第六章 （5-1）現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

第六章現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值內(nèi)容第一節(jié)現(xiàn)金流量第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值第三節(jié)資金流量與資金時(shí)間價(jià)值房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的是在提供滿足市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)需求的同時(shí)，獲得相應(yīng)的投資收益。貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出是計(jì)算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)和前提。第一節(jié)現(xiàn)金流量第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察：第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念1.含義對(duì)一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本、獲取的收益，都可看成是以貨幣形式體現(xiàn)的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或資金流入叫做現(xiàn)金流量。

現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量2.確定現(xiàn)金流量應(yīng)注意的問題（1）應(yīng)有明確的發(fā)生時(shí)點(diǎn)（2）必須實(shí)際發(fā)生（如應(yīng)收或應(yīng)付賬款就不是現(xiàn)金流量）（3）不同的角度有不同的結(jié)果（如稅收，從企業(yè)角度是現(xiàn)金流出；從國(guó)家角度都不是）第一節(jié)現(xiàn)金流量房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目：現(xiàn)金流入：銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等；現(xiàn)金流出：土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金等。通過考察分析不同運(yùn)行模式和技術(shù)方案下的現(xiàn)金流量情況，為項(xiàng)目發(fā)展選擇合適的方案，以取得最佳經(jīng)濟(jì)效果。第一節(jié)現(xiàn)金流量二、現(xiàn)金流量圖

1、含義：用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖示，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

2、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則（1）橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)間。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推。第一節(jié)現(xiàn)金流量第5計(jì)息周期+

第1計(jì)息周期-143250圖：5-1現(xiàn)金流量時(shí)間標(biāo)度1001001002、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則（2）遵循期末慣例法，即把現(xiàn)金流出和流入的代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生。（3）將初始投資P作為第0期期末發(fā)生的。（4）相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，向上表示正現(xiàn)金流量，向下表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和?，F(xiàn)金流量01234現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入+-P初始投資圖5-2正負(fù)現(xiàn)金流量圖在現(xiàn)金流量圖中：水平線表示時(shí)間坐標(biāo),時(shí)間的推移從左到右。0102030405第一年第二年第三年第四年

01234

第一年初規(guī)定為“0”本期末與下期初重合。比如“2”表示第二年年末,第三年年初。2.垂直箭線表示現(xiàn)金流量多少,箭頭向上表示現(xiàn)金流入,箭頭向下表示現(xiàn)金流出。繪制現(xiàn)金流量圖必須把握現(xiàn)金流量的三要素:

現(xiàn)金流量的大小、方向、時(shí)間點(diǎn)房地產(chǎn)投資中常見的幾種現(xiàn)金流量類型：開發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量開發(fā)后持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（一）開發(fā)—銷售模式現(xiàn)金流量圖主要適用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目

0建造成本及相關(guān)費(fèi)用預(yù)售收入現(xiàn)房銷售收入土地成本123456圖5-3開發(fā)—銷售模式下的現(xiàn)金流量圖第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（二）開發(fā)—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目

轉(zhuǎn)售稅費(fèi)0建造成本及相關(guān)費(fèi)用租金收入土地成本123456圖5-4開發(fā)—持有出租—出售模式下的現(xiàn)金流量圖運(yùn)營(yíng)成本轉(zhuǎn)售收入n-1n-2n第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（三）購(gòu)買—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖此模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)采用，（房地產(chǎn)投資信托基金）

轉(zhuǎn)售稅費(fèi)0裝修費(fèi)用租金收入購(gòu)買成本12345圖5-5購(gòu)買—持有出租—出售模式下的現(xiàn)金流量圖運(yùn)營(yíng)成本轉(zhuǎn)售收入n-1n-2n第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（四）購(gòu)買—更新改造—出售模式現(xiàn)金流量圖主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目

圖5-6購(gòu)買—更新改造—出售模式下的現(xiàn)金流量圖轉(zhuǎn)售稅費(fèi)0購(gòu)買成本12345轉(zhuǎn)售收入更新改造成本第一節(jié)現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量（五）購(gòu)買—更新改造—出租—出售模式現(xiàn)金流量圖部分房地產(chǎn)企業(yè)采用轉(zhuǎn)售稅費(fèi)0更新改造成本租金收入購(gòu)買成本12345圖5-7購(gòu)買—更新改造—出租—出售模式下的現(xiàn)金流量圖運(yùn)營(yíng)成本轉(zhuǎn)售收入n-