會計實務(wù)：房屋買賣契稅納稅指南

房屋買賣契稅納稅指南一、房屋買賣契稅政策

l、什么是契稅?

契稅是指在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，國家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同(契約)，向承受權(quán)屬者(取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人)一次性征收的一種行為稅。

2、誰是契稅的納稅人?

凡是中華人民共和國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人，為契稅納稅人(《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條)。

所稱單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位、社會團(tuán)體及其他組織。所稱個人，是指個體經(jīng)營者、城鄉(xiāng)居民個人、外國人及其他個人。

3、什么叫房屋買賣，是否屬于契稅征稅范圍?

契稅暫行條例所指的房屋買賣，是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為，房屋買賣屬于契稅的征稅范圍。(契稅暫行條例第二條及細(xì)則第七條)

4、房屋買賣契稅的納稅人?

房屋買賣契稅的納稅人為在房屋買賣的過程中承受房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人，單位包括企業(yè)單位、事業(yè)單位、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織，個人包括個體經(jīng)營者以及其他個人。(契稅暫行條例第一條及細(xì)則第四條)

5、房屋買賣適用的稅率?

1997年10月1日前簽定購房合同的稅率6％，1997年10月1掃至1999年8月1日簽定購房合同的稅率4％，1999年8月1日以后簽定購房合同的稅率4％，其中個人購買自用普通住宅減半征收，其余的仍按4％征收。

為防止稅源流失，對個人購買自用普通住宅減半征稅的稅收優(yōu)惠僅限一套，對個人購買多套普通住宅用于出租或辦公，不得給予減半征收優(yōu)惠(川地稅函[2002]83號)。

6、普通住宅應(yīng)具備的條件?

依據(jù)國稅發(fā)[2005]89號文、川辦發(fā)[2005]22號文、達(dá)市地稅發(fā)[2005]169號文規(guī)定，普通住宅應(yīng)同時滿足下列三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下(自2005年6月1日起執(zhí)行，適用于各稅種)

7、房屋買賣契稅的計稅價格是什么?

房屋買賣契稅的計稅依據(jù)是成交價格，即房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)的范圍，房屋買賣的成交價格所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成成分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納稅款。(財稅字[1998]96號)。

8、房屋買賣的計稅依據(jù)?

房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，如果成交價格明顯低于市場價格而無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。(契稅暫行條例第四條)

9、哪些特殊方式下的權(quán)屬轉(zhuǎn)移應(yīng)征收契稅?

以下三種特殊方式的權(quán)屬轉(zhuǎn)移要征契稅(1)以土地、房屋權(quán)屬作價入股：(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債：(3)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受房屋、土地權(quán)屬的。以上三種方式應(yīng)視同房屋買賣或贈與征收契稅。(契稅暫行條例細(xì)則第八條)

10、關(guān)于購買安居房、經(jīng)濟(jì)適用房的減免契稅的問題?

由于契稅暫行條例及其細(xì)則對安居房、經(jīng)濟(jì)適用房沒有給予減免的規(guī)定，因此對購買安居房、經(jīng)濟(jì)適用房者要照章納稅。(財稅字11998)96號)如果符合普通住房的三個條件，可享受減半征稅的優(yōu)惠(僅限于一套)

11、如何計算房屋買賣的契稅?

在房屋買賣中，納稅人應(yīng)納的契稅：計稅依據(jù)(成交價格或市場指導(dǎo)價)×適用稅率。例如：

(1)2002年，小張買了一套普通住宅，面積100平方米，價格為10萬，小張應(yīng)納契稅為10萬×2％=2000元。2003年，小張又買普通住宅一套，面積70平方米，價格7萬，由于所購普通住宅為第二套，不能享受減半稅收優(yōu)惠，小張應(yīng)納契稅為7萬×4％二2800元。

(2)2002年，小王買了一套別墅，面積300平方米，價格為120萬，由于別墅非普通住宅不能享受減半稅收優(yōu)惠，小張應(yīng)納契稅為120萬×4％=48000元。

(3)2002年，小楊買了一間營業(yè)用房，面積30平方米，價格為20萬，由于營業(yè)用房屬于非普通住宅不能享受減半稅收優(yōu)惠，小楊應(yīng)納契稅為20萬×4％=8000元。

(4)2002年，小李買了一間車庫，面積10平方米，價格為6萬，由于非普通住宅不能享受減半稅收優(yōu)惠，小李應(yīng)納契稅為6萬×4％=2400元。

(5)2002年，小陳買了第一套住宅，面積100平方米，價格為5萬(假設(shè)市場指導(dǎo)為8萬)，由于成交價格明顯低于市場指導(dǎo)價，所以應(yīng)按市場指導(dǎo)價征稅，小張應(yīng)納契稅為8萬×2％=1600元。

二、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅申報時間是如何規(guī)定的?

契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有權(quán)屬轉(zhuǎn)移性質(zhì)憑證的當(dāng)天。條例同時規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)在納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向征收機(jī)關(guān)辦理契稅申報，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)交納契稅。納稅人符合減征或免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理減征或免征契稅手續(xù)。

三、法律責(zé)任

納稅人未按規(guī)定期限繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

違反《中華人民共和國契稅暫行條例》及其相關(guān)法律規(guī)定，有偷稅、騙稅等行為，將按照《中華人民共和國稅收征管法》的相關(guān)條款處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、納稅人繳納房屋契稅時須準(zhǔn)備的資料：

(一)單位與單位之間購買

1、購買合同；2、商品房購買發(fā)票；3、出售建筑物完稅證明；4、經(jīng)辦人身份證；5、營業(yè)執(zhí)照；6、賣方單位房屋產(chǎn)權(quán)證；7、四川省稅務(wù)局契稅納稅申報表；8、符合減免稅規(guī)定的，納稅人填定減免申請，并報送有關(guān)的證明材料，按減免管理程序辦理。

(二)個人購買

1、商品房買賣合同；2、商品房購買發(fā)票；3、購買房屋者身份證；4、賣買房屋產(chǎn)權(quán)證，土地使用權(quán)證；5、四川省地方稅務(wù)局契稅納稅申報表。

(三)開發(fā)公司代表客戶辦理納稅

1、商品房買賣合同；2、商品房購買發(fā)票；3、購買房屋者身份證；4、開發(fā)公司大產(chǎn)權(quán)證；5、購買房屋者給開發(fā)公司的委托書；6、開發(fā)公司經(jīng)辦人員身份證；7、四川省地方稅務(wù)局契稅納稅申報表。

五、契稅辦稅流程：

1、納稅人領(lǐng)取納稅申報表并填寫相關(guān)資料；2、地稅部門審核納稅申報及有關(guān)資料，納稅人領(lǐng)取納稅通知書；3、納稅人在征稅窗口憑納稅通知書繳納稅款，并領(lǐng)取契稅完稅憑證；4、憑契稅完稅憑證(第二聯(lián)、綠色)到房管局產(chǎn)權(quán)處辦理產(chǎn)權(quán)證書；5、憑產(chǎn)權(quán)證書原件和契稅完稅憑證(第一聯(lián)、紅色)在征稅窗口粘貼契稅稅花，辦