房地產(chǎn)市場報告 -2024年度房地產(chǎn)市場總結(jié) -廈門

2024年度房地產(chǎn)市場總結(jié)——廈門保利和潤POLYHARMONY2025>24年市場分析及25年市場研判廈門政策廈門政策土地市場微觀二手上半年降低購房門檻，提高公積金政策等，但對市場刺激效應(yīng)有限；下半年政策加碼，全面取消限售、降首付、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定，各項刺激性政策依次釋放，為樓市注入強勁活力，但時效短。0漸消退放寬調(diào)至3.05%調(diào)至3.1%降首付降利率限購降首付取消限售、放寬調(diào)至3.05%調(diào)至3.1%降首付降利率限購降首付政策寬松，商貸利率先降后升外籍人士在廈工年可購買一套房二套首付30%→25%為3.3%為3.75%增加20萬元二套首付25%→15%特征一◆供應(yīng)放緩，島內(nèi)地塊托底市場：24年共成交13幅地塊，成交總建約100萬m2,同比下降20%,近10年歷史低位；成交樓面價29750元/m2,同比下降2%。政策市場微觀二手同板塊樓面價下降，最大降幅20%:政策市場微觀二手(元/m)五緣灣2023年2024年湖邊水庫2024年上2024年下集美環(huán)杏林灣2023年2024年集美北部新城2023年2024年翔安東部會展2023年2024年翔安南部新城2023年2024年近10年廈門宅地供銷價走勢近10年廈門宅地供銷價走勢0供應(yīng)總建(萬m)成交總建(萬m2)——0備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，樓面價=(成交總價-地下室總成本)/(計價面積-競配建-定配建)特征二廈門島內(nèi)外核心區(qū)供應(yīng)為主，清一色地方國企拿地，除思明地塊外，其余均是兜底成交廈門分布在東部會展、南部新城、海滄中心、馬鑾灣、集美杏林灣、北部新城等島外新城核心區(qū)；同安區(qū)連續(xù)兩年斷供。建發(fā)6宗，位列榜首，面積占比超4成；其次國貿(mào)4宗，象嶼2宗，聯(lián)發(fā)/軌道各1宗。政策土地市場微觀二手19-24年六區(qū)成交量情況2024年2023年2022年2021年2020年2019年政策土地市場微觀二手19-24年六區(qū)成交量情況2024年2023年2022年2021年2020年2019年(幅)(萬m2)建發(fā)6國貿(mào)4象嶼2軌道19聯(lián)發(fā)16翔發(fā)1備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日特征三廈門“禁墅令”解除、“四代宅地”頻出，改善市場迎新機遇廈門限高≤24m。建發(fā)灣墅共規(guī)劃49套聯(lián)排、雙拼別墅，于24年12月底首開，當(dāng)周去化15套，去化率31%。政策土地市場微觀二手“四代住宅”控規(guī)面積逐步縮小政策土地市場微觀二手“四代住宅”控規(guī)面積逐步縮小10幅為“四代住宅”用地其中2024HPO1(建發(fā)灣墅&閱海)地塊指標(biāo)：容積率：1.5其中A1地塊(建發(fā)灣墅):限高≤24m允許按廈資源規(guī)劃【2024】34號《廈門市立體生態(tài)住宅項目規(guī)劃管控要求》建設(shè)立體生態(tài)住宅。24年1月23日24年7月23日24年10月21日24年12月17日廈門市自規(guī)局發(fā)布《廈門市立體生態(tài)住宅項目規(guī)劃管控要求》,立體生態(tài)住宅套型建筑面積(含公攤)不得少于200m2。島外立體生態(tài)住宅套型建筑面積(含公攤)不得少于島處立體生態(tài)住宅套型建筑面積(含公攤)不得少于島內(nèi)立體生態(tài)住宅套型建筑面積(含公攤)不得少于供銷價三線齊降，市場先抑后揚，政策疊加組合拳助力四季度止跌回穩(wěn)供應(yīng)創(chuàng)新低，成交量價同步下滑：24年全年供應(yīng)115萬m2,環(huán)比下滑40%,創(chuàng)近10年最低；成交172萬m2,環(huán)比下降14%;成交均價33898元/m2,環(huán)比下滑21%。政策■年中“降價+提傭”帶動成交，四季度多重利好政策疊加，成交顯著回升：1-2月受假期以及年終沖刺結(jié)束影響成交低位。年中島內(nèi)外項目大幅降價，整體價格重塑，助推6月成交沖高至19萬m2;三季度傳統(tǒng)樓市淡季，成交低位徘徊。9月底多重利好政策頻出，疊加國慶黃金周營銷組合拳效果顯著,10月成交創(chuàng)近3年歷史高位，助力四季度成交量顯著回升。土地市場微觀二手15-24年廈門商品住宅年度供銷價分析0供應(yīng)(萬m2)成交(萬m2)15年16年17年18年19年|20年21年22年23年20供應(yīng)(萬m2)成交(萬m2)——均價(元/m2)2052326810353244000638498404203814241157|429300成交(萬m)9491011—均價(元/m2)377534129036024330343502434582326853355829960340953233133345區(qū)域分析區(qū)域市場輪動，海滄、集美成交上漲2成；島內(nèi)、同安、翔安成交回落1-3成海滄、集美核心區(qū)+高性價項目帶動成交上漲，島內(nèi)、同安、翔安存量項目在售為主，成交高位但環(huán)比下滑：海滄、集美進島核心區(qū)新項目入市，且性價比高，帶動區(qū)域成交上漲；23年起島內(nèi)宅地供應(yīng)減少、節(jié)奏放緩，全年僅五緣鯉1個新項政策土地市場微觀二手目入市，供應(yīng)環(huán)比下滑近5成，競/定配建房同步在售，板塊競爭加劇，各項目以價換量助力成交位居首位；翔安、同安去庫存為主，在售項目數(shù)量多，支撐區(qū)域成交高位，但環(huán)比23年下滑1-2成。以價換量成常態(tài)，六區(qū)價格全線下滑：大環(huán)境下行，客戶對價格敏感度提升，各項目普遍采取“以價換量”保成交政策，價格下滑8%-25%?！?4%1475環(huán)比↓19%環(huán)比0各區(qū)域24年成交容量占比思明思明同安29704021年22年0島內(nèi)同安5推盤節(jié)奏放緩，去化率大幅下滑：開盤推量持續(xù)下滑，去化率同步下滑，據(jù)不完全統(tǒng)計，全年共21次公開開盤/加推，共推3926套，環(huán)比下降34%;整體去化率35%,較2023下滑14個百分點。政策土地 市場微觀二手A廈門全市近三年季度住宅項目開盤走勢圖A廈門全市近三年季度住宅項目開盤走勢圖菜0典型項目剛需300萬以下5集美-灌口63-117m2兩-四房中下位置偏遠(yuǎn)，配套弱65-143m2兩-四房中下同安-環(huán)東海域首開九瓏岸66-89m2兩-三房高象嶼自在海62-89m2兩-三房低剛改300-400萬3海滄-新城中心78-118m2三-四房高①價格低于板塊均價24%;海滄-新城中心國貿(mào)海上鳴樾131-169m四房中下高層87-135m2三-四房洋房92-124m2四房中心地段89-138m2三-五房中89-302m2三-五房中下價格低，但可選房源少思明-蓮前蓮花學(xué)仕里-競配建106-136m2三-四房高中海國貿(mào)上城競配建110-143m2三-四房低思明-會展中海拳匯里89-121m2三-四房低教育、休閑等配套弱中糧云璽壹號(四期)94-148m2三-四房中下高端800萬以上399-193m2四房中下99m2去化好，大戶型總價高143-330m2四房中下高總價建發(fā)灣墅188/220m2聯(lián)排、雙拼高總價，非核心地段備注：數(shù)據(jù)由保利和潤研究院海西分院整理，數(shù)據(jù)截止2024年12月31日市場存量—全市市場存量—全市供地放緩，存量下滑，顯性去化周期下滑至11個月，同安去化承壓■市場存量下滑：供地節(jié)奏放緩，市場存量下滑，截止12月31日，廈門全市總庫存403萬m2,其中顯性庫存163萬m2,顯性去化周期約11個月，隱性庫存241萬m2。同安去化承壓，島內(nèi)庫存集中在五緣灣、湖濱水庫板塊：庫存主要集中在同安區(qū)，其中同安環(huán)東海域、同安工業(yè)區(qū)中短期內(nèi)競爭壓力較大；島內(nèi)存量主要集中在五緣灣、湖邊水庫板塊。政策土地市場微觀二手廈門各板塊存量及顯性庫存去化周期備注：數(shù)據(jù)由保利和潤研究院海西分院整理，數(shù)據(jù)截止2024年12月31日統(tǒng)計口徑：廈門全市。數(shù)據(jù)剔除部分老盤、尾盤項目廈門各板塊存量及顯性庫存去化周期0市場存量—島內(nèi)截止12月31日，島內(nèi)主力新盤項目庫存約6256套(不含競，定配建),按近12個月月均去化267套數(shù)，去化周期約23個月(按套數(shù)口徑政策土地市場微觀二手計算),均集中在湖里及思明東。市場在售項目主力存量集中在90-100、120-130m2、占比分別為12%、11%;其次為180-200m,占比7%;200m2以上高改戶型存量較少；存量主要集中在中海拳匯里、招商灣湖臻境、TOD-璞瑞及3幅建發(fā)待入市地塊。項目以下湖里+思明東38克而瑞221五緣海悅234771中海拳匯里云啟東方432建發(fā)宸啟瑞湖建發(fā)五緣灣地塊限建發(fā)東渡建發(fā)湖邊水庫思明西國貿(mào)2024P016暫定戶配占比0.1%0.1%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；數(shù)據(jù)為島內(nèi)主力新盤微觀透析一競/定配建房低價入市搶客，待推約918套，短期內(nèi)島內(nèi)競爭加劇競/定配建房低價入市，去化較好：24年共5個項目競/定配建房入市，共推657套，價格低于板塊主力在售項目0.2-1.5萬，共享板塊配套，且為現(xiàn)房，性價比更高，已成交432套，去化率66%?！龃胧畜w量大，短期內(nèi)共同競爭：目前島內(nèi)待入市競/定配建10個項目，共918套，其中五緣灝月、五緣灣海、天琴海、和悅東方共198套將于25年入市，短期內(nèi)競/定配建房與商品房將共同競爭，搶奪市場客戶。政策土地市場微觀二手盛盛建發(fā)五緣模月天琴海建發(fā)五緣灣璽0Q保利國貿(mào)天琴尼金建發(fā)五緣映月后坑環(huán)衛(wèi)基地后社保利聯(lián)發(fā)臻樾湖畔九境湖畔潤璟中駿天薈學(xué)仕里中海國貿(mào)上城洪蓮中路和悅東方建發(fā)五緣灝月網(wǎng)軟性四二Q云頂中路區(qū)政府與厝9O產(chǎn)品(元/m2)板塊主力在售項目均價(元/m2)備注五緣灣五緣模月127-95m2四房5.32萬天琴6萬天悅6.8萬五緣鯉5.9-6.2萬璞瑞5.8-6萬灣湖臻境5.5-5.9萬/售罄五緣灣璽143-195m2四房6.1萬五緣映月89m2三房5.6萬五緣灝月天琴海143m2四房123-143m2四房待售待售25年入市五緣灣海118-130m2四房待售天琴163-189m2四房待售待定湖邊水庫112-135m2四房待售臻樾5.2萬98-128m2三-四房待售105-121m2三-四房待售天薈117-136四房待售學(xué)仕里106-135m2三-四房5.73萬無新房在售/售罄上城110-143m2四房6萬(已售約50套)會展-環(huán)島106-122m2三-四房待售25年入市安商房即將批量交房，但需交付1-2年方可辦理產(chǎn)權(quán)證入市交易，短期對新房市場影響小安商房具有現(xiàn)房、價格低優(yōu)勢，但可購買群體窄：與普通住宅相比，競/定配建、安商房具有現(xiàn)房，價格便宜優(yōu)勢，但安商房社區(qū)品質(zhì)不如商品房，且需優(yōu)先面向體制內(nèi)、拆遷戶銷售，剩余房源再流入市場，一般客戶購買機會小。辦理產(chǎn)權(quán)證時間長，短期對新房市場影響小：目前島內(nèi)安商房約3.33萬套，將于近兩年批量交房，但安商房需交房1-2年才能辦理產(chǎn)權(quán)證入市交易，短期內(nèi)對商品住宅市場影響小。政策土地市場微觀二手安商房市場客戶先體制內(nèi)、拆遷戶，后市場不限售不限售不限售①高贈送；②可選擇房源多現(xiàn)房在售①現(xiàn)房，所見及所得；②價格便宜劣勢①期房；②私密性；期房少社區(qū)品質(zhì)不如商品住宅約5000項目項目項目16蔡塘金林灣四期2嶺兜7碧海嘉園3何厝8湖邊水庫美侖花園二期4泥窟石9西潘坂美嘉園5古地石高林二期廈門島內(nèi)安商房項目分布及套數(shù)微觀透析三微觀透析三開啟高品質(zhì)住宅新賽道，產(chǎn)品升級迭代加速，舊產(chǎn)品十年一墅：自2016年頒布“禁墅令”,市場以疊墅+高層為主，此次建發(fā)灣墅為純別墅社區(qū)，僅規(guī)劃49套聯(lián)排、雙拼，填補了別墅市場稀缺，產(chǎn)品設(shè)計為大面寬、高贈送的越級換代別墅產(chǎn)品，綜合使用率超200%。控規(guī)放寬+四代住宅，居住舒適度提高：①飄窗上的贈送增加，由以前不得大于設(shè)置飄窗的開間中軸線面寬的2/3放寬至面寬總長度不得大于該套型在此方向面寬的2/3。②24年供應(yīng)10幅四代住宅用地，贈送大露臺，產(chǎn)品綜合使用率90%以上。政策土地市場政策土地市場贈送面積約24贈送面積約24m2綜合使用率103%二手二手綜合使用率超200%(含自拓車位)鯉悅鳥瞰圖鯉悅鳥瞰圖綜合使用率超200%(含自拓車位)已過掛牌高峰期，成交量低位持穩(wěn)在2萬套左右成交低位持穩(wěn)，但價格下滑15%:24年1-3季度廈門二手市場低位運行，年底政策刺激以及價格讓利下實現(xiàn)翹尾。全年成交2.06萬套，較23年上漲3%,均價37554元/m2,環(huán)比下滑15%,年度成交金額784億元。政策土地市場微觀二手島內(nèi)持續(xù)在1萬套以下，占比較去年下滑1個百分點：島內(nèi)占比48%(23年49%),連續(xù)2年島內(nèi)成交占比不及島外。島外依然集中在集美區(qū)，其次翔安區(qū)的成交量上行明顯，環(huán)比23年上漲6%,因為因價格讓利，以明發(fā)半島祥灣、特房錦繡祥安、24年年底掛牌套數(shù)歷年總掛牌情況廈門二手住宅年度成交量價走勢2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年廈門二手住宅月度成交量價走勢個1.5%個6.24年年底掛牌套數(shù)歷年總掛牌情況廈門二手住宅年度成交量價走勢2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年廈門二手住宅月度成交量價走勢個1.5%個6.8%00024年成交套數(shù)24年各區(qū)域成交情況02023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2024年2月2024年4月2024年6月2024年8月2024年10月2024年10月2024年12月廈門經(jīng)營環(huán)境下行，企業(yè)裁員降薪，預(yù)計后市客戶收入預(yù)期仍然較低廈門企業(yè)“負(fù)重前行”,營收下滑：2024年企廈門百強企業(yè)營業(yè)收入28599億元，環(huán)比23年下滑8%;凈利潤總額較23年下滑35.9%;百強TOP5僅1家營收上漲，其他4家營收下滑約3-13%。裁員降薪潮愈加殘酷：24年百強企業(yè)用工人數(shù)總和50.4萬人，較23年下滑0.2萬人?？傤~(億元)營業(yè)收入環(huán)比2202020年2021年2022年2023年2024年排名企業(yè)名排名企業(yè)名1建發(fā)2國貿(mào)3象嶼45合計25年24年百強企業(yè)凈利潤總額24百強企業(yè)用工人數(shù)總和數(shù)據(jù)來源：2020-2024年廈門企業(yè)百強系列榜單供銷價預(yù)判25年供銷價預(yù)測：供應(yīng)持穩(wěn)，成交回落，價格小幅微漲供應(yīng)量：按照目前待入市及主力在售量與24年土地入市率及各項目供應(yīng)系數(shù)計算，在市場穩(wěn)定情況下，因在售項目減少，同時政府供地節(jié)奏放緩，預(yù)計25年將有114萬m2供應(yīng)，環(huán)比持穩(wěn)。成交量：結(jié)合24年各個性質(zhì)的的開盤去化率、供求比、月均流速等計算，島內(nèi)在售項目減少，新項目國貿(mào)將軍祠地塊、建發(fā)東渡地塊、建發(fā)宸啟瑞湖、競/定配建入市，支撐區(qū)域成交，預(yù)計25年島內(nèi)成交量持穩(wěn)于24年；島外24年多個項目清盤，在售項目減少，同時因經(jīng)濟不景氣，企業(yè)裁員降薪，剛需剛改客戶置業(yè)更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致島外整體成交下滑；25年25年■成交均價：市場價格基本觸底，島內(nèi)國貿(mào)將軍祠地塊、建發(fā)宸啟瑞湖四代住宅入市，支撐區(qū)域價格持穩(wěn)；島外在售項目減少，待入市項目向強地段、強學(xué)區(qū)配套轉(zhuǎn)移，支撐區(qū)域價格小幅上漲，預(yù)計25年全市整體成交均價3.57萬/m2,環(huán)比上漲5%。廈門市2021-2025年市場供銷價走勢02011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年限購廈門戶口/非廈門戶口不限購限售所有購房人群不限售(土地出讓合同另有約定的商品住房項目，以及政策性住房除外)。但個別樓盤建限貸最低首付比例及貸款利率普通家庭(按區(qū)認(rèn)定套數(shù))區(qū)域無房/本區(qū)域有1套已掛售(當(dāng)前3.1%)區(qū)域有1套住房/區(qū)域有2套住房(1套已掛牌出售，掛售需在政府平臺)無未結(jié)清住房貸款有1套房貸未結(jié)清有2套房貸未結(jié)清暫停發(fā)放區(qū)域有2套房(未掛牌出售)暫停發(fā)放多子女家庭(按全市認(rèn)定套數(shù))本市無房/本市有1套(新購買住房認(rèn)定首套)(當(dāng)前3.1%)本市有2套住房(新購買住房認(rèn)定為2套)無未結(jié)清住房貸款有1套房貸未結(jié)清有2套房貸未結(jié)清暫停發(fā)放本市有3套及以上住房暫停發(fā)放2023年11月7日起，土地出讓取消住宅最高銷售均價限制①2025年1月1日起，公積金貸款系數(shù)調(diào)整至1,最高可貸120萬；②二套首付下調(diào)至20%;③保障性住房最低首付15%;④住房套數(shù)按分區(qū)住房套數(shù)認(rèn)定21層以上(含21層)為已完成主體結(jié)構(gòu)工程的四分之一以上。附件2:2024年廈門土地成交明細(xì)表成交時間(萬m)(億元)(元/m)思明國貿(mào)海滄0建發(fā)湖里0建發(fā)翔安0象嶼湖里0建發(fā)湖里0建發(fā)海滄0軌道集美0聯(lián)發(fā)翔安0國貿(mào)湖里0建發(fā)集美0建發(fā)翔安0國貿(mào)翔安0國貿(mào)&象嶼@翔發(fā)附件3:2024年廈門土地出讓分布圖