第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則修訂版

章房地產(chǎn)估價(jià)原則第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)原則概述獨(dú)立、客觀、公正原則合法原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則4最高最佳使用原則替代原則656謹(jǐn)慎原則2341567房地產(chǎn)估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的實(shí)踐過(guò)程和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成與運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)逐步深入的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)所做出的總結(jié)即房地產(chǎn)估價(jià)原則。房地產(chǎn)估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值區(qū)域想退貨近似，幫助房地產(chǎn)估價(jià)師如何去思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，如何把估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值首先框定在一個(gè)基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算，就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正的含義遵守獨(dú)立、客觀、公正原則的原因如何做到獨(dú)立、客觀、公正

獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立的含義客觀的含義公正的含義估價(jià)機(jī)構(gòu)本身具有獨(dú)立性。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。在估價(jià)中不受委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。

獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立的含義客觀的含義公正的含義估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是的進(jìn)行估價(jià)。

獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立的含義客觀的含義公正的含義估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不偏袒相關(guān)但是人中任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正的含義遵守獨(dú)立、客觀、公正原則的原因如何做到獨(dú)立、客觀、公正

估價(jià)出的價(jià)值如果不公平合理，就會(huì)損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的聲譽(yù)和公信力。獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正的含義遵守獨(dú)立、客觀、公正原則的原因如何做到獨(dú)立、客觀、公正評(píng)估機(jī)構(gòu)：是一個(gè)不依附于他人、不受他人約束的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人無(wú)利害關(guān)系，與估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系；任何單位和個(gè)人不得干預(yù)估價(jià)活動(dòng)。估價(jià)師：應(yīng)本著各方當(dāng)事人均是利己并理性的假設(shè)；應(yīng)“換位思考”；以專家的身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。合法原則合法原則的含義遵守合法原則的原因如何遵循合法原則

合法原則合法原則的含義遵守合法原則的原因如何遵循合法原則估價(jià)活動(dòng)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提應(yīng)依法判定估價(jià)對(duì)象權(quán)益價(jià)值評(píng)估價(jià)值應(yīng)與依法判定的權(quán)益狀況相匹配合法原則合法原則的含義遵守合法原則的原因如何遵循合法原則房地產(chǎn)狀況不同，特別是實(shí)物狀況、區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評(píng)估價(jià)值會(huì)有所不同。但是，估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況確定的，而必須依法判定。合法原則合法原則的含義遵守合法原則的原因如何遵循合法原則依法判定的權(quán)利類型及其歸屬，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬。依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等實(shí)用管制為依據(jù)。依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律法規(guī)和政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。依法判定的其他權(quán)益，包括評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的原因確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的原因確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的原因確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)本身狀況、房地產(chǎn)周圍環(huán)境也在變化，房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格也是不斷變化的。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的原因確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說(shuō)明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)當(dāng)在先，評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)當(dāng)在后。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的原因確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)因估價(jià)目的不同而定，并與估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況相關(guān)。見表5-1表5-1估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在過(guò)去未來(lái)過(guò)去（回顧性估價(jià)）過(guò)去過(guò)去未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）未來(lái)未來(lái)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則無(wú)論是何種估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。圖5-1現(xiàn)狀為在建工程的不同估價(jià)情形替代原則替代原則的含義遵守替代原則的原因替代原則的要求替代原則替代原則的含義遵守替代原則的原因替代原則的要求替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。替代原則替代原則的含義遵守替代原則的原因替代原則的要求根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品具有相同的價(jià)格。替代原則替代原則的含義遵守替代原則的原因替代原則的要求如果存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可以通過(guò)這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。不能孤立地考慮估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。應(yīng)當(dāng)注意“價(jià)差”的合理性。替代原理在市場(chǎng)法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法中都會(huì)用到。最高最佳使用原則最高最佳使用原則的含義遵循最高最佳使用原則的必要性最高最佳使用原則必須同時(shí)滿足的條件最高最佳使用的具體內(nèi)容尋求最高最佳使用的篩選途徑最高最佳使用原則最高最佳使用原則的含義遵循最高最佳使用原則的必要性最高最佳使用原則必須同時(shí)滿足的條件最高最佳使用的具體內(nèi)容尋求最高最佳使用的篩選途徑最高最佳使用原則要求估價(jià)結(jié)果在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用下的價(jià)值。最高最佳利用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最合理的使用。最高最佳使用原則最高最佳使用原則的含義遵循最高最佳使用原則的必要性最高最佳使用原則必須同時(shí)滿足的條件最高最佳使用的具體內(nèi)容尋求最高最佳使用的篩選途徑在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)利用中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者試圖采取最高最佳使用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)潛力，取得最大經(jīng)濟(jì)利益。這個(gè)原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最合理的使用。最高最佳使用原則的含義遵循最高最佳使用原則的必要性最高最佳使用原則必須同時(shí)滿足的條件最高最佳使用的具體內(nèi)容尋求最高最佳使用的篩選途徑最高最佳使用原則最高最佳使用原則的含義遵循最高最佳使用原則的必要性最高最佳使用原則必須同時(shí)滿足的條件最高最佳使用的具體內(nèi)容尋求最高最佳使用的篩選途徑最佳用途最佳規(guī)模最佳集約度最佳檔次

最高最佳使用原則最高最佳使用原則的含義遵循最高最佳使用原則的必要性最高最佳使用原則的三個(gè)方面尋求最高最佳使用的篩選途徑法律上的許可性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的可行性價(jià)值是否最大

收益遞增、遞減原理均衡原理適合原理

當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)時(shí)，便為最高最佳使用。最高最佳使用原則【例5—1】某宗房地產(chǎn)的土地面積360m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)施設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，測(cè)算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額=(300－50)×250 =62500(元)最高最佳使用原則【例5—2】某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格1500元／m2，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600元／m2。市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元／m2。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值?！窘狻吭摻ㄖ锏默F(xiàn)值計(jì)算如下：該建筑物的現(xiàn)值=（1800×5000－1500×2000）/5000 =1200(元／m2)由上述計(jì)算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元／m2，比其重建價(jià)格1600元／m2低400元／m2。最高最佳使用原則圖5-2均衡原理的有關(guān)情況最高最佳使用原則對(duì)已做某種使用估價(jià)對(duì)象估價(jià)前提的說(shuō)明：維持現(xiàn)狀前提。即以維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進(jìn)行估價(jià)。條件：(新房地產(chǎn)價(jià)值一將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值。更新改造前提。以更新改造為前提進(jìn)行估價(jià)。條件：(更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值一更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值。改變用途前提。以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)。條件：(新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值一改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值。重新開發(fā)前提。以重新開發(fā)為前提進(jìn)行估價(jià)。條件：(重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值。上述情形的某種組合。謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則的含義理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵遵守謹(jǐn)慎原則的要求謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則的含義理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵遵守謹(jǐn)慎原則的要求謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則。它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。謹(jǐn)慎原則理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要弄清“在存在不確定性因素的情況下”。在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價(jià)。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)對(duì)該因素的樂(lè)觀、悲觀(保守)和折中判斷或估計(jì)會(huì)導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值相對(duì)偏低的估計(jì)。謹(jǐn)慎原則的含義理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵遵守謹(jǐn)慎原則的要求謹(jǐn)慎原則《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》