房地產(chǎn) -深鐵入主能否緩解萬科流動性壓力 20250212 -標普信評

標普信用評級（中國）有限公司2025年2月12日2025年2月12日1月27日，萬科企業(yè)股份有限公司（“萬科”）宣布選舉深圳市地鐵集團有限公司（“深鐵集團”）黨委書記、董事長辛杰為公司第二十屆董事會主席。同時，萬標普信評認為，萬科董事會和管理層的變動表明深鐵集團對萬科管控力度的增強，反映了深圖通過市場化、法治化的方式來化解萬科債務(wù)風險，推動公司穩(wěn)健經(jīng)營。然而，鑒于萬科較到期規(guī)模，其銷售狀況和深鐵集團支持的具體細節(jié)將是化解其債務(wù)風險的關(guān)鍵所在。我們目科的非公開信用分析（PrivateCreditAnalysis，是標普信評對被分析對象的信用質(zhì)量所進行的預估圖1萬科2025年債券到期規(guī)模仍較大分析師王可欣北京Kexin.wang@張任遠北京Renyuan.zhang@706050億元40億元302002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來源：iFind，標普信評。版權(quán)?2025標普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。我們認為，合同銷售是萬科重要的流動性來源，債務(wù)風險的化解需要依賴穩(wěn)健經(jīng)營流。然而，受制于“有效庫存”不足，萬科未來的銷售表現(xiàn)仍面臨較大壓力。2024年，萬科的合同銷售金額同比下滑34.6%，“924”政策對公司銷售的刺激效果明顯弱于國有房企。于購房者對于國企交付能力更有信心；另一方面，公司過去三年拿地緊縮，在政策效果級城市補庫存乏力，“有效”土儲不足制約了其銷售回穩(wěn)能力。我們預計，雖然與深鐵標普信用評級（中國）有限公司2加緊密或有助于提升購房者對其交付能力的信心，但在公司優(yōu)質(zhì)項目加速去化、剩余項圖22024年累計同比10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%2024年累計同比10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%中海地產(chǎn)保利置業(yè)華僑城 保利發(fā)展。濱江建發(fā)房產(chǎn)華發(fā)股份國集團●華潤置地越秀地產(chǎn)招商蛇口中國金茂首開股份萬科地產(chǎn)首開股份美龍湖集團的置業(yè)2024年百強房企操盤銷售新城控股同比-28%金地集團-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024第四季度同比（對924政策刺激的反應）資料來源：克而瑞地產(chǎn)研究，標普信評。版權(quán)?2025標普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。目前，深鐵集團對萬科的幫扶主要體現(xiàn)在盤活資產(chǎn)和新增融資兩方面。管理層更替后，深鐵集團以13億元收購萬科持有的紅樹灣項目49%的股權(quán)；同時，深圳市住建局負責人表面妥善處置萬科的部分閑置存量土地。融資方面，深鐵集團向萬科提供8家國有銀行和股份制銀行負責人也表示將此外，過去3年萬科陷入融資困境，最近一舉措能夠修復債券市場信心，將對緩解萬科流動性壓力起到正面作方式化解萬科的債務(wù)問題，但是由于萬科的債務(wù)規(guī)模較大，且深鐵集團后續(xù)的流動性支持細節(jié)，萬科當前面臨的較大流動性壓力暫未得到緩解。我們將持續(xù)關(guān)注深鐵集團對萬科的我們認為，萬科的業(yè)務(wù)狀況良好。作為全國性大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科具有領(lǐng)先的品牌影響力。但是，公司不斷出售資產(chǎn)以補充流動性、減少拿地規(guī)模，且存量項目去級，這些因素均在削弱其長期的競爭優(yōu)勢。公司的財務(wù)風險標普信用評級（中國）有限公司3圖3截至2023年末萬科土儲情況長春,7%蘭州,6%眉山,6%其他,30%廣州,5%貴陽長春,7%蘭州,6%眉山,6%其他,30%廣州,5%貴陽,4%玉溪,4%唐山,2%大連,2%廊坊,2%長沙,3%中山,3%西安,3%沈陽,2%青島,2%成都,3%重慶,2%昆明,3%深圳,3%武漢,3%天津,3%資料來源：萬科年報，標普信評。版權(quán)?2025標普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。表1萬科PCA結(jié)果變遷2024/4/12aa+22024/7/31aa-公司發(fā)布公告稱2024年上半年，受房地產(chǎn)利率顯著下降、部分項目計提減值等影響，公司凈利潤預計2024/11/25bbb+公司加大對商辦資產(chǎn)的處置力度，拿地大幅放緩，削弱了公司的競爭地位。受房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降年繼續(xù)承壓，財務(wù)風險進一步增加。同時，公司流動性壓力2025/1/10bb+億元，反映出公司流動性偏緊，部分項目較為下沉，去化難度較大，項目端有融資償還壓力。我們認為，公司財務(wù)標普信用評級（中國）有限公司4非公開信用分析(PrivateCreditAnalysis,PCA)是標普信評推出的面向投資人及其他使用者的專屬資信評估服務(wù)，包含了標普信評針對中國債券市場活躍發(fā)行人的信用質(zhì)量所進行的分析與評論。如需了解標普信評PCA服務(wù)的更多詳細信息，請訪問PrivateCreditAnalysis()，并歡迎聯(lián)系PCASupport@。歡迎關(guān)注標普信評微信公眾號：S&S&PGlobalchinaRatings?版權(quán)所有2025標普信用評級（中國）有限公司。保留所有權(quán)利。標普信用評級（中國）有限公司（簡稱“標普信評”）擁有上述內(nèi)容（包括評級、信用相關(guān)的分析和數(shù)據(jù)、估值、模型、軟件或其他應用或其中的輸出）或其任何部分（簡稱“內(nèi)容”）的版權(quán)和/或其他相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)。未經(jīng)標普信評的事先書面許可，嚴禁以任何形式或方式修改、逆向工程、復制或發(fā)布任何內(nèi)容，或?qū)⑷魏蝺?nèi)容存儲在數(shù)據(jù)庫或檢索系統(tǒng)中。內(nèi)容不得用于任何非法或未經(jīng)授權(quán)的目的。標普信評和任何第三方供應商，以及其董事、管理人員、股東、員工或代理人（統(tǒng)稱“標普方”）均不保證內(nèi)容的準確性、完整性、及時性或可用性。標普方不對任何錯誤或遺漏（疏忽或其他無論其原因如何，以及因使用內(nèi)容而獲得的結(jié)果，或者用戶輸入的任何數(shù)據(jù)的安全性或維護該等數(shù)據(jù)承擔責任。內(nèi)容以“概不保證”為基礎(chǔ)提供。標普方特此聲明免除所有明示或默示的保證，包括但不限于適銷性或適用于特定用途或使用目的、不存在漏洞、軟件錯誤或缺陷，以及內(nèi)容的功能將不會中斷或內(nèi)容將與任何軟件或硬件配置兼容等保證。在任何情形下，標普方將不對任何人就與使用任何內(nèi)容相關(guān)的任何直接、間接、附帶、懲罰、補償、懲戒特殊或后續(xù)的損害、費用、開支、律師費或損失（包括且不限于收入損失、利潤損失以及因疏忽造成的機會成本和損失）承擔責任，即使標普方已經(jīng)知道發(fā)生類似損害的可能性信用相關(guān)的分析和其他分析（包括評級和內(nèi)容中的陳述）是截至發(fā)表之日的意見陳述，而非事實陳述。標普信評的意見、分析、預測和評級確認決策（如下所述）并非且不應被視為購買、持有或出售任何證券或作出任何投資決策的建議，也不涉及任何證券的適合性。在發(fā)布后，標普信評不承擔更新（不論以任何形式或格式）發(fā)布內(nèi)容的義務(wù)。在進行投資和其他業(yè)務(wù)決策時，不應依賴內(nèi)容，內(nèi)容也無法取代用戶、其管理層、員工、顧問和/或客戶的技能、判斷和經(jīng)驗。標普信評不作為受托人或投資顧問，除非其注冊為該類機構(gòu)。雖然標普信評從其認為可靠的渠道獲取信息，但標普信評不審計其獲得的信息，也不承擔相關(guān)的盡職調(diào)查義務(wù)或?qū)嵤┆毩Ⅱ炞C。與評級相關(guān)的出版物可能由于各種原因發(fā)布，這些原因不一定取決于評級委員會的行動，例如發(fā)布定期更新的信用評級和相關(guān)分析。標普信評并不屬于標普全球評級身為國家認可統(tǒng)計評級機構(gòu)（NRSRO）的聯(lián)屬企業(yè)。標普信評根據(jù)在中國專用的評級等級體系授予評級，所授予的評級是標普信評對于債務(wù)人相對于中國境內(nèi)其他發(fā)行人的整體資信或?qū)μ囟▊鶆?wù)的償債能力的意見，并提供在中國境內(nèi)信用風險的排序。標普信評所授予的評級并非根據(jù)全球評級等級體系所授予的評級，不可也不應被視為或不實地表述為全球評級等級體系下授予的評級，或者作為全球評級等級體系下授予的評級而加以依賴。標普方不為違反本段使用標普信評的評級所產(chǎn)生的任何損失負責。如果監(jiān)管機構(gòu)允許評級機構(gòu)在一個司法轄區(qū)內(nèi)因某些監(jiān)管目的承認在另一個司法轄區(qū)發(fā)布的評級，標普信評保留隨時自行決定授予、撤銷或中止此類承認的權(quán)利。標普信評特此聲明不對因授予、撤銷或中止承認而產(chǎn)生的任何責任以及宣