成都市建設(shè)路項(xiàng)目地塊可行性實(shí)施報(bào)告

第一節(jié)、市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述萬人次；鐵路有成渝、寶成、成昆和達(dá)成鐵路交匯于此；公路除成渝、成綿、成樂、結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：逐步提高非公有制經(jīng)濟(jì)占國民經(jīng)濟(jì)的比重，調(diào)整第二節(jié)、市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析02005前三季度新增住宅面積485.39461.2實(shí)際銷售面積687.81445.07單位：萬㎡同比85.19%48.81%74.28%48.0%4.47%368.6%675.6%同比-28.2%-21.4%8.28%-22.5%-61.9%-22.3%-21.8%50.9%同比-29.9%70.8%-37.1%48.8%-1.23%面積4.34同比63.5%51.2%-9.8%91.2%-2.2%面積224.24.71面積4.3面積20.06供給銷售供給銷售供給銷售供給銷售商業(yè)用房辦公用房住宅隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸外推，三環(huán)外已逐漸成為一個(gè)重要的區(qū)域。2005年前數(shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局4.1、外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高第一節(jié)、城東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2005年前三季度城東商品房總體供銷情況2005年前三季度城東商品房總體供銷情況33.287.9515.923.7316.5835.0712.423.4723.270供應(yīng)面積銷售面積數(shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局48.88%—12.15%數(shù)據(jù)來源：市房產(chǎn)管理局中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)，五縱五橫的干道系統(tǒng)為主的生態(tài)型城市新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃面積1.38平方公里，是集辦公、綜合性商業(yè)服務(wù)、大型金融設(shè)施等為一體的綜合性服務(wù)中心雖然房價(jià)穩(wěn)中有升，但比起其它同級區(qū)域，差距十分明第二節(jié)、城東代表性樓盤簡析綠化率：53.5%亞側(cè)45004100元元04.10區(qū)街博瑞地產(chǎn)騰王閣地產(chǎn)㎡畝畝畝5200.004800.004680.007500.0005.0404.115500.00第一節(jié)、市高檔住宅市場分析單位：萬平方米0以上數(shù)據(jù)來源于市房管局住宅的價(jià)格已經(jīng)有了普遍的大圍拉升，這反映在三個(gè)方面：一是區(qū)域價(jià)格升值效應(yīng)明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經(jīng)歷了較大幅度的0.95%0.65%2.60%0.79%0.83%0.33%-0.60%-1.20%-0.06%-0.54%-0.02%-0.03%0.30%第二節(jié)、市商業(yè)地產(chǎn)市場分析近年商業(yè)用房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)近年商業(yè)用房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)0銷售面積空置面積供應(yīng)面積2002年48.9941.182003年58.8943.0696.0981.3854.92966422086529房注：第一梯度價(jià)格設(shè)為1002005年前三季度商業(yè)用房供銷情況（單位：萬平方米）504074417540254647商業(yè)營業(yè)房4342第一節(jié)、項(xiàng)目地塊屬性分析A、本項(xiàng)目用地在市中心區(qū)域的東北方向，區(qū)域?qū)儆谑袀鹘y(tǒng)B、與項(xiàng)目緊鄰的電子科技大學(xué)，是中國知名的重點(diǎn) 項(xiàng)目旁沙河環(huán)境實(shí)景照片項(xiàng)目旁沙河環(huán)境實(shí)景照片）， 第二節(jié)、項(xiàng)目地塊SWOT分析）；第三節(jié)、項(xiàng)目定位第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件第二節(jié)、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)87383.0519112.8587383.0519112.85代征地面積凈用地面積容積率建筑面積商業(yè)建筑面積住宅建筑面積地下建筑面積住宅戶數(shù)住宅車位商業(yè)車位合計(jì)車位車位需要面積地下設(shè)備用房綠化面積總用電負(fù)荷住宅用電負(fù)荷(KW0商業(yè)用電負(fù)荷配套用房與設(shè)備用電供電設(shè)備負(fù)荷樣板房裝修面積銷售中心住宅每層面積每棟25層計(jì)算的面積住宅棟數(shù)住宅公共面積住宅電梯商業(yè)電梯覆蓋率配套公廁配套社區(qū)用房350.0062548.6023894.5721171.0313871.036504401424.42%120.00200.0080.658669.39按6KW/戶計(jì)算4按0.65的同時(shí)系數(shù)計(jì)算416669.39第三節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格示意之一建筑風(fēng)格示意之一建筑風(fēng)格示意之二建筑風(fēng)格示意之二 建筑風(fēng)格示意之三建筑風(fēng)格示意之三購物中心示意之一購物中心示意之一 購物中心示意之二購物中心示意之二購物中心示意之三購物中心示意之三購物中心示意之四購物中心示意之四 景觀設(shè)計(jì)示意圖景觀設(shè)計(jì)示意圖 8.4、形成項(xiàng)目環(huán)形交通原則：由于項(xiàng)目土地面積8.5、在項(xiàng)目建設(shè)路一側(cè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的人行主出入口第一節(jié)、住宅市場定價(jià)分析49954444444蜀都花園5843554344海棠名居4943443344555552554建筑形象社區(qū)配套物業(yè)管理555555555開發(fā)商品牌銷售方式銷售服務(wù)837954454554本地塊均價(jià)89×（3800/81.25）=4162.00蜀都花園4200海棠名居81.254100—4200.00元/㎡之間；但鑒于房地產(chǎn)價(jià)格受整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)等第二節(jié)、商業(yè)市場定價(jià)分析㎡——此定價(jià)是較為穩(wěn)妥的商業(yè)定價(jià)，也是把費(fèi)用項(xiàng)目工程量單價(jià)總價(jià)建筑面積單價(jià)說明元土地成本68270.25999.70300000000855.96二、三通一平1、施工用水350483600000.172、施工用電3504838005200001.48800KVA3、場地平整500000.14含部分遺留基礎(chǔ)清理三、設(shè)計(jì)勘探費(fèi)用1、方案設(shè)計(jì)費(fèi)3504833010514503.321、方案設(shè)計(jì)費(fèi)3504833010514503.32302、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)350483155257251.662153、園林設(shè)計(jì)費(fèi)23894.5710238945.70.684、樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)500100500000.14裝修4套5、銷售中心裝修設(shè)計(jì)費(fèi)10001001000000.29四、勘探費(fèi)用350483.44422700966.88832.00五、報(bào)建費(fèi)1、城市配套費(fèi)用286734.8414541576551.8118.63地下室暫不計(jì)算2、施工圖審查費(fèi)3504832700966.88832.004、規(guī)劃放線費(fèi)200000.065、監(jiān)理費(fèi)35048331051450.3323六、建設(shè)施工費(fèi)1、建筑物建安費(fèi)3504831397.6490676821.81400.00裝修35048310514503.3230.003、銷售中心建設(shè)費(fèi)用8008000002.284、樣板房裝修費(fèi)用3000000.865、銷售中心裝修費(fèi)用2.856、住宅公共部分裝修4401413204153.3337.677、商場裝修70000.0060042000000含外墻8、綠化景觀費(fèi)用23894.5747789149、配套公廁0.4610、配套社區(qū)用房200.002200000.63七、配套系統(tǒng)1、備用發(fā)電機(jī)組3504834000002、項(xiàng)目供電系統(tǒng)13761.1785011696993.9433.37含變電、配電設(shè)備3、項(xiàng)目供水系統(tǒng)3504832000000.574、消防系統(tǒng)(含通風(fēng))133748.6033437151.0495.40含地下室和商場3504831140000032.536、住宅弱電系統(tǒng)216734.848669393.624.747、住宅強(qiáng)電系統(tǒng)216734.8415171438.843.298、住宅給排水系統(tǒng)216734.848669393.624.749、住宅門禁和對講系統(tǒng)1300409.043.7145007802454.2422.2611、住宅公共部分消防440145281661.33212、商場中央空調(diào)70000.002100000059.9213、商場給排水系統(tǒng)70000.00535000014、商場弱電系統(tǒng)70000.00856000015、商場強(qiáng)電70000.00840000023.9716、停車場管理系統(tǒng)4600000八、策劃營銷費(fèi)12905719400.0120015486863.2844.2約銷售產(chǎn)值的1.2%九、廣告推廣費(fèi)12905719400.012015486863.2844.19約銷售產(chǎn)值的1.2%十、產(chǎn)權(quán)登記80.00138710.29760.402、商業(yè)產(chǎn)權(quán)辦理240.0240000.073504834205801.33含對外業(yè)務(wù)費(fèi)2000000000.071400000039.943、物業(yè)管理基金4、營業(yè)60%77202319.26217.84合計(jì)總成本11088081633163.653163.65銷售價(jià)格銷售額216734.844100888612844商業(yè)部分的總均2、商業(yè)產(chǎn)值70000.00490000000價(jià)銷售總產(chǎn)車位產(chǎn)值7000084960057.281463572901（未計(jì)算車位產(chǎn)值）2、所得稅26980468189035544.7180769136.3毛利潤率凈利潤率24.33%成本與銷售價(jià)格敏感性分析表稅后利潤稅后利潤率基本情況88338260.82179353438.6工程總成本增加5%88338260.82工程總成本增加10%88338260.82682613245.59%工程總成本減少5%88338260.8223489949622.26%工程總成本減少10%999829030.188338260.8229044555329.05%111085372.7225536968.920.30%133832484.7271720499.224.46%65591148.89133169908.442844036.9786986378.08稅后利潤稅后利潤率基本情況137861284488338260.82179353438.6137861284486028260.82174663438.6137861284483718260.82169973438.6137861284481408260.82165283438.6項(xiàng)目利潤降低約5‰，項(xiàng)目開發(fā)的利潤敏感性較小，357030000392575000591618180237382120020000000002銷售收入13786053001570300003925750005916181802373821201開發(fā)建設(shè)投資1017598103300000000252775187.1253584667.12112382492營業(yè)稅與附加7720189787936802198420033130618132933993所得稅0四凈現(xiàn)金流量(稅前)-30000000081461133-82993867347249313224088721累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前)-218538867-30153273445716579269805300-30000000081461133-82993867