估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題匯編5

估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題匯編5單選題（共35題，共35分）(1.)不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估值可能有所不同，主要原（江南博哥）因是()。A.掌握的估價(jià)信息不同B.遵循的估價(jià)原則不同C.履行的估價(jià)程序不同D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同正確答案：A參考解析：在實(shí)際中，不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一時(shí)間的同種價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，得出的評(píng)估價(jià)值往往有所不同，而且與實(shí)際成交價(jià)格常常有差異，甚至差異較大。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問(wèn)題。即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和存在一些不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。(2.)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照()劃分。A.行政區(qū)域B.估價(jià)目的C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模D.價(jià)值類型正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)由高到低分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、暫定期內(nèi)的三級(jí)；不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。(3.)在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)()來(lái)選取。A.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則B.價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)程序和估價(jià)方法D.估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象正確答案：D參考解析：在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。另外，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線。鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新，在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部適用。(4.)房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)()的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無(wú)二C.相互影響D.用途多樣正確答案：C參考解析：外部性又稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)具有相互影響特性。從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。(5.)關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法，正確的是()。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品正確答案：D參考解析：某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。(6.)某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場(chǎng)上類似辦公樓的年租金為360元／m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84正確答案：B參考解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系為：無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。根據(jù)題意得：(7.)某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為10000元／m2，預(yù)計(jì)一年后漲至10500元／m2，每年末租賃凈收益為40000元／套。年折現(xiàn)率為12％，年貸款利率為7％，期房風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3％，該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為()萬(wàn)元。A.93.26B.93.43C.98.11D.98.28正確答案：B參考解析：期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系是：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。根據(jù)題意得：（萬(wàn)元）(8.)關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)對(duì)象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.對(duì)于一套住房而言，樓層會(huì)影響其通達(dá)性D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同正確答案：A參考解析：估價(jià)對(duì)象是整個(gè)住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房，對(duì)區(qū)位狀況的界定是不同的。如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層。(9.)下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。A.開征房產(chǎn)稅B.物價(jià)水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更正確答案：B參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策以及相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。開征房產(chǎn)稅屬于稅收制度政策，調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模屬于金融制度政策，城市規(guī)劃變更屬于有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃；而物價(jià)水平變化屬于經(jīng)濟(jì)因素。(10.)有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)?)。A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值正確答案：C參考解析：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來(lái)看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過(guò)時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。“該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對(duì)土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。(11.)某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元／m2，同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元／m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元／m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元／m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元／m2，舊建筑物殘值為50元／m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元／m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元／m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。A.維持現(xiàn)狀B.裝修改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓正確答案：B參考解析：根據(jù)題意，6500元/m2－1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，說(shuō)明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；（8000－3800+50－300）×1500=3950×1500（元）＜5000×1500（元），說(shuō)明將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，（5000－300+50）×1500=712.5（萬(wàn)元）＞2200×1000=220（萬(wàn)元），說(shuō)明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，綜上所述，對(duì)其進(jìn)行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。(12.)謹(jǐn)慎原則主要是評(píng)估房地產(chǎn)()時(shí)應(yīng)遵循的原則。A.抵押價(jià)值B.征收價(jià)值C.現(xiàn)狀價(jià)值D.投資價(jià)值正確答案：A參考解析：謹(jǐn)慎原則是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。該原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素存在不確定性的情況下對(duì)其做出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值偏高的一面。(13.)某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5％，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣()萬(wàn)元A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5正確答案：D參考解析：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價(jià)格換算為另一幣種（如人民幣）的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國(guó)家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買人中間價(jià)。本題中，進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格=100×6.5×（1+5％）=682.5（萬(wàn)元人民幣）。(14.)采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例()為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格C.正常價(jià)格D.期望價(jià)格正確答案：C參考解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。在交易情況修正中之所以要以正常價(jià)格為基準(zhǔn)而不以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)楸容^法估價(jià)要求選取多個(gè)可比實(shí)例。(15.)某類房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元／m2，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為()元／m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13正確答案：A參考解析：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。本題中，(16.)某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40％，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8％，家電家具價(jià)值為5萬(wàn)元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為()元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887正確答案：B參考解析：本題中并沒(méi)有說(shuō)家電家具價(jià)值在成交日期一次性付清，相反，是說(shuō)“含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40％，余款半年后一次付清”，因此可判定家電家具價(jià)值5萬(wàn)元是名義價(jià)格，應(yīng)該換算成實(shí)際價(jià)格，家電家具價(jià)值應(yīng)該參與折現(xiàn)。則可比單價(jià)為：(17.)評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2，比正常價(jià)格低2％；乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元／m2，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3％和6％；丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元／m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為()元／m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88正確答案：D參考解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為±S％（當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí)，為+S％；低時(shí)，為-S％），則有：可比實(shí)例正常價(jià)格×（1±S％）=可比實(shí)例成交價(jià)格，因此有根據(jù)題意，甲可比實(shí)例比較價(jià)值=8000×100/（100－2）=8163.27（元/m2），乙可比實(shí)例比較價(jià)值=7800/（1－6％）=8297.87（元/m2），丙可比實(shí)例比較價(jià)值=8300－200=8100（元/m2），估價(jià)對(duì)象比較價(jià)值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88（元/m2）。(18.)某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來(lái)第一年的有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為45萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4％和3％，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6％。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16正確答案：B參考解析：凈收益每年不變的公式根據(jù)收益期，分為有限年和無(wú)限年兩種。收益期為有限年的公式收益期為有限年的公式為：此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率為Y，且Y≠0；③收益期為有限年n。根據(jù)題意得，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格（萬(wàn)元）(19.)某寫字樓年凈收益為420萬(wàn)元，未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13％。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為()萬(wàn)元。A.992B.3306C.10014D.12723正確答案：C參考解析：根據(jù)題意，有：解得：V=10013.49（萬(wàn)元）。(20.)關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B.承租人權(quán)益價(jià)值可能為負(fù)值C.出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金有關(guān)D.承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和正確答案：D參考解析：D項(xiàng)，承租人權(quán)益價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值；反之，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。(21.)某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬(wàn)元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬(wàn)元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4％，貸款年利率為7％，報(bào)酬率為10％，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為()萬(wàn)元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86正確答案：B參考解析：重置提撥款通常利用償債基金系數(shù)計(jì)算。根據(jù)題意，（元），考慮重置提撥款的年凈收益=250000－12493.64=237506.36（元），在考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值為：（元）。(22.)某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設(shè)成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6％和2％，契稅稅率為4％，直接成本利潤(rùn)率為25％。該綜合樓的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49正確答案：A參考解析：以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)7大項(xiàng)，即：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。本題中，綜合樓價(jià)值V=1000+800+60+140+（5.6％+2％）V+（1000+800）×25％，解得綜合樓價(jià)值V=2651.52（萬(wàn)元）。(23.)某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)為300萬(wàn)元，土地取得成本為600萬(wàn)元，建設(shè)成本為900萬(wàn)元，管理費(fèi)用為50萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷售稅金為120萬(wàn)元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為()。A.15.96％B.17.05％C.23.44％D.25.86％正確答案：B參考解析：開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設(shè)單位）的利潤(rùn)，而不是建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)。建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)已包含在建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用中。成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，即：本題中，該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率=300/（600+900+50+60+150）=17.05％。(24.)某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元／m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5％。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。A.29B.39C.40D.45正確答案：B參考解析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，具體是建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中，C為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；S為建筑物的凈殘值，通常簡(jiǎn)稱殘值，是預(yù)計(jì)建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命不宜繼續(xù)使用時(shí)，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值減去清理費(fèi)用后的余額。清理費(fèi)用是拆除建筑物和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用；N為建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命；R為建筑物的凈殘值率，通常簡(jiǎn)稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購(gòu)建價(jià)格的比率。根據(jù)題意得，V=C（1－dt）=C[1－（1－S）/Nt]，7.5=1000×100×[1－（1－2.5％）/N×10]，可得：N=39（年）。(25.)某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為5200元／m2，土地重新購(gòu)置價(jià)格為4800元／m2，建筑物重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2％，建筑物折舊總額為()萬(wàn)元。A.800B.878C.896D.1129正確答案：A參考解析：建筑物折舊總額=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值=建筑物重置價(jià)格-（房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格－土地重新購(gòu)建價(jià)格）=3200×2－（5200×2－4800×1）=800（萬(wàn)元）。(26.)某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80％；經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月90元／m2，空置率為10％；預(yù)測(cè)該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月100元／m2，空置率為15％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30％。報(bào)酬率為10％，折現(xiàn)率為12％，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.22253B.23352C.26488D.27796正確答案：B參考解析：建成后每年凈收益=100×5×80％×12×（1－15％）×（1－30％）=2856（萬(wàn)元），開發(fā)完成后現(xiàn)值為：（萬(wàn)元）。(27.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)正確答案：C參考解析：動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法主要有下列3大區(qū)別：①對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。②靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要把它們折算到同一時(shí)間上（直接或最終折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。③在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。(28.)某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為5000元／m2。折現(xiàn)率為10％，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)值為()元／m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。根據(jù)題意，類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，之前按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年，因此后續(xù)正常建設(shè)期為1.5年，由于這是強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)，應(yīng)按被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提測(cè)算，在接手前有一個(gè)接手期或者說(shuō)一個(gè)“前期”，這個(gè)時(shí)期為0.75年，因此最終確定的后續(xù)開發(fā)期應(yīng)為2.25年。(29.)假設(shè)開發(fā)法中，同一估價(jià)對(duì)象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價(jià)前提下的評(píng)估值由大到小的順序通常是()。A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)正確答案：A參考解析：假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3種：①估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，可將這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；②估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，可將這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；③估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，可將這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。(30.)在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測(cè)算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢(shì)法正確答案：C參考解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。(31.)在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的()。A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)正確答案：C參考解析：以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可簡(jiǎn)化以后各宗臨街土地價(jià)值的計(jì)算。如果不以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)算都要用臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。(32.)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬(wàn)元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1％。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為()元/m2。A.2000B.2100C.2400D.2520正確答案：D參考解析：“四三二一法則”是指將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40％、30％、20％和10％。根據(jù)題意得，設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價(jià)為V，根據(jù)四三二一法則，280=V（40％+30％），解得V=400（萬(wàn)元），V75×20=V×（40%+30%+20%）=360（萬(wàn)元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為：360/（75×20）=2400（元/m2），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為：2400×（1+5％）=2520（元/m2）。(33.)關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是()。A.估價(jià)目的由價(jià)值類型決定B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定正確答案：C參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。在實(shí)際估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。(34.)房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于()。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)正確答案：D參考解析：依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對(duì)缺少該資料的說(shuō)明以及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。(35.)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是()。A.估價(jià)作業(yè)期間的某日B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日C.估價(jià)報(bào)告出具日期D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日正確答案：D參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般采用公歷表示，精確到日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日）為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日（如收到估價(jià)委托書之日、簽訂估價(jià)委托合同之日），不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于受理估價(jià)委托之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來(lái)的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。多選題（共15題，共15分）(36.)下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有()。A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作正確答案：A、B、D參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德的主要內(nèi)容如下：①房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。②房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)，對(duì)于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。③房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠(chéng)實(shí)，不得作任何虛假的估價(jià)，不得按估價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的高估或低估要求進(jìn)行估價(jià)，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。④房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查，應(yīng)搜集合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的估價(jià)所需資料，并應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地查勘。⑤房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)假設(shè)等重大估價(jià)事項(xiàng)上，應(yīng)向估價(jià)委托人詳細(xì)說(shuō)明，使估價(jià)委托人清楚了解估價(jià)的限制條件及估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果的使用限制。⑥房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、當(dāng)事人的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密，不得泄露個(gè)人隱私；應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)估價(jià)委托人同意，不得擅自將其公開或泄露給他人。⑦房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)維護(hù)自己的良好社會(huì)形象和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，不得采取迎合估價(jià)委托人或估價(jià)利害關(guān)系人不當(dāng)要求、惡性低收費(fèi)、給予回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當(dāng)手段承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，不得索賄、受賄或謀取估價(jià)委托合同約定費(fèi)用之外的其他利益。⑧房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章，不得超出本機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍或以其他房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(37.)下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有()。A.房屋實(shí)際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度正確答案：B、C、E參考解析：對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般先分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩大部分。土地實(shí)物狀況包括：①面積；②形狀；③地形、地勢(shì)；④地質(zhì)條件；⑤土壤；⑥開發(fā)程度；⑦其他。建筑物實(shí)物狀況包括：①建筑規(guī)模；②層數(shù)和高度；③外觀；④建筑結(jié)構(gòu)；⑤設(shè)施設(shè)備；⑥裝飾裝修；⑦防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照；⑧層高和室內(nèi)凈高；⑨空間布局；⑩竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和設(shè)計(jì)使用年限；?維護(hù)情況和完損狀況；?其他。(38.)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。A.是否適于安裝設(shè)備B.是否易于取得動(dòng)力C.是否便于處理廢料D.是否接近大自然E.是否利于獲取原料正確答案：B、C、E參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實(shí)際估價(jià)中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說(shuō)，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。(39.)關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有()。A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果正確答案：A、B參考解析：C項(xiàng)，投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估。評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率），而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。D項(xiàng)，投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無(wú)論它們是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。因此用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值應(yīng)該相同。E項(xiàng)，投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為（如購(gòu)買行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。(40.)某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30m2，套內(nèi)建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為15000元／m2，購(gòu)買人采用的付款方式為：首付60萬(wàn)元，余款向銀行申請(qǐng)貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有()。A.使用面積的購(gòu)買單價(jià)為12500元／m2B.建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為12000元／m2C.名義價(jià)格為180萬(wàn)元D.實(shí)際價(jià)格為180萬(wàn)元E.現(xiàn)房?jī)r(jià)格低于180萬(wàn)元正確答案：B、C、D參考解析：使用面積小于套內(nèi)建筑面積，因此使用面積的購(gòu)買單價(jià)肯定大于套內(nèi)建筑面積的購(gòu)買單價(jià)15000元/m2[也可以進(jìn)行以下計(jì)算后得出結(jié)論：使用面積的購(gòu)買單價(jià)=15000元/m2×120m2÷（120－20）=18000（元/m2）]；建筑面積的購(gòu)買單價(jià)=1.5×120/（120+30）=1.2（萬(wàn)元/m2）；名義價(jià)格為180萬(wàn)元，實(shí)際價(jià)格也為180萬(wàn)元，因?yàn)橛嗫钕蜚y行申請(qǐng)貸款，無(wú)論是哪一種貸款形式，肯定要支付利息；現(xiàn)房?jī)r(jià)格肯定高于180萬(wàn)元（15000元/m2×120m2），因?yàn)閺钠诜康浆F(xiàn)房要蒙受期間房屋無(wú)法獲得收益的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)還應(yīng)獲得風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。(41.)下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有()。A.地形、地勢(shì)B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施正確答案：A、B、C參考解析：房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低，是不同的房地產(chǎn)之間價(jià)值高低差異的基本原因。所謂房地產(chǎn)自身因素，是指構(gòu)成房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。因此，房地產(chǎn)自身因素又可分為房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素三類。其中，房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對(duì)其進(jìn)行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等方面。(42.)對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。A.替代原則B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則正確答案：A、C、D、E參考解析：估價(jià)原則是指估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。它是人們?cè)诠纼r(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的。在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：①獨(dú)立、客觀、公正原則；②合法原則；③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。但是，在評(píng)估投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值和殘余價(jià)值等市場(chǎng)價(jià)值以外的其他價(jià)值時(shí)，上述原則不是全部適用，應(yīng)根據(jù)價(jià)值內(nèi)涵和估價(jià)目的，從上述原則中選擇適用的估價(jià)原則，并可增加其他適用的估價(jià)原則。如評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值不適用最高最佳利用原則，而評(píng)估謹(jǐn)慎價(jià)值還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。(43.)某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有()。A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整正確答案：A、B、C、D參考解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進(jìn)一步分解為若干因素的調(diào)整。雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例位于同一小區(qū)，區(qū)位因素也會(huì)有差異，如臨街狀況、周圍環(huán)境及景觀、交通條件等；估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例雖然同期建造，質(zhì)量一致，實(shí)物狀況也可能會(huì)有差異，如是否帶電梯、一梯三戶還是一梯兩戶、樓梯寬窄、層高、是否南北通透等；估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例雖然權(quán)利性質(zhì)相同，權(quán)益狀況也可能有差異，如土地使用權(quán)剩余年限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等；雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例樓層相同，因?yàn)槭欠裨O(shè)電梯或估價(jià)對(duì)象是底商住宅，商業(yè)部分層高較高，整體樓層系數(shù)可能與純住宅樓的樓層系數(shù)不同等原因，也可能需要進(jìn)行樓層因素調(diào)整。(44.)收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有()。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)正確答案：B、D參考解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。電梯折舊費(fèi)屬于短壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)，可以算在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，租賃保證金利息通常計(jì)入有效毛收入，企業(yè)（個(gè)人）所得稅不計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。(45.)關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說(shuō)法，正確的有()。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格來(lái)計(jì)算正確答案：A、E參考解析：資本化率（R）和報(bào)酬率（y）都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者有很大區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的。是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率（通常用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格來(lái)計(jì)算），僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力；報(bào)酬率是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求取未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值的比率。資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。(46.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法，正確的有()。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值正確答案：A、B、C、E參考解析：在靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；。但在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值；被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值；不能用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值，因此這樣做表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)是采用成本法估價(jià)。(47.)在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費(fèi)用D.后續(xù)銷售稅費(fèi)E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)正確答案：A、B、C、E參考解析：投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。其中，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。(48.)下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有()。A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估正確答案：B、D參考解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：①用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益等；②用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；③用來(lái)比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力；④用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。由于長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要是依據(jù)某類房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料來(lái)判斷推測(cè)出該類房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格，因此不適用于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。(49.)關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說(shuō)法，正確的有()。A.應(yīng)一面臨街B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0正確答案：A、B、D參考解析：標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度（簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)寬度，可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例（簡(jiǎn)稱“寬深比”）適當(dāng)；⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。(50.)一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及()A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)特殊說(shuō)明D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告正確答案：A、B、D、E參考解析：一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，通常由以下8大部分組成：①封面（或扉頁(yè)）；②致估價(jià)委托人函；③目錄；④估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。判斷題（共15題，共15分）(51.)在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：如果修復(fù)的必要費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的；反之，在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。(52.)臨街廠房實(shí)際用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，抵押估價(jià)時(shí)可按商業(yè)用途評(píng)估，但估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通過(guò)估價(jià)假設(shè)來(lái)規(guī)避。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：應(yīng)遵循合法原則，按法定用途而不是實(shí)際用途評(píng)估；另外不得濫用估價(jià)假設(shè)。(53.)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來(lái)房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這種房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。()正確答案：正確參考解析：房地產(chǎn)的自然增值是指因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時(shí)間的推移而自然增加。(54.)運(yùn)用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)采用的報(bào)酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收益率。()正確答案：正確參考解析：評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率），而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。(55.)在商品房?jī)r(jià)格快速上漲情況下，提高購(gòu)買商品房首付款比例，上調(diào)購(gòu)買商品房貸款利率，會(huì)抑制商品房?jī)r(jià)格上漲。()正確答案：正確參考解析：嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來(lái)的商品房供給，從而會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格上漲；反之，會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格下降。提高最低首付款比例，上調(diào)購(gòu)房貸款利率，會(huì)降低購(gòu)房支付能力、提高購(gòu)房門檻，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而會(huì)使商品房?jī)r(jià)格下降；反之，會(huì)使商品房?jī)r(jià)格上漲。(56.)不論何種估價(jià)目的，估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。(57.)比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。(58.)某可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)3％，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)物狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)5％。若采用直接比較法，可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為0.922。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：直接比較調(diào)整是以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)兩者的差異對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)題意得：實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)=100/103×105/100=1.019。(59.)收益法估價(jià)中采用V=A{1－[（1+g）／（1+y）]n}／（Y－g）的公式時(shí)，按照估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定g值。()正確答案：正確參考解析：收益期為有限年的公式為：式中，g為凈收益逐年遞增的比率，其中，凈收益未來(lái)第1年為A，未來(lái)第2年為A（1+g），未來(lái)第3年為A（1+g）2，依此類推，未來(lái)第n年為A（1+g）n-1，此公式的假設(shè)前提是：①凈收益未來(lái)第1年為A，此后按比率g逐年遞增；②報(bào)酬率為Y，且g≠Y[當(dāng)g=Y時(shí)，V=A×n/（1+Y）]；③收益期為有限年n。(60.)收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。()正確答案：正確參考解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。并且折舊費(fèi)或重置提拔款應(yīng)包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。(61.)位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價(jià)時(shí)，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤?，所以估價(jià)結(jié)果也相同。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：由于這兩套住宅樓層不同，則其通達(dá)性、景觀、通風(fēng)、采光、日照、視野、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來(lái)水潔凈，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)、底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等條件均可能不同，因此價(jià)格也可能會(huì)不同。(62.)假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)營(yíng)期的預(yù)測(cè)主要考慮未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟(jì)壽命。()正確答案：正確參考解析：運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。(63.)運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，若歷史價(jià)格受短期波動(dòng)影響較大，可采用加權(quán)移動(dòng)平均法進(jìn)行趨勢(shì)分析。()正確答案：正確參考解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。加權(quán)移動(dòng)平均法是在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測(cè)值影響越大這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重，對(duì)較遠(yuǎn)的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重，將各期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值經(jīng)過(guò)加權(quán)后，再采用類似于簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的方法進(jìn)行趨勢(shì)估計(jì)。(64.)按照建筑面積分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)的方法主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物。()正確答案：正確參考解析：按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒?，是?/p>