場股票指數(shù)波動影響大，并且每個公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、企業(yè)規(guī)模和資產(chǎn)配置不盡相同，所以客觀上對上述差異的量化很難做到準確，且市場法選用上市公司比較法，其比率乘數(shù)體現(xiàn)了上市公司的規(guī)模溢價。資產(chǎn)基礎(chǔ)法考慮了被評估單位目前的資產(chǎn)規(guī)模，考慮委估企業(yè)所處行業(yè)的特點及其主要資產(chǎn)特性，并考慮本次經(jīng)濟行為，評估師認為資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)論較為合理，更能體現(xiàn)小規(guī)模公司市場價值。因此以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)論，即廣州圓盛通物流有限公司股東全部權(quán)益價值在2024年10月31日所表現(xiàn)的市場價值為23,359.05萬元。本資產(chǎn)評估結(jié)論自評估基準日起一年內(nèi)有效。本資產(chǎn)評估報告中陳述的特別事項是指在評估專業(yè)人員執(zhí)行了資產(chǎn)評估程序，根據(jù)搜集的資料經(jīng)過評定估算已確定評估結(jié)論的前提下，評估專業(yè)人員揭示在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論，但非評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項。(一)權(quán)屬資料不全面或存在瑕疵的情形截至評估基準日，被評估單位共有17項房屋于基準日時點尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證，本次評估結(jié)論是在假定其產(chǎn)權(quán)完整的前提下作出的，亦未考慮將來辦理產(chǎn)權(quán)時需要支付的費用，房屋的建筑面積及產(chǎn)權(quán)的最終確定應(yīng)當以當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門通過測繪頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證為準。評估是在承認上述資產(chǎn)為企業(yè)資產(chǎn)的前提下而進行年月價(元/m2或元/m3)1無2無3無4無5無6無7無8無9無無無無無無無無無北京國友大正資產(chǎn)評估有限公司電話址：北京市朝陽區(qū)建國路乙118號京匯大廈8層808室傳真編：100022 圓通速遞有限公司擬股權(quán)收購涉及的廣州圓盛通物流有限公司股權(quán)全部權(quán)益價值項目·資產(chǎn)評估報告(二)評估程序受到限制的情形1.評估專業(yè)人員未對各種建、構(gòu)筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)做技術(shù)檢測，而是在假定被評估單位提供的有關(guān)工程資料是真實有效的前提下和在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實地勘察作出的判斷。(三)評估基準日至資產(chǎn)評估報告日之間可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項根據(jù)評估專業(yè)人員清查核實，被評估單位已