廣東佛山三舊項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流

?佛山“三舊〞工程拓展經(jīng)驗(yàn)交流?佛山房產(chǎn)公司2021-06-11目錄導(dǎo)入語

一、舊改政策解讀

1、“三舊”改造范疇2、政府層面自身要求—科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造3、“三舊”改造主要操作模式4、“三舊”改造政策扶持二、佛山舊改研究及實(shí)例

1、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃2、房地產(chǎn)開發(fā)獲取土地方式3、與村集體舊改合作模式簡述4、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的介入基本流程5、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)需注意的事項(xiàng)6、禪城集體用地舊改合作項(xiàng)目稅費(fèi)說明7、稅金規(guī)避

三、提煉：舊改項(xiàng)目拓展關(guān)注重點(diǎn)

導(dǎo)入語：1、“三舊〞改造范疇城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；因城市根底設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；布局分散、不具保存價(jià)值、公共效勞設(shè)施配套不完善的村莊；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；其它經(jīng)區(qū)級或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊〞改造范圍的用地。布局分散、土地利用效率低下和不符合平安生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三〞企業(yè)的工業(yè)用地；國家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代效勞業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房〔廠區(qū)〕；國土資源部“萬村土地整治〞示范工程確定的示范村或列入“村居整治〞工程的村；佛山市增加局部：省78號文：2、政府層面自身要求—科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊〞改造3、“三舊〞改造主要操作模式模式一：村集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo),自籌資金進(jìn)行改造代表案例：石梁村工程村方主導(dǎo)自行對其土地進(jìn)行整合和改造，通過保存或改變原土地性質(zhì)和功能進(jìn)行改造開發(fā)。有的村自己成立房地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。模式三：開發(fā)商與村集體主導(dǎo)、合作開發(fā)模式代表案例：石頭村濱海御庭工程2006年，石頭村實(shí)施舊村改造，整合屬下8個(gè)經(jīng)濟(jì)社200多畝土地，以土地入股，引入開展商合作開發(fā)濱海御庭工程。采取拆舊建新的方式，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，新建成的房屋可以上市流通。對拆遷的村民，實(shí)行按房屋面積1∶1置換，同時(shí)實(shí)行由村委會為村民代交物業(yè)管理費(fèi)，并向每戶村民提供一個(gè)車位等優(yōu)惠，得到了村民的支持。目前，濱海御庭工程一期已完成，正進(jìn)行第二期建設(shè)。佛山市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)所有權(quán)性質(zhì)取得方式土地功能事宜土地出讓金集體--依法轉(zhuǎn)為國有土地補(bǔ)辦出讓的土地市場價(jià)格*40%國有劃撥-轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)、加建、擴(kuò)建、改建、重建土地市場價(jià)格*40%國有劃撥-改變用途（市場價(jià)格-征地補(bǔ)償費(fèi)）*50%國有出讓-原劃撥土地補(bǔ)償出讓手續(xù)，后改變用途（市場價(jià)格-原用途基準(zhǔn)地價(jià)的剩余年限值）*50%國有出讓-協(xié)議或公開交易方式出讓的土地改變用途（市場價(jià)格-原用途地價(jià)款的剩余年限值）*50%國有有償使用取得經(jīng)營性用地超出原出讓合同規(guī)定增加建筑面積補(bǔ)交的土地出讓金土地市場價(jià)格*100%注：土地公開交易的，土地市場價(jià)格以該地塊的公開交易成交價(jià)為準(zhǔn)；政府不對土地實(shí)施收購儲備時(shí)，用地單位才可按規(guī)定辦理改變用途手續(xù)，并要按市場價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。

依據(jù)：《關(guān)于印發(fā)佛山市土地出讓金及租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》禪城區(qū)國有土地使用權(quán)出讓收入分配權(quán)屬人方式用地性質(zhì)土地收益分配區(qū)公資辦下屬企業(yè)使用土地區(qū)土地儲備中心納入儲備管理-返還土地儲備成本及扣除有關(guān)稅費(fèi)后的收益全部歸區(qū)政府鎮(zhèn)（街道）及其下屬企業(yè)區(qū)土地儲備中心納入儲備管理-土地出讓收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲備成本由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織（不含留用地）區(qū)土地儲備中心納入儲備管理-原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉(zhuǎn)制的民營企業(yè)土地區(qū)土地儲備中心納入儲備管理-返還土地儲備成本及扣除有關(guān)稅費(fèi)后的收益全部歸區(qū)政府除原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉(zhuǎn)制的其他民營企業(yè)土地區(qū)土地儲備中心協(xié)助鎮(zhèn)（街道）納入儲備管理-土地出讓收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲備成本由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)政府統(tǒng)征后留給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的留用地可不須儲備，須公開招牌掛集體建設(shè)用地（流轉(zhuǎn)）按《佛山市禪城區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則（試行）》自行國有建設(shè)用地土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后60%返還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集體建設(shè)用地，用作經(jīng)營性用地轉(zhuǎn)國有后出讓土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后60%返還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織參與城中村改造的宅基地轉(zhuǎn)國有出讓土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后全額直接劃撥到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無主土地、邊角地

土地出讓收入歸區(qū)政府統(tǒng)籌注：禪城區(qū)域的土地出讓金收入每年按定額上繳市；有關(guān)稅費(fèi)指：農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、廉租住房建設(shè)資金專項(xiàng)資金。依據(jù)：《印發(fā)禪城區(qū)國有土地使用權(quán)出讓收入分配方案的通知》扶持種類扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件稅收財(cái)政補(bǔ)貼已及時(shí)足額申報(bào)納稅，所征稅額按政策屬于我區(qū)留成部分經(jīng)核準(zhǔn)同意后，按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）稅收分成比例撥出?？睿~用于所在村集體農(nóng)村居民養(yǎng)老保險(xiǎn)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。通過合法手續(xù)審批，在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上(包含后來轉(zhuǎn)為國有的土地)合作開發(fā)建設(shè)房屋的，屬拆遷安置部分，以及村集體自籌資金自行建設(shè)的農(nóng)民公寓企業(yè)所得稅涉及企業(yè)搬遷、土地征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，根據(jù)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第13號），可在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)扣除。

個(gè)人所得稅免征個(gè)人所得稅對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款營業(yè)稅暫不征收營業(yè)稅凡屬經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）城建稅暫不征收城建稅教育費(fèi)附加暫不征收教育費(fèi)附加契稅可申請減免契稅屬于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋卦鲋刀愐虺鞘袑?shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，以及因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的免征

土地出讓金在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移前提下的農(nóng)村居民集體歷史建設(shè)遺留用地、征地劃撥的留用地政府不收取流轉(zhuǎn)和改變用途的土地出讓金。

通過合法手續(xù)審批進(jìn)行城中村、舊物業(yè)改造的建設(shè)項(xiàng)目若含有村民住宅或者集體物業(yè)安置的，按照安置部分在整個(gè)建設(shè)規(guī)模所占比例（以建筑面積計(jì)算），計(jì)算對應(yīng)比例的土地出讓金數(shù)額作為扶持金額。在足額交納土地出讓金；已簽訂安置協(xié)議（或合同）；已辦妥所有建筑單體施工許可證。舊城區(qū)搬遷企業(yè)的職工安置符合國家有關(guān)規(guī)定搬遷后舊廠房改變使用功能而收取的土地出讓金，須優(yōu)先用于職工安置。

超出原出讓合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商的地下車庫面積需補(bǔ)繳的土地出讓金按市場價(jià)的40%補(bǔ)繳土地出讓金。超出原出讓合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商的地下車庫面積。扶持種類扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件行政性收費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、人防費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程定額測定費(fèi)等1）不改變土地權(quán)屬、在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上的建設(shè)項(xiàng)目按照拆舊部分占整個(gè)建設(shè)規(guī)模的比例（以建筑面積計(jì)算）計(jì)算相應(yīng)的扶持資金；

2）通過合法手續(xù)審批，并改變土地權(quán)屬，在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上(包含后來轉(zhuǎn)為國有的土地)的建設(shè)項(xiàng)目，按照集體安置部分（包括村民住宅和集體物業(yè)）占整個(gè)建設(shè)規(guī)模的比例計(jì)算相應(yīng)的扶持資金；

3）通過合法手續(xù)審批，在國有土地上進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目的，按照拆遷補(bǔ)償安置部分在整個(gè)建設(shè)規(guī)模所占比例計(jì)算相應(yīng)的扶持資金。1）于2007年1月1日以后取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的“三大改造”項(xiàng)目；

2）已足額繳納相關(guān)的行政性收費(fèi)；

3）符合《實(shí)施細(xì)則》所界定的“拆舊建新”或“改造安置”情形的；

4）已辦理《建設(shè)項(xiàng)目施工許可證》；

5）扶持資金數(shù)額＝行政性收費(fèi)的區(qū)留成部分×對應(yīng)扶持比例。事業(yè)性收費(fèi)地形圖測量費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的50%收取。

經(jīng)營性收費(fèi)中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)單位提供勞務(wù)收取的費(fèi)用區(qū)物價(jià)局在核實(shí)服務(wù)成本的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無特殊約定，改造范圍內(nèi)15米以上（含15米）的道路、或不屬出讓范圍的河涌整治和綠化可由政府實(shí)施，費(fèi)用在政府收取的土地出讓金中統(tǒng)籌列支。

支持保護(hù)范圍內(nèi)的私人房屋改造房屋鑒定、維修設(shè)計(jì)、報(bào)批費(fèi)用由申請人與所在的鎮(zhèn)（街道）按2：1比例分擔(dān)，屬鎮(zhèn)（街道）部分的費(fèi)用由鎮(zhèn)（街道）財(cái)政解決，以減輕市民負(fù)擔(dān)。屬于歷史文化保護(hù)區(qū)域范圍的私人房屋，嚴(yán)格按城市規(guī)劃、歷史文化保護(hù)等要求進(jìn)行修繕改造的規(guī)劃費(fèi)用分擔(dān)城中村前期策劃、改造規(guī)劃方案及實(shí)施計(jì)劃的編制費(fèi)用區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、村按1：1：1的比例分擔(dān)。

依據(jù)：《印發(fā)禪城區(qū)“三大改造”項(xiàng)目財(cái)政扶持實(shí)施細(xì)則的通知》、《佛山市禪城區(qū)關(guān)于推進(jìn)“三大改造”若干問題的實(shí)施意見（實(shí)行）》集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目用地情況收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)1987年1月1日之前使用的建設(shè)用地只要能提供土地使用證和有關(guān)土地利用現(xiàn)狀圖件或當(dāng)年的報(bào)建依據(jù)，則免收，否則須繳納64元/平方42624元/畝1987年1月1日至1998年12月31日間已實(shí)際使用的集體建設(shè)用地若能提供合法的土地權(quán)屬證明文件（包括用地批文、土地使用權(quán)證等），則免收，否則須繳納1999年以后使用的集體建設(shè)用地若辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)時(shí)已繳納（提供有關(guān)繳款證明），則免收，否則須繳納耕地占用稅

涉及農(nóng)用地（追溯到87年）50元/平方33300元/畝耕地開墾費(fèi)

涉及耕地20元/平方13320元/畝征地管理費(fèi)

須繳納征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%1400元/畝完善手續(xù)處罰用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后到2007年6月30日之前的禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)5元/平方3330元/畝三水區(qū)、高明區(qū)3元/平方1998元/畝征地管理費(fèi)：南莊：征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%=97.5萬/公頃*2.1%=1365元/畝

禪城：征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%=112.5萬/公頃*2.1%=1575元/畝

二、佛山舊改研究及實(shí)例1、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃●2007年6月，佛山市委、市政府即出臺了?關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定?，緊接著，對全市“三舊〞土地進(jìn)行了摸底調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全市“三舊〞用地竟達(dá)25.3萬畝，“三舊〞改造專項(xiàng)規(guī)劃編制工作迅速展開?！駷榧涌旖ㄔO(shè)“廣東省節(jié)約集約用地試點(diǎn)市〞步伐，全力推進(jìn)“三舊〞改造，佛山市政府決定從2021年3月起，啟動“雙百方案〞，即自2021年起的假設(shè)干年內(nèi)，佛山全市每年啟動100個(gè)以上有一定規(guī)模的“三舊〞改造工程；每年完成100個(gè)以上舊改工程改造?！駬?jù)統(tǒng)計(jì)，從2007年到2021年8月底，佛山共啟動“三舊改造〞工程691個(gè)，其中，已完成改造工程140個(gè)，完成改造1800多萬平方米，總投入250多億元，取得明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益。TIPS:目前佛山市政府已經(jīng)陸續(xù)開展祖廟-東華里、普君南、瀾石舊改及季華路沿線等主城區(qū)的多個(gè)三舊改造房地產(chǎn)工程，并有步驟地推進(jìn)更大量的舊城改造工程?！?〕需要轉(zhuǎn)政府儲藏的，將土地轉(zhuǎn)成國有之后，通過一級市場公開出讓〔招拍掛〕，所得出讓收入按規(guī)定進(jìn)行分配?！擦鞒倘缦隆橙f改造范圍內(nèi)的非建設(shè)用地申請轉(zhuǎn)性國有建設(shè)用地與村集體合作的開發(fā)商手中招拍掛集體建設(shè)用地申請轉(zhuǎn)性2、房地產(chǎn)開發(fā)獲取土地方式〔2〕集體留用地、舊村居宅基地或經(jīng)政府批準(zhǔn)可不納入儲藏的土地，補(bǔ)繳劃撥轉(zhuǎn)為出讓的土地出讓金或轉(zhuǎn)性的土地出讓金。村集體建設(shè)用地申請轉(zhuǎn)性國有建設(shè)用地村集體〔國有建設(shè)用地〕出讓非集體建設(shè)用地申請轉(zhuǎn)性轉(zhuǎn)讓工程公司〔國有建設(shè)用地〕村集體開發(fā)商合作◆按銷售額分成

3、與村集體舊改合作模式簡述◆按建筑面積分成

◆一次性轉(zhuǎn)讓

◆租金收入〔商業(yè)地產(chǎn)〕4、以集體用地舊改合作工程為例的

介入根本流程村集體開發(fā)商簽訂合作協(xié)議三舊改造批文未完善手續(xù)用地手續(xù)辦理集體用地轉(zhuǎn)國有國有劃撥用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)免儲藏申請?jiān)O(shè)計(jì)條件申請交易條件設(shè)置并掛牌競得并代村支付土地出讓金合作談判工程調(diào)研村民決議共同成立工程公司并開發(fā)申請土地出讓金返還〔假設(shè)有〕申請財(cái)政扶持地價(jià)評估注：開展商介入的各類三舊改造工程因土地功能、所有權(quán)性質(zhì)、權(quán)屬性質(zhì)、土地手續(xù)等差異，流程不盡相同，僅以最常見的“集體土地入股、引入開發(fā)商聯(lián)合改造開發(fā)〞進(jìn)行分析。5、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)

需注意的事項(xiàng)〔1〕集體土地〔或農(nóng)用地〕轉(zhuǎn)國有問題根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只有國有建設(shè)用地才能開發(fā)房地產(chǎn)，因此，村集體開展“三大改造〞涉及房地產(chǎn)開發(fā)的，都必須將集體建設(shè)用地〔或農(nóng)用地〕轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地?！?〕土地儲藏問題“三大改造〞中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，除了原來村集體的留用地、宅基地以及經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)可不納入政府儲藏土地外，其它的土地一般都須納入政府儲藏?！?〕土地公開交易問題“三大改造〞涉及開發(fā)房地產(chǎn)工程的，全部都需要進(jìn)行土地公開交易。原屬于留用地或宅基地的，由村集體委托區(qū)土地交易中心進(jìn)行土地使用權(quán)二級市場轉(zhuǎn)讓，其它土地由區(qū)土地儲藏中心代表政府實(shí)施儲藏后，按一級市場出讓。稅種稅基稅率備注出讓契稅土地出讓金3%代村繳納轉(zhuǎn)讓契稅土地成交價(jià)3%部分為代村繳納轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅開發(fā)商股權(quán)比例*土地成交價(jià)5.71%村屬部分以土地作價(jià)入股，無須繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土增稅土地成交價(jià)1%部分為代村繳納匯總土地成交價(jià)8.8%按開發(fā)商64%股權(quán)比例估算〔1〕土地交易環(huán)節(jié)稅收一覽表●相比一級招拍掛工程，其土地交易環(huán)節(jié)稅收多出近4%6、禪城集體用地舊改合作工程稅費(fèi)說明〔2〕開展商主要本錢組成土地費(fèi)用：土地出讓金、完善手續(xù)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、其它費(fèi)用〔中介費(fèi)用、關(guān)系費(fèi)用〕等代建本錢：前期費(fèi)用、土建本錢、配套本錢、期間費(fèi)用〔行政、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用〕等【對方分得局部】其他補(bǔ)償：拆遷補(bǔ)償〔貨幣、物業(yè)〕、分紅、墊付資金利息等開發(fā)商取得工程總本錢=土地費(fèi)用+代建本錢+其他補(bǔ)償開發(fā)商取得工程樓面地價(jià)=開發(fā)商取