房地產估價李婷76課件講解

房地產估價主講：李婷1.1房地產的概念與特征1.2房地產的類型1.3房地產估價的概念與必要性1.4發(fā)展房地產估價的現(xiàn)實意義第一章緒論工1.1.1房地產的概念1.1房地產的概念房地產的含義房地產的三種形式房地產與不動產物業(yè)的區(qū)別房地產估價1.1.1房地產的概念1.房地產的含義通常指房產和地產的統(tǒng)稱。關于房地產的含義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。房地產廣義狹義

狹義的房地產是指土地及地上、地下的各種建筑物。

廣義的房地產是指作為財產的房地產和附著在其上面的各種權益以及其經營活動的總稱。包括四個方面的涵義：（1）房地產是房產和地產的有機結合，房依地而建，地為房之載體，房地不可分離；（2）房地產是財產和財產權利的有機結合，如占有權、使用權、租賃權、抵押權等等；（3）房地產作為房產與地產的統(tǒng)一體，以地產為主，地產是核心；（4）房地產既有其財產屬性，又有其商品、經營屬性。廣義狹義1.1.1房地產的概念

房地產是指土地、建筑物及其地上定著物，包括物質實體和依托物質實體的權益。《房地產估價規(guī)范》1.1.1房地產的概念房地產的三種形式—土地、建筑物、房地1.1.1房地產的概念土地建筑物房地土地僅指土地部分。建筑物僅指建筑物部分，是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備(如給水排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通信、防災等設備)等組成的整體物;包括房屋和構筑物兩類。房地專指土地與建筑物的合成體。房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體①稱謂領域不同②適用范圍不同③概念外延不同物業(yè)一般多指一個單項的物業(yè)單位(如單項的房產、地產)或一個獨立的房地產公司(也稱“物業(yè)公司”);而“房地產”是指一個國家、地區(qū)、或城市所擁有的房產和地產。因此，從宏觀角度來看，一般只用房地產而非物業(yè)。如房地產業(yè)不可以用“物業(yè)”代替，而“房地產體質改革”也不可以用“物業(yè)體質改革”代替。不動產是民法慣常使用的詞匯；房地產則是經濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂；物業(yè)僅僅是房地產領域中單元性的房地產概念的別稱。房地產概念的外衣是包括房地產的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程。物業(yè)有時也可以用來指某項具體的房地產，然而，它只是指房地產的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。房地產與不動產、物業(yè)的區(qū)別1.1.1房地產的概念9本書對房地產的用詞

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關鍵詞，其含義分別下：

1．“房地產”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。

2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。

3．“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。

4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。

1.1.2地產的概念這一定義包括以下幾層含義：

土地是綜合體。土地是自然的產物。土地是地球表面具有固定位置的空間客體。土地是地球表面的陸地部分。土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動結果。1．定義土地指地球外殼的表面及其上下空間；或是定義為土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結果。地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。1.房地產實物的含義房地產中看得見、摸得著的部分，如土地形狀、地形、地勢、地質、土壤、平整程度等建筑物外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。認識房地產實物，需要測繪、建筑、設備等專業(yè)知識。房地產實物是有形的實體、實體的質量、實體組合完成的功能。以一幢房屋為例，其有形的實體，如結構，是磚木的、磚混的、鋼筋混凝土結構或者鋼結構的；實體的質量，如優(yōu)良工程，合格工程；組合完成的功能，如空間布局如何，戶型如何。房地產是實物、權益和區(qū)位的結合體。補充【真題】下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。A.房屋實際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結構D.房屋出租情況E.房屋維護狀況及完損程度『正確答案』BCE『答案解析』本題考查的是房地產實物狀況的描述。房屋實際用途屬于房地產基本狀況，土地開發(fā)程度、房屋建筑結構和房屋維護狀況及完損程度屬于房地產實物狀況，房屋出租情況屬于房地產權益狀況補充★房地產中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產實物上的權利義務?！锓康禺a權益包括：①擁有的房地產權利?！獡碛械氖撬袡噙€是使用權。②該房地產權利受其他房地產權利的限制情況?！盅簷唷⒆赓U權或地役權（他項權利）。③該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況。——房地產使用管制（對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）（規(guī)劃因素），相鄰關系（相鄰權）、被人民法院查封、異議登記等而使房地產使用或處分受到限制。②和③要能區(qū)分。2.房地產權益補充★房地產權益包括：

④額外的利益或好處?！≌瑤в猩蠈W指標（如學區(qū)房）、可落戶口，電梯廣告、屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經濟收入。⑤相關債務?！切┩ǔＶ徽J房地產而不認人的債務，如拖欠的建設工程價款、物業(yè)費、供暖費、水電費、房產稅等。房地產權益補充（1）房地產所有權：房地產所有權人對自己的房地產依法享有占有、使用、收益和處分的權利（四項權能）。（三種）單獨所有：指房地產由一個單位或個人享有所有權。

共有：兩個以上單位或個人共同享有所有權。按份共有（區(qū)分份額）和共同共有（不區(qū)分份額）。建筑物區(qū)分所有權：業(yè)主對建筑物內的專有部分享有所有權，對共有部分享有共有和共同管理的權利。（復合性的權利，專有部分的所有權＋專有部分以外的共有部分的持份權＋因共同關系所產生的成員權）。補充（2）建設用地使用權

建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利。取得方式：出讓、劃撥、租賃、作價出資或者入股、國家授權經營。

（3）宅基地使用權

宅基地使用權人（農村集體經濟組織內部成員才有的權利）依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，建造住宅及其附屬設施。補充（4）土地承包經營權

也是農村集體經濟組織內部成員才能擁有的權利。

（5）地役權房地產所有權人或土地使用權人（地役權人）按照合同約定利用他人的房地產（供役地），以提高自己的房地產（需役地）效益的權利。補充【例題】設立地役權通常會使（）。A.供役地的價值下降B.需役地的價值下降C.供役地與需役地的價值都下降D.供役地與需役地的價值都上升『正確答案』A上述房地產所有權人或土地使用權人為地役權人，他人的房地產為供役地，自己的房地產為需役地，地役權使供役地的價值下降，需役地的價值上升。補充（6）抵押權抵押權：債務人或第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。（7）租賃權支付租金獲得占有和使用房地產的權利。租賃權是債權，其余屬于物權。補充（8）物權與債權①債權是權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的權利，債權的權利人不能要求與其債權債務關系無關的人為或者不為一定行為?！跋鄬唷?、“對人權”。②物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人?！敖^對權”、“對世權”。③“物權優(yōu)先于債權”、“時間優(yōu)先”（例如抵押權）。④所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。補充解釋：他物權和自物權的區(qū)別是對物的權利的完整性。在我國的物權的規(guī)定中，我國的自物權指對自己的物享有的權利，即所有權，是物權中最完整、最充分的權利，包括占有、使用、收益、處分四項權能。他物權指對他人的物享有的權利，包括用益物權和擔保物權?！锓康禺a權利：所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。補充3.房地產區(qū)位的含義房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。（1）位置：①坐落；②方位；③與相關場所的距離；④臨街（路）狀況；⑤朝向；⑥樓層。（2）交通條件

進、出的方便程度——通達性，可及性和便捷性。（3）外部配套設施，用地紅線外的基礎設施和公共服務設施。用地紅線內的配套設施屬于實物因素。（紅線內外有別）（4）周圍環(huán)境，周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。人文環(huán)境包括該宗房地產所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、收入水平、教育程度、宗教信仰等）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產的利用狀況（如用途）等。補充

【例題】下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級

『正確答案』ADE『答案解析』本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。選項ADE都是實物因素。補充房地產是實物、權益和區(qū)位的結合體。1.1.2地產的概念2．土地利用的三大制約

耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地，以及城市規(guī)劃不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發(fā)生的權利義務關系。所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權。2.土地權利設置3.相鄰關系1.土地使用管制1.1.2地產的概念土地權利設置房地產權利分類

在現(xiàn)實中，主要存在兩類相鄰關系:①通風、采光、排水、排污的相鄰關系。例如，相鄰關系人在建造建筑物時，應當照顧到相鄰人的實際需要，與相鄰建筑物保持適當?shù)木嚯x并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。②險情危害的相鄰關系。相鄰關系1.1.2地產的概念坐落、面積、形狀、四至、地勢、周圍環(huán)境、利用現(xiàn)狀、土地權利狀況、地質和水文狀況、土地使用管制、其他等。3.對一塊土地的基本認識土地……現(xiàn)狀四至面積坐落形狀權利狀況規(guī)劃要求土地的自然特性承載力：又稱為支持力或承受性。肥力：也稱土地的養(yǎng)力位置固定性：不可移動性：使土地有優(yōu)劣之分，更因此產生級差地租。數(shù)量固定性：耐久性：也稱生產力永續(xù)性。個別性土地質量的差異性：這個差異導致土地地租的產生土地區(qū)位的差異性土地資源的不可再生性。土地面積的有限性。土地永續(xù)利用的相對性1.1.2地產的概念土地的經濟特性（人文特性）土地的區(qū)位可變性土地經營的壟斷性

土地用途變更的困難性土地增值性土地報酬遞減性1.1.2地產的概念用途的多樣性社會經濟位置的可變性：土地經濟供給的稀缺性。土地產權的可壟斷性土地利用的多方向性。土地效益的級差性。土地的社會屬性人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產關系，包括占有、使用、支配和收益的關系。土地的占有、使用關系在任何時候都是構成社會土地關系的基礎，進而反映社會經濟性質。土地的這種社會屬性，既反映了進行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進行土地產權管理、調整土地關系的基本出發(fā)點。1.1.2地產的概念1.1.2地產的概念2．城市土地的特性城市土地利用的集聚性城市土地利用的高成本性城市土地利用的高沖突性城市土地利用的綜合性32141.1.2地產的概念房地產的特性位置固定性獨一無二性

壽命長久性供給有限性用途多樣性相互影響性易受限制性價值量大性不易變現(xiàn)性保值增值性投資風險性最重要的一個特性之一。1.1.2地產的概念房地產的特性——位置固定性（不可移動性）由于不可移動，每宗房地產與重要場所（如市中心）的距離、對外交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等，形成了獨有的自然地理位置和社會經濟位置，區(qū)位優(yōu)劣差別大。房地產的不可移動，指自然地理位置固定不變，社會經濟位置可能會發(fā)生變化。（浦東浦西）不可移動性，決定了只能就地開發(fā)、利用或消費，受制于當?shù)乜臻g環(huán)境（當?shù)氐闹贫日?、社會經濟發(fā)展狀況及鄰里關系等）。房地產市場是地區(qū)性市場，不同地區(qū)之間可能不同，甚至反向變動。32141.1.2地產的概念房地產的特性——獨一無二性0102不可替代市場上沒有完全相同的供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。具有可比性盡管房地產獨一無二，但一些房地產之間仍然具有一定程度的可比性和替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。（這是替代原理及比較法的根本原因）1.1.2地產的概念房地產的特性——壽命周期長對房地產估價的意義：坐落位置（區(qū)位）很好、建筑物狀況（實物）也很好的房地產，可能由于土地使用期限較短（權益）而價值較低。1、實物狀態(tài)：土地不可毀滅性、永續(xù)性；建筑物壽命可達數(shù)十上百年>2、從占用者的角度：土地使用權有使用期限。居住70年，商旅娛40年，其他50年。>出讓地轉讓的，受讓期限不得超過原剩余期限。使用期限屆滿，住宅自動續(xù)期，非住宅繳費續(xù)期，國家無償收回。

1.滿足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經濟供給可以適當增加。（填海造地日本、新加坡）2.供給有限造成房地產具有獨占性。

供給有限的原因：●土地總量不可增加；●土地總量還是比較豐富的，房地產不可移動造成了供給不能調劑。平面：郊區(qū)——二環(huán)、三環(huán)立體：高層、超高層1.1.2地產的概念房地產的特性——供給有限也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性。

用途不可以隨意轉換的原因：政府的用途管制（合法原則：符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃）

不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問題。（最高最佳利用原則）1.1.2地產的概念房地產的特性——用途多樣房地產不可移動，因此與其周圍的環(huán)境產生相互的影響。房地產的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關，受周圍房地產利用的影響。房地產由于相互影響性，外部性突出。正外部性——某經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。如：政府建設綠地、購物中心、學校。負外部性——某經濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經濟行為主體卻沒有為此承擔成本。如：工廠排污、汽車噪聲、垃圾站、公共廁所。1.1.2地產的概念房地產的特性——相互影響政府對房地產限制的四種特權：管制權——直接對房地產利用加以干涉，如通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區(qū)內建設某些工業(yè)項目或商業(yè)設施等。征稅權——對房地產征稅。征收權——為了公共利益而征收。充公權——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無繼承人的情況下，可無償收回房地產。易受限制還表現(xiàn)為：不可移動，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策、政局等變化的影響。1.1.2地產的概念房地產的特性——易受限制性

房地產單價高，總價大。因此交易需要房地產金融，房地產咨詢和評估等專業(yè)服務。

1.1.2地產的概念房地產的特性——價值量大性

也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差。

變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產轉換為現(xiàn)金的速度。能夠隨時、快速轉換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，變現(xiàn)能力強；反之，變現(xiàn)能力弱。房地產與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

影響某宗房地產變現(xiàn)能力的因素（七項）：1.1.2地產的概念①通用性；②獨立使用性；③可分割轉讓性；④區(qū)位；⑤開發(fā)程度；⑥價值大小；⑦市場狀況。房地產的特性——難以變現(xiàn)性

房地產因土地總量不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移而不斷增加。1.1.2地產的概念房地產的特性——保值增值房地產的特性——投資風險性1.1.2地產的概念房地產投資的風險主要來自三個方面:①房地產無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓:②房地產的生產周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3~5年的時間，在此期間影響房地產發(fā)展的各種因素如果發(fā)生變化，都會對房地產的投資產生影響;③自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產投資產生無法預見的影響?！菊骖}】關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是（）。A.房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區(qū)性市場B.房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變C.房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費D.房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性『正確答案』B『答案解析』本題考查的是房地產的特性。房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產的社會經濟位置。1.1.2地產的概念【例題】任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產開發(fā)利用的這一特點，本質上是由房地產的（）特性決定的。A.易受限制B.相互影響C.獨一無二D.不可移動1.1.2地產的概念【例題】房地產供給有限特性的本質是（）。A.土地總量有限B.房地產的不可移動性C.房地產的獨一無二性D.房地產的價值量大

『正確答案』B『答案解析』本題考查的是房地產的特性。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產的不可移動造成1.1.2地產的概念【例題多選】房地產的獨一無二特性導致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產的大量供給B.房地產市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產交易難以采取樣品交易的方式D.房地產價值量大

『正確答案』ABC『答案解析』本題考查的是房地產的特性。房地產的獨一無二性，使得房地產市場上沒有完全相同的房地產供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。此外，房地產交易不宜采取樣品交易方式，即使是新建商品房有效果圖、售樓書、沙盤、樣板房（或樣板間）、現(xiàn)場照片等，其交易也不宜采取樣品交易的方式，而應到實地查看、親身感受或體驗，房地產估價也應到估價對象現(xiàn)場進行實地查勘。1.1.2地產的概念【真題】房地產利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產（）的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多樣『正確答案』C『答案解析』本題考查的是房地產的特性。一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產狀況密切相關，受周圍房地產利用的影響。房地產利用存在經濟學上所講的“外部性”。1.1.2地產的概念【真題】不同房地產的變現(xiàn)能力不同。房地產的變現(xiàn)能力與其通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等有關。（）『正確答案』√『答案解析』本題考查的是房地產的特性。不同類型的房地產在不同的房地產市場狀況下，變現(xiàn)能力有所不同，影響某宗房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：（1）通用性；（2）獨立使用性；（3）可分割轉讓性；（4）區(qū)位；（5）開發(fā)程度；（6）價值大??；（7）市場狀況。1.1.2地產的概念【例題】對抵押房地產變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱正確答案』ABC『答案解析』本題考查的是房地產的特性。選項A錯誤，標準廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現(xiàn)力強，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標準廠房的原因；選項B錯誤，熟地已經具備了基礎設施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項C錯誤，小商鋪總價低，比大商鋪容易變現(xiàn)；選項D正確，廠區(qū)內的住宅，可能因為缺乏商品住宅小區(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務，相比而言是更難變現(xiàn)的；選項E正確，郊區(qū)因為區(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。1.1.2地產的概念1.2房地產的類型

房產的分類01

地產類型02

房地產類型03住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。生產用房：廠房、倉庫、實驗室等。辦公用房：

寫字樓。商業(yè)用房：商鋪、商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等等。1.2.1房產的分類1.房產實體分類

1.2.1房產的分類對土地享有的占有、使用、收益、處分的權利。土地所有權對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產的前提條件占有權指按照財產的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產和生活的需要。使用權指憑借所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。收益權決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產的所有人才具有財產的處分權。處分權2.房產權益類型1.2.2地產的類型居住用地工業(yè)用地倉庫用地交通用地

市政用地商業(yè)服務用地公共綠化用地教科文衛(wèi)設施用地港口碼頭用地軍事用地1.土地實體分類2.土地權益的概念與劃分1.2.2地產的類型土地使用權國有土地所有權不能進入房地產市場流轉，而土地使用權可以轉讓。地價一般是土地使用權的價格。土地使用權出讓、轉讓、出租。土地使用權土地所有權是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地有占有、使用、收益和處分的權利。在我國，土地所有權可分為國有土地所有權和集體土地所有權兩類。土地所有權居住房地產商業(yè)房地產（旅館房地產、餐飲房地產、娛樂房地產）工業(yè)和倉儲房地產農業(yè)房地產特殊用途房地產綜合房地產1.2.3房地產的類型1．按用途劃分1.2.3房地產的類型收益性房地產是指能直接產生租賃或其他經濟收益的房地產括商店、商務辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農地等。非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，如私宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。收益性房地產與非收益性房地產的劃分，不是看它們目前是否正在直接產生經濟收益而是看這種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。例如，某幢公寓或座商務辦公樓，目前尚未出租出去，沒有直接產生經濟收益，但仍然屬于收益性房地產。2．按收益劃分1.2.3房地產的類型出售型房地產出租型房地產營業(yè)型房地產自用型房地產3．按經營使用方式劃分4．按存在形態(tài)分地產房產房地產5．按開發(fā)程度分生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房(含土地)土地一級開發(fā)：是指由政府或政府授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到三通一平（水電路通，場地平整）、五通一平（上水、下水、供電、通訊、道路通，場地平整）或七通一平（上水、下水、供電、通訊、煤氣、熱力、道路通，場地平整）建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程生地無城市基礎設施的土地，如荒地、農地熟地完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上面進行房屋建設現(xiàn)房地上建筑物建成，可使用在建工程地上建筑物已開工但未建成，不具備使用條件毛地具有一定城市基礎設施，但有待拆遷房屋1.3.1房地產估價的概念1.3.2房地產估價的基本要素1.3.3房地產估價的特點1.3.4房地產價格評估的作用1.3.5房地產估價的必要性1.3.6房地產估價的種類1.3房地產估價的概念和必要性目錄1.3.1房地產估價的概念房地產估價，全稱為房地產價格評估，簡稱房地產評估。臺灣稱其為“不動產估價”。香港稱其為“房地產估價”，都是一個意思。房地產估價定義：指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則（法定或公允的標準），按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的真實、客觀、合理價格或價值進行估算和判定（評定、估計、推測、判斷）的一種活動。1.3.1不動產估價的概念具有專業(yè)性，它不是隨便什么人都可以從事的工作。房地產估價正規(guī)房地產經紀人從事經紀活動時，必不可少地也會運用各自的市場經驗，對所代理、經紀的房地產進行一番價格估計房地產經紀非正規(guī)房地產估價與房地產經紀的區(qū)別房地產經紀與正規(guī)的房地產估價的區(qū)別主要有以下幾方面：第一，實施主體不同。第二，實施方法不同。第三，估價結果的表現(xiàn)方式不同。第四，法律效力和責任不同[閱讀材料]P12房地產估價的本質——1.3.1不動產估價的概念房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證。主體：估價的執(zhí)行者，進行估價的機構，即估價人。客體：估價對象目的：估價目的標準：估價標準程序：房地產估價程序方法：房地產估價方法信息：房地產估價信息的加工和處理時價：房地產評估基準時點1.3.2房地產估價的基本要素添加標題時價方法標準客體主體信息程序目的房地產估價的基本要素房地產估價方法體系1.3.2房地產估價的基本要素1.3.3房地產估價的特點1房地產估價具有科學性2房地產估價的藝術性3房地產估價具有綜合性（1）房地產估價人員需要有豐富的經驗（2）房地產估價需要很強的推理與判斷能力（3）房地產估價需要一定的技巧（1）房地產估價人員需要具備綜合性知識（2）評估過程涉及面較