2025年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題試卷

房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價理論與措施）真題試卷

單項選擇題每題的備選答案中只有1個最符合題意。1．估價對象為一棟復(fù)式住宅，其中“復(fù)式”一詞表達(dá)的是估價對象的()。A．實體B．功能C．質(zhì)量D．權(quán)益中的權(quán)利2．下列經(jīng)分類後的房地產(chǎn)中，不屬于按實物形態(tài)分類的是()。A．未來狀況下的房地產(chǎn)B．已滅失的房地產(chǎn)C．部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D．以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)3．下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于位置描述的是()。A．該房地產(chǎn)位于28層辦公樓的第八層B．該房地產(chǎn)500m內(nèi)有地鐵站點C．該房地產(chǎn)離機場約25kmD．該房地產(chǎn)坐北朝南4．某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為4000m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為1000m2，建筑面積單價為8000元／m2，容積率為2．5，建筑物價值為1800萬元，則該房地產(chǎn)的土地單價為()元／m2。A．7000B．8750C．11000D．137505．一套總價為30萬元的住宅，在下列實際交易的付款方式中，最經(jīng)濟(jì)的是()(假定年利率為5％)。A．成交曰期時一次性付清，予以3％的價格優(yōu)惠B．成交曰期交付10萬元，余款在一年內(nèi)每六個月支付10萬元C．成交曰期的一年後一次性付清D．成交曰期支付5萬元，余款在內(nèi)以抵押貸款方式按年等額本息支付6．下列影響房地產(chǎn)價格的自身原因中，不屬于房地產(chǎn)實物原因的是()。A．建筑構(gòu)造B．周圍環(huán)境C．建筑物內(nèi)空間布局D．土地開發(fā)程度7．下列影響某宗建設(shè)用地價格的原因中，不屬于權(quán)益原因的是()。A．土地用途B．所在區(qū)域綠化水平C．土地容積率D．土地有效期限8．有關(guān)合法原則詳細(xì)應(yīng)用的說法，錯誤的是()。A．估價對象的狀況應(yīng)依法鑒定，但可以不是實際狀況B．抵押估價中具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價對象C．未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認(rèn)定處理後可以作為征收估價對象D．司法鑒定估價中被查封的房地產(chǎn)不應(yīng)考慮查封原因的影響9．某在建工程在抵押貸款之後六個月停工，因借款人無力償還貸款，現(xiàn)被××法院整體拍賣為此，采用假設(shè)開發(fā)法估價時，有關(guān)價值時點和估價對象狀況的說法，對的的是()。A．價值時點為抵押貸款之曰，估價對象狀況為抵押時的狀況B．價值時點為目前，估價對象狀況為抵押時的狀況C．價值時點為目前，估價對象狀況為竣工時的狀況D．價值時點為目前，估價對象狀況為目前的狀況10．采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預(yù)測其凈收益分別為100萬元、95萬元、90萬元，酬勞率為8％～9％。估價中選用估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，對的的是()。A．年凈收益為95萬元，酬勞率為8．5％B．年凈收益為90萬元，酬勞率為9％C．年凈收益為90萬元，酬勞率為8％D．年凈收益為100萬元，酬勞率為8％11．某在建工程于4月1曰動工，4月30曰因故停工，6月1曰房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。該類建設(shè)項目正常建設(shè)期為24個月，假設(shè)該在建工程競買後辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中後續(xù)建設(shè)期為()個月。A．10B．11C．13D．1412．張某2年前抵押貸款購置了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50％，目前貸款余額為11．8萬元，現(xiàn)欲發(fā)售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元／m2，空置率為10％，經(jīng)營費用為有效毛收入的10％，資本化率為5％，若由買方支付銀行欠款，則張某發(fā)售該商鋪的合理實得金額為()萬元。A．42．64B．55．40C．56．24D．68．0413．有關(guān)酬勞率的說法，對的的是()。A．市場提取法求出的酬勞率來源于市場，不能真實反應(yīng)收益風(fēng)險B．累加法求取酬勞率時，風(fēng)險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相似的C．酬勞率不包括通貨膨脹原因的影響D．酬勞率是在酬勞資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率14．新建房地產(chǎn)的土地獲得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6．5％，直接成本利潤率為20％，該房地產(chǎn)的價值為()萬元。A．1508．02B．1520．86C．1527．27D．1619．0515．采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關(guān)概念使用合理的是()。A．已使用年限、耐用年齡、殘值率B．有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率C．已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率D．有效年齡、耐用年齡、殘值率16．有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是()。A．開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值B．開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值C．後續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D．需測算後續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤17．估價對象類似房地產(chǎn)過去5年的價格分別為7800元／m2、8140元／m2、8470元／m2、8800元／m2和9130元／m2。若每年價格變化量準(zhǔn)時間序列由前去後權(quán)重分別為0．1、0．2、0．3、0．4，則選用平均增減量法預(yù)測估價對象未來第一年的價格為()元／m2。A．9452B．9455C．9469D．949718．某租賃期限為的土地擬建設(shè)批發(fā)市場，承租人投入建設(shè)成本費用為3500萬元(建設(shè)期內(nèi)均勻投入)。建設(shè)期為1年，建成後可所有出租，每年可獲得凈利潤600萬元(未扣除應(yīng)支付的土地租金)若承租人規(guī)定的年酬勞率為10％，則可支付的土地租金為()萬元／年。A．146B．105C．144D．22719．評估某加油站的抵押價值，估價對象的財產(chǎn)范圍不應(yīng)包括()。A．加油站的特色裝修B．加油站的特許經(jīng)營權(quán)C．加油站內(nèi)的車輛D．加油站的加油機20．估價機構(gòu)于7月1曰出具了某辦公樓的抵押估價匯報，估價委托人于10月1曰獲得期限為的抵押貸款。該估價匯報應(yīng)保留至()。A．2025年6月30曰B．2025年9月30曰C．2035年6月30曰D．2035年9月30曰多選題每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。所有選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇對的的，每個選項得0.5分。21．下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有()。A．估價師向某銀行闡明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)B．估價師規(guī)定估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同步查驗原件C．估價師按貸款銀行規(guī)定對酬勞率進(jìn)行取值D．估價師委托工程造價征詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價匯報中闡明E．估價師在提供估價匯報之前征求貸款銀行對估價成果的意見22．有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，對的的有()。A．特殊廠房一般比原則廠房的變現(xiàn)能力弱B．大型商場一般比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C．在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D．熟地一般比毛地的變現(xiàn)能力弱E．房地產(chǎn)在賣方市場下一般比買方市場下的變現(xiàn)能力弱23．下列影響房地產(chǎn)供應(yīng)的原因中，能增長房地產(chǎn)供應(yīng)量的有()。A．目前該類房地產(chǎn)價格水平較高B．該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C．該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D．預(yù)期該類房地產(chǎn)的價格會上漲E．該類房地產(chǎn)未來持有成本增長24．對帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，應(yīng)考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有()。A．房地產(chǎn)抵押估價B．房地產(chǎn)司法拍賣估價C．房屋征收賠償估價D．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E．房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價25．評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價格影響原因中，屬于區(qū)位原因的有()。A．公共配套B．朝向、樓層C．環(huán)境景觀D．室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E．臨街狀況26．有關(guān)最高最佳運用原則的說法，對的的是()。A．遵照最高最佳運用原則，并不一定要遵照合法原則B．最高最佳運用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C．根據(jù)最高最佳運用原則，估價中只存在一種估價前提D．收入現(xiàn)值不不小于支出現(xiàn)值的運用方式不是最高最佳運用E．經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以協(xié)助確定估價對象的最佳用途27．有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的是()。A．對不一樣用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位原因的影響方向都是一致的B．比較調(diào)整的內(nèi)容或原因越多，調(diào)整後的比較價值就越精確C．根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D．可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進(jìn)行減價調(diào)整E．房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費原因28．求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括()。A．房產(chǎn)稅B．承租人支付的物業(yè)管理費C．空調(diào)設(shè)備重置提撥款D．所得稅E．房屋保險費29．下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有()。A．房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封B．未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地勘查，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C．受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D．估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E．受托對估價委托人擬購置的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對也許的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定30．成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選用的類似房地產(chǎn)項目應(yīng)與估價對象的()。A．土地獲得方式相似B．土地規(guī)劃用途相似C．項目規(guī)模大小相稱D．項目建設(shè)期長短相近E．項目經(jīng)營期長短相近31．有關(guān)運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值(其中開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值采用收益法測算)的說法，對的的有()。A．可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B．開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C．收益法測算開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算D．後續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家俱、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用E．折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所規(guī)定的平均酬勞率32．假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算後續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括()。A．待開發(fā)在建工程價值B．已竣工程建設(shè)成本C．獲得在建工程的稅費D．後續(xù)開發(fā)的投資利息E．銷售稅金33．運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)原則宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有()。A．土地形狀B．容積率C．土地有效期限D(zhuǎn)．土地市場狀況E．土地開發(fā)程度34．在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的規(guī)定，對的的有()。A．同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價B．估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師C．除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作D．房地產(chǎn)估價師不得承接超過自已專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)E．房地產(chǎn)估價師可以在非自已估價的房地產(chǎn)估價匯報上簽名判斷題請判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。35．房地產(chǎn)被征收的，應(yīng)予以被征收房地產(chǎn)價值賠償；被征用的，一般只予以被征用房地產(chǎn)租金賠償，但房地產(chǎn)被征用後滅失的，應(yīng)予以被征用房地產(chǎn)價值賠償。()A．對的B．錯誤36．在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和估價匯報使用者，但不是估價利害關(guān)系人。()A．對的B．錯誤37．外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)使用管制變化以及對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。()A．對的B．錯誤38．估價對象的現(xiàn)實狀況價值是其在某一特定期間的實際狀況下的價值，也許低于或高于市場價值；但在合法運用條件下，現(xiàn)實狀況價值一般低于市場價值。()A．對的B．錯誤39．對收益性房地產(chǎn)來說，增長房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。()A．對的B．錯誤40．某宗房地產(chǎn)買賣協(xié)議的約定賣方實得金額為5500元／m2，買賣中波及的稅費均由買家承擔(dān)，若買方和賣方在買賣交易中應(yīng)繳的稅費分別為交易稅費正常承擔(dān)下成交價格的3％和6％，則該房地產(chǎn)在交易稅費正常承擔(dān)下的價格為5851元／m2。()A．對的B．錯誤41．可比實例有債權(quán)債務(wù)而估價對象沒有，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍時，應(yīng)將可比實例帶債權(quán)債務(wù)條件下的成交價格減去債務(wù)加上債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價格。()A．對的B．錯誤42．掛牌價格不是成交價格，不能選為可比實例作為估價根據(jù)，但可作為理解市場行情的參照。()A．對的B．錯誤43．某收益性房地產(chǎn)的資本化率與其凈收益自身的變化以及收益期的長短無直接關(guān)系。()A．對的B．錯誤44．求取房地重新購建價格時，一般房地分估途徑求取的估價成果比房地合估途徑求取的估價成果低。()A．對的B．錯誤45．建筑物的物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目，若修復(fù)成本不小于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價值增值額，則該項目稱為不可修復(fù)項目。()A．對的B．錯誤46．某國有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，目前其價格已上漲了50％，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。運用假設(shè)開發(fā)法評估該房地產(chǎn)開發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價格時應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。()A．對的B．錯誤47．在運用移動平均法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的變動程度進(jìn)行移動平均。()A．對的B．錯誤48．同一街道不可以有兩個或多種路線價。()A．對的B．錯誤49．估價技術(shù)路線是評估估價對象價值或價格所遵照的基本途徑和指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思緒，包括估價措施怎樣詳細(xì)運用。()A．對的B．錯誤計算題規(guī)定列出算式、計算環(huán)節(jié)。需按公式計算的，要寫出公式。計算成果保留小數(shù)點後二位。僅有計算成果而無計算過程的，不得分。50．某寫字樓的總建筑面積為30000m2，可出租面積比率為70％，可出租面積的月租金為60元／m2且每年不變，空置率為10％，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限均為35年。按租賃協(xié)議約定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金30萬元，押金年利率3．5％，自動售貨機、投幣電話、傳真服務(wù)等年凈收入15萬元，維修費、管理費用、水電費用、房產(chǎn)稅、其他稅費等每年為200萬元，房屋年折舊費為220萬元，房屋設(shè)備等需重置項目的年重置提撥款為40萬元。經(jīng)調(diào)查得知，該寫字樓