造價咨詢服務(wù)造價控制大綱及控制措施

造價咨詢服務(wù)造價控制大綱及控制措施

目錄

2.1造價確定和控制的重點、難點分析................................................................................1

2.1.1投資決策階段.........................................................................................................2

2.1.2設(shè)計階段.................................................................................................................3

2.1.3建設(shè)項目發(fā)包階段.................................................................................................4

2.1.4施工階段.............................................................................................................5

2.1.5指定分包是造價管理的難點.................................................................................7

2.1.6竣工結(jié)算階段.......................................................................................................8

2.2造價控制的指導(dǎo)思想、控制的階段性目標(biāo)和總目標(biāo)....................................................9

2.2.1招標(biāo)階段投資控制目標(biāo)........................................................................................10

2.2.2施工階段的投資控制目標(biāo)....................................................................................11

2.2.3竣工結(jié)算階段投資控制目標(biāo)................................................................................11

2.2.4竣工決算階段投資控制目標(biāo)................................................................................11

2.3實現(xiàn)階段性控制目標(biāo)的工程造價控制的措施..............................................................11

2.3.1決策階段工程造價的控制.................................................................................11

2.3.2設(shè)計階段工程造價的控制..................................................................................13

2.3.3招投標(biāo)階段工程造價的控制.............................................................................18

2.3.4施工階段工程造價的控制...............................................................................23

2.3.5竣工結(jié)算階段工程造價的控制.........................................................................26

2.4實現(xiàn)工程總目標(biāo)的主要措施及偏差糾正措施..............................................................29

2.4.1實現(xiàn)工程總目標(biāo)的主要措施...............................................................................29

2.4.2偏差糾正措施.......................................................................................................29

2.5工程造價管理工作流程及檔案資料管理......................................................................30

2.5.1工程造價管理工作流程.......................................................................................31

2.5.2檔案資料管理.......................................................................................................32

1

2.1造價確定和控制的重點、難點分析

工程全過程造價控制，就是在投資決策階段、設(shè)計階

段、建設(shè)項目發(fā)包階段、建設(shè)實施階段和竣工結(jié)算階段，事

先主動進(jìn)行工程相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)算、估算，積極參與項目

建設(shè)的全過程，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者間的對立

統(tǒng)一關(guān)系，把控制工程造價觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)

措施之中，為領(lǐng)導(dǎo)層在投資決策、設(shè)計和施工等過程中做好

經(jīng)濟(jì)參謀，保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)，提高工程投資效益。

房地產(chǎn)項目的造價控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)是決策階段和設(shè)計階

段，但是在項目施工階段，由于施工各方交叉作業(yè)，施工工

藝、施工環(huán)境、施工進(jìn)度的不斷變化且相互制約，施工階段

的造價管理極易出現(xiàn)偏差，造價控制難度最大。

工程造價在各階段的控制重點主要在以下幾方面。

2.1.1投資決策階段

本階段主要取決于領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部

門所能起的作用相對有限，但工程造價部可以配合財務(wù)部或

前期籌建部等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計算出包含土地成本、

前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用(含建設(shè)單位管

理費、設(shè)計費、監(jiān)理費等)等可能發(fā)生的工程建設(shè)項目全過

程費用，做好項目經(jīng)濟(jì)評價，主動發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)參謀”的作用，

2

讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、

產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

2.1.2設(shè)計階段

在項目作出投資決策后，控制造價的關(guān)鍵在于設(shè)計，這

也是工程造價控制的重點。

據(jù)有關(guān)資料分析，設(shè)計費一般占建設(shè)工程全壽命費用的

1％左右，但對工程造價的影響度占75％以上。目前的實際

情況是：設(shè)計單位及個人對工程質(zhì)量負(fù)有明確而重大的責(zé)任。

而設(shè)計保守(在功能不影響的前提下)，既可減少工作量，又

避免被迫究其責(zé)任。

因此較易產(chǎn)生設(shè)計保守從而造成了投資浪費的情況。

建議可采用限額設(shè)計。與設(shè)計單位簽訂限額設(shè)計責(zé)任書。

工程造價部具體工作：

①由工程造價部短時間內(nèi)對每個設(shè)計方案作出經(jīng)濟(jì)估

算及評價，在此基礎(chǔ)上理推選最佳的設(shè)計方案。

②確定設(shè)計方案后，由造價部根據(jù)相關(guān)資料(之前我們

將盡可能地收集當(dāng)?shù)氐脑靸r相關(guān)資料，如以前曾做過的同類

項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo))，提出合理的限額設(shè)計指標(biāo)，供公司與設(shè)

計單位確定設(shè)計限額時參考。

③工程造價部參與圖紙會審的工作。并對不影響功能而

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降低造價的，提出合理化建議。

④同時由于種種原因，還存在著邊設(shè)計邊施工的現(xiàn)象，

甚至施工因質(zhì)量較毛糙，從而導(dǎo)致設(shè)計更改、聯(lián)系單較多，

造成工程造價人為失控的現(xiàn)象，工程造價部全過程針對性地

加以監(jiān)控。

2.1.3建設(shè)項目發(fā)包階段

可能會出現(xiàn)的情況：

所選單位并非真正的最低報價單位或選中報價低于成

本價而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補

的單位。(容易引起扯皮而影響工期及造價失控)

2、招投標(biāo)文件、合同文件等不夠嚴(yán)密、明確，在今后

結(jié)算時造成扯皮或給施工單位鉆孔子。

工程造價部的工作重點：

①參與施工招、投標(biāo)文件的編制及招投標(biāo)的組織管理。

②編制合適的施工預(yù)算標(biāo)底(或工程量清單)。

③詳細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)書。詳細(xì)列出各投標(biāo)書中

存在的明顯低于市場價、漏項或標(biāo)書中不明確內(nèi)容。在詢標(biāo)

時明確優(yōu)惠條件及今后結(jié)算口徑，并詳細(xì)了解投標(biāo)單位漏項

及明顯低于市場價項目的彌補方式或消化途徑(否則，可能

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成為造價控制的隱患)。在此基礎(chǔ)上推薦真正低價并可行的

中標(biāo)單位。

上述工作本應(yīng)由招標(biāo)時的評標(biāo)專家組評審?fù)瓿?，但目?/p>

的專家組均未能真正發(fā)揮其評審作用，且通常在如此短時間

內(nèi)對每個投標(biāo)報價作出正確合理的評價也不現(xiàn)實。

④參與招標(biāo)答疑時盡可能明確今后可能采取的一些控

制措施，如甲供材料、分包項目及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，減少索

賠隱患。

⑤參與合同談判與施工合同經(jīng)濟(jì)條款的起草，避免由于

合同未明確或不嚴(yán)密等原因而造成造價失控或扯皮現(xiàn)象。

⑥圖紙會審，是指在招標(biāo)完成并確定施工承包單位后，

由開發(fā)商組織，承包商、設(shè)計、監(jiān)理等單位參加的最大范圍

的設(shè)計交底及圖紙審查會議。主要目的是在正式施工前從施

工及監(jiān)理的角度審核施工圖紙，及時發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素，

減少施工過程中的洽商變更及承包商的施工索賠，解決施工

隱患。開發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會審為基礎(chǔ)，在施工

階段控制工程變更的產(chǎn)生，使工程造價控制的主動權(quán)掌握在

開發(fā)背背山手中，為造價控制的穩(wěn)定性提供保證。

2.1.4施工階段

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可能會出現(xiàn)的情況：

1、設(shè)計變更偏多，一般而言變更越多造價越不易控制。

2、無價材料價格簽證偏高，依據(jù)不明造價越不易控制。

3、隱蔽工程驗收不到位，甚至存在弄虛作假現(xiàn)象。

4、監(jiān)理單位監(jiān)管不力，甚至與施工方共同作弊。

5、聯(lián)系單的簽證存在不明確、內(nèi)容界限超合同、甚至

不真實的情況。

工程造價部的工作重點：與實際有較大差距。

①從造價角度幫助承發(fā)包雙方進(jìn)行施工組織總設(shè)計的

合理優(yōu)化，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案進(jìn)行施

工。

②當(dāng)施工過程中出現(xiàn)各種變化，如地質(zhì)條件的變化、材

料的代換、工程量的增減、設(shè)計的變更等，造價工程師應(yīng)根

據(jù)實際發(fā)生的變化，充分深入施工現(xiàn)場，爭取第一手資料(隱

蔽工程資料、實際施工記錄等)，包括聯(lián)系單上的簽署意見，

為日后的索賠處理、結(jié)算決算提供依據(jù)。(建議：造價部對

所有聯(lián)系單進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析并簽署意見(并附相關(guān)計算稿)。公

司管理層應(yīng)明確未經(jīng)造價人員簽署意見前，項目經(jīng)理不得簽

署肯定意見。)

③參與無價材料的市場考察，并提出建議供項目部或公

司參考。

④為業(yè)主制定合理的資金使用計劃。既要保證工程建設(shè)

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有足夠的資金，不致因資金不足或資金提供不及時而影響工

程建設(shè)進(jìn)度；又要做到盡可能不占用過多的資金，減少利息

支出，降低資金籌措的難度。

⑤為業(yè)主做好承包商月報資料的復(fù)核。既能使承包商正

常開展工作，又要防止工程款付過頭。

2.1.5指定分包是造價管理的難點

指定分包的產(chǎn)生主要有以下幾方面的原因：一是專業(yè)

技術(shù)的要求購二是施工圖紙的不完善，造成總包招標(biāo)時無法

并入其施工承包范圍；三是為維系某些單位或人的關(guān)系利益，

人為的分割部分工程內(nèi)容，進(jìn)行指定分包。

從造價控制的角度來看，只有第一種情況才是指定分

包形成的理由，而圖紙的不完善可以看成是相關(guān)的工作不到

位，為維系關(guān)系戶而進(jìn)行的指定分包，基本上不但不能節(jié)省

工程造價，還會增加相應(yīng)的費用，不利于造價管理。

在專業(yè)技術(shù)允許的情況下下，開發(fā)商應(yīng)盡量把項目的

建設(shè)內(nèi)容都交由總承包商施工，即使無法避免指定分包商時，

也要讓指定分包納入總包管理，給總包方充分的權(quán)力來實施

指定分的工程施工管理，比如分包商進(jìn)度款的支付必須由總

包簽字等。

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另外，總分包施工內(nèi)容的劃分必須明確、清晰、易于

操作，特別是相互銜接的工作。各施工單位之間是相互制約，

相互合作的關(guān)系，要清楚自己該為對方做什么，也要清楚對

方該為自己做什么。指定分包的增加，肯定會憑空增加一些

銜接的工作序，如果在雙方的承包合同中沒有很明確的條款

約定，就會引起總分包對開發(fā)商的索賠。

指定分包應(yīng)越少越好。不論是總包還是分包中，當(dāng)相

互間的利益發(fā)生沖突時，都會為各自的利益而爭取，很可能

會造成互相推諉，而增大開發(fā)商的協(xié)調(diào)難度，從而影響施工

效率，影響工程造價的控制力度。同時，分包單位的增加，

產(chǎn)生了錯綜復(fù)雜的合同界面，人為地加重了合同管理的難度，

給工程造價控制造成更加不利的局面。

2.1.6竣工結(jié)算階段

結(jié)算階段主要工作是數(shù)據(jù)的匯總和確認(rèn)。

工程造價部的工作重點：

①做好工程造價結(jié)算審核，施工結(jié)算編制工作。

②做好建設(shè)項目后評估工作，在竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，

將項目的有關(guān)造價資料及分析結(jié)果匯總并建立數(shù)據(jù)庫，為后

續(xù)工程提供參考。也可作為公司考核項目部績效的依據(jù)。會

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同項目各部門總結(jié)并找出本項目工程造價控制過程中存在

的經(jīng)驗、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進(jìn)方案。便于今后加強

管理。

2.2造價控制的指導(dǎo)思想、控制的階段性目標(biāo)和總目標(biāo)

建設(shè)項目全過程投資控制是針對整個建設(shè)項目目標(biāo)系

統(tǒng)所實施的控制活動的一個重要組成部分。投資控制工作是

一項貫穿于項目實施各個階段,由項目參與各方協(xié)同完成,

涉及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織和合同等方面內(nèi)容的系統(tǒng)。它包括三

個步驟：即確定目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、檢查實施狀態(tài)、糾正偏差。全過

程控制分為三個階段：即事前控制、事中控制、事后控制。

三個階段應(yīng)以事前控制為主，即在項目投入階段就開始，這

樣可以起到事半功倍的效果。控制的狀態(tài)是動態(tài)的，工程造

價在整個施工過程中處于不確定狀態(tài)，如設(shè)計變更、材料價

格漲跌、工資標(biāo)準(zhǔn)、機械使用、費率等的變化必然會影響到

造價的變動。只有竣工決算后才能最終確定工程的實際造價。

工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核

心。工程造價的控制是貫穿于項目建設(shè)全過程的控制，就是

在投資決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工

結(jié)算階段，把建設(shè)工程造價控制在批準(zhǔn)的造價限額以內(nèi)，隨

時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)，以求在各

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個建設(shè)項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投

資效益和社會效益。

首先，要設(shè)置好各階段工程造價的控制目標(biāo)，使其成為

一個有機聯(lián)系的整體，各階段目標(biāo)相互制約、相互補充，前

者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價控制的目標(biāo)

系統(tǒng)。目標(biāo)設(shè)置既要有先進(jìn)性又要有實現(xiàn)的可能性，目標(biāo)水

平不能太低，也不可太高，要能激發(fā)執(zhí)行者的進(jìn)取心和充分

發(fā)揮其工作能力，否則工程造價控制將成為一紙空文。

其次，在工程造價全過程控制中，必須重點突出。工程

造價的控制是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。工程造價的

控制要立足于事先控制，即主動控制，也就是說，工程造價

控制，不僅要反映投資決策，反映設(shè)計、發(fā)包和施工，更要

主動地編制投資決策，影響設(shè)計、發(fā)包和施工，主動地控制

工程造價。

2.2.1招標(biāo)階段投資控制目標(biāo)

通過對招標(biāo)文件、工程量清單、標(biāo)底價格水平的審核和

清標(biāo)工作,將標(biāo)底額度控制在批復(fù)的概算建安工程造價范圍

內(nèi)。

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2.2.2施工階段的投資控制目標(biāo)

根據(jù)批復(fù)的投資概算制定工程的投資控制目標(biāo)值,分解

各分項目投資控制目標(biāo)，通過施工階段實施過程的審核,使

各分項目的造價控制在目標(biāo)值內(nèi)。將合同履行情況及投資目

標(biāo)控制情況，定期向甲方相關(guān)部門提供造價控制動態(tài)分析報

告。

2.2.3竣工結(jié)算階段投資控制目標(biāo)

批復(fù)的初步設(shè)計概算建安投資額×批復(fù)的基本預(yù)備費

費率為建安工程造價的最高控制額。審定后的工程竣工結(jié)算

不超過批復(fù)的初步設(shè)計概算建安工程投資額。

2.2.4竣工決算階段投資控制目標(biāo)

批復(fù)的初步設(shè)計概算為工程投資的最高控制額。經(jīng)審核

的工程竣工決算最終確定的全部工程投資，不突破批復(fù)的初

步設(shè)計概算總額。

2.3實現(xiàn)階段性控制目標(biāo)的工程造價控制的措施

2.3.1決策階段工程造價的控制

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工程造價的確定與控制貫穿于項目建設(shè)全過程，但決策

階段各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對該項目的工程造價有得大影響，

特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、

設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價的高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，

在項目建設(shè)各大階段中，投資決策階段影響工程造價的程度

最高，即達(dá)到80-90%。因此，正確的決策是控制工程造價的

前提，決策階段項目決策的內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ)，直

接影響著決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價的確定與

控制是否科學(xué)、合理的問題。

2.3.1.1編制投資估算的必要性

投資估算是基本建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。是決

策性的文件，它是研究、分析建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效果的重要依

據(jù)。在可靠性研究報告批準(zhǔn)后，估算就作為設(shè)計任務(wù)下達(dá)的

投資限額，對初步設(shè)計概算起控制作用，并作為獎金籌措及

向銀行貸款的依據(jù)。因此，在經(jīng)濟(jì)工作中應(yīng)該實事求是的反

映設(shè)計內(nèi)容，反映建設(shè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，從估算開始就要正

確完整地反映工程項目的建設(shè)投資。

2.3.1.2投資估算必須是設(shè)計的真實反映

在投資估算中，應(yīng)該實事求是的反映設(shè)計內(nèi)容，這就要

求設(shè)計人員從工程規(guī)模和項目內(nèi)容上真實反映設(shè)計意圖。主

要工藝要進(jìn)行多方案比較，方案要優(yōu)化，設(shè)計方案不僅技術(shù)

上可行，而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理。所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方

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案的優(yōu)選開始，就應(yīng)該滲透到設(shè)計的全過程中去，按照工程

造價管理的原則，合理預(yù)測投資估算中各種動態(tài)因素的變化，

盡可能打足投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關(guān)鍵，

也是下階段的重要依據(jù)。

工程估算是項目決策的工具，是承包商加強成本控制的

依據(jù)。在決策階段，工程造價控制的內(nèi)容，一是合理確定項

目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)水平，投資者是否有足夠的財務(wù)能力支

付項目建設(shè)費用，人力、設(shè)備是否能達(dá)到設(shè)計中的要求；二

是合理選擇項目建設(shè)地點，地點好的房地產(chǎn)便于銷售，資金

回收快，有利于企業(yè)的發(fā)展；三是進(jìn)行可行性研究，編制投

資估價，工程估價是制定投資計劃、控制投資的有效工具，

又是籌集建設(shè)資金、加強成本控制和評價投資效益的依據(jù)。

為做好這幾方面的工作，房地產(chǎn)企業(yè)投入了大量的人力、財

力和物力，對建設(shè)產(chǎn)品的市場容量、市場前景以及經(jīng)濟(jì)效益

分析等各方面作深入的調(diào)研和正確的評價，編制的投資估算

力求準(zhǔn)確，充分考慮建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各種因素對工程造

價的影響，使投資估算真正起到控制項目投資的作用。

2.3.2設(shè)計階段工程造價的控制

工程設(shè)計是建設(shè)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實施意

圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)

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鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。合理的設(shè)計

是控制工程造價的關(guān)鍵。有資料分析表明，影響項目投資最

大的階段，是設(shè)計階段。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的

可能性為75%-95%；因為初步設(shè)計階段建筑物的結(jié)構(gòu)形式、

外觀設(shè)計、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定；在技術(shù)設(shè)計階

段，對工程造價的影響只占工程總造價的35%-75%；在施工

圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項

目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的設(shè)計階段。設(shè)計費一般只相

當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費用的1%以下，但正是這小于1%的費

用，對工程造價的影響度卻占75%。因此，在設(shè)計階段應(yīng)從

六個方面開展工作。

2.3.2.1優(yōu)化設(shè)計方案，有效控制工程造價

設(shè)計質(zhì)量和規(guī)范是否達(dá)到國家規(guī)定、功能是否滿足使

用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項目一次性投資的多少，而且在建

成交付使用后影響項目的經(jīng)濟(jì)效益。國外專家指出，雖然設(shè)

計費用占工程總投資的比例很小，不到1%，但它對工程造價

的影響程度達(dá)到75%。很顯然，搞好工程設(shè)計階段的造價控

制是有效控制工程造價的關(guān)鍵，重施工、輕設(shè)計的觀念必須

克服，控制工程費用應(yīng)從設(shè)計抓起。因此，建設(shè)單位在審查

設(shè)計單位的設(shè)計時，要重視設(shè)計方案的優(yōu)化，利用各種指標(biāo)

對廠區(qū)總平面圖設(shè)計、工業(yè)建筑的空間平面設(shè)計進(jìn)行分析比

較，這兩方面的設(shè)計不僅對工程造價產(chǎn)生重大影響，而且對

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施工及投產(chǎn)后的生產(chǎn)、經(jīng)營都有重大影響。在選擇工藝技術(shù)

方案時，應(yīng)從我國的實際出發(fā)，以提高投資效益為前提，積

極而穩(wěn)妥地采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝。

一般來說，先進(jìn)的技術(shù)方案勞動生產(chǎn)率高、產(chǎn)品質(zhì)量好，但

是所需的投資較大，因此，要認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，根據(jù)我國

國情和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，確定先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)合理、切實可

行的工藝技術(shù)方案。在工業(yè)建設(shè)項目中，設(shè)備投資約占建設(shè)

投資的40%-50%，在設(shè)備設(shè)計與造型過程中應(yīng)盡量采用標(biāo)準(zhǔn)

化、通用化和系列化生產(chǎn)的設(shè)備，盡量立足國內(nèi)，對于需要

進(jìn)口的設(shè)備應(yīng)注意與工藝流程相適應(yīng)和與有關(guān)設(shè)備配套，不

要重復(fù)引進(jìn)。

2.3.2.2、實行前期階段的監(jiān)理制度

應(yīng)該說這是一種較為客觀公正的方法。通過設(shè)計監(jiān)理的

監(jiān)督，使設(shè)計趨于合理，造價控制在限額范圍內(nèi)。反過來，

也促使設(shè)計單位改善管理，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高水平，真正做到

“量體裁衣”。

2.3.2.3、積極推行限額設(shè)計

建立完整的限額設(shè)計管理辦法，在設(shè)計單位編制設(shè)計概

算的基礎(chǔ)上，應(yīng)與估算進(jìn)行比較，把施工圖預(yù)算的價格限制

在設(shè)計概算與估算分析出的合理造價之內(nèi)，堅決杜絕不顧工

程造價、隨意加大安全系數(shù)的低質(zhì)量設(shè)計?？刂乒こ淘靸r，

在設(shè)計過程中采用限額設(shè)計。所謂限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)的

15

可行性研究報告的投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步

設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證

達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格

控制不合理變更，保證總投資額不被突破。分解投資和工程

量是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法，它是將上階段設(shè)

計審定的投資額和工程量先分解到各個專業(yè)，然后再分解到

各單位工程和各分部工程，通過層層分解，實現(xiàn)對投資限額

的控制和管理，也同時實現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程

數(shù)量、與概預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。

2.3.2.4、重視多方案比較

日常生活中，顧客購買商品都要貨比三家，然后選擇自

己滿意的商品。同樣，設(shè)計成果的滿意與否，并不是一開始

就能確定下來，多方案比較是衡量其經(jīng)濟(jì)性、實用性、可行

性的有效手段。在目前的工程設(shè)計界，往往只對重點工程的

重點部位進(jìn)行方案比較，而忽略了其它部位的比較。對于那

些政績工程、長官工程，則連設(shè)計單位比較的權(quán)利都被子剝

奪了。在建設(shè)資金相對貧乏、投資又相當(dāng)大的今天，如何從

技術(shù)上控制造價，確實值得我們設(shè)計人員去思考。

2.3.2.5、推行價值工程理論的應(yīng)用

運用價值工程原理V=F/C，可采用方式有：①功能增

加，成本不變；②功能增加得多，而成本增加得少；③

功能不變，成本減少。對建筑工程的功能進(jìn)行分析和分解，

16

在剔除多余功能的基礎(chǔ)上，把建筑工程的材料選擇、設(shè)備選

型與建筑工程的功能和經(jīng)濟(jì)壽命聯(lián)系起來綜合考慮，尋求最

佳的功能造價比，從而獲得最佳設(shè)計。

2.3.2.6、加強圖紙會審工作

加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。

在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，所花費的代價最

小，可取得的效果最好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計出圖前，應(yīng)

組織總工辦、工程部、經(jīng)營部，對圖紙技術(shù)的合理性、施工

的可行性、工程造價的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個不同角度對

設(shè)計圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作。在施工前盡可能得對施

工圖紙中的問題，詳細(xì)的進(jìn)行會審，對提出的問題在施工前

進(jìn)行變更圖紙，做到功能觀感造價比最佳。例如可以采取一

定的激勵措施，對提出問題的人員進(jìn)行一定比例的獎勵，這

樣既提高相關(guān)人員的積極性，又可以降低工程的造價。

初步設(shè)計階段應(yīng)按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估

算進(jìn)行限額設(shè)計，控制概算不超過投資估算，主要是對工程

的設(shè)備、材質(zhì)的控制。為此，初步設(shè)計階段的限額設(shè)計工程

量應(yīng)以可行性研究階段審定的設(shè)計工程量和設(shè)備、材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

為依據(jù)，對可行性研究階段不易確定的某些工程量，可參照

設(shè)計和通用設(shè)計或類似已建工程的實物工程量確定。在初步

設(shè)計限額中，各專業(yè)設(shè)計人員要增強工程造價意識，嚴(yán)格按

照限額設(shè)計所分解的投資額和控制工程量以及保證使用功

17

能的條件下進(jìn)行設(shè)計，力求將工程造價和工程量控制在限額

內(nèi)。為鼓勵、促進(jìn)將工程造價和工程量控制在限額內(nèi)。為鼓

勵、促進(jìn)設(shè)計人員做好設(shè)計方案選擇，要把競爭機制引入設(shè)

計中，實行設(shè)計招標(biāo)，促進(jìn)設(shè)計人員增強競爭意識，增加危

機感和緊迫感，克服和杜絕方案比選中的片面性和局限性以

及經(jīng)驗主義。

2.3.3招投標(biāo)階段工程造價的控制

招投標(biāo)階段工程造價控制的重點是招標(biāo)文件的編制、工

程量清單的審核、投標(biāo)書的審查、施工單位的選擇及施工合

同的簽訂等。

2.3.3.1、招標(biāo)文件是造價控制的關(guān)鍵

招標(biāo)文件作為整個招投標(biāo)過程乃至于工程項目實施全

過程的綱領(lǐng)性文件，它將直接影響工程造價的確定與控制，

所以在編制過程中，應(yīng)力求在文字上表達(dá)清楚，同時與工程

量清單相互銜接，口徑一致，否則如果出現(xiàn)漏洞，就會成為

施工單位追加工程款的突破口，從而造成糾紛，引起索賠。

例如，暫定價是稅前價還是稅后價必須表達(dá)清楚，等等。

2.3.3.2、工程量清單是造價控制的核心內(nèi)容

它是招標(biāo)人編制標(biāo)底的依據(jù)，是投標(biāo)人報價的依據(jù)，也

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是工程竣工結(jié)算調(diào)整的依據(jù)。應(yīng)重點審查工程量清單編制是

否符合招標(biāo)文件和設(shè)計圖紙的要求，是否按統(tǒng)一的工程量計

算規(guī)則編制，每一個子目的工作內(nèi)容與工作要求表述是否準(zhǔn)

確完整，取費標(biāo)準(zhǔn)是否合理，編制說明是否完善，有無多算、

少算或漏項的子目，暫定項目是否合理。

2.3.3.3、投標(biāo)書的審查過程中，價格是關(guān)鍵，是競爭

的核心

為實現(xiàn)合理低價中標(biāo)，在評標(biāo)之前先形成內(nèi)部標(biāo)底，作

為判斷報價合理性的依據(jù)。在具體審查投標(biāo)單位報價時，將

投標(biāo)單位的報價進(jìn)行匯總分析，與內(nèi)部標(biāo)底進(jìn)行對比，核查

是否有單價過高或過低，特別是重點研究工程量大的項目單

價，投標(biāo)單位常采用不平衡報價法，比如在保持總造價不變

的情況下，將可能變更減少或不變的項目的單價降低，將可

能變更增加的項目單價增大，這樣在竣工結(jié)算時，可以達(dá)到

追加工程款的目的。還應(yīng)對照施工方案的內(nèi)容重點審查工程

措施費用的項目單價?？傊?，要對工程總價、各個項目單價

組成的要素的合理性進(jìn)行分析、測算，最終選擇最優(yōu)報價的

中標(biāo)單位。

2.3.3.4、中標(biāo)后，施工合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，

盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清，日后扯皮的現(xiàn)象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立建設(shè)工程施工合同審閱會簽制

度，有關(guān)的責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建

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筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。對直接影響工程

造價的有關(guān)條款，如合同價款調(diào)整的條件和方式、三材市場

價格的取定方法等，都應(yīng)有詳細(xì)的約定。對投標(biāo)包干的工程

由承包方采購的特殊貴重材料和設(shè)備要列出規(guī)格、品牌、廠

家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范

圍之內(nèi)。

2.3.3.5、加強合同管理

合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。全過

程就是由洽談、草擬、簽訂、生效開效，直至合同失效為止。

我們不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。系

統(tǒng)性就是凡涉及合同條款內(nèi)容的各部門都要一起來管理。動

態(tài)性就是注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對我方不

利的變化，及時對合同進(jìn)行修改、變更、補充或中止和終止。

切不可以為簽了合同就萬事大吉，把合同束之高閣，我們要

防止由于合同管理不善而遭到的懲罰。本文圍繞近年來建筑

施工合同管理實踐中暴露出來的常見問題，進(jìn)行深入分析，

并提出治理對策，目的是有針對性地加強建筑施工企業(yè)的合

同管理，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

①合同簽訂階段的問題：

合同簽訂階段的問題，常見的有：

a、合同主體不當(dāng)。合同當(dāng)事人主體合格，是合同得以

有效成立的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應(yīng)當(dāng)是

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具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力的合同當(dāng)事人。這

里要防止兩種傾向：一是雖然具有上述兩種能力，但不是合

同當(dāng)事人，即當(dāng)事人錯位，也是合同主體不當(dāng)；二是雖然是

合同當(dāng)事人，但卻不具有上述兩種能力，同樣是合同主體不

當(dāng)。

b、合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)。不嚴(yán)謹(jǐn)就是不準(zhǔn)確，容易發(fā)生歧

義和誤解，導(dǎo)致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的有效

的合同，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)雙方的真實意思。而這種體現(xiàn)只有靠準(zhǔn)確

明晰的合同文字?？梢哉f，合同講究咬文嚼字。

c、合同條款掛一漏萬。就是說不全面、不完整，有缺

陷、有漏洞。常見漏掉的往往是違約責(zé)任。有些合同只講好

話，不講丑話；只講正面的，不講反面的，不懂得簽合同應(yīng)

當(dāng)"先小人后君子"的訣竅，一旦發(fā)生違約，在合同中看不到

違約如何處理的條款。

d、只有從合同而沒主合同。主合同是指能夠獨立存在

的合同，如建筑工程總承包合同等。從合同是指以主合同的

存在為前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保證

合同、抵押合同等。沒有主合同的從合同是沒有根據(jù)的合同，

是"無源之水"，而"無源之水"是不存的。

e、違反法律法規(guī)簽訂無效合同?！逗贤ā返?2條規(guī)

定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定簽訂的合同屬于無效

合同，而無效合同是不受法律保護(hù)的。目前不少建筑企業(yè)所

21

簽訂的合同，有些是以合法形式掩蓋非法目的的，實質(zhì)也是

無效合同。

f、境外合同文本的疑問。我國加入WTO后，有些合同

使用境外文本。由于國情不同、語言文字不同，加上翻譯問

題，這些合同文本存不少疑問。對這些疑問不能迥避，必須

在合同上加以澄清，弄清其含義，或堵塞其漏洞，以免造成

損失。

②合同履約階段的問題：

a、應(yīng)變更合同的沒有變更。在履約過程中合同變更是

正常的事情，問題在于不少負(fù)責(zé)履約的管理人員缺乏這種及

時變更的意識，結(jié)果導(dǎo)致了損失。合同變更包括合同內(nèi)容變

更和合同主體的變更兩種情形。合同變更的目的是通過對原

合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的實現(xiàn)。作為承

包方的建筑施工企業(yè)，更重要是為了維護(hù)自己的合法權(quán)益。

關(guān)鍵在于變更要及時。

b、應(yīng)當(dāng)發(fā)出的書函(會議紀(jì)要)沒有發(fā)。在履約過程中

及時地發(fā)出必要的書函，是合同動態(tài)管理的需要，是履約的

一種手段，也是建筑企業(yè)自我保護(hù)的一種招數(shù)，可惜這一點

往往遭到忽視，結(jié)果受到懲罰?！督ㄔO(shè)工程施工合同(示范文

本)》，把雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件視為

合同的組成部分。因此必須給予足夠的重視。

c、應(yīng)簽證確認(rèn)的沒有辦理簽證確認(rèn)。履約過程中的簽

22

證是一種正常行為。但有些建筑公司的現(xiàn)場管理人員對此并

不重視，當(dāng)發(fā)生糾紛時，也因無法舉證而敗訴。

d、應(yīng)當(dāng)追究的動過了訴訟時效。建筑行業(yè)被拖工程款

的情況相當(dāng)嚴(yán)重，有些拖欠沒有訴諸法律，但當(dāng)起訴時才發(fā)

現(xiàn)已超過了兩年的訴訟時效，無法挽回?fù)p失。超過了訴訟時

效等于放棄債權(quán)主張，等于權(quán)利人放棄了勝訴權(quán)。

e、應(yīng)當(dāng)行使的權(quán)力沒有行使。《合同法》賦予了合同當(dāng)

事人的抗辯權(quán)，但大多數(shù)建筑公司不會行使。發(fā)包方不按合

同約定支付工程進(jìn)度款，建筑公司可以行使抗辯權(quán)停工，但

卻沒有行使，怕單方面停工要承擔(dān)違約責(zé)任，結(jié)果客觀上造

成了墊資施工，發(fā)包方的欠款數(shù)額愈來愈大，問題更難解決。

f、應(yīng)當(dāng)重視證據(jù)(資料)的法律效力的卻沒有得到足夠

的重視。并不是所有書面證據(jù)都具有法律效力的。有效的證

據(jù)，應(yīng)當(dāng)是原件的、與事實有關(guān)的、有蓋章和(或)簽名的、

有明確內(nèi)容的、未超過期限的。不具備法律效力的書面證據(jù)

只是廢紙一張。

2.3.4施工階段工程造價的控制

工程項目的施工階段是建筑物實體形成階段，是人力、

物力、財力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因

素多，施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價格，市場供求波

23

動大等等。。要提高建設(shè)質(zhì)量，控制工程造價，發(fā)揮投資效

益，就要在工程實施階段加強工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能，

從而加強了對工程項目建設(shè)的全方位、全過程的造價控制。

由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，影響因素的多變性的特點，工程實

施階段往往會出現(xiàn)一些意想不到的費用。

2.3.4.1施工階段是成本控制的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段對工程造價的控制除了加

強合同管理外，還應(yīng)重點加強工程施工現(xiàn)場管理，杜絕浪費。

2.3.4.2盡量減少設(shè)計變更

在施工過程中，引起設(shè)計變更的原因很多，如：工程設(shè)

計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當(dāng)前市場供

應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等等。首先應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)

計變更擴大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，一般

情況下不允許變更設(shè)計，除非不變更會影響項目功能的正常

發(fā)揮，結(jié)構(gòu)上有影響項目進(jìn)行下去的情況。其次，認(rèn)真處理

必須發(fā)生的設(shè)計變更，對于涉及到費用增減的設(shè)計變更，必

須經(jīng)設(shè)計單位代表、甲方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字

方為有效。

2.3.4.3嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理

應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、

有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假

簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先要強調(diào)

24

辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細(xì)

節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料

就難以甚至無法證實。對簽證一般要求自發(fā)生之日起14天

內(nèi)辦妥。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，并要求隱蔽

簽證。隱蔽簽證時，要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項

目和工藝、質(zhì)量完成的情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖

紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以

外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原

始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)

根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同及投標(biāo)書中的

有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通，同時對變更部分要到現(xiàn)

場再次檢查，防止變更后又變回、卻未辦手續(xù)等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2.3.4.4嚴(yán)格審核工程施工圖預(yù)算

根據(jù)施工圖設(shè)計的進(jìn)度計劃和現(xiàn)場施工的實際進(jìn)度，及

時核定施工圖預(yù)算。對于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計部

分，要加以詳細(xì)分析，找出原因，并及時與項目負(fù)責(zé)人通氣，

調(diào)整或修正控制目標(biāo)，對工程造價實施動態(tài)控制。

2.3.4.5擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)

任意抬價

在工程建設(shè)中，有些特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工

單位承擔(dān)，如變配電所安裝工程、通訊工程、綠化工程等，

而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質(zhì)。如：每個建設(shè)項目

25

的變配電系統(tǒng)必須由供電部門所屬的三產(chǎn)負(fù)責(zé)從設(shè)備采購

到安裝高度的總承包。而且價格是一口價。在這些項目中，

首先應(yīng)該尊重供電部門的“規(guī)定”，由他們總承包變配電系

統(tǒng)，另一方面要求允許另一家供貨商參與競爭，最后終于取

得了較好的效果，設(shè)備采購價比借貸電局原先指定廠商的

報價降了20%左右。

2.3.4.6深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料

在工程施工過程，審價人員和費用控制人員經(jīng)常深入施

工現(xiàn)場，對照圖紙察看施工情況，有時與監(jiān)理、總承包方及

施工人員進(jìn)行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時掌握

現(xiàn)場施工動態(tài)；協(xié)助業(yè)主及時審核因設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等

發(fā)生的費用，相應(yīng)調(diào)整控制目標(biāo)，并為最終的工程總結(jié)算提

供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作。

2.3.5竣工結(jié)算階段工程造價的控制

建設(shè)項目竣工決算是指所有建設(shè)項目竣工后，建設(shè)單位

按照國家有關(guān)規(guī)定在新建、改建和擴建工程建設(shè)項目竣工驗

收階段編制的竣工決算報告?？⒐Q算是以實物數(shù)量和貨幣

指標(biāo)為計量單位，綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工

交付使用為止的全部建設(shè)費用、建設(shè)成果和財務(wù)情況的總結(jié)

性文件，是竣工驗收報告的重要組成部分，竣工決算是正確

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核定新增固定資產(chǎn)價值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟(jì)

責(zé)任制的依據(jù)，是反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件。

2.3.5.1、建設(shè)項目竣工決算的作用

①建設(shè)項目竣工決算是綜合、全面地反映竣工項目建設(shè)

成果及財務(wù)情況的總結(jié)性文件。

②建設(shè)項目竣工決算是辦理交付使用資產(chǎn)的依據(jù)，也是

竣工驗收報告的重要組成部分。

③建設(shè)項目竣工決算是分析和檢查設(shè)計概算的執(zhí)行情

況，考核投資效果的依據(jù)。

2.3.5.2、工程造價比較分析有以下內(nèi)容：

①主要實物工程量

②主要材料消耗量

③考核建設(shè)單位管理費，建筑及安裝工程其他直接費，

現(xiàn)場經(jīng)費和間接費的取費標(biāo)準(zhǔn)。

2.3.5.3、竣工決算的編制依據(jù)：

①可行性研究報告、投資估算書、初步設(shè)計或擴大初步

設(shè)計、修正總概算及其批復(fù)文件

②設(shè)計變更記錄、施工記錄或施工簽證單及其他施工發(fā)

生的費用記錄

③經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖預(yù)算或標(biāo)底造價、承包合同、工程結(jié)

算等有關(guān)資料

④歷年基建計劃、歷年財務(wù)決算及批復(fù)文件

27

⑤設(shè)備、材料調(diào)價文件和調(diào)價記錄

⑥其他有關(guān)資料

2.3.5.4、竣工決算的編制要求

①按照規(guī)定組織竣工驗收，保證竣工決算的及時性。

②積累、整理竣工項目資料，保證竣工決算的完整性。

③清理、核對各項目資料，保證竣工決算的