第一章-房地產(chǎn)法概述

房地產(chǎn)法婚前一方貸款買房歸個(gè)人

即婚前貸款買房歸自己

【司法解釋】 第十條：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。社會(huì)各方觀點(diǎn)女孩：不加名字，代表你不是真愛(ài)我

“他根本就不愛(ài)我，只愛(ài)他的房子、他的爸媽?！鄙现軇倕f(xié)議離婚的周小姐在南京一家大型國(guó)企工作。雖然跟男友在大學(xué)戀愛(ài)三年，但她還是不想結(jié)婚。原因是老公家出首付，在河西買了新房，但不愿在房產(chǎn)證上加她的名字。 “他應(yīng)該在房產(chǎn)證上加我的名字，但是他老媽不肯。”周小姐稱，她多次跟男友暗示房產(chǎn)證上加名字的事情，但是，對(duì)方遲遲沒(méi)有動(dòng)向。最近一次，兩人為瑣事吵架后，讓小周突然覺(jué)得“心灰意冷”。“在這樣一個(gè)跟自己沒(méi)一絲關(guān)系的房子里生活，跟一個(gè)不愛(ài)自己的人，度過(guò)下半生？”思想斗爭(zhēng)了一宿，小周隨即向男友提出分手，理由很簡(jiǎn)單：“不加名字，代表你根本不是真的愛(ài)我?！?比周小姐糾結(jié)的是在江寧一家IT公司做工程師的趙小姐，她最近向丈夫提出離婚，丈夫表示不理解：“只為不加名字，就要分手太可笑。” 其實(shí)早在辦完婚宴當(dāng)晚，趙小姐就“適時(shí)”提出了在房產(chǎn)證上加名字的要求，“結(jié)果他當(dāng)場(chǎng)翻臉，出酒店，找哥們聚會(huì)去了，把我一個(gè)人晾在房間里。”趙小姐也是倔脾氣，上周三辦的婚禮，沒(méi)過(guò)兩天，就跟老公提出“散了吧，沒(méi)意思”。目前老公還沒(méi)有正式答應(yīng)離婚，不過(guò)，趙小姐覺(jué)得“再勉強(qiáng)在一起，也沒(méi)必要了?！彼寡钥粗械氖菍?duì)方對(duì)婚姻對(duì)另一半的態(tài)度，“你說(shuō)現(xiàn)在都不愿意加名字了，那以后婚姻生活中，萬(wàn)一遇到他變心什么的，或者其他一些難關(guān)，也是很有可能的事情。那到時(shí)候，失去青春的我，保障在哪呢？我們愛(ài)過(guò)一場(chǎng)，甚至還有孩子了，我人到中年，又能得到什么？”家長(zhǎng)：不管兒子女兒，婚前先買好房 昨日，不少孩子的家長(zhǎng)在接受采訪時(shí)對(duì)《婚姻法》的司法解釋發(fā)表了自己的看法。家有兒子的家長(zhǎng)對(duì)司法解釋都表示“歡迎”，認(rèn)為婚前為兒買房，不再擔(dān)心離婚被分走一半了。但家有女兒的家長(zhǎng)卻有了顧慮。女兒還未出嫁的于阿姨說(shuō)：“一般都是男方買房，女方負(fù)責(zé)裝修，或者就送一輛車。你說(shuō)，如果男方事先簽個(gè)買房合同，就算婚前不動(dòng)產(chǎn)，一旦離婚的話，女方很難得到補(bǔ)償。這樣，嫁女兒就太沒(méi)保障了?！?市民周阿姨家就一個(gè)1986年生的寶貝女兒，干脆決定自己給女兒買套房子，“以后談婚論嫁了，雙方最好還是事先說(shuō)清楚比較好。這樣免得以后小兩口為這鬧矛盾。”現(xiàn)實(shí)困惑：婚前首付婚后貸款買房歸產(chǎn)權(quán)登記人，弱化女性婚后財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)?，F(xiàn)代社會(huì)，結(jié)婚前一方貸款買房、結(jié)婚后雙方共同還貸的情況十分普遍。特別是按中國(guó)的傳統(tǒng)及婚嫁習(xí)慣，一般由男方提供住房，房產(chǎn)一般也登記在男方名下，婚后往往夫妻雙方共同還貸。那么離婚時(shí)房屋應(yīng)該歸誰(shuí)？是否會(huì)出現(xiàn)“老公變房東讓男人一片叫好、女人一片抓狂”的情況？

法官觀點(diǎn)：通過(guò)審判實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，以往雙方對(duì)房產(chǎn)歸屬矛盾往往掖著藏著，背地里打小算盤，相互算計(jì)，反而成了一個(gè)矛盾點(diǎn)。該規(guī)定把很多傳統(tǒng)中國(guó)人“不好意思”說(shuō)出來(lái)的問(wèn)題，以法律的方式定紛止?fàn)?，歸屬規(guī)則鮮明地亮出來(lái)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有利于婚姻的理性和穩(wěn)定。 對(duì)于第十條的第二款，法官觀點(diǎn)：上述條文并非對(duì)婚前首付婚后還貸情形按照單一方式簡(jiǎn)單機(jī)械地處理，而是確立尊重當(dāng)事人協(xié)議優(yōu)先的原則，即離婚時(shí)雙方可以就房產(chǎn)處理優(yōu)先按照雙方協(xié)議進(jìn)行處理。即使在不能達(dá)成協(xié)議的情況下，法院也只是“可以”判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方，并非“必須”?；楹笥梅蚱薰餐?cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)當(dāng)由房屋產(chǎn)權(quán)人給予配偶一定補(bǔ)償，而且還要考慮房產(chǎn)升值利益，這才是亮點(diǎn)；并且，上述規(guī)定并未否定婚姻法中“離婚過(guò)錯(cuò)賠償原則及照顧子女和女方權(quán)益的原則”，如果男方出現(xiàn)了外遇情況，仍是要承擔(dān)離婚過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任的，并非沒(méi)有法律懲處的制度保障。婚后父母幫購(gòu)房歸子女個(gè)人

即“啃老房產(chǎn)”歸個(gè)人

【司法解釋】

第七條

婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。案例展示： 父母為兒子買房

兒媳想分一半

晨報(bào)法援熱線開通以來(lái)，江蘇金路律師事務(wù)所楊娟律師已經(jīng)值班兩年多了。給予楊律師最為直觀的感受就是，“父母給兒子買房，總擔(dān)心兒媳也會(huì)分一杯羹?！睏盥蓭熣f(shuō)，這類咨詢，占了晨報(bào)法援熱線咨詢總量的兩成左右。 楊律師剛接到了朱女士的求助電話。據(jù)朱女士介紹，她和丈夫是在前年結(jié)婚的。兩個(gè)人都是外地人，收入也是普通的工薪階層。想要在南京買套房子很難，剛開始的一年，小兩口都是靠租房居住。就在去年的時(shí)候，公婆拿出了家里壓箱底的錢，為兒子在南京買了一套房子，房產(chǎn)證上登記的是朱女士老公一個(gè)人的名字。剛開始，朱女士也未放在心上。前段時(shí)間，在和一幫朋友聊天的時(shí)候，朱女士無(wú)意中提及了此事。此時(shí)，朋友開始勸朱女士，“你還是讓你老公把你的名字也加到房產(chǎn)證上吧，否則的話，這套房子和你沒(méi)有任何關(guān)系。”朱女士細(xì)想之下，感覺(jué)也有道理。“這套房子到底是我老公一個(gè)人的房子，還是我們婚后共同財(cái)產(chǎn)呢？”朱女士打進(jìn)了晨報(bào)法援熱線咨詢。 《婚姻法司法解釋(三)》的出臺(tái)，明確規(guī)定，婚后一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與；雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。這直接打消了以往許多父母的顧慮，如果想將房產(chǎn)只給子女一人，只需將房產(chǎn)登記在子女一人名下即可。 北京朝陽(yáng)法院民一庭副庭長(zhǎng)俞里江認(rèn)為，此前出臺(tái)的司法解釋（二）規(guī)定，父母在子女婚前出資是對(duì)一方的贈(zèng)予，而父母婚后出資是對(duì)雙方的贈(zèng)予，但這個(gè)約定實(shí)際在中國(guó)的具體國(guó)情下，很難發(fā)揮作用?！耙?yàn)槠扔谟^念，父母給子女出錢買房時(shí)，很少有人去簽協(xié)議或做公證。而司法解釋（三）的規(guī)定更為合理，也更符合國(guó)情?！标P(guān)于“加名稅”的最新規(guī)定 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局今天發(fā)布《關(guān)于房屋、土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》： 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局

二一一年八月三十一日 老公贈(zèng)房給情人

老婆可否要求她吐出來(lái)？ 婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，是否合法? 其他………… 由此可見(jiàn)，現(xiàn)實(shí)社會(huì)對(duì)于房產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)觸及到社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域，而且價(jià)值較大，值得研究。分享一個(gè)故事

從前，有個(gè)地主有很多地，找了很多長(zhǎng)工干活，地主給長(zhǎng)工們蓋了一批團(tuán)結(jié)樓住著。一天，地主的謀士對(duì)地主說(shuō)：東家，長(zhǎng)工們這幾年手上有點(diǎn)錢了。他們住你的房子，每月交租子，不劃算，反正他們永遠(yuǎn)住下去，你干脆把房子賣給他們起個(gè)名堂叫做“公房出售”！告訴他們房子永遠(yuǎn)歸他們了，可以把他們這幾年攢地錢收回來(lái)，地主說(shuō)：不錯(cuò)，那租金怎么辦？謀士說(shuō)：照收不誤，起個(gè)日本名兒，叫物業(yè)費(fèi)！地主很快實(shí)行了，賺了好多錢，長(zhǎng)工們那個(gè)高興?。?過(guò)了幾年，地主的村子發(fā)展成城鎮(zhèn)了，有錢人越來(lái)越多，沒(méi)地方住，謀士對(duì)地主說(shuō)：東家，長(zhǎng)工們這幾年手上又有錢了，咱們給他們蓋新房子，起個(gè)名子叫做舊城改造，他們把手上的錢給我們，我們拆了房子蓋新的，叫他們?cè)儋I回去，可以多蓋一些賣給別人，地主又實(shí)行了，這次，有些長(zhǎng)工們不高興了，地主的家丁派上用途了，長(zhǎng)工們打掉牙只好往肚子里咽，地主又賺了好多錢。又過(guò)了幾年，地主的村子發(fā)展成大城市了，有錢人更多了，地主的土地更值錢了，謀士對(duì)地主說(shuō)：東家，咱們把這些長(zhǎng)工的房子拆了，在這個(gè)地方建別墅，拆出來(lái)的地蓋好房子賣給那些有錢的大款還能賺一筆，地主說(shuō)：長(zhǎng)工們不干怎么辦？謀士說(shuō)：咱給他們錢多點(diǎn)兒，起個(gè)名子叫貨幣化安置，咱再到咱們的豬圈旁邊建房子，起個(gè)名子叫經(jīng)濟(jì)適用房，給他們修個(gè)馬車道讓他們到那邊買房住，地主說(shuō)：他們錢不夠怎么辦？。謀士說(shuō)：從咱家的錢莊借錢給他們，一年6分利，咱這錢還能生錢崽，又沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)，地主又實(shí)行了，長(zhǎng)工們拿到錢，地主的經(jīng)濟(jì)適用房到現(xiàn)在才建了一間，長(zhǎng)工們只好排隊(duì)等房子，直到現(xiàn)在，還等著呢，于是，長(zhǎng)工們開始鬧事了，地主有點(diǎn)慌，忙問(wèn)謀士怎么辦？謀士說(shuō)：趕緊通知長(zhǎng)工們，房子要跌價(jià)了，別買了，租房住吧，正好把我們的豬圈租給他們，結(jié)果，這么多年后，長(zhǎng)工們的錢全沒(méi)了，還在租房住，直到永遠(yuǎn)！這個(gè)故事從一個(gè)側(cè)面反映了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程。第一章房地產(chǎn)法概述一、房地產(chǎn)概述（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)

房地產(chǎn)就是指房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地合產(chǎn)的統(tǒng)稱。

地產(chǎn)，在物質(zhì)形態(tài)上是地表上某一特定的地塊。

房產(chǎn)，在物質(zhì)形態(tài)上是建立某一特定地產(chǎn)之上的房屋。二者在經(jīng)濟(jì)意義上是一種資產(chǎn)和生產(chǎn)要素，在法律意義上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系:1.聯(lián)系：（1）在物質(zhì)形態(tài)上。房地相互聯(lián)結(jié)，房依地建，地為房載。（2）在價(jià)值形態(tài)上，具有不可分割性。（3）在權(quán)屬管理上，房地權(quán)利一致原則。兩者之間聯(lián)系密切，具有不可分割性。正因?yàn)槿绱?，人們將二者相提并論，合稱為“房地產(chǎn)”。在法律術(shù)語(yǔ)上又稱它為“不動(dòng)產(chǎn)”。2.區(qū)別：（1）地產(chǎn)可單獨(dú)存在，房產(chǎn)不能。（2）增值不同。（3）價(jià)格影響因素不同。房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系:（二）房地產(chǎn)

與財(cái)產(chǎn)權(quán)先占取得所謂先占，是指以所有的意思，先于他人占有無(wú)主的動(dòng)產(chǎn)，而取得其所有權(quán)的法律事實(shí)。先占的性質(zhì)屬于事實(shí)行為。先占制度的價(jià)值在于:實(shí)現(xiàn)物有所歸，有利于物盡其用。時(shí)效取得是指一定的事實(shí)狀態(tài)持續(xù)存在一定時(shí)間以后，即發(fā)生一定法律后果的法律制度。無(wú)權(quán)利人以自己所有的意思，善意地、公開地和持續(xù)地占有他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)過(guò)法律規(guī)定的期間，而依法取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的制度。（三）房地產(chǎn)的特征1、固定性2、耐久性3、短缺性4、聚財(cái)性（四）房地產(chǎn)的分類1.地產(chǎn)的分類1）按開發(fā)利用程度不同，將土地分為生地和熟地。2）按土地利用規(guī)劃用途不同，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。3）按所處區(qū)域不同，分為農(nóng)村土地和城市土地。4）按所有權(quán)不同，分為公有土地和私有土地。

2.房產(chǎn)的分類

1）依建筑結(jié)構(gòu)不同，分為：

2）依功能用途不同，分為住宅房屋和非住宅房屋。

3）依商品化和價(jià)格不同，分為商品房和保障房。

4）依所有權(quán)和產(chǎn)別不同，分為：

5）依建成時(shí)間因素可分為：增量房、存量房期房、現(xiàn)房

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)：1．房地產(chǎn)開發(fā)（包括土地開發(fā)和房屋建設(shè)）2．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)3．房地產(chǎn)管理（包括土地管理、房屋管理、房地產(chǎn)企業(yè)管理）

4．房地產(chǎn)服務(wù)

二、房地產(chǎn)業(yè)概述

區(qū)別是：①建筑業(yè)的產(chǎn)品是建筑物，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品即體現(xiàn)物質(zhì)屬性，又體現(xiàn)法律屬性，其落腳點(diǎn)在房地產(chǎn)權(quán)屬。②建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系

二者聯(lián)系：它們的業(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)

房地產(chǎn)公司建筑公司

甲方乙方

發(fā)包方承包方房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。

房地產(chǎn)咨詢是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)務(wù)：地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等。分為法規(guī)類咨詢（法律、法規(guī)、政策咨詢）、信息類咨詢（如市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)信息分析等）、技術(shù)類咨詢（如投資項(xiàng)目可行性研究論證、營(yíng)銷策劃等）。

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。居間就是交易活動(dòng)的媒介服務(wù)。二手房市場(chǎng)上的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)多以二手房買賣、租賃居間為主。代理是為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)。新建商品房市場(chǎng)上的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要是新建商品房銷售與租賃代理，且大多為賣方代理；

物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

1）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。

2）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。

3）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。

2.房地產(chǎn)業(yè)保障人民生活。

住有所居

1.房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用強(qiáng)制性的回收無(wú)償?shù)姆峙溆?jì)劃經(jīng)濟(jì)人口增漲有限的投入解放初期至改革開放初期“國(guó)家統(tǒng)包住房投資建設(shè)，以實(shí)物形式向職工分配出租并近乎無(wú)償使用的福利性住房制度”

三、我國(guó)房地產(chǎn)政策回顧

1978理論突破城鎮(zhèn)住房制度改革—房改

城市土地使用制度改革—

無(wú)償使用有償使用

1987年12月1日，深圳首開國(guó)有土地公開拍賣先河，新中國(guó)第一塊有償出讓國(guó)有土地被深房集團(tuán)競(jìng)拍成功。

1987年第一次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)房改：1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，開始進(jìn)行房改。房改的基本內(nèi)容可以概括：1.住房建設(shè)由國(guó)家、單位建設(shè)改為房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)。2.由國(guó)家、單位維修管理改為房地產(chǎn)物業(yè)公司服務(wù)。3.由實(shí)物分房改為住房補(bǔ)貼。4.建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。5.建立住房公積金制度。6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。7.建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

2003年8月12日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文），要求堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向。第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。商品房

住房供應(yīng)主體

經(jīng)濟(jì)適用房政策性商品住房

房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)入快車道：06年九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（國(guó)六條）：

1.切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上（90/70）政策。2.進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；

2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市

低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)》（24號(hào)文）

住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。1.合理確定廉租住房標(biāo)準(zhǔn)：

新建廉租住房套型面積控制在50平方米以內(nèi)，以配建為主。2.合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，套型面積控制在60平方米左右。2007.7徐滇慶與牛刀的打賭:徐滇慶:如果明年7月11日深圳房?jī)r(jià)比現(xiàn)在低一分錢，我一定在《南方都市報(bào)》上用整版篇幅向深圳市民道歉。2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我說(shuō)過(guò)，如果一年以后深圳房?jī)r(jià)不漲的話，我向深圳人民道歉。一年就要過(guò)去了，無(wú)論深圳的房?jī)r(jià)漲不漲都理應(yīng)由我來(lái)道歉?！?/p>

2007年房?jī)r(jià)高企，國(guó)家稅務(wù)局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，但由于美國(guó)的次貸危機(jī)------不了了之。2008年樓市遇冷、政府救市2008年全球金融危機(jī)迸發(fā)，中國(guó)樓市一片蕭條。期間，國(guó)務(wù)院頒布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施》（“國(guó)三條”）：

自2008年10月27日起，對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

自11月1日起，首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅以前5年全額全免2年差額全免5年差額全免以上以下以下以下以上以上2008年2010年買房人：第一次置業(yè)，享受七折利率開發(fā)商：土地出讓金繳納期限放寬到兩年中國(guó)的房地產(chǎn)到底怎么了？

異常火爆：壓抑了近一年的購(gòu)買

欲望集體爆發(fā)！

沒(méi)有最貴，只有更貴！

09年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆09-10組合調(diào)控第一拳（12月9日）：營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限2年變5年第二拳（12月14日）:國(guó)務(wù)院要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房貸首付不得低于40%第五拳（1月12日）:存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)

2010“兩會(huì)”期間，北京市副市長(zhǎng)陳剛曾經(jīng)表示：“北京今年已經(jīng)很難再產(chǎn)生地王了。房?jī)r(jià)也好，地價(jià)也好，不會(huì)再出現(xiàn)去年的瘋狂了”。但“兩會(huì)”剛一落幕，北京在一天之內(nèi)就產(chǎn)生了三個(gè)“地王”。

溫總理在“兩會(huì)”上“堅(jiān)決抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票”。

在3月15日這一天，北京總共成交6塊土地。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià)，刷新本市土地成交紀(jì)錄，成為新的“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”。但還不到幾個(gè)小時(shí)的工夫，“單價(jià)地王”就被下午競(jìng)價(jià)的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)30000元/平方米。

總理說(shuō)了不算，總經(jīng)理說(shuō)了算！

第六拳（2010.4.15）-國(guó)務(wù)院新四條一、實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。二、增加住房有效供給。三、加快保障性安居工程建設(shè)。四、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

第七拳：9月29日調(diào)控（新五條）一、禁止異地購(gòu)房二、首套房貸一刀切比例30%三、暫停發(fā)放第三套房貸，部分城市限購(gòu)房套數(shù)四、囤地捂盤房企：停發(fā)股票債券不給貸款五、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)第八拳：各地調(diào)控細(xì)則紛紛出臺(tái)

南京和深圳最嚴(yán)厲，看存量不看增量

南京：限制購(gòu)買第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需要調(diào)高的必須重新申報(bào)。

深圳：本地人可購(gòu)買兩套，外地人只能購(gòu)買一套

上海、杭州、廣州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能購(gòu)買一套杭州：本地人和外地人只能購(gòu)買一套廣州：本地人可購(gòu)買兩套，外地人只能購(gòu)買一套2011.1.26（新國(guó)八條）（一）進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。（四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。（六）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。（七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。（八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

一、房地產(chǎn)法的概念與特征

（一）房地產(chǎn)法的概念

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。廣義的房地產(chǎn)法是指對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有的法律、法規(guī)、條例等的總稱。它包括憲法、民法（物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、婚姻法）、經(jīng)濟(jì)法（建筑法、招標(biāo)投標(biāo)法、稅法）中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章等。狹義的房地產(chǎn)法是指《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

第二節(jié)房地產(chǎn)法概述

1.房地產(chǎn)法調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，其所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系比較穩(wěn)定。

2.調(diào)整手段具有國(guó)家干預(yù)性。

3.房地產(chǎn)法律關(guān)系的確定一般要采取書面形式。

4.房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的基本要求是以登記為要件。（二）房地產(chǎn)法的特征二、房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象

（一）房地產(chǎn)民事法律關(guān)系（平權(quán)性）具體包括：

1．靜態(tài)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，又分為房地產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系和房地產(chǎn)他物權(quán)（如土地使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等）關(guān)系。

2．動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)交易關(guān)系，涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方面。3．房地產(chǎn)征拆利益關(guān)系，即因集體土地征收和城市房屋拆遷而發(fā)生的補(bǔ)償安置關(guān)系。

4．房地產(chǎn)中介服務(wù)關(guān)系，涉及房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等方面。

5．物業(yè)管理利益關(guān)系，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種具有綜合性的有償服務(wù)。(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主要包括：

1.土地管理法律關(guān)系（包括土地規(guī)劃管理關(guān)系、國(guó)有土地使用權(quán)出讓關(guān)系、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系、集體土地使用關(guān)系、土地征收關(guān)系、土地保護(hù)關(guān)系等）。

2.房地產(chǎn)規(guī)劃管理關(guān)系（包括土地規(guī)劃管理關(guān)系和城市規(guī)劃管理關(guān)系）。

3.房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系。4.房地產(chǎn)融資管理關(guān)系。5.房地產(chǎn)稅費(fèi)關(guān)系。

(三)房地產(chǎn)行政管理法律關(guān)系（非平權(quán)性）

房地產(chǎn)管理關(guān)系是指命令與服從、管理與被管理關(guān)系，非平權(quán)性、非物質(zhì)利益性是其基本特點(diǎn)。房地產(chǎn)行政管理關(guān)系，一般又分為地政管理和房政管理兩方面，涉及房地產(chǎn)開發(fā)的用地管理與項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)權(quán)屬管理、房地產(chǎn)行業(yè)管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。

(四)房地產(chǎn)社會(huì)保障法律關(guān)系

住宅社會(huì)保障關(guān)系，公有房屋的使用、轉(zhuǎn)讓和管理關(guān)系，單位與其職工的房屋產(chǎn)權(quán)和使用關(guān)系，房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)關(guān)系等。1.形成房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房和保障房?jī)蓚€(gè)體系的原則國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限的使用制度，住宅商品化制度。同時(shí)加大保障性住房建設(shè)，滿足中低收入群體的住房需求，住宅保障化制度。2.合理利用土地和保護(hù)耕地原則珍惜、合理利用土地和保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策3.房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則

按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

三、房地產(chǎn)法的基本原則

4.

法規(guī)調(diào)整、宏觀調(diào)控、市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則房地產(chǎn)既要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，遵守法律法規(guī)，又要適當(dāng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

1）加大土地供應(yīng)。嚴(yán)厲打擊捂地惜盤現(xiàn)象。2）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公租房。

3）目前上海和重慶試征房產(chǎn)稅，在不遠(yuǎn)的將來(lái)將全面開征物業(yè)稅。

4）加快城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)。

5）限購(gòu)、限貸政策。第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系

一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念

房地產(chǎn)法律關(guān)系是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系的過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)或職權(quán)職責(zé)關(guān)系。

1．客體的特殊性特殊性表現(xiàn)在：①房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，在生產(chǎn)過(guò)程、交易過(guò)程和物業(yè)管理過(guò)程中都不發(fā)生位移；②具有投資和消費(fèi)的雙重性，具有保值和增值的功能；③投資大、回收期長(zhǎng)。④資源有限性，不能批量生產(chǎn)、不能復(fù)制。

2．主體的廣泛性房屋和土地是人類賴以生存和發(fā)展的必不可少的物質(zhì)資料，無(wú)論公民、法人還是其他社會(huì)團(tuán)體都離不開房屋和土地，這就使房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體具有廣泛性。

二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征3．綜合性房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體、客體、內(nèi)容都具有復(fù)雜性和綜合性，具體表現(xiàn)為：①主體具有綜合性，房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體包括民事法律關(guān)系主體、行政法律關(guān)系主體和經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體，某些特定情況下主體還具有雙重身份；②客體具有綜合性，房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括有形的房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)，又包括不動(dòng)產(chǎn)無(wú)形權(quán)利，而且還包括行為；③內(nèi)容具有綜合性，房地產(chǎn)法律關(guān)系是民事法律關(guān)系、行政法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的綜合。

4.體現(xiàn)了新型法律關(guān)系的原則和價(jià)值產(chǎn)權(quán)方面—私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)原則。價(jià)值取向---居住基本生存。

在調(diào)整方法上---雙體系。

在法理學(xué)方面---突破了大陸法和普通法的界限、公法與私法的界限。

房地產(chǎn)法律關(guān)系包括三個(gè)要素：

主體:指房地產(chǎn)法律關(guān)系的參加者；

內(nèi)容:指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)；

客體:指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象。

三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成

(一)房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的參加者，是房地產(chǎn)法律關(guān)系中經(jīng)濟(jì)權(quán)利的享有者和經(jīng)濟(jì)義務(wù)的履行者，或者是經(jīng)濟(jì)職權(quán)的行使者和經(jīng)濟(jì)職責(zé)的承擔(dān)者。按照各類主體在房地產(chǎn)法律關(guān)系中的作用可以分為：

1．國(guó)家。國(guó)家是國(guó)家