財(cái)產(chǎn)稅總論：應(yīng)稅、免稅與估價(jià)

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝!財(cái)產(chǎn)稅總論：應(yīng)稅、免稅與估價(jià)一、財(cái)產(chǎn)稅簡(jiǎn)介

財(cái)產(chǎn)稅建立的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)個(gè)體的財(cái)富，如房屋、土地與有價(jià)證券等，因此，在財(cái)產(chǎn)稅的架構(gòu)中，財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，以及評(píng)估的方法與程序，是財(cái)產(chǎn)稅稅率以外最具關(guān)鍵的問題。在財(cái)產(chǎn)稅課征時(shí)，有兩個(gè)基本原則被先進(jìn)國(guó)家奉行不渝，此即所有有形個(gè)人財(cái)產(chǎn)，除了豁免規(guī)定外，都是可以征稅的，以及財(cái)產(chǎn)稅是針對(duì)財(cái)產(chǎn)而非針對(duì)個(gè)人課稅。

財(cái)產(chǎn)稅（Propertytax或Millagetax）是一種從價(jià)稅（advaloremtax），財(cái)產(chǎn)所有者必須就其擁有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值課稅。財(cái)產(chǎn)稅在西方先進(jìn)國(guó)家被界定為：一般而言，財(cái)產(chǎn)稅是市政當(dāng)局就其行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)所有者課征的稅收，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)有三大種類：土地、土地改良物（人造的不動(dòng)產(chǎn)，如建筑物）和動(dòng)產(chǎn)（人造的動(dòng)產(chǎn)）。表達(dá)不動(dòng)產(chǎn)的三個(gè)英文詞匯，如realestate,realproperty和realty都包含了土地以及土地上的改良物。稅務(wù)當(dāng)局需要就財(cái)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，以金錢價(jià)格表達(dá)出財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，財(cái)產(chǎn)稅就是對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值一定比例的課征。當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅的表現(xiàn)形式在不同國(guó)家與不同地區(qū)會(huì)有所不同。

財(cái)產(chǎn)稅有兩種不同形式的稅制：一是對(duì)財(cái)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值課稅，這是一種從價(jià)稅；二是根據(jù)受益程度進(jìn)行課稅。財(cái)產(chǎn)稅的稅率通常是采取百分比。財(cái)產(chǎn)稅稅率也被表達(dá)為permille，即厘計(jì)稅率（millagerate）或厘計(jì)征收（milllevy），即對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值每一千貨幣單位的課稅額。

對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅，孫中山先生曾有過評(píng)論:欲本國(guó)工商業(yè)之發(fā)達(dá)，當(dāng)收天然稅，而不收人工稅。人工稅如亡清政府之厘金、鹽稅，均有害于民。天然稅如耕地稅、房地稅，只收其價(jià)1%或2%，于平民無痛苦也。至于舊政有土地買賣印契之稅，當(dāng)抽9%；此在今日則不行，因買賣不常有，而換契則必一律通行，故當(dāng)從而減輕至值百抽三或值百抽五。孫中山先生在1905年8月的《同盟會(huì)宣言》里，也涉及到財(cái)產(chǎn)稅問題：（四）平均地權(quán)。文明之福祉，國(guó)民平等以亭之。當(dāng)改良社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，核定天下地價(jià)。其現(xiàn)有之地價(jià)，仍屬原主所有，革命后社會(huì)改良進(jìn)步之增價(jià)，則歸于國(guó)家，為國(guó)民所共享。肇造社會(huì)的國(guó)家，俾家給人足，四海之內(nèi)，無一夫不獲其所。敢有壟斷以制國(guó)民之生命者，與眾棄之！其提到土地之增價(jià)，應(yīng)歸于國(guó)家，這顯然成為開征土地增值稅的依據(jù)。

從理論上講，在國(guó)際上財(cái)產(chǎn)稅（尤其是房地產(chǎn)稅）是很優(yōu)良的一種稅種。從防止逃避稅的角度言，房地產(chǎn)稅是不動(dòng)產(chǎn)稅，課稅對(duì)象不能移動(dòng)且不易隱蔽，因而逃避房地產(chǎn)稅一般很困難。其次，房地產(chǎn)稅能在地方政府提供公共服務(wù)與財(cái)產(chǎn)價(jià)值之間建立連結(jié)，即房地產(chǎn)稅的納稅人繳納財(cái)產(chǎn)稅與接受地方政府的服務(wù)相關(guān)聯(lián)，這正好符合稅法上受益原則的理論。第三，財(cái)產(chǎn)稅一般由地方政府征收，正好滿足地方自治的要求。第四，財(cái)產(chǎn)稅的可見度很高，這種可見度迫使政府要正確地運(yùn)用稅金，承擔(dān)起政府的責(zé)任。

但是，財(cái)產(chǎn)稅在實(shí)際的運(yùn)作中也存在很多的缺陷，常見的問題主要有三個(gè)方面：

一是財(cái)產(chǎn)稅的稅基容易被侵蝕。財(cái)產(chǎn)稅經(jīng)常有免稅規(guī)定，如對(duì)教堂、學(xué)校和政府機(jī)關(guān)的免稅。還有財(cái)產(chǎn)稅的稅基有限，土地和房產(chǎn)的數(shù)量總是受到限制的，不可能無限地增長(zhǎng)。

二是財(cái)產(chǎn)稅的稅率比較低。國(guó)際上財(cái)產(chǎn)稅的稅率一般在0.5%至1.0%，不可能太高。

三是財(cái)產(chǎn)稅不受歡迎。財(cái)產(chǎn)稅的可見度很高，市場(chǎng)價(jià)值體系容易波動(dòng)，還有在消耗資源與政治上執(zhí)行成本較大。財(cái)產(chǎn)稅不容易改革，政治考量往往壓倒經(jīng)濟(jì)考量。這些不利因素都使得財(cái)產(chǎn)稅不受歡迎。

二、財(cái)產(chǎn)稅的應(yīng)稅

（一）澳大利亞

澳大利亞的財(cái)產(chǎn)稅也被稱為財(cái)產(chǎn)差餉（property

rate）或土地差餉（landrate）。土地差餉和繳納次數(shù)由地方議會(huì)決定。地方有土地估價(jià)師，專門評(píng)估土地的價(jià)值。土地的估值只包括土地的價(jià)值，不包括土地上現(xiàn)存的住宅。土地的評(píng)估價(jià)值決定差餉的課征總額，依據(jù)土地方位與價(jià)值的不同，差餉課征數(shù)額從每個(gè)季度100澳元至1000澳元不等。按季度繳納最為普遍，但繳納次數(shù)有地域差異。在澳大利亞，財(cái)產(chǎn)所有人還要繳納水費(fèi)。一些地方議會(huì)將繳納水費(fèi)寫入差餉的通告，并將水費(fèi)與土地差餉分類列舉，但有些地方議會(huì)采取分開征收。市政當(dāng)局可以選擇由使用者一次性支付水費(fèi)，或兩者任選其一。準(zhǔn)買家在購(gòu)買之前，可以在地方議會(huì)查詢土地差餉與水費(fèi)的詳細(xì)資料。

（二）加拿大

加拿大的許多省份都開征財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)土地的當(dāng)前用途以及土地的價(jià)值課稅。財(cái)產(chǎn)稅是大多數(shù)市政當(dāng)局的主要財(cái)政收入來源。在同一省份，財(cái)產(chǎn)稅的征收在不同的市政當(dāng)局會(huì)有所不同，但省一級(jí)的立法通常會(huì)就評(píng)稅與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)做出統(tǒng)一的規(guī)定。依據(jù)不同的再估價(jià)周期，大多數(shù)省份逐步采取以市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)稅法上的估價(jià)目的。許多省份已經(jīng)確立以每一年度為重新估價(jià)周期，而其他省份的重估價(jià)周期則更長(zhǎng)。在安大略省，對(duì)于大多數(shù)財(cái)產(chǎn)（包括住宅和農(nóng)地等），已經(jīng)逐步采用登記在財(cái)產(chǎn)估價(jià)通告上的估價(jià)來計(jì)算財(cái)產(chǎn)稅，即以稅率乘以通告上的估價(jià)來計(jì)稅。在某些情形下，對(duì)于商業(yè)、工業(yè)或多功能住宅財(cái)產(chǎn)，省政府或市政府可能實(shí)施措施，來影響財(cái)產(chǎn)的實(shí)際稅負(fù)。

（三）印度

印度的財(cái)產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅是一種地方稅，是對(duì)業(yè)主的建筑物或附屬的土地課稅。印度的財(cái)產(chǎn)稅更接近美國(guó)式的財(cái)產(chǎn)稅，而迥異于英國(guó)式消費(fèi)稅類型的差餉。邦擁有稅權(quán)，法律授權(quán)給地方機(jī)構(gòu)，并規(guī)定了估價(jià)的方法、稅率級(jí)距和征收程序。稅基是每年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的征稅估定價(jià)值（ARV）或以地區(qū)為基礎(chǔ)的額定等級(jí)。對(duì)于業(yè)主自用和其他不產(chǎn)出租金的財(cái)產(chǎn)，評(píng)估則以成本為基礎(chǔ)，適用一定的成本率（通常是6%），然后將其轉(zhuǎn)換成征稅估定價(jià)值（ARV）。閑置地一般免稅，中央政府的財(cái)產(chǎn)也免稅，但是依據(jù)行政命令可以收取服務(wù)費(fèi)用。根據(jù)互惠原則，外國(guó)使團(tuán)的財(cái)產(chǎn)可以享受免稅待遇。財(cái)產(chǎn)稅通常伴隨其他一系列的服務(wù)稅，如水稅、排水稅、衛(wèi)生稅、照明稅，這些稅收都采用同一個(gè)稅基。稅率結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是，對(duì)鄉(xiāng)村財(cái)產(chǎn)采用比例稅率，對(duì)城鎮(zhèn)財(cái)產(chǎn)采用適度的累進(jìn)稅率。據(jù)反映，財(cái)產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)實(shí)施有效，但在鄉(xiāng)村難以推行，主要受到納稅人的抵制。

（四）小結(jié)

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)開征財(cái)產(chǎn)稅，是國(guó)際普遍做法。但由于財(cái)產(chǎn)稅一般由地方政府征收，用來支應(yīng)地方公共開支，稅收可見度高，人民的反彈比較大。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)課征財(cái)產(chǎn)稅，有些國(guó)家將土地與房產(chǎn)分開征收，有些國(guó)家則將土地與房產(chǎn)合一征收，具體差異甚大。很多國(guó)家的做法是，充分利用財(cái)產(chǎn)稅的稅基，在征收財(cái)產(chǎn)稅時(shí)，一并捆綁征收其他稅收，如相應(yīng)的水費(fèi)、衛(wèi)生稅等。有些國(guó)家，基于公共政策需要，將財(cái)產(chǎn)劃分為一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)，采用不同的稅率或不同的減免稅待遇。政府也可能采取行政措施干預(yù)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際稅負(fù)。

三、財(cái)產(chǎn)稅的免稅

（一）臺(tái)灣地區(qū)

稅收的優(yōu)惠減免設(shè)計(jì)，主要是基于國(guó)民基本生活照顧以及政策性考慮。臺(tái)灣學(xué)者蔡吉源先生以臺(tái)灣的土地增值稅為例，就稅收優(yōu)惠作了總結(jié)，即關(guān)于土地增值稅所規(guī)定的部分優(yōu)惠減免項(xiàng)目及其問題略述如下：1.住為民生之基本必需品，對(duì)其課稅有形成累退的現(xiàn)象，將加重中低收入者之負(fù)擔(dān)。故針對(duì)土地所有權(quán)人出售自用住宅土地，給予有限制的優(yōu)惠。所謂限制包括：(1)一人一生僅適用一次；(2)土地出售前一年內(nèi)不得為營(yíng)業(yè)使用或出租；(3)出售土地之面積在限定范圍內(nèi)(都市土地面積三公畝(90.75坪)，非都市土地面積七公畝(211.75坪))才享有優(yōu)惠稅率10%。2.為增進(jìn)社會(huì)福利，依現(xiàn)行規(guī)定對(duì)私人捐贈(zèng)供興辦社會(huì)福利事業(yè)及興學(xué)之用地，免征土地增值稅。但須符合三項(xiàng)要件：(1)受贈(zèng)人為財(cái)團(tuán)法人；(2)法人章程載明法人解散時(shí)其剩余財(cái)產(chǎn)歸屬當(dāng)?shù)氐胤秸校?3)捐贈(zèng)人未以任何方式取得所捐贈(zèng)土地之利益。3.基于農(nóng)業(yè)為民生之基礎(chǔ)，現(xiàn)行規(guī)定對(duì)于農(nóng)業(yè)用地移轉(zhuǎn)后繼續(xù)為農(nóng)業(yè)使用之土地，不課土地增值稅。但若變更為非農(nóng)業(yè)用地而移轉(zhuǎn)，則需以變更權(quán)利當(dāng)日之公告現(xiàn)值為原地價(jià)，課征土地增值稅。為求稅負(fù)之公平性，原則上優(yōu)惠與減免的范圍應(yīng)盡量縮減，以防杜取巧者鉆法律漏洞。

小編寄語(yǔ)：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對(duì)不是說有了證，就有了一切。有證書知識(shí)比別人多了一個(gè)選擇。會(huì)計(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，必須力求總結(jié)和應(yīng)用相關(guān)技巧，使之更加便于理解和掌握。學(xué)習(xí)時(shí)應(yīng)充分利用知識(shí)的關(guān)聯(lián)性，通過分析實(shí)質(zhì)，找出核心要點(diǎn)。臺(tái)灣地區(qū)為廓清土地稅減免的原則與標(biāo)準(zhǔn)，專門頒布了《土地稅減免規(guī)則》。該規(guī)則所稱的土地稅包括地價(jià)稅、田賦及土地增值稅。土地稅之減免，除依第二十二條但書規(guī)定免由土地所有權(quán)人或典權(quán)人申請(qǐng)者外，以其土地使用合于本規(guī)則所定減免標(biāo)準(zhǔn)，并依本規(guī)則規(guī)定程序申請(qǐng)核定者為限。下列公有土地地價(jià)稅或田賦全免：1.供公共使用之土地。2.各級(jí)政府與所屬機(jī)關(guān)及地方自治機(jī)關(guān)用地及其員工宿舍用地。但不包括供事業(yè)使用者在內(nèi)。3.國(guó)防用地及軍事機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校使用之土地。4.公立之醫(yī)院、診所、學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)、社教機(jī)構(gòu)、救濟(jì)設(shè)施及公、私立學(xué)校直接用地及其員工宿舍用地，以及學(xué)校學(xué)生實(shí)習(xí)所用之直接生產(chǎn)用地。但外國(guó)僑民學(xué)校應(yīng)為該國(guó)政府設(shè)立或認(rèn)可，并依私立高級(jí)中等以下外國(guó)僑民學(xué)校及附設(shè)幼兒園設(shè)立及管理辦法設(shè)立，且以該國(guó)有相同互惠待遇或經(jīng)行政院項(xiàng)目核定免征者為限。5.農(nóng)、林、漁、牧、工、礦機(jī)關(guān)直接辦理試驗(yàn)之用地。6.糧食管理機(jī)關(guān)倉(cāng)庫(kù)用地。7.鐵路、公路、航空站、飛機(jī)場(chǎng)、自來水廠及垃圾、水肥、污水處理廠（池、場(chǎng)）等直接用地及其員工宿舍用地。但不包括其附屬營(yíng)業(yè)單位獨(dú)立使用之土地在內(nèi)。8.引水、蓄水、泄水等水利設(shè)施及各項(xiàng)建造物用地。9.政府無償配供貧民居住之房屋用地。10.名勝古跡及紀(jì)念先賢先烈之館堂祠廟與公墓用地。11.觀光主管機(jī)關(guān)為開發(fā)建設(shè)觀光事業(yè)，依法征收或協(xié)議購(gòu)買之土地，在未出賣與興辦觀光事業(yè)者前，確無收益者。12.依停車場(chǎng)法規(guī)定設(shè)置供公眾使用之停車場(chǎng)用地。

（二）美國(guó)

1.美國(guó)土地財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠。美國(guó)所有的州稅法都有一些規(guī)定，鼓勵(lì)土地的特殊使用，或提供某些所有者一定的財(cái)產(chǎn)稅減免。財(cái)產(chǎn)稅減免和激勵(lì)計(jì)劃，要考慮其目的與結(jié)構(gòu)。州稅法有對(duì)住宅財(cái)產(chǎn)所有人的稅收減免，有規(guī)定為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而對(duì)某些財(cái)產(chǎn)（如農(nóng)用地或空地）減稅，有規(guī)定鼓勵(lì)某類財(cái)產(chǎn)的改良。稅法減免可以使用不同的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（如使用價(jià)值），通過免稅、抵扣或延期納稅的方法實(shí)現(xiàn)。

（1）農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)的稅收處理。大多數(shù)州對(duì)農(nóng)用地有稅收優(yōu)惠，最常見減輕稅收負(fù)擔(dān)的方法是以當(dāng)前的使用價(jià)值來評(píng)估財(cái)產(chǎn)，即使這種評(píng)估會(huì)少于其市場(chǎng)價(jià)值，或者對(duì)農(nóng)用地采用更低的評(píng)估比率。很多州耕地面積足量，所以并不要求財(cái)產(chǎn)所有者承諾一定要將土地用作農(nóng)業(yè)用途。另外一些州對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，則要求財(cái)產(chǎn)所有者承諾在未來數(shù)年內(nèi)繼續(xù)用作農(nóng)用地，如果提前改作他用，會(huì)受到嚴(yán)厲處罰。

（2）經(jīng)濟(jì)開發(fā)激勵(lì)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)激勵(lì)計(jì)劃是鼓勵(lì)私人投資，激勵(lì)手段是通過稅收減免或其他激勵(lì)措施，促進(jìn)某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。提供激勵(lì)的常見形態(tài)是設(shè)立一個(gè)特定的地理區(qū)域（如企業(yè)區(qū)或稅收增長(zhǎng)融資區(qū)），該區(qū)域的納稅人享受稅收優(yōu)惠，或地方政府承諾預(yù)期增長(zhǎng)的稅收收入用來改進(jìn)該地理區(qū)域。一些州也有專門針對(duì)特定產(chǎn)業(yè)或特定投資的激勵(lì)計(jì)劃，如滿足特定公共目標(biāo)的促進(jìn)就業(yè)和財(cái)產(chǎn)更新。

（3）特定財(cái)產(chǎn)改進(jìn)的激勵(lì)。一些州設(shè)立激勵(lì)計(jì)劃，以鼓勵(lì)財(cái)產(chǎn)所有人承擔(dān)財(cái)產(chǎn)的特別改良，從而滿足管理的目標(biāo)。這些計(jì)劃包括很多方面，如歷史財(cái)產(chǎn)的保留與復(fù)原，添加節(jié)能的氣候控制系統(tǒng)，安裝控制污染和節(jié)能的設(shè)備和機(jī)器。在大多數(shù)州，這種激勵(lì)可能是暫時(shí)全額免稅，也可能是暫時(shí)的部分免稅，或者就財(cái)產(chǎn)的特別改良所帶來的增加值永久免稅。

（4）財(cái)產(chǎn)稅優(yōu)惠計(jì)劃。財(cái)產(chǎn)稅優(yōu)惠待遇是土地使用政策的一個(gè)工具，用來促進(jìn)保留現(xiàn)行的優(yōu)先土地使用。通過減輕稅收負(fù)擔(dān)，來鼓勵(lì)財(cái)產(chǎn)所有人使他們能夠保持土地的現(xiàn)行使用。所有州對(duì)農(nóng)用地實(shí)施財(cái)產(chǎn)稅減免，例外的只有哥倫比亞特區(qū)，沒有對(duì)農(nóng)用地的任何計(jì)劃。廣泛適用財(cái)產(chǎn)稅優(yōu)惠待遇的土地使用還包括林地、休閑用地和空地。用來降低稅負(fù)的常用方法，是以當(dāng)前的使用價(jià)值來評(píng)估財(cái)產(chǎn)，這種評(píng)估價(jià)值可能比其市場(chǎng)價(jià)值要低；其他方法包括對(duì)適格的財(cái)產(chǎn)降低評(píng)估比率、采取稅收抵扣、全額或部分免除財(cái)產(chǎn)稅。但前提條件是，財(cái)產(chǎn)的所有者必須在若干年維持財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)行使用狀態(tài)。

（5）住宅財(cái)產(chǎn)稅的減免計(jì)劃。減免住宅財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅，是降低私有屋主與租用住宅戶稅收負(fù)擔(dān)的主要方法。許多州有多種方案，根據(jù)年齡、老兵和納稅人的其他特點(diǎn)，給予不同層次的稅收利益。常見的優(yōu)惠形式是，在財(cái)產(chǎn)稅稅率確定之前，對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行一定的扣減。一些州提供財(cái)產(chǎn)稅減免時(shí)，會(huì)與所得相連結(jié)。

2.免稅的決定機(jī)構(gòu)。以慈善機(jī)構(gòu)的免稅為例來進(jìn)行說明。在大約一半的州，是由州憲法授權(quán)慈善機(jī)構(gòu)的免稅待遇；在其他二十個(gè)州，州憲法賦予立法機(jī)構(gòu)來就免稅做出規(guī)定。這一問題也與政府哪一個(gè)部門有權(quán)決定慈善機(jī)構(gòu)的性質(zhì)問題相關(guān)聯(lián)。一些高等法院聲稱他們是憲法的守護(hù)人，對(duì)于立法規(guī)定免稅是否符合憲法，他們保留最終的權(quán)力。問題是，行政機(jī)關(guān)扮演何種角色，行政機(jī)關(guān)有不同的聲音。當(dāng)一個(gè)實(shí)體進(jìn)行了政府登記，登記為慈善機(jī)構(gòu)，并申報(bào)了慈善目的，但不一定就能在財(cái)產(chǎn)稅上免稅，但大量實(shí)證證據(jù)表明，州的稅務(wù)部門很少與州的司法部門就該實(shí)體是否屬于慈善機(jī)構(gòu)進(jìn)行商議。盡管州憲法和免稅法規(guī)能夠很詳細(xì)，每一個(gè)州也承認(rèn)，財(cái)產(chǎn)稅免稅的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)歸類為慈善機(jī)構(gòu)，但作為一個(gè)慈善機(jī)構(gòu)是不夠的，不僅僅要考量財(cái)產(chǎn)所有人的身份，還要考量財(cái)產(chǎn)的使用用途是否符合免稅的目的。根據(jù)《美國(guó)稅法典》第501(c)(3)規(guī)定，要享受免稅待遇，需要所有人和財(cái)產(chǎn)使用都符合慈善目的。

（三）小結(jié)

從上述研究可知，財(cái)產(chǎn)稅免稅有很多的經(jīng)濟(jì)與政治考量，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的課題。但總體趨勢(shì)是，都認(rèn)為要限制免稅的使用，避免財(cái)產(chǎn)稅過度復(fù)雜化。對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅的免稅，我國(guó)理論上還不成熟。本書后面有對(duì)先進(jìn)國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅免稅進(jìn)行總結(jié)研究。我國(guó)在開征房產(chǎn)稅的同時(shí)，還應(yīng)綜合考慮房產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。如考慮停止征收契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等交易環(huán)節(jié)稅收，或者降低這些稅種的稅率。此外，由于房產(chǎn)稅的稅基是房產(chǎn)價(jià)值，而繳稅的則是家庭或個(gè)人，這就導(dǎo)致部分低收入家庭可能出現(xiàn)支付能力不足。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，應(yīng)當(dāng)在出臺(tái)房產(chǎn)稅的同時(shí)，建立系統(tǒng)的減免稅制度。

四、財(cái)產(chǎn)稅的估價(jià)

當(dāng)財(cái)產(chǎn)稅稅率確定之后，稅基便成為至關(guān)重要的因素。財(cái)產(chǎn)稅的稅基是財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。在開征財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家，一般要定期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如三年一次。為了節(jié)省人力物力，對(duì)數(shù)量巨大的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，一般采取批量評(píng)估（massappraisal）方法，而不是單個(gè)評(píng)估方法。進(jìn)行批量評(píng)估時(shí)，一般要收集關(guān)于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的詳細(xì)說明，然后根據(jù)大小、用途和建筑類別等變量進(jìn)行分類。在評(píng)估每一類財(cái)產(chǎn)時(shí)，參照同一類最近銷售財(cái)產(chǎn)的數(shù)據(jù)，同時(shí)考慮財(cái)產(chǎn)的年限與方位，選擇最具代表性的財(cái)產(chǎn)價(jià)值作為評(píng)估參照。對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，通常采用三種方法：市場(chǎng)法、收益法和成本法。市場(chǎng)法最常用和最簡(jiǎn)單的問話就是：與這一財(cái)產(chǎn)類似財(cái)產(chǎn)的賣價(jià)是多少？收益法的問話是：從該財(cái)產(chǎn)獲得未來預(yù)期收益，投資者該支付多少？成本法的問話是：以同等效用的財(cái)產(chǎn)代替本財(cái)產(chǎn)，花費(fèi)的成本是多少？

我國(guó)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》第十五條規(guī)定：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，形成合理評(píng)估結(jié)論。

市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法奉行的是替代原則。通過市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：其一是要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；其二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性是指：(1)參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；(2)參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；(3)參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)