2024Q1房地產(chǎn)金融：以舊換新政策有新意政策效果待檢驗

NIFD季報 主編:李揚房地產(chǎn)金融蔡真崔玉陶琦2024年5月NIFD季報》是國家金融與發(fā)展實驗室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統(tǒng)、全面跟蹤全球金融市場、人民幣匯率、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟、中國宏觀金融、國家資產(chǎn)負債表、財政運行、金融監(jiān)管、債券市場、股票市場、房地產(chǎn)金融、保險業(yè)運行、機構(gòu)投資者的資產(chǎn)管理等領(lǐng)域的動態(tài)，并對各領(lǐng)域的金融風險狀況進行評估。《NIFD季報》由三個季度報告和一個年度報告構(gòu)成。NIFD季度報告于各季度結(jié)束后的第二個月發(fā)布，并在實驗室微信公眾號和官方網(wǎng)站同時推出；NIFD年度報告于下一年度2份發(fā)布。特別鳴謝貝殼研究院對本報告提供數(shù)據(jù)支持以舊換新政策有新意，政策效果待檢驗摘 要房地產(chǎn)市場運行方面，2024年第一季度房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)較弱，房價普遍下跌，同比降幅有所擴大，但環(huán)比降幅有所收1.85萬億元，同比下降三成；住2017年以來新高個人住房金融方面，2024年第一季度末個人住房貸款余額38.19部分城市首套住房貸款利率低至3.35%；但是居民新增購房時使用財務(wù)杠桿的意愿有所下降。房企融資方面，2024年第一季13.761.7%，繼續(xù)1171.8916.04%37.54億美元（約為人民266億元房地產(chǎn)政策方面，政府部門從供需兩端持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政積金新政。

本報告負責人：蔡真本報告執(zhí)筆人：蔡真國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任崔玉國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心研究員陶琦貝殼研究院數(shù)據(jù)研究總監(jiān)【NIFD季報】全球金融市場人民幣匯率房地產(chǎn)金融機構(gòu)投資者的資產(chǎn)管理住房公積金新政的落實，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房政策措施的推出，房地產(chǎn)市場的供需兩端均會有所改善。房地產(chǎn)金融方面，我們認為個人住房融資有望進一步第三，出險房企違約債務(wù)的處置。目錄一、房產(chǎn)市行形勢 1（一）房價遍下跌 1（二）建商房銷售同比三成 2（三）房開資規(guī)模下降 3（四）地產(chǎn)景氣程達到最低點 4（五）地交場仍未擺脫狀態(tài) 5（六）“去庫存成為住市場最重要務(wù)之一 5（七）房租格水平比小降 6（八）金資率基本持穩(wěn)定 7二、個住房形勢 8（一）套住款利率低至3.35 8（二）人住款余額模環(huán)跌 9（三）民新房時使財務(wù)的意愿所下降 10三、房融資勢 11（一）地產(chǎn)貸款余的同速保持增長 11（二）企境信用債行規(guī)同比大下降 12四、房產(chǎn)市要政策析 13（一）房限策正在步退出 13（二）市房融資協(xié)機制加速推落實 13（三）城推房“以換新”14（四）房公新政密出臺 17五、房產(chǎn)市要風險況分析 18（一）別商行房地行業(yè)不良率幅提升 18（二）經(jīng)營貸違規(guī)置換個人住房貸款產(chǎn)生的風險可能會逐漸暴露......................................................19（三）企境券違約勢有緩 21六、房產(chǎn)市房地產(chǎn)融運勢判斷 22附件：關(guān)指明 23一、房地產(chǎn)市場運行形勢（一）住房價格普遍下跌7020231.775.9020231.83個百分點（1左上圖住房銷售價格的環(huán)比走勢來看，2024年第一季度末，700.30%20230.10.3個百分點。分城市層級來看，2024年第一季度，一線城市新建商品住宅銷售價格同比1右上圖1.98%5.92%（左下圖；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.395.72%（1右下圖。圖1 70個大中城市房價走勢（月度環(huán)比資料來源：國家統(tǒng)計局。注：70個大中城市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市指北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、35個城市。70358577069（二）新建商品住房銷售額同比下降三成從新建商品住宅銷售情況來看，20241.8920238.2%15.2個百分點。20241.8520236.0%24.7分點（22024年第一季度，新建住房銷售市場規(guī)模同比大幅下行的主要原因可能包20232～42021年下2024年第一季度全國新建商品住房的銷售數(shù)據(jù)1.381.4332.6%5091425121.2%15.7%房市場對新建住房市場的替代效應(yīng)增強。圖2 商品住宅銷售情況（季度資料來源：國家統(tǒng)計局。注：房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積等指標的增速均按可比口徑計算。（1（3）加強統(tǒng)計執(zhí)法，對發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)按照相關(guān)規(guī)定進行了改正。（三）住房開發(fā)投資規(guī)模仍下降從商品住宅的投資數(shù)據(jù)來看，2024年第一季度全國住宅開發(fā)投資完成額為1.668（3左圖從商品住宅的開發(fā)數(shù)據(jù)來看，20241.2528.7%1221.9%（3右圖。房地產(chǎn)市場的供給端仍處于下行調(diào)整階段。圖3 商品住宅供給情況（季度資料來源：國家統(tǒng)計局。（四）房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度達到歷史最低點（1數(shù)202393.362024年第一季度末92.0（42022919景氣水平，表明房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度仍然較弱。圖4 房地產(chǎn)市場景氣程度情況（月度資料來源：國家統(tǒng)計局。1全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（遵循經(jīng)濟周期波動的理論，以景氣循10095105951051995逐漸接近本輪階段性調(diào)整的底部。（五）土地交易市場仍未能擺脫低迷狀態(tài)2024年第一季度百城住宅類土地供應(yīng)面積為2536萬平方米，同比下降10.0%；成交面積為1873萬平方米，同比下降13.7%；成交金額為2552億元，同比增長1.1%（5左圖。2024144160.1%5.1%2023（5右圖。從財政部財政收支情況數(shù)據(jù)來看，202481476.7%。圖5 100大中城市土地交易情況（季度資料來源：Wind。（六“去庫存”成為住房市場當前最重要任務(wù)之一2023年末的24.6202437.322.020238.934.1個月，較2023年末上升15.8了個月；三線城市平均庫存去化周期為55.9個月，202313.6了個月（6總體來看，2024年第一季度新建商品住房市場銷售形勢仍然較弱，新建住房銷售面積同比大幅下調(diào)；同時，待售商品住宅面積23.9523.9%2017圖6 各城市房地產(chǎn)庫存去化情況（3周移動平均資料來源：根據(jù)統(tǒng)計計算。注：因南寧、東莞、泉州、寶雞的商品房可售或銷售套數(shù)數(shù)據(jù)存在不再更新或缺失問題，本報告考察的城市數(shù)量由2021年的18個調(diào)整為14個。圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、福州、青島，三線城市包括莆田、東營、舟山。（七）住房租金價格水平同比小幅下降5043.8%；282.9182.8（7總體來看，2024但是住房租金價格水平仍表現(xiàn)為同比小幅下降。2圖7 貝殼50城住房租金指數(shù)（月度，定基2018年月資料來源：貝殼研究院。注：50個城市的住房租金價格指數(shù)統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市428個城市；三線城市指常州、東莞、佛山、惠州、嘉興、廊坊、洛個城市。（八）租金資本化率基本保持穩(wěn)定2024年第一季度末，455.22023（8上圖202349.950.6202347.648.6（8左下圖2023年41.0202340.7年（8右下圖?？傮w來看，2024一線城市持平、二線城市略有上升、三線城市略有下降。圖8 租金資本化率走勢（月度資料來源：國家金融與發(fā)展實驗室監(jiān)測數(shù)據(jù)。注：本報告監(jiān)測的二線熱點城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門、二、個人住房金融形勢（一）首套住房貸款利率可低至3.35%50年第一季度末全國首套住3.59（LPR36個基點202329個基點（925323.75（LPR20個基點；全部LPR（3.9。2024年第一季度末，全國二4.17（LPR22個基點2023年末下降25（94.1041個樣本城市的二套住房貸款利率下調(diào)至房貸利率4.15%（LPR20個基點。5LPR2024225分城市因房價持續(xù)下行而階段性下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，2024年第一季度我國首套、二套住房貸款的平均利率均有一定程度的下調(diào)。其中，首套住房貸款利率平均下調(diào)幅度更大。2024年第一季度末，首5820234圖9 個人住房貸款平均利率走資料來源：貝殼研究院，中國人民銀行，Wind。注：個貸利率統(tǒng)計的50個城市包括北京、常州、成都、大連、東莞、佛山、（二）個人住房貸款余額規(guī)模環(huán)比止跌從存量數(shù)據(jù)看，截至2024年第一季度末，我國個人住房貸款余額為38.19萬5110左圖從個人住房貸款余額同比增速來看，20240.05%額規(guī)模在經(jīng)歷連續(xù)三個季度的凈減少之后，環(huán)比止跌。從居民部門新增中長期貸款月度數(shù)據(jù)來看，20243250202331473.26%（10右圖?？傮w來看，2024款余額持續(xù)下行的情況得到一定程度的緩和。圖10 個人住房貸款余額及居民新增中長期貸款情資料來源：中國人民銀行。（三）居民新增購房時使用財務(wù)杠桿的意愿有所下降我們計算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（LoantoluT與個人住房貸款違則銀行等金融機構(gòu)面臨的風險較小。2024年第一季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價值比為（左上圖56（右上圖59%，合肥的平均新增二手住房貸款價值比為（左下圖3成左右（右下圖?？傮w來看，2024年第一季度12個樣本城市的新增二手住房貸款價值比與2023年末相比均有所下降。這意味著在房價持續(xù)下行、收入增長預(yù)期較弱的背個樣本城3～6成之間，新增二手住房貸款抵押物保障圖一線和部分二線城市新增二手住房貸款價值比資料來源：貝殼研究院。三、房企融資形勢（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的同比增速保持正增長從中國人民銀行公布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，202413.761.7%60905.6（127圖12 房地產(chǎn)開發(fā)貸余額情況（季度資料來源：中國人民銀行。（二）房企境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模均同比大幅下降2024（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模為1171.892014年以來最低值（13左圖。從存量情況來看，20241.9120232024模為2386億元。202437.54（266元34.121.82（14右圖14.19億美元、22.431602億美元（1.14萬億元。圖14 房企境內(nèi)、境外信用債發(fā)行情況（季度資料來源：Wind。四、房地產(chǎn)市場重要政策分析（一）住房限購政策正在逐步退出2021房市場價格持續(xù)下行（202270負時優(yōu)化或取消住房限購政策成為各城市的共同選擇。20223月，鄭州等城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)行政性限制政策，放松住房限購要求；202212202443020多個大中城市已在全市范圍內(nèi)取消（崇明區(qū)除外120120平米以上新建商品住房限購要求。房價持續(xù)下行的市場形勢。（二）城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正在加速推進落實202415（20242號2024126202421005200億元。2023年年報披露的信2024430（報告披露日14（832.52房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極意義。（三）多城推出住房“以舊換新”政策2023（實現(xiàn)住房條件改善的家庭，其住房置換鏈條卡在賣舊房環(huán)節(jié)。為充分釋放住房50舊換新”政策主要包括以下四種模式。（1～3個月余家房10家中介機構(gòu)參加。計劃出售二手住房并購買新房的購房者首先與房企（）作為政府指定的收購主體來收購5000套，且收購的舊房主要用于保障性租賃住房。20241111（20231222日331100元/間不分先后（20241231日。模式四：通過“舊轉(zhuǎn)?！钡姆绞?，支持住房“以舊換新”。肇慶市于2024年4定年限的租金進行統(tǒng)租。統(tǒng)租后的房屋用于本轄區(qū)保障性租賃住房或公租房運營。申請人的全部租金收益用于新購肇慶市行政區(qū)域范圍內(nèi)的新建商品住房。20年的（四）住房公積金新政密集出臺進住房需求的釋放，全國各地密集出臺住房公積金新政。名下在購房地實際擁有的成套住房數(shù)量及在全國范圍內(nèi)的住房公積金貸款使用20%（57房齡（67房齡3016周歲60周歲具有完全民事行為能力的個體經(jīng)營者、非全日制工作人員、新就業(yè)0.5%～1%（1萬元。現(xiàn)整個市場的平穩(wěn)健康發(fā)展；在微觀上，有利于老百姓實現(xiàn)更好居住的愿望。五、房地產(chǎn)市場主要風險情況分析（一）個別商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率大幅提升24銀行的數(shù)據(jù)來看，20232440.39%5.32%4.57%1.59的不良貸款率（1從近年來24家樣本商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率和不良余額的變化來20190.89%20233.682019531.05億元，快速增加至2023年末的3049.79億元，增長了474%。速。201920233.43%、0.10%、0.83%20.21%2.7330.462023（1/3的上市房企發(fā)生債務(wù)違約續(xù)上升的趨勢可能并不會放緩。表1 部分樣本商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率及不良余額情況資料來源：樣本商業(yè)銀行年度財務(wù)報告，Wind。（二）經(jīng)營貸違規(guī)置換個人住房貸款產(chǎn)生的風險可能會逐漸暴露（等特點。為緩解疫情期間個體工商戶等中小