基于海南自貿(mào)港建設(shè)背景下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究

基于海南自由貿(mào)易港建設(shè)背景下的海南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與策略研究目錄一、引言 1二、海南自貿(mào)港房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析 1（一）海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程 1（二）海南自貿(mào)港房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析 21.土地市場(chǎng) 22.地產(chǎn)的布局及產(chǎn)品定位現(xiàn)狀 32.投資供應(yīng)現(xiàn)狀 4（三）海南自貿(mào)港房產(chǎn)的現(xiàn)狀分析 51.房地產(chǎn)銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析 52.投資結(jié)構(gòu)分析 53.房地產(chǎn)產(chǎn)品差異分析 6三、海南自貿(mào)港房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題 6（一）房?jī)r(jià)與收入脫節(jié)，居民可負(fù)擔(dān)小 6（二）企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范 6（三）發(fā)展趨勢(shì)兩級(jí)化 7（四）配套體系有待完善，品質(zhì)仍需提高 7四、海南自貿(mào)港房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的對(duì)策 7（一）政府要發(fā)揮好宏觀調(diào)控的作用 7（二）金融機(jī)構(gòu)要支持房地產(chǎn)發(fā)展 8（三）企業(yè)要因地制宜，注重創(chuàng)新 8結(jié)語(yǔ) 10參考文獻(xiàn) 11致謝 12摘要：海南自由貿(mào)易港建設(shè)為海南省房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了廣闊的發(fā)展空間：政策的支持，基礎(chǔ)設(shè)施的提升，新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都為海南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有了的支撐。但同時(shí)也對(duì)其發(fā)展帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。本文縱觀海南房地產(chǎn)發(fā)展歷程，針對(duì)海南自貿(mào)港房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行了深度分析，進(jìn)而指出海南自貿(mào)港房地產(chǎn)業(yè)在土地供應(yīng)情況、投資總量、投資結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)品定位等方面存在的問(wèn)題。最后，本文提出了政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，金融機(jī)構(gòu)要積極支持，產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匦枨?、?guī)范誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)以及利用新興手段進(jìn)行銷(xiāo)售推廣等一系列對(duì)策。關(guān)鍵詞：海南自貿(mào)港；房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；問(wèn)題對(duì)策引言海南省作為中國(guó)最南端的大島，自1988年被定位為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)，其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展便步入了快車(chē)道。海南省房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中扮演了非常重要的角色。作為旅游和服務(wù)業(yè)的重要支柱之一，房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)到旅游基礎(chǔ)設(shè)施如酒店、度假村的建設(shè)，以及住宅和商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)，這些都是支撐海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展和吸引外來(lái)投資的關(guān)鍵因素。隨著海南自貿(mào)港建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)不僅支持了本地的城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程，也成為促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加就業(yè)和推動(dòng)社會(huì)綜合發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。近年來(lái)，隨著2018年中國(guó)中央政府對(duì)海南全島深化改革的支持，并逐步建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)以及中國(guó)特色的自由貿(mào)易港的宏偉藍(lán)圖的揭曉，海南省迎來(lái)了前所未有的歷史發(fā)展機(jī)遇。在此背景下，海南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著重大的轉(zhuǎn)型和升級(jí)機(jī)遇，同時(shí)也面臨諸多挑戰(zhàn)。如何借助自由貿(mào)易港的建設(shè)契機(jī)，推動(dòng)海南省房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，成為了學(xué)術(shù)界和產(chǎn)業(yè)界研究的重要課題。本文試圖探討在自由貿(mào)易港建設(shè)的大背景下，海南省房地產(chǎn)發(fā)展的新策略和方向。首先，文章將分析海南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。其次，文章根據(jù)現(xiàn)狀的分析發(fā)現(xiàn)海南房地產(chǎn)業(yè)面臨的問(wèn)題。最后，本文將就如何建立和完善配套政策、法規(guī)體系以及房企該如何適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，提出具有針對(duì)性的建議，以確保海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在自由貿(mào)易港政策的指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、健康發(fā)展，為海南省乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。海南自貿(mào)港房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析（一）海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程海南省的房地產(chǎn)業(yè)可以分為六個(gè)階段，首先是初期開(kāi)發(fā)階段。中國(guó)于1978年開(kāi)始改革開(kāi)放后，海南于1988年被設(shè)立為省，同時(shí)成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)。此階段以改革開(kāi)放為動(dòng)力，外來(lái)投資開(kāi)始涌入海南，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸興起。然后到1990年代初的房地產(chǎn)熱潮。由于特別政策的刺激，加之獨(dú)特的熱帶島嶼氣候，吸引了大量?jī)?nèi)地和外國(guó)投資者關(guān)注。海南出現(xiàn)了第一波房地產(chǎn)熱潮，價(jià)格急劇上升，但終因市場(chǎng)泡沫、政策調(diào)控等原因?qū)е铝?993年的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰。后來(lái)經(jīng)歷泡沫破滅后的調(diào)整期（1990年代中期至2000年代初），市場(chǎng)陷入長(zhǎng)期低迷狀態(tài)。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目擱淺，市場(chǎng)需求降低，價(jià)格水平大幅下降，海南經(jīng)濟(jì)也受到了較大影響。然后到了穩(wěn)健復(fù)蘇階段（2000年代初至2010年代初），隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，國(guó)內(nèi)外資金再次流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是2008年金融危機(jī)后，政府的經(jīng)濟(jì)刺激政策和寬松的信貸環(huán)境又推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一時(shí)期海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模、價(jià)格及成交量均有顯著增長(zhǎng)，市場(chǎng)漸趨穩(wěn)定。后來(lái)經(jīng)歷調(diào)控轉(zhuǎn)型期，2010年后，由于擔(dān)憂房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱和房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)政府開(kāi)始實(shí)行一系列調(diào)控政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始尋求轉(zhuǎn)型，更多關(guān)注與熱帶島嶼旅游、養(yǎng)生等相結(jié)合的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并從簡(jiǎn)單的房產(chǎn)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)向更加注重物業(yè)管理和后續(xù)服務(wù)。[1]直到2018年，海南的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入新階段，中央政府宣布支持海南全島深化改革并逐步建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港，未來(lái)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也會(huì)伴隨更加嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管。海南自貿(mào)港對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)的開(kāi)放性和國(guó)際化方向，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了更高的質(zhì)量和規(guī)劃要求，不僅吸引國(guó)內(nèi)外投資者，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的國(guó)際交流和合作，還直接增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。（二）海南自貿(mào)港地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析土地市場(chǎng)海南省作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)和自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一直備受關(guān)注。近年來(lái)，隨著海南自貿(mào)港建設(shè)的加速推進(jìn)，海南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出新的變化。表12015年-2023年海南省成交土地面積統(tǒng)計(jì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)表1顯示，在2018年實(shí)施在海南自貿(mào)港政策的前幾年，海南省土地成交面積嚴(yán)重下滑，尤其從2016到2017年，土地成交面積從1036.91萬(wàn)m2下降到470.2萬(wàn)m2，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期很差，開(kāi)發(fā)商投資積極性不高。但是隨著海南自貿(mào)港建設(shè)的推進(jìn)，投資者對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不斷增強(qiáng)，土地需求增加，土地成交面積呈現(xiàn)出飛速增長(zhǎng)趨勢(shì)，在2020年出現(xiàn)新高，達(dá)到1157.11萬(wàn)m2，直到20年底發(fā)生疫情，土地成交面積才稍微下降，近三年土地成交面積較為穩(wěn)定，波動(dòng)不大。表22015年-2023年海南省成交土均價(jià)統(tǒng)計(jì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)表2顯示，自2016年海南實(shí)行“兩個(gè)暫?！闭咭詠?lái)，海南調(diào)整供地規(guī)模，中部市縣不再批新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目，庫(kù)存緊張，房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致2015年到2017年土地成交價(jià)格迅速增漲，2018年，海南相繼建設(shè)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，大量住宅和商業(yè)用地陸續(xù)投放市場(chǎng)。土地市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加，這使得供需關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。供過(guò)于求價(jià)格大幅下降，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期被看好，土地價(jià)格迅速反彈，2020年受新冠疫情影響，市場(chǎng)預(yù)期變差，成交價(jià)格下降，2021年后，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較好，海南省土地成交均價(jià)整體較為穩(wěn)定增長(zhǎng)。地產(chǎn)的布局及產(chǎn)品定位現(xiàn)狀跟據(jù)圖1海南省主體功能區(qū)顯示，海南省的的功能布局可概括成南北帶動(dòng)，兩翼推進(jìn)，中部發(fā)展，海南自貿(mào)港內(nèi)部以?？?、三亞、洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等地為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，這些地區(qū)集中了大量的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。政府也在這些區(qū)域推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，吸引國(guó)內(nèi)外企業(yè)投資。海南中部地區(qū)熱帶自然資源豐富，主要以熱帶雨林為主，主要承擔(dān)的生態(tài)效益職能，已被國(guó)家劃為天然森林保護(hù)區(qū)。因此導(dǎo)致海南房地產(chǎn)中部地區(qū)發(fā)展緩慢，沿海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較快。[2]圖1海南省主體功能分區(qū)圖海南省東部沿海岸線一帶是我國(guó)著名的旅游勝地。因此，旅游度假地產(chǎn)成為海南省房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的重要組成部分。開(kāi)發(fā)旅游度假地產(chǎn)，不僅可以滿足國(guó)內(nèi)外游客的住宿需求，還可以推動(dòng)海南省旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展。海南省的中部氣候宜人、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，非常適合發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，可以滿足老年人對(duì)于高品質(zhì)生活的需求，也可以推動(dòng)海南省相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。除了旅游度假地產(chǎn)和養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，海南省還積極發(fā)展宜居地產(chǎn)，滿足廣大人民群眾對(duì)于美好生活的向往。宜居地產(chǎn)主要包括高品質(zhì)的住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體等，旨在為居民提供舒適、便捷的生活環(huán)境。3.投資供應(yīng)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)顯示，從2019年到2022年，海南自貿(mào)港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的金額是逐年遞增的（附表32019年-2022年海南自貿(mào)港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況一覽表[3]表32019年-2022年海南自貿(mào)港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況一覽表年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增長(zhǎng)率%201910187.700202010188.670.01202110555.193.6202210666.111.04數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從表3中我們可以看到，從2019年至2022年，海南自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展從2019年的10187億元到2022年的10666億元，四年間投資完成額穩(wěn)定增長(zhǎng)，這說(shuō)明在此期間在舊城改造、城鎮(zhèn)化工作推進(jìn)和新農(nóng)村建設(shè)等國(guó)家政策的推動(dòng)下，海南自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，吸引了更多的國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商前來(lái)參與。但此時(shí)，由于海南省還采取了一系列限價(jià)、限購(gòu)的政策，導(dǎo)致了住房供應(yīng)過(guò)剩，尤其是在2022年出現(xiàn)了住房需求收縮的情況。這一點(diǎn)可以從海南自貿(mào)區(qū)的商品房銷(xiāo)售面積在2022年的下表中得到體現(xiàn)（表4）[4]（二）海南自貿(mào)港房產(chǎn)的現(xiàn)狀分析1．房地產(chǎn)銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析表42019年-2022年海南自貿(mào)港商品房銷(xiāo)售情況一覽表年份商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）同比商品房銷(xiāo)售金額（億元）同比商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）同比20181432.2502083.2901454502019829.34?42.1%1275.76?38.8%15482+6.44%2020751.54?9.38%1232.08?3.42%16394+5.89%2021888.92+18.2%1559.24+26.55%17540+7%2022643.99?27.56%1098.02?29.6%17050?2.8%數(shù)據(jù)來(lái)源：海南統(tǒng)計(jì)年鑒

表4顯示，海南自貿(mào)港自2018年實(shí)行限購(gòu)以來(lái)，商品房交易成交開(kāi)始下降，尤其在2019年度，下降將近一半，但是整體商品房成交價(jià)格仍呈上漲態(tài)勢(shì)。但是，在2022年，商品房成交量及銷(xiāo)售價(jià)格都有所下降，這讓讓公眾失去了購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的信心，他們選擇了觀望，希望價(jià)格能夠不斷地下降，最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)低迷下去。2．投資結(jié)構(gòu)分析截至2022年，相關(guān)資料顯示，海南一共有1211家房地產(chǎn)企業(yè)，包括海亮等國(guó)內(nèi)50強(qiáng)的外資企業(yè)，還有綠寶等地方企業(yè)，都是當(dāng)?shù)匕l(fā)展起來(lái)的，但也有很多地方公司?？偟膩?lái)說(shuō)，海南的房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸完善，有很多公司，他們所供應(yīng)的住宅，有多層，高層，洋房，別墅，商鋪，都能很好的適應(yīng)各種類(lèi)型的消費(fèi)者。但是，從目前的市場(chǎng)上所能供應(yīng)的質(zhì)量來(lái)看，仍有少數(shù)幾家地產(chǎn)公司，因?yàn)樗麄兊囊?guī)模不大，資金也不多，所進(jìn)行的項(xiàng)目規(guī)劃不夠合理，套型比較單一，配套設(shè)施不夠完備，產(chǎn)品質(zhì)量也需要進(jìn)一步提升。3．房地產(chǎn)產(chǎn)品差異分析房地產(chǎn)產(chǎn)品是具有多樣化的，例如按用途可分為安居房、公寓房、商住房等，按交易次數(shù)可分為新房和二手房。受政府政策政策、消費(fèi)能力、市場(chǎng)價(jià)格影響，不同類(lèi)型的房地產(chǎn)產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的份額占比也是有很大差距的。以?？谑袨槔?，2023年9月份?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易新房2721套、二手房1493套，市場(chǎng)交易主要以新房為主，主要是因?yàn)樾路康南奘鄯艑?、限?gòu)松綁、首付利率下降。而近些年自貿(mào)港建設(shè)的深入，政府為了吸引才人，大量在市場(chǎng)上投放安居房數(shù)量，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年海南全省以3.9萬(wàn)套安居房開(kāi)工超額完成原定3.5萬(wàn)套安居房的年度目標(biāo)。2022年2月15日，在?？谡匍_(kāi)的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提要：今年，將全力加快推進(jìn)安居房和保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)，全年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)安居房逾5萬(wàn)套，提供保障性租賃住房和公共租賃住房1.4萬(wàn)套，確保8月底前實(shí)現(xiàn)逾5萬(wàn)套安居房按時(shí)開(kāi)工，9月底前保障性安居工程項(xiàng)目100%開(kāi)工。安居房大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)可能會(huì)造成商住房和公寓房的價(jià)格下降。三、海南自貿(mào)港房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題（一）房?jī)r(jià)與收入脫節(jié)，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)重雖然海南已經(jīng)實(shí)施了嚴(yán)格的房產(chǎn)限購(gòu)政策，但自貿(mào)港政策宣布后，預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)際影響力提升依然吸引了大量投資者和投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)。這種行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)，增加當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房負(fù)擔(dān)。以?？谑袨槔?，2023年?？谑械娜司芍涫杖霝?.1萬(wàn)元，而?？谑衅骄鶚潜P(pán)的價(jià)格為15600元每平方米，收入和房?jī)r(jià)的嚴(yán)重脫節(jié)，導(dǎo)致本地居民買(mǎi)不起房，從而影響社會(huì)穩(wěn)定和居民生活質(zhì)量。[10]（二）企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范截止2022年底，海南自貿(mào)區(qū)已擁有18個(gè)符合條件的建設(shè)企業(yè)，不僅包括了國(guó)內(nèi)50強(qiáng)中的著名企業(yè)，還有很多是海南自貿(mào)港本地企業(yè)。這幾年，由于政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度不斷加大，大多數(shù)企業(yè)都能按規(guī)定守法，但是也有一些不法企業(yè)不顧法律，或是利用國(guó)家的政策漏洞，進(jìn)行了一些不正規(guī)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)。就拿2022年來(lái)說(shuō)，海南的海南自貿(mào)港，曾經(jīng)發(fā)生過(guò)一系列的建筑工程，導(dǎo)致工程停工，無(wú)法交付，甚至連開(kāi)發(fā)商都跑了，這對(duì)民眾的買(mǎi)房信心造成了很大的影響。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一些不規(guī)范的現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)商以追求利潤(rùn)為目的，搶時(shí)間，在沒(méi)有審批的情況下，就擅自開(kāi)工、銷(xiāo)售。做不實(shí)的廣告以促進(jìn)銷(xiāo)量。他們?yōu)榱俗约旱睦?，擅自更改?guī)劃，擅自更改建筑面積。[5]海南，現(xiàn)在的房產(chǎn)公司大多都是以期房為主，這種模式可以讓開(kāi)發(fā)商們節(jié)省自己的資金，降低自己的投資成本，緩解自己的發(fā)展壓力，但也給買(mǎi)家?guī)?lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。并且，如果開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可就進(jìn)行預(yù)售，則會(huì)形成一種虛假的情況，即“賣(mài)出的房屋數(shù)量多于實(shí)際建筑的數(shù)量，從而導(dǎo)致供應(yīng)不足”。最大的違法行為，就是那些沒(méi)有資格從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，在項(xiàng)目失敗之后，就會(huì)爛尾，給社會(huì)帶來(lái)了非常惡劣的影響。[6]（三）發(fā)展趨勢(shì)兩級(jí)化從收集到的數(shù)據(jù)來(lái)看，自貿(mào)港海南的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體上是不均衡的，各地區(qū)發(fā)展差異很大，其中以縣城與縣城發(fā)展兩極分化最為明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年海南自貿(mào)區(qū)港城區(qū)商品房共售出1863戶，總面積182199.63平米，總價(jià)78733.288萬(wàn)，均價(jià)4321.26元；而全鎮(zhèn)的商品房只有51間，共售出5523.66平米，總價(jià)1612.21,200，均價(jià)2918.74元/平米。地域上的差異造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性，也決定了房地產(chǎn)公司發(fā)展的熱情與傾向?，F(xiàn)在有資格、有能力、有牌子的地產(chǎn)公司，基本上都把發(fā)展的重點(diǎn)放在了市區(qū)，導(dǎo)致海南自貿(mào)港的房產(chǎn)發(fā)展不均衡。[7]（四）配套體系有待完善，市場(chǎng)評(píng)價(jià)不高當(dāng)前，進(jìn)入海南自貿(mào)港發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)和大小各不相同，其中不乏一些小的地產(chǎn)公司，因其規(guī)模不大，資本不足，所進(jìn)行的項(xiàng)目規(guī)劃不合理，戶型單一，配套設(shè)施不夠完備，產(chǎn)品質(zhì)量還需進(jìn)一步提升。還有一些樓盤(pán)在水電、綠化和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)尚未建成前就交付，嚴(yán)重干擾了人們的日常生活。[8]配的物業(yè)公司的綜合素質(zhì)較低，服務(wù)觀念較差，無(wú)法得到客戶的認(rèn)可，從而出現(xiàn)了大量的不及時(shí)或不合作的現(xiàn)象，從而造成了物業(yè)公司難以存活的局面。這樣的惡性循環(huán)，很難改善人民的生活質(zhì)量。四、海南自貿(mào)港房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的對(duì)策（一）政府要發(fā)揮好宏觀調(diào)控的作用政府要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸、限售等措施，遏制投機(jī)性購(gòu)房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。[9]加大對(duì)違規(guī)行為的打擊力度，確保市場(chǎng)公平。政府要合理安排土地供應(yīng)計(jì)劃，避免短期內(nèi)大量土地投放市場(chǎng)引起的房?jī)r(jià)波動(dòng)。重點(diǎn)發(fā)展租賃市場(chǎng)，增加公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房的供應(yīng)，滿足不同收入水平人群的住房需求。[10]政府要加大公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)力度，包括教育、醫(yī)療、交通等基礎(chǔ)設(shè)施，提高居民的生活質(zhì)量。在新開(kāi)發(fā)區(qū)域提前規(guī)劃和建設(shè)配套設(shè)施，保障居民的基本生活需求，加強(qiáng)對(duì)中低收入群體的住房支持，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的供應(yīng)，提升公租房和廉租房的覆蓋面，確保每個(gè)家庭都有適宜的居住環(huán)境。[11]政府要通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴。鼓勵(lì)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)，吸引更多高端人才和企業(yè)落戶，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。堅(jiān)持綠色發(fā)展理念，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)估，避免過(guò)度開(kāi)發(fā)給自然環(huán)境造成損害。通過(guò)生態(tài)修復(fù)和環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與自然環(huán)境和諧發(fā)展。通過(guò)政策引導(dǎo)和資金支持，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資向人口較少、經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)傾斜，減少區(qū)域發(fā)展差異，促進(jìn)全島均衡發(fā)展。（二）金融機(jī)構(gòu)要支持房地產(chǎn)發(fā)展金融機(jī)構(gòu)要提供定制化金融產(chǎn)品。針對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目（如旅游度假區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅開(kāi)發(fā)等）的貸款產(chǎn)品，滿足開(kāi)發(fā)商的具體需要。針對(duì)購(gòu)房者，提供各種貸款選項(xiàng)，如長(zhǎng)期按揭貸款、低首付貸款等，以降低購(gòu)房門(mén)檻。金融機(jī)構(gòu)要促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展。通過(guò)設(shè)立或支持房地產(chǎn)投資信托基金，吸引更多的個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者投資海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。幫助開(kāi)發(fā)商通過(guò)REITs進(jìn)行資金募集，加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和質(zhì)量提升。[12]金融機(jī)構(gòu)要支持房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的股權(quán)和債權(quán)融資。對(duì)表現(xiàn)良好且具備發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)提供股權(quán)投資或債權(quán)融資支持。通過(guò)資本市場(chǎng)提供資金支持，幫助企業(yè)擴(kuò)大規(guī)?；蚋纳曝?cái)務(wù)狀況。金融機(jī)構(gòu)要和政府合作推行優(yōu)惠政策。與地方政府合作，開(kāi)發(fā)針對(duì)特定區(qū)域或項(xiàng)目的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠政策。支持政府在特定開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高區(qū)域的吸引力。提高金融服務(wù)的可達(dá)性與便利性：（三）企業(yè)要因地制宜，注重創(chuàng)新企業(yè)要研究當(dāng)?shù)匦枨?，有方向性開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。在一個(gè)城市發(fā)展的過(guò)程中，因其自身?xiàng)l件的特殊性，不能完全照搬中、大型城市的發(fā)展模式。例如，海南的房產(chǎn)向外輻射較弱，主要的消費(fèi)人群是農(nóng)村和城鎮(zhèn)，以住房需求占主導(dǎo)地位。所以，像海南自貿(mào)港這種地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須要根據(jù)本地的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，對(duì)本地的居民移動(dòng)方向有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，對(duì)本地的城鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃做一個(gè)詳盡的研究，將本地的消費(fèi)者群體的需要牢牢的抓在手中，在這個(gè)基礎(chǔ)上開(kāi)展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，要對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格的管理，同時(shí)還要對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的檔次和類(lèi)型進(jìn)行細(xì)化。只有在有針對(duì)性的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才能避免盲目發(fā)展，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)要規(guī)范誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立品牌形象。海南自貿(mào)區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，最主要的原因就是物業(yè)公司質(zhì)量參差不齊，管理混亂，質(zhì)量參差不齊，能夠在海南自貿(mào)區(qū)內(nèi)建立起良好的品牌和口碑的物業(yè)公司并不多。所以，為了讓海南自貿(mào)港的房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，公司應(yīng)該提高自己的自我約束能力，遵守相關(guān)的法律和規(guī)章，把目光投向更遠(yuǎn)的地方，成為一個(gè)有良知、有道德、有能力、不怕競(jìng)爭(zhēng)的公司。與此同時(shí)，在發(fā)展物業(yè)的過(guò)程中，要注意提高質(zhì)量，按照顧客的需要，為顧客供應(yīng)各種種類(lèi)的商品，完善各種配套設(shè)備，建立品牌。只有這樣，他們才能長(zhǎng)期發(fā)展下去。[13]企業(yè)要利用新興手段，組合式銷(xiāo)售推廣在中國(guó)，當(dāng)前大多數(shù)的居民，在房地產(chǎn)方面的支出都是很大的。在買(mǎi)房的過(guò)程中，人們也是相當(dāng)謹(jǐn)慎的，不但要進(jìn)行多次的對(duì)比，還要從買(mǎi)房的打算到買(mǎi)房的過(guò)程中，跨度要大得多。所以，與一般的商品房相比，房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)也有著自己獨(dú)特的規(guī)律。傳統(tǒng)的“坐商”模式，就是開(kāi)發(fā)商在一個(gè)特定的地點(diǎn)廣發(fā)傳單，在一個(gè)特定的地點(diǎn)，設(shè)置一個(gè)銷(xiāo)售部門(mén)，擺放著沙盤(pán)和戶型圖，等待購(gòu)房者的到來(lái)。這種營(yíng)銷(xiāo)方法的優(yōu)點(diǎn)是信譽(yù)好，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，但由于樓市的冷卻，這種營(yíng)銷(xiāo)方式的缺點(diǎn)也暴露了，那就是客戶群有限。因此，在時(shí)代發(fā)展的今天，地產(chǎn)公司也要跟上潮流，運(yùn)用各種新的方式，將產(chǎn)品進(jìn)行組合營(yíng)銷(xiāo)：比如在圈子里進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，讓合作伙伴和公司的人去賣(mài)房子，這是非常有效的。我所在的安天康城從明年起就會(huì)在這個(gè)圈子里進(jìn)行宣傳，這一年，527戶房子中，有126戶是圈子里的人帶著新客戶來(lái)的，這個(gè)比例高達(dá)24%，這對(duì)安天康城在2023年的銷(xiāo)量起到了巨大的推動(dòng)作用。以微信宣傳為例：在2022年，“互聯(lián)網(wǎng)+”的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式在各行各業(yè)都很受歡迎，而地產(chǎn)也開(kāi)始步入了微域。通過(guò)微信推廣，可以將房產(chǎn)資料發(fā)送到顧客的手中，省去了很多的中介，節(jié)約了大量的廣告開(kāi)支，時(shí)刻與顧客進(jìn)行交流，增加了顧客對(duì)房產(chǎn)的注意。作者所在的安天康城項(xiàng)目也于2023年開(kāi)始了微信營(yíng)銷(xiāo)，借助微信的宣傳，擴(kuò)大了知名度，同時(shí)還能在微信上對(duì)顧客提出的問(wèn)題進(jìn)行實(shí)時(shí)的回答，提高了他們的服務(wù)水平。結(jié)語(yǔ)通過(guò)分析海南自貿(mào)港房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我們發(fā)現(xiàn)了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，并研究提出了一系列對(duì)策：首先政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、優(yōu)化土地供給、完善配套設(shè)施、注重可持續(xù)發(fā)展：其次金融機(jī)構(gòu)要給予房地產(chǎn)企業(yè)資金上的支持，最后建議開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)需充分調(diào)研當(dāng)?shù)匦枨?，有針?duì)性地進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，避免盲目跟，要規(guī)范誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，企業(yè)應(yīng)提升自身管理水平，塑造更加誠(chéng)信可靠的品牌形象，還要利用新興手段進(jìn)行銷(xiāo)售推廣，包括數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)、多元化銷(xiāo)售渠道等，以適應(yīng)當(dāng)下消費(fèi)趨勢(shì)并做好品牌推廣?？傮w而言，房地產(chǎn)業(yè)在海南自貿(mào)港建設(shè)中面臨諸多挑戰(zhàn)，但也充滿了無(wú)限的商機(jī)。對(duì)策的提出并非一勞永逸的解決方案，而是一個(gè)持續(xù)調(diào)整與優(yōu)化的過(guò)程，需要各方共同努力。相信在政府政策的支持下，企業(yè)的努力下，以及學(xué)術(shù)界對(duì)行業(yè)發(fā)展的關(guān)注下，海南自貿(mào)港房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更加穩(wěn)健的發(fā)展，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮做出積極貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)蔣欣芮.海南省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展探究(2