居住權(quán)制度新探索：從傳統(tǒng)領(lǐng)域到新興應(yīng)用的跨越與發(fā)展

一、引言1.1研究背景與動因1.1.1居住權(quán)制度的發(fā)展與現(xiàn)狀居住權(quán)制度源遠流長，其起源可追溯至古羅馬法時期。在古羅馬，居住權(quán)作為人役權(quán)的一種，主要是為了解決特定人群的居住問題，如保障無繼承權(quán)的女性、被解放的奴隸等弱勢群體的居住權(quán)益，具有濃厚的社會保障屬性。隨著羅馬法的傳播與影響，居住權(quán)制度逐漸被大陸法系國家所接納，并在不同國家的法律體系中不斷發(fā)展演變。在法國，《法國民法典》承襲羅馬法傳統(tǒng)，將居住權(quán)規(guī)定為使用權(quán)的一種，而使用權(quán)又隸屬于用益權(quán)。這種立法模式下，居住權(quán)的規(guī)則相對簡略，很多內(nèi)容需參照用益權(quán)和使用權(quán)的規(guī)定。例如，法國民法典規(guī)定居住權(quán)人可以在一定范圍內(nèi)使用房屋，但不得損害房屋的本質(zhì)，且在居住權(quán)消滅時需返還房屋。在德國，《德國民法典》中存在兩種居住權(quán)形式。一種是作為限制人役權(quán)的居住權(quán)，嚴格秉承羅馬法傳統(tǒng)，具有較強的人身專屬性，不得轉(zhuǎn)讓和繼承，出租通常也需得到所有權(quán)人的同意；另一種則是在實踐中發(fā)展起來的具有投資屬性的居住權(quán)，以適應(yīng)現(xiàn)代社會多元化的住房需求。在我國，居住權(quán)制度的發(fā)展歷程則相對曲折。2005年物權(quán)法草案制定時，學(xué)術(shù)界就居住權(quán)能否寫入物權(quán)編展開了激烈討論。反對者認為居住權(quán)制度具有極強的人身屬性，“不得轉(zhuǎn)讓、繼承和出租且無償設(shè)立”的制度安排，不適應(yīng)現(xiàn)代社會鼓勵資本充分涌流、積極創(chuàng)造經(jīng)濟效益的基本觀念。肯定者則認為引進居住權(quán)有其必要性，增設(shè)居住權(quán)制度將有助于我國完整役權(quán)體系的建立，通過國家強制力以補充道德保護的缺失，具有現(xiàn)實必要性，且居住權(quán)并不違背民法典中發(fā)揮物的效用的目的，具有不能被現(xiàn)有制度取代的獨特價值。經(jīng)過多次討論和修改，居住權(quán)最終在2020年被正式納入《中華人民共和國民法典》物權(quán)編，成為一項法定的用益物權(quán)。根據(jù)《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。這一規(guī)定明確了居住權(quán)的性質(zhì)、主體和目的。居住權(quán)的設(shè)立方式主要有合同約定和遺囑設(shè)立兩種。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，合同一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭議的方法等條款。同時，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外，且自登記時設(shè)立。居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承的特點，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。1.1.2探索新適用領(lǐng)域的必要性盡管我國現(xiàn)行居住權(quán)制度在保障弱勢群體住房權(quán)益、實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)等方面發(fā)揮了重要作用，但其適用領(lǐng)域仍存在一定局限性。從主體上看，目前居住權(quán)主要適用于自然人，法人和非法人組織難以成為居住權(quán)的權(quán)利主體，這在一定程度上限制了居住權(quán)在商業(yè)、辦公等領(lǐng)域的應(yīng)用。從目的上看，居住權(quán)被嚴格限定為滿足生活居住需要，排除了其在生產(chǎn)經(jīng)營、投資等方面的功能拓展，無法充分適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下多樣化的房屋利用需求。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對房屋的利用方式和需求日益多元化。在住房租賃市場，長租公寓、共享住房等新型租賃模式不斷涌現(xiàn)，租客對于穩(wěn)定、長期居住權(quán)益的保障需求愈發(fā)強烈，傳統(tǒng)的租賃關(guān)系難以滿足這一需求，而居住權(quán)制度若能在租賃市場進一步拓展適用，有望為租客提供更有力的法律保障。在養(yǎng)老領(lǐng)域，隨著人口老齡化的加劇，“以房養(yǎng)老”等新型養(yǎng)老模式逐漸興起，老年人希望通過將房屋所有權(quán)與居住權(quán)分離，在保障自身居住權(quán)益的同時獲取一定的經(jīng)濟收益，以提高晚年生活質(zhì)量。但現(xiàn)有的居住權(quán)制度在具體實施細則和配套措施方面還不夠完善，難以有效支撐“以房養(yǎng)老”模式的廣泛開展。從房地產(chǎn)市場調(diào)控角度來看，探索居住權(quán)的新適用領(lǐng)域也具有重要意義。當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在投機炒作、房價過高、住房資源分配不均等問題，通過合理拓展居住權(quán)的適用范圍，如在共有產(chǎn)權(quán)房、保障性住房等領(lǐng)域創(chuàng)新應(yīng)用居住權(quán)制度，可以優(yōu)化住房資源配置，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。1.2研究價值與實踐意義1.2.1理論價值本研究有助于完善居住權(quán)制度的理論體系。當(dāng)前，我國居住權(quán)制度雖已在《民法典》中確立，但在理論層面仍存在諸多有待深入探討和細化的內(nèi)容。通過對居住權(quán)新適用領(lǐng)域的探索，能進一步明晰居住權(quán)的權(quán)利內(nèi)涵、性質(zhì)特征以及與其他相關(guān)權(quán)利的關(guān)系。在共有產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域引入居住權(quán)，有助于明確居住權(quán)人與產(chǎn)權(quán)人之間的權(quán)利界限，豐富和完善居住權(quán)在共有關(guān)系中的理論架構(gòu)。這不僅能為解決實踐中的爭議提供理論依據(jù)，還能推動我國物權(quán)理論體系的不斷發(fā)展和完善，使其更加適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需求。對居住權(quán)新適用領(lǐng)域的研究，為法學(xué)研究提供了新的視角和方向。在傳統(tǒng)的婚姻家庭、養(yǎng)老等居住權(quán)適用場景基礎(chǔ)上，拓展到住房租賃、房地產(chǎn)市場調(diào)控等領(lǐng)域，促使法學(xué)研究者從不同角度審視居住權(quán)制度。這種研究有助于發(fā)現(xiàn)居住權(quán)制度在不同場景下的適用規(guī)律和問題，從而推動法學(xué)研究方法的創(chuàng)新和多元化。通過對居住權(quán)在住房租賃市場中應(yīng)用的研究，可以運用比較分析法，對比國內(nèi)外相關(guān)制度和實踐經(jīng)驗，為我國居住權(quán)制度的完善提供有益借鑒，豐富法學(xué)研究的內(nèi)容和方法。1.2.2實踐意義在解決現(xiàn)實生活中的住房問題方面，居住權(quán)新適用領(lǐng)域的探索具有重要作用。在住房租賃市場，居住權(quán)制度的引入可以為租客提供更穩(wěn)定的居住權(quán)益保障。傳統(tǒng)的租賃合同受租賃期限和房東意愿影響較大，租客面臨隨時可能被要求搬離的風(fēng)險。而居住權(quán)具有物權(quán)屬性，設(shè)立居住權(quán)后，租客在居住權(quán)期限內(nèi)對房屋享有穩(wěn)定的占有、使用權(quán)，房東不得隨意解除居住權(quán)關(guān)系，這大大增強了租客居住的穩(wěn)定性，有助于促進住房租賃市場的健康發(fā)展，緩解住房供需矛盾。在“以房養(yǎng)老”模式中，居住權(quán)制度可以保障老年人在將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍能享有居住權(quán)益，同時獲得相應(yīng)的經(jīng)濟收益，為解決養(yǎng)老問題提供了新的思路和途徑。對于保障弱勢群體權(quán)益，居住權(quán)新適用領(lǐng)域的拓展也能發(fā)揮積極影響。在離婚案件中，弱勢一方往往面臨住房困難的問題。通過設(shè)立居住權(quán)，法院可以判決為生活困難的一方在一定期限內(nèi)享有居住權(quán)，確保其基本居住需求得到滿足，維護其合法權(quán)益。對于孤寡老人、殘疾人等弱勢群體，居住權(quán)制度可以為他們提供住房保障，使他們能夠在他人的房屋中安心居住，安度晚年。這種保障不僅體現(xiàn)了法律的人文關(guān)懷，也有助于促進社會的公平正義和和諧穩(wěn)定。二、居住權(quán)制度的理論基石2.1居住權(quán)的基本概念與特性2.1.1居住權(quán)的定義居住權(quán)是一種重要的用益物權(quán)，《中華人民共和國民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！边@一定義明確了居住權(quán)的核心要素。首先，居住權(quán)的權(quán)利主體是居住權(quán)人，即依法享有居住權(quán)的自然人；其次，權(quán)利客體為他人的住宅，這限定了居住權(quán)的作用范圍，只有在他人所有的住宅上才能設(shè)立居住權(quán)；再者，居住權(quán)的設(shè)立目的是滿足生活居住需要，這是居住權(quán)區(qū)別于其他物權(quán)的重要特征，它強調(diào)了居住權(quán)的生活保障性和居住屬性。與其他相關(guān)權(quán)利相比，居住權(quán)有著明顯的區(qū)別。以房屋所有權(quán)為例，房屋所有權(quán)是指所有人對自己的房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是一種完全物權(quán)。而居住權(quán)是在他人房屋所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)立的他物權(quán)，居住權(quán)人僅享有對房屋的占有和使用權(quán)，不具備收益和處分權(quán)（除當(dāng)事人另有約定外），其權(quán)利范圍相對有限。在實踐中，房屋所有權(quán)人將房屋出租給他人，承租人基于租賃合同獲得房屋的占有、使用權(quán)，但這種權(quán)利本質(zhì)上是債權(quán)，基于合同相對性產(chǎn)生，穩(wěn)定性相對較弱。而居住權(quán)作為物權(quán)，具有對世性，其設(shè)立經(jīng)過登記后，具有更強的對抗效力，能夠?qū)狗课菟袡?quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承等處分行為。居住權(quán)的設(shè)立旨在解決特定人的居住需求，側(cè)重于保障居住權(quán)益，而租賃權(quán)更多地是基于市場交易的一種房屋使用方式，更注重經(jīng)濟利益的交換。2.1.2居住權(quán)的法律特征居住權(quán)具有鮮明的人身專屬性。這是因為居住權(quán)主要是為了滿足特定自然人的生活居住需求而設(shè)立的，與居住權(quán)人的身份緊密相連。在婚姻家庭中，為保障離婚后生活困難一方的居住權(quán)益，可能會為其設(shè)立居住權(quán)，這種居住權(quán)是基于該特定人的特殊情況和需求而賦予的，不能脫離該特定人而單獨存在?！睹穹ǖ洹芬?guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，這從法律層面進一步強化了其人身專屬性，確保居住權(quán)只能由特定的居住權(quán)人享有和行使，以實現(xiàn)保障其居住權(quán)益的目的。期限性也是居住權(quán)的重要法律特征之一。居住權(quán)的期限可以由當(dāng)事人通過合同約定或者在遺囑中確定。在現(xiàn)實生活中，有的居住權(quán)是為了保障老年人的晚年居住生活，期限可能設(shè)定為老年人的終身；有的居住權(quán)是為了解決子女在特定時期的居住問題，如子女在求學(xué)期間，居住權(quán)期限可設(shè)定為其求學(xué)的時間段。當(dāng)居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時，居住權(quán)消滅，這體現(xiàn)了居住權(quán)期限的確定性和可預(yù)期性，也符合居住權(quán)設(shè)立的目的和實際需求。不可轉(zhuǎn)讓性同樣是居住權(quán)的顯著特征。如前文所述，由于居住權(quán)的人身專屬性，決定了其不可轉(zhuǎn)讓。這是為了防止居住權(quán)被隨意流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致居住權(quán)的保障功能無法實現(xiàn)。如果居住權(quán)可以隨意轉(zhuǎn)讓，可能會使居住權(quán)的設(shè)立目的落空，無法真正保障特定居住權(quán)人的居住權(quán)益。在“以房養(yǎng)老”模式中，老年人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，但為自己設(shè)立居住權(quán)，若居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，就可能出現(xiàn)他人通過受讓居住權(quán)而隨意改變老年人居住條件或剝奪其居住權(quán)利的情況，這顯然違背了“以房養(yǎng)老”保障老年人居住權(quán)益的初衷。2.2居住權(quán)制度的歷史沿革與發(fā)展趨勢2.2.1居住權(quán)的起源與演變居住權(quán)的起源可以追溯到古羅馬時期，當(dāng)時的居住權(quán)是作為人役權(quán)的一種形式而存在。在古羅馬社會，家庭結(jié)構(gòu)以家長權(quán)為核心，財產(chǎn)繼承實行概括繼承制度。在這種背景下，為了保障那些沒有繼承權(quán)但又需要照顧的家庭成員，如寡婦、未婚女兒等的生活，家長常常通過遺贈方式賦予她們房屋的居住權(quán)利。這種居住權(quán)具有強烈的人身屬性，主要用于滿足特定親屬的生活保障需求，不可轉(zhuǎn)讓和繼承。隨著羅馬社會的發(fā)展，特別是在共和國末期，隨著外省人增多以及婚姻制度的變化，無夫權(quán)婚姻逐漸增多，被解放的奴隸數(shù)量也不斷上升。為解決這些群體中沒有繼承權(quán)且缺乏或喪失勞動能力者的生活問題，居住權(quán)的適用范圍有所擴大，其功能也進一步強化，成為保障弱勢群體基本生活的重要制度。在羅馬法的基礎(chǔ)上，大陸法系國家在近代紛紛進行民法典編纂，居住權(quán)制度也被不同程度地吸納和發(fā)展?！斗▏穹ǖ洹防^承了羅馬法的人役權(quán)體系，將居住權(quán)規(guī)定為使用權(quán)的一種，而使用權(quán)又隸屬于用益權(quán)。在這種立法模式下，居住權(quán)的規(guī)則相對簡略，很多方面需要參照用益權(quán)和使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。法國民法典規(guī)定居住權(quán)人可以在一定范圍內(nèi)使用房屋，但不得損害房屋的本質(zhì)，且在居住權(quán)消滅時需返還房屋?！兜聡穹ǖ洹穭t規(guī)定了兩種不同性質(zhì)的居住權(quán)。一種是傳統(tǒng)的限制人役權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，嚴格遵循羅馬法傳統(tǒng)，具有較強的人身專屬性，不得轉(zhuǎn)讓和繼承，出租通常也需得到所有權(quán)人的同意；另一種是在實踐中發(fā)展起來的具有投資屬性的居住權(quán)，這種居住權(quán)突破了傳統(tǒng)人役權(quán)的限制，主要規(guī)定在《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》這一單行法中，以適應(yīng)現(xiàn)代社會多元化的住房需求。在我國，居住權(quán)制度的發(fā)展歷程相對曲折。2005年物權(quán)法草案制定時，學(xué)術(shù)界就居住權(quán)能否寫入物權(quán)編展開了激烈討論。經(jīng)過多年的研究和論證，2020年居住權(quán)正式被納入《中華人民共和國民法典》物權(quán)編。我國《民法典》規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)的設(shè)立方式主要有合同約定和遺囑設(shè)立，設(shè)立時需采用書面形式訂立居住權(quán)合同，并進行登記，自登記時設(shè)立。居住權(quán)無償設(shè)立，但當(dāng)事人另有約定的除外，且具有不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承的特點，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，當(dāng)事人另有約定的除外。2.2.2現(xiàn)代居住權(quán)制度的發(fā)展趨勢從功能上看，現(xiàn)代居住權(quán)制度呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢。傳統(tǒng)的居住權(quán)主要側(cè)重于保障特定人群的居住權(quán)益，具有較強的社會保障屬性。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，居住權(quán)的功能逐漸拓展。在一些國家，居住權(quán)開始被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。投資者通過購買居住權(quán)，獲得在一定期限內(nèi)對房屋的居住使用權(quán)，然后可以將其出租或轉(zhuǎn)讓，以獲取經(jīng)濟收益。這種投資性居住權(quán)的出現(xiàn)，豐富了房地產(chǎn)市場的投資形式，滿足了不同投資者的需求。在住房租賃市場，居住權(quán)也被賦予了新的功能。通過設(shè)立居住權(quán)，租客可以獲得更穩(wěn)定的居住權(quán)益，其居住權(quán)不受房屋所有權(quán)變動的影響，這有助于促進住房租賃市場的健康發(fā)展，提高住房資源的利用效率。在適用范圍方面，居住權(quán)制度也在不斷擴大。在主體上，傳統(tǒng)的居住權(quán)主要適用于自然人，以保障其基本居住需求。但在現(xiàn)代社會，一些國家開始嘗試將居住權(quán)的主體范圍擴大到法人和非法人組織。在商業(yè)領(lǐng)域，企業(yè)可以通過設(shè)立居住權(quán)，獲得對商業(yè)用房的長期穩(wěn)定使用權(quán)，便于開展經(jīng)營活動；在養(yǎng)老領(lǐng)域，養(yǎng)老機構(gòu)可以通過與房屋所有權(quán)人簽訂居住權(quán)合同，為老年人提供居住服務(wù)，同時也保障了養(yǎng)老機構(gòu)的運營權(quán)益。在客體上，雖然居住權(quán)的客體主要是住宅，但隨著社會的發(fā)展，一些特殊用途的房屋，如長租公寓、共有產(chǎn)權(quán)房等，也開始適用居住權(quán)制度。在共有產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域，居住權(quán)制度可以明確居住權(quán)人與產(chǎn)權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障居住權(quán)人的合法權(quán)益，促進共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)范管理和合理利用。三、居住權(quán)的傳統(tǒng)適用領(lǐng)域剖析3.1婚姻家庭領(lǐng)域3.1.1離婚時的居住權(quán)保障在婚姻家庭關(guān)系中，離婚是一個復(fù)雜且敏感的問題，其中居住權(quán)益的保障對于弱勢一方尤為重要。居住權(quán)制度為解決離婚時的居住問題提供了新的法律途徑，有助于維護離婚當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進社會公平正義。在李某某（女）與王某某（男）離婚糾紛一案中，雙方于1997年登記結(jié)婚，婚后育有一子，現(xiàn)已成年。由于婚前缺乏了解，感情基礎(chǔ)薄弱，婚后常因生活瑣事發(fā)生矛盾，夫妻感情破裂。在離婚訴訟中，雙方均同意解除婚姻關(guān)系，但在房屋居住問題上產(chǎn)生了嚴重分歧。涉案房屋的宅基地及房屋登記在王某某名下，王某某認為房屋歸其所有，李某某系外村遷入，不應(yīng)享有居住權(quán)。而李某某則表示，自己為家庭付出了20多年，且缺乏持續(xù)穩(wěn)定的收入來源，更需要該房屋居住以保障基本生活。辦案法官在處理此案時，充分考慮了雙方的實際情況和法律規(guī)定。根據(jù)《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。在本案中，法官綜合雙方的經(jīng)濟條件、李某某的居住需求等現(xiàn)實因素，以法為據(jù)、以理服人、以情感人，通過耐心調(diào)解，促使雙方就涉案房屋的居住使用達成一致。最終明確王某某對涉案房屋及宅基地享有所有權(quán)，李某某對涉案房屋東邊三間堂屋享有居住權(quán)，居住期限為三十年。這一案例充分體現(xiàn)了居住權(quán)在離婚案件中的重要作用。在離婚時，若一方經(jīng)濟困難，缺乏居住條件，通過設(shè)立居住權(quán)，可以保障其基本居住權(quán)益，使其不至于因離婚而陷入居無定所的困境。這不僅符合《民法典》中對離婚時生活困難一方給予適當(dāng)幫助的規(guī)定，也體現(xiàn)了居住權(quán)制度的立法目的，即實現(xiàn)“住有所居”，維護社會的公平正義和家庭的和諧穩(wěn)定。居住權(quán)的設(shè)立，使得房屋的所有權(quán)和居住權(quán)相分離，在尊重房屋所有權(quán)人權(quán)益的同時，也保障了弱勢一方的居住權(quán)益，實現(xiàn)了對房屋資源的合理利用和分配。3.1.2家庭成員間的扶養(yǎng)居住權(quán)家庭成員之間基于扶養(yǎng)關(guān)系產(chǎn)生的居住權(quán)問題，是居住權(quán)在婚姻家庭領(lǐng)域的另一個重要體現(xiàn)。在家庭關(guān)系中，扶養(yǎng)義務(wù)是一種法定的責(zé)任，包括經(jīng)濟上的供養(yǎng)、生活上的照料和精神上的慰藉等。而居住權(quán)作為保障家庭成員基本生活需求的一種方式，與扶養(yǎng)義務(wù)緊密相連。在父母與子女的關(guān)系中，當(dāng)父母年老體弱，缺乏獨立生活能力時，子女有義務(wù)為父母提供居住場所。若子女擁有房屋所有權(quán)，父母基于扶養(yǎng)關(guān)系，有權(quán)在該房屋中居住。這種居住權(quán)是基于親情和法律規(guī)定而產(chǎn)生的，旨在保障父母的晚年生活。在一些家庭中，父母將房屋過戶給子女，但約定自己享有終身居住權(quán)，以確保自己在有生之年有穩(wěn)定的居住環(huán)境。這種約定不僅符合法律規(guī)定，也體現(xiàn)了家庭成員之間的關(guān)愛和責(zé)任。在夫妻關(guān)系中，扶養(yǎng)居住權(quán)同樣具有重要意義。夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，相互負有扶養(yǎng)義務(wù)。當(dāng)一方因疾病、殘疾等原因失去勞動能力，生活困難時，另一方應(yīng)當(dāng)為其提供居住和生活保障。在婚姻關(guān)系解除時，若一方生活困難，另一方也應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)膸椭幼?quán)的設(shè)立就是一種有效的幫助方式。如前文所述的離婚案例中，李某某因經(jīng)濟困難且缺乏穩(wěn)定收入來源，通過設(shè)立居住權(quán)獲得了在涉案房屋中居住的權(quán)利，這就是夫妻間扶養(yǎng)居住權(quán)在離婚場景下的具體體現(xiàn)。在其他家庭成員關(guān)系中，如兄弟姐妹之間、祖父母與孫子女之間等，在特定情況下也可能產(chǎn)生基于扶養(yǎng)關(guān)系的居住權(quán)。當(dāng)兄弟姐妹中的一方因特殊原因生活困難，無法自行解決居住問題時，有能力的其他兄弟姐妹可能會基于親情和道義，為其提供居住幫助，這種幫助在一定程度上可以通過設(shè)立居住權(quán)來明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，避免日后可能產(chǎn)生的糾紛。3.2繼承領(lǐng)域3.2.1遺囑設(shè)立居住權(quán)遺囑設(shè)立居住權(quán)是居住權(quán)在繼承領(lǐng)域的重要應(yīng)用方式之一。遺囑人可以在生前通過訂立遺囑的方式，為特定的繼承人或其他人設(shè)立居住權(quán)。這種方式體現(xiàn)了遺囑人對自身財產(chǎn)的自主處分權(quán)，也為保障特定人的居住權(quán)益提供了有效的途徑。從法律規(guī)定來看，《民法典》第三百七十一條明確規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。這意味著遺囑設(shè)立居住權(quán)需遵循居住權(quán)設(shè)立的一般規(guī)則，如采用書面形式（雖然遺囑設(shè)立居住權(quán)不以書面形式為必要條件，但應(yīng)以符合遺囑法定形式和效力為準(zhǔn)），并向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。在具體操作中，遺囑人在遺囑中需清晰地表明設(shè)立居住權(quán)的意愿，明確居住權(quán)人的身份信息，居住的房屋具體位置、范圍等相關(guān)信息，以及居住權(quán)的期限等重要內(nèi)容。若期限未明確約定，居住權(quán)一般至居住權(quán)人死亡時消滅。在實際案例中，如在劉山、王梅子女的遺囑繼承糾紛中，劉山、王梅于2007年9月1日訂立共同遺囑，約定名下房產(chǎn)由子女四人共同繼承，同時約定次子劉強一旦回京定居且無力購房時，可在涉案房內(nèi)無償居住。后來劉山于2020年7月8日重新訂立打印遺囑，對涉案房屋中的個人份額及繼承妻子的房屋產(chǎn)權(quán)份額進行重新分配。法院經(jīng)審理認為，兩份遺囑均合法有效，根據(jù)遺囑，劉強享有對該涉案房屋的居住權(quán)，且劉強在京定居，尚未在京購房，法院對其享有居住權(quán)的主張予以支持。這一案例充分體現(xiàn)了遺囑設(shè)立居住權(quán)在繼承案件中的應(yīng)用及法律效力。通過遺囑設(shè)立居住權(quán)，不僅保障了劉強的居住權(quán)益，也尊重了遺囑人的真實意愿，維護了家庭關(guān)系的穩(wěn)定。遺囑設(shè)立居住權(quán)在實踐中具有重要意義。它為遺囑人提供了更靈活的財產(chǎn)處分方式，使其能夠根據(jù)家庭成員的實際情況，合理安排房屋的居住權(quán)益。對于一些老年人，他們希望在將房屋所有權(quán)留給子女的同時，為自己保留終身居住權(quán)，以確保晚年生活的穩(wěn)定，通過遺囑設(shè)立居住權(quán)就可以實現(xiàn)這一目的。遺囑設(shè)立居住權(quán)也有助于解決家庭內(nèi)部的居住糾紛，避免因房屋居住問題引發(fā)的矛盾和沖突，促進家庭的和諧與穩(wěn)定。3.2.2法定繼承中的居住權(quán)問題在法定繼承中，居住權(quán)同樣是一個需要關(guān)注的重要問題。當(dāng)被繼承人死亡后，其遺產(chǎn)按照法定繼承順序進行分配，在這個過程中，房屋作為重要的遺產(chǎn)，其居住權(quán)的歸屬和行使會對繼承人的生活產(chǎn)生重大影響。根據(jù)法律規(guī)定，繼承人在繼承遺產(chǎn)時，若遺囑或法定繼承中未明確提及居住權(quán)，一般情況下不當(dāng)然享有居住權(quán)。但在一些特殊情況下，基于特定的身份關(guān)系或相互間負有法定義務(wù)，繼承人可能享有法定居住權(quán)。在父母與子女的關(guān)系中，若子女繼承了父母的房屋，而父母一方因年老體弱、缺乏經(jīng)濟來源等原因，生活困難且無其他居住場所，從贍養(yǎng)義務(wù)和公序良俗的角度出發(fā)，父母有權(quán)在該房屋中居住，這種居住權(quán)可以視為法定居住權(quán)。在夫妻關(guān)系中，一方死亡后，若另一方無其他住房且生活困難，基于夫妻之間的扶養(yǎng)義務(wù)和婚姻關(guān)系，生存一方也可能對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋享有一定期限的居住權(quán)。在實際案例中，如邢某與汪某的居住權(quán)糾紛。邢某與前妻育有一子一女，前妻去世后，邢某自行購買了一套房產(chǎn)。2006年，邢某與汪某登記結(jié)婚，2008年邢某通過遺囑公證將該房產(chǎn)遺贈給孫子邢某健。2013年邢某去世，汪某因名下沒有其他房產(chǎn)，一直居住在該房屋中。之后邢某健通過法院判決取得該房屋的所有權(quán)，并要求汪某搬出。法院經(jīng)審理認為，汪某作為邢某的配偶，已履行了夫妻之間相互扶助義務(wù)，在邢某去世后，汪某居住于案涉房屋內(nèi)的現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬?，在夫妻一方死亡，另一方又無其他居住條件的情況下，因婚姻關(guān)系產(chǎn)生的居住權(quán)益并不因夫妻一方去世而消滅。最終二審改判汪某勝訴，對案涉房屋享有居住權(quán)益。這一案例表明，在法定繼承中，雖然房屋所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但基于特定的身份關(guān)系和扶養(yǎng)義務(wù)，居住權(quán)仍然受到法律的保護。法定繼承中的居住權(quán)問題，不僅涉及到繼承人之間的財產(chǎn)權(quán)益分配，更關(guān)系到家庭成員的基本生活保障和社會的公平正義。在處理這類問題時，需要綜合考慮法律規(guī)定、家庭關(guān)系、公序良俗等多方面因素，以確保居住權(quán)的合理行使，維護家庭的和諧穩(wěn)定。3.3社會保障領(lǐng)域3.3.1保障性住房中的居住權(quán)保障性住房是社會保障體系的重要組成部分，旨在為中低收入家庭、住房困難群體提供住房支持。居住權(quán)制度在保障性住房領(lǐng)域的應(yīng)用，對于完善住房保障體系、實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)具有重要意義。以公租房為例，公租房是由政府或公共機構(gòu)提供的保障性住房，面向符合條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租。在公租房中引入居住權(quán)制度，可以使承租人獲得更穩(wěn)定的居住權(quán)益。傳統(tǒng)的公租房租賃關(guān)系主要基于租賃合同，租賃期限相對較短，一般為3-5年，且在租賃期間，承租人可能因各種原因面臨被提前解約的風(fēng)險。而設(shè)立居住權(quán)后，居住權(quán)人在居住權(quán)期限內(nèi)對房屋享有穩(wěn)定的占有、使用權(quán)，這種權(quán)利具有物權(quán)屬性，不受房屋所有權(quán)變動和租賃合同到期的影響。這使得公租房承租人能夠更加安心地居住，不用擔(dān)心因短期租賃關(guān)系而頻繁更換居住場所，從而提高了居住的穩(wěn)定性和安全感。廉租房作為另一種重要的保障性住房類型，主要面向城市低收入住房困難家庭提供租金補貼或?qū)嵨锱渥?。在廉租房中?yīng)用居住權(quán)制度，同樣可以強化對低收入群體的住房保障。在廉租房的分配過程中，一些地方存在分配不公、退出機制不完善等問題。通過設(shè)立居住權(quán)，可以明確廉租房居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范廉租房的使用和管理。居住權(quán)人在享有居住權(quán)利的同時，需遵守相關(guān)規(guī)定，如按時繳納租金、合理使用房屋等。當(dāng)居住權(quán)人不再符合廉租房申請條件時，居住權(quán)依法消滅，從而保障了廉租房資源能夠合理分配給真正需要的人群。居住權(quán)制度在保障性住房中的應(yīng)用，也有助于優(yōu)化住房資源配置。保障性住房的建設(shè)和運營需要大量的資金和資源投入，如何提高這些資源的利用效率是一個重要問題。通過設(shè)立居住權(quán)，可以使保障性住房的居住權(quán)與所有權(quán)相分離，實現(xiàn)房屋的高效利用。政府或公共機構(gòu)作為房屋所有權(quán)人，可以將居住權(quán)以合理的方式分配給符合條件的保障對象，保障對象在居住權(quán)期限內(nèi)享有穩(wěn)定的居住權(quán)益，同時房屋所有權(quán)人可以根據(jù)實際情況對房屋進行合理的規(guī)劃和管理，提高住房資源的利用效率，促進保障性住房制度的可持續(xù)發(fā)展。3.3.2對弱勢群體的居住權(quán)保障居住權(quán)制度在保障老年人、殘疾人等弱勢群體的居住權(quán)益方面發(fā)揮著重要作用，體現(xiàn)了法律的人文關(guān)懷和社會的公平正義。對于老年人而言，居住權(quán)制度為他們的晚年生活提供了重要的居住保障。隨著人口老齡化的加劇，養(yǎng)老問題日益凸顯。在“以房養(yǎng)老”模式中，居住權(quán)制度的應(yīng)用可以有效保障老年人的居住權(quán)益。老年人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，如子女、金融機構(gòu)或養(yǎng)老機構(gòu)等，同時為自己設(shè)立居住權(quán)，確保在有生之年能夠繼續(xù)居住在原房屋中。這種方式既解決了老年人的養(yǎng)老資金問題，又保障了他們的居住穩(wěn)定性，使其能夠在熟悉的環(huán)境中安度晚年。在一些案例中，老年人將房屋過戶給子女后，子女卻因各種原因?qū)⒗先粟s出家門，導(dǎo)致老人居無定所。而居住權(quán)制度的設(shè)立，使得老年人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的同時，能夠通過設(shè)立居住權(quán)來保障自己的居住權(quán)益，避免此類情況的發(fā)生。居住權(quán)制度對于保障殘疾人的居住權(quán)益也具有重要意義。殘疾人由于身體殘疾，在生活中面臨諸多困難，居住問題是其中之一。一些殘疾人可能因自身經(jīng)濟條件有限，無法購買或租賃合適的住房；一些殘疾人可能需要特殊的居住環(huán)境和設(shè)施，以滿足其生活需求。通過設(shè)立居住權(quán)，政府、社會組織或愛心人士可以為殘疾人提供住房，并為其設(shè)立居住權(quán)，確保他們能夠有穩(wěn)定的居住場所。在一些保障性住房項目中，專門為殘疾人建設(shè)了無障礙住房，并為符合條件的殘疾人設(shè)立居住權(quán)，使他們能夠在安全、舒適的環(huán)境中生活。居住權(quán)制度還可以保障殘疾人在家庭中的居住權(quán)益。在一些家庭中，若殘疾人與其他家庭成員存在居住糾紛，居住權(quán)制度可以為殘疾人提供法律支持，保障其在家庭中的居住權(quán)利，避免因家庭矛盾而失去居住場所。四、居住權(quán)適用領(lǐng)域的新興探索4.1養(yǎng)老領(lǐng)域的創(chuàng)新應(yīng)用4.1.1“以房養(yǎng)老”模式中的居住權(quán)“以房養(yǎng)老”作為一種新興的養(yǎng)老模式，在人口老齡化日益加劇的背景下，為解決養(yǎng)老資金短缺和保障老年人居住權(quán)益提供了新的思路。在“以房養(yǎng)老”模式中，居住權(quán)發(fā)揮著關(guān)鍵作用，其設(shè)立和運作方式具有獨特性。從設(shè)立方式來看，老年人通常會與金融機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)或子女等主體簽訂相關(guān)協(xié)議，以合同約定的方式設(shè)立居住權(quán)。在與金融機構(gòu)開展的反向抵押養(yǎng)老保險模式中，老年人將自己的房屋抵押給金融機構(gòu)，同時與金融機構(gòu)簽訂居住權(quán)合同。合同中明確約定老年人對該房屋享有居住權(quán)，直至其去世或滿足合同約定的其他終止條件。合同還會規(guī)定居住的具體條件和要求，如房屋的維護責(zé)任、居住期間的費用承擔(dān)等。在與子女的“以房養(yǎng)老”安排中，老年人可能會將房屋過戶給子女，同時通過書面協(xié)議為自己設(shè)立居住權(quán)，確保自己在有生之年能夠繼續(xù)居住在原房屋中。在實際運作過程中，居住權(quán)的存在保障了老年人在“以房養(yǎng)老”模式下的居住穩(wěn)定性。當(dāng)老年人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押后，基于居住權(quán)，他們依然可以在原房屋中安心居住，不受房屋所有權(quán)變動的影響。在房屋被子女繼承或出售給他人后，新的房屋所有權(quán)人必須尊重老年人的居住權(quán)，不得隨意要求老年人搬離。這種穩(wěn)定性使得老年人能夠在熟悉的環(huán)境中安度晚年，避免了因居住環(huán)境的頻繁變動而帶來的不適和困擾。然而，“以房養(yǎng)老”模式中居住權(quán)的實施也面臨著諸多問題和挑戰(zhàn)。在法律層面，雖然《民法典》規(guī)定了居住權(quán)制度，但在“以房養(yǎng)老”的具體場景下，相關(guān)法律細則還不夠完善。居住權(quán)的登記程序、費用承擔(dān)、與其他權(quán)利的沖突解決等方面，還缺乏明確具體的規(guī)定。在實際操作中，可能會出現(xiàn)因登記程序不清晰導(dǎo)致居住權(quán)無法及時設(shè)立，或者因費用承擔(dān)問題引發(fā)糾紛的情況。在與其他權(quán)利的沖突方面，若房屋存在抵押、查封等情況，居住權(quán)的行使可能會受到影響，如何平衡居住權(quán)與其他權(quán)利之間的關(guān)系，需要進一步明確法律規(guī)定。從市場層面來看，“以房養(yǎng)老”模式的推廣面臨著諸多障礙。一方面，傳統(tǒng)觀念的束縛使得許多老年人和家庭對“以房養(yǎng)老”存在抵觸情緒。在我國傳統(tǒng)文化中，房屋往往被視為家庭傳承的重要資產(chǎn)，將房屋用于“以房養(yǎng)老”可能會被認為是對傳統(tǒng)觀念的違背。另一方面，金融機構(gòu)和養(yǎng)老機構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的積極性不高?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及到復(fù)雜的金融和法律問題，風(fēng)險較高，且收益周期較長，這使得金融機構(gòu)和養(yǎng)老機構(gòu)在開展相關(guān)業(yè)務(wù)時較為謹慎。在市場需求方面，目前“以房養(yǎng)老”的市場需求還不夠明確，缺乏有效的市場調(diào)研和分析，導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)難以精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶群體，影響了“以房養(yǎng)老”模式的推廣和發(fā)展。社會配套設(shè)施和服務(wù)的不完善也給“以房養(yǎng)老”模式中居住權(quán)的實施帶來了困難。在醫(yī)療保障方面，老年人在居住過程中需要便捷的醫(yī)療服務(wù)，但目前一些地區(qū)的醫(yī)療資源分布不均衡，老年人就醫(yī)不便。在社區(qū)服務(wù)方面，缺乏針對“以房養(yǎng)老”模式的個性化服務(wù)，如居家養(yǎng)老服務(wù)、文化娛樂活動等，無法滿足老年人的多樣化需求。在信用體系建設(shè)方面，我國的個人信用體系還不夠完善，在“以房養(yǎng)老”過程中，可能會出現(xiàn)老年人或相關(guān)機構(gòu)違約的情況，由于缺乏有效的信用約束機制，難以對違約行為進行有效制裁，增加了“以房養(yǎng)老”模式的風(fēng)險。4.1.2老年公寓與養(yǎng)老社區(qū)中的居住權(quán)隨著人口老齡化的加速，老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)作為新型的養(yǎng)老模式，逐漸成為老年人養(yǎng)老的重要選擇。居住權(quán)在老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)中具有廣泛的應(yīng)用，對于提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量發(fā)揮著重要作用。在老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)中，居住權(quán)的應(yīng)用方式主要有兩種。一種是老年人與公寓或社區(qū)的運營方簽訂居住權(quán)合同，通過支付一定的費用，獲得在公寓或社區(qū)內(nèi)特定房屋的居住權(quán)。這種方式類似于租賃，但居住權(quán)具有更強的穩(wěn)定性和物權(quán)屬性。在合同約定的居住期限內(nèi)，老年人對房屋享有占有、使用的權(quán)利，運營方不得隨意解除居住權(quán)關(guān)系。另一種方式是老年人通過購買養(yǎng)老社區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)，同時獲得該房屋的居住權(quán)。在這種情況下，居住權(quán)與房屋所有權(quán)相結(jié)合，老年人不僅擁有房屋的所有權(quán)，還享有穩(wěn)定的居住權(quán)益。居住權(quán)在老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)中，對提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量有著顯著作用。從居住穩(wěn)定性角度來看，居住權(quán)的設(shè)立為老年人提供了長期穩(wěn)定的居住保障。傳統(tǒng)的租賃關(guān)系往往存在租賃期限較短、租金波動較大等問題，老年人可能面臨頻繁更換居住場所的困擾。而居住權(quán)的期限可以由當(dāng)事人自由約定，一般較長，甚至可以是終生。這使得老年人能夠在熟悉的環(huán)境中安心養(yǎng)老，避免了因居住不穩(wěn)定帶來的心理壓力和生活不便。在某養(yǎng)老社區(qū)中，一位老人與運營方簽訂了為期20年的居住權(quán)合同，在這20年內(nèi)，老人無需擔(dān)心居住場所的變動，可以按照自己的意愿布置房間，參與社區(qū)活動，享受穩(wěn)定的養(yǎng)老生活。居住權(quán)也有助于規(guī)范養(yǎng)老機構(gòu)的運營管理。在老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)中，運營方與老年人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過居住權(quán)合同得以明確。合同中會規(guī)定運營方提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費用收取等事項，以及老年人應(yīng)遵守的規(guī)定。這使得雙方的行為都有了明確的依據(jù)，減少了糾紛的發(fā)生。若運營方未能按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，如未能及時維修房屋設(shè)施、未能提供必要的餐飲服務(wù)等，老年人可以依據(jù)居住權(quán)合同追究運營方的違約責(zé)任；若老年人違反合同約定，如擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、拖欠費用等，運營方也可以依法維護自己的權(quán)益。從提升老年人生活品質(zhì)方面來看，居住權(quán)使得老年人能夠更好地融入養(yǎng)老社區(qū)的生活。由于居住權(quán)的穩(wěn)定性，老年人可以在社區(qū)中建立長期的社交關(guān)系，參與社區(qū)組織的各種活動，豐富自己的精神文化生活。在一些養(yǎng)老社區(qū)中，設(shè)有老年大學(xué)、健身房、棋牌室等設(shè)施，老年人在享有居住權(quán)的基礎(chǔ)上，可以充分利用這些設(shè)施，提升自己的生活品質(zhì)。居住權(quán)還可以為老年人提供個性化的居住選擇。不同的老年人有不同的居住需求和偏好，通過居住權(quán)合同，老年人可以根據(jù)自己的實際情況選擇合適的房屋類型、面積、樓層等，滿足自己的個性化居住需求，提高生活的舒適度。4.2房地產(chǎn)投資與租賃市場4.2.1投資性居住權(quán)的可行性分析投資性居住權(quán)是指投資者通過購買或其他合法方式取得對他人住宅的居住權(quán)，以實現(xiàn)投資收益目的的一種居住權(quán)形式。與傳統(tǒng)居住權(quán)主要側(cè)重于保障生活居住需求不同，投資性居住權(quán)具有明顯的投資屬性。其特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：從投資收益角度來看，投資性居住權(quán)的投資者預(yù)期通過對居住權(quán)的持有和運營，獲取經(jīng)濟利益。投資者可以將購買的居住權(quán)在市場上進行轉(zhuǎn)租，獲取租金收益；在居住權(quán)市場價格上漲時，投資者還可以通過轉(zhuǎn)讓居住權(quán)獲取差價收益。在一些旅游熱門地區(qū)，投資者購買景區(qū)附近房屋的居住權(quán)，然后將其出租給游客，在旅游旺季可以獲得較高的租金收入。投資性居住權(quán)的交易方式也具有獨特性。其交易通常基于合同約定，投資者與房屋所有權(quán)人簽訂居住權(quán)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括居住權(quán)的期限、租金支付方式、房屋的使用和維護責(zé)任等。與房屋所有權(quán)交易相比，投資性居住權(quán)的交易成本相對較低，因為它不涉及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，無需繳納高額的契稅等稅費。在市場需求方面，投資性居住權(quán)具有一定的可行性。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們投資觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始尋求多元化的投資渠道。投資性居住權(quán)作為一種新興的投資方式，為投資者提供了新的選擇。在一些大城市，房價較高，購房門檻高，投資性居住權(quán)可以讓投資者以較低的成本參與房地產(chǎn)市場投資。對于一些年輕的投資者，他們可能沒有足夠的資金購買房屋所有權(quán)，但可以通過購買居住權(quán)，在一定期限內(nèi)獲得房屋的使用權(quán)，并通過轉(zhuǎn)租等方式獲取收益。在旅游市場，隨著人們旅游需求的增加，對旅游住宿的需求也日益多樣化。投資性居住權(quán)可以滿足游客對個性化、高品質(zhì)住宿的需求，投資者可以將居住權(quán)房屋打造成特色民宿、度假公寓等，吸引游客入住，從而實現(xiàn)投資收益。從法律層面來看，雖然我國《民法典》對居住權(quán)的規(guī)定主要側(cè)重于生活居住目的，但并未明確禁止投資性居住權(quán)的存在。在不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的前提下，當(dāng)事人可以通過合同約定設(shè)立投資性居住權(quán)。但需要注意的是，投資性居住權(quán)的設(shè)立和行使應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定，保障各方的合法權(quán)益。在設(shè)立投資性居住權(quán)時，合同條款應(yīng)當(dāng)明確、具體，避免因約定不明而引發(fā)糾紛。同時，投資者在行使居住權(quán)時，也應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)，不得損害房屋所有權(quán)人的權(quán)益和其他相關(guān)人的合法權(quán)益。投資性居住權(quán)的出現(xiàn)對房地產(chǎn)市場也會產(chǎn)生一定的影響。從積極方面來看，它可以豐富房地產(chǎn)市場的投資形式，增加市場的流動性，促進房地產(chǎn)市場的活躍。投資性居住權(quán)的發(fā)展可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如房屋租賃、物業(yè)管理等，為經(jīng)濟增長提供動力。但投資性居住權(quán)也可能帶來一些風(fēng)險和挑戰(zhàn)。如果投資性居住權(quán)市場發(fā)展過快，可能會引發(fā)市場投機行為，導(dǎo)致居住權(quán)價格虛高，影響市場的穩(wěn)定。投資性居住權(quán)的法律監(jiān)管還不夠完善，可能會出現(xiàn)一些投資者利用法律漏洞，損害其他方權(quán)益的情況。因此，政府需要加強對投資性居住權(quán)市場的監(jiān)管，完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范市場秩序，防范市場風(fēng)險。4.2.2居住權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系及協(xié)調(diào)居住權(quán)和租賃權(quán)作為兩種常見的房屋使用權(quán)利，它們在性質(zhì)、設(shè)立方式、權(quán)利期限等方面存在明顯的區(qū)別。從性質(zhì)上看，居住權(quán)是一種用益物權(quán)，具有物權(quán)的對世性和排他性。居住權(quán)人對房屋享有占有、使用的權(quán)利，這種權(quán)利可以對抗房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承等處分行為，其他人未經(jīng)居住權(quán)人同意，不得干涉其對房屋的占有和使用。而租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，基于租賃合同產(chǎn)生，具有相對性，主要約束出租人和承租人雙方。在房屋租賃關(guān)系中，若房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，在“買賣不破租賃”原則下，租賃合同對新的所有權(quán)人繼續(xù)有效，但這種效力主要源于法律的特別規(guī)定，而非租賃權(quán)本身的物權(quán)屬性。在設(shè)立方式上，居住權(quán)的設(shè)立較為嚴格，根據(jù)《民法典》規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，并向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用相關(guān)規(guī)定。而租賃權(quán)的設(shè)立相對靈活，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，但當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。在實踐中，也存在口頭約定租賃的情況，只要雙方達成合意，租賃關(guān)系即可成立。權(quán)利期限方面，居住權(quán)的期限可以由當(dāng)事人自由約定，既可以是固定期限，也可以是終生。當(dāng)居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時，居住權(quán)消滅。而租賃合同的最長期限為20年，超過20年的部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。盡管居住權(quán)和租賃權(quán)存在諸多區(qū)別，但它們之間也存在著緊密的聯(lián)系。在功能上，兩者都旨在滿足人們對房屋的使用需求，為人們提供居住場所。在某些情況下，居住權(quán)和租賃權(quán)可能會發(fā)生競合。在長租公寓市場中，運營方可能先通過與房屋所有權(quán)人簽訂長期租賃合同，取得房屋的租賃權(quán)，然后再將房屋的居住權(quán)以轉(zhuǎn)租的形式轉(zhuǎn)讓給租客。在這種情況下，租客享有的居住權(quán)與運營方的租賃權(quán)相互關(guān)聯(lián)，租客的居住權(quán)受到運營方租賃權(quán)的制約。在實踐中，為了協(xié)調(diào)居住權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系，需要遵循一定的原則。當(dāng)居住權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則進行處理。若房屋所有權(quán)人先為他人設(shè)立了居住權(quán)，后又將房屋出租，此時居住權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)，承租人不能對抗居住權(quán)人對房屋的占有和使用。但在“買賣不破租賃”的情況下，租賃權(quán)具有一定的對抗效力。當(dāng)房屋所有權(quán)在租賃期間發(fā)生轉(zhuǎn)移時，租賃合同對新的所有權(quán)人繼續(xù)有效，新的所有權(quán)人不能以其所有權(quán)對抗承租人的租賃權(quán)。在處理居住權(quán)與租賃權(quán)的糾紛時，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。如果當(dāng)事人在合同中對居住權(quán)和租賃權(quán)的行使、沖突解決等事項有明確約定，應(yīng)當(dāng)按照約定處理。若合同約定不明或沒有約定，則依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行處理。為了更好地協(xié)調(diào)居住權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系，還需要完善相關(guān)的法律法規(guī)和制度建設(shè)。在法律規(guī)定方面，應(yīng)進一步明確居住權(quán)和租賃權(quán)的權(quán)利邊界、沖突解決機制等內(nèi)容，為實踐提供明確的法律依據(jù)。在制度建設(shè)方面，要加強房屋租賃市場和居住權(quán)登記管理的規(guī)范化，建立健全相關(guān)的信息公示和查詢系統(tǒng)，方便當(dāng)事人了解房屋的權(quán)利狀況，減少糾紛的發(fā)生。4.3人才引進與員工福利4.3.1企業(yè)為人才提供居住權(quán)保障在當(dāng)前激烈的人才競爭環(huán)境下，企業(yè)為吸引和留住人才，紛紛采取多種措施，其中為人才提供居住權(quán)保障成為一種重要方式。以煙臺華新不銹鋼有限公司為例，該公司是臺灣華新麗華集團旗下子公司，2021年謀劃打造精密金屬材料產(chǎn)業(yè)園，新上不銹鋼新材料智能化深加工項目。隨著企業(yè)的快速發(fā)展，對高層次人才的需求日益迫切，公司也引進了不少高層次人才。然而，這些人才大多來自外地，在當(dāng)?shù)夭o固定住所，如何留住他們成為企業(yè)面臨的現(xiàn)實問題。為解決這一問題，煙臺華新不銹鋼有限公司與招商局地產(chǎn)煙臺有限公司進行合作，采用“企業(yè)購房人才住”的模式。公司直接出資購買房源，讓高層次人才享有房屋的居住權(quán)。這種方式既緩解了員工的資金壓力，又最大限度節(jié)約了成本，同時還爭取到了社區(qū)相應(yīng)設(shè)施的配套。公司還表示，如果人才達到一定的工作年限，公司可以考慮以適當(dāng)?shù)姆绞綄⒎课菟袡?quán)一并轉(zhuǎn)讓，讓人才更有歸屬感。這種為人才提供居住權(quán)保障的方式，對企業(yè)吸引和留住人才起到了顯著效果。從人才吸引方面來看，企業(yè)提供居住權(quán)保障成為吸引人才的重要優(yōu)勢。在人才市場中，住房問題是許多求職者，尤其是外地人才關(guān)注的重點。煙臺華新不銹鋼有限公司的做法，為人才解決了住房的后顧之憂，使企業(yè)在人才競爭中脫穎而出。對于一些剛畢業(yè)的大學(xué)生或有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人才來說，能夠在工作初期就獲得穩(wěn)定的居住權(quán)，無疑具有很大的吸引力。在人才留存方面，居住權(quán)保障增強了人才對企業(yè)的歸屬感和忠誠度。當(dāng)人才擁有穩(wěn)定的居住環(huán)境，他們能夠更加安心地投入工作，減少因住房問題帶來的焦慮和不安。在煙臺華新不銹鋼有限公司，人才在享有居住權(quán)的過程中，感受到了企業(yè)的關(guān)懷和重視，從而更愿意長期留在企業(yè)發(fā)展。這種歸屬感和忠誠度不僅體現(xiàn)在員工的工作態(tài)度上，還體現(xiàn)在員工的離職率降低上。與同行業(yè)其他企業(yè)相比，該公司的人才流失率明顯較低，這為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了有力的人才支持。企業(yè)為人才提供居住權(quán)保障，也有助于提升企業(yè)的形象和聲譽。在社會上，企業(yè)的這種做法被視為具有社會責(zé)任感和關(guān)愛員工的表現(xiàn)，能夠吸引更多優(yōu)秀人才的關(guān)注，同時也能贏得合作伙伴和社會公眾的認可，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境。4.3.2政府人才政策中的居住權(quán)支持政府在人才政策中運用居住權(quán)制度，對于吸引人才落戶和創(chuàng)業(yè)具有重要意義。政府通過出臺相關(guān)政策，為人才提供居住權(quán)支持，解決人才的住房問題，從而增強城市對人才的吸引力。在政策制定方面，一些地方政府規(guī)定，對于符合一定條件的高層次人才，如具有碩士及以上學(xué)歷、在特定領(lǐng)域有突出貢獻的人才等，可以申請保障性住房的居住權(quán)。這些保障性住房包括公租房、人才公寓等，以較低的租金或優(yōu)惠的價格提供給人才居住。在某些城市，人才可以通過申請，獲得公租房的居住權(quán)，居住期限根據(jù)人才的具體情況和政策規(guī)定而定，一般為3-5年，在居住期間，人才只需支付相對較低的租金。政府還會與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，建設(shè)人才公寓，人才可以通過簽訂居住權(quán)合同，獲得人才公寓的居住權(quán)。這些政策的制定，為人才提供了多樣化的居住選擇，滿足了不同人才的居住需求。政府在人才政策中運用居住權(quán)制度，對吸引人才落戶和創(chuàng)業(yè)產(chǎn)生了積極影響。從人才落戶角度來看，居住權(quán)支持政策降低了人才落戶的門檻和成本。對于許多人才來說，住房是落戶的重要考慮因素之一。政府提供的居住權(quán)保障，使人才無需擔(dān)心購房的高額壓力，能夠更加輕松地選擇在城市落戶。在一些大城市，房價較高，購房難度大，而政府的居住權(quán)政策為人才提供了一條便捷的落戶途徑。一些外地人才原本因住房問題對落戶大城市猶豫不決，但在了解到政府的居住權(quán)支持政策后，毅然選擇落戶，為城市的發(fā)展注入了新的活力。在人才創(chuàng)業(yè)方面，居住權(quán)支持政策為人才創(chuàng)業(yè)提供了穩(wěn)定的后方保障。創(chuàng)業(yè)過程中，人才需要全身心地投入到業(yè)務(wù)發(fā)展中，穩(wěn)定的居住環(huán)境能夠讓他們無后顧之憂。政府為創(chuàng)業(yè)人才提供居住權(quán)保障，使他們能夠?qū)⒏嗟臅r間和精力放在創(chuàng)業(yè)項目上，提高創(chuàng)業(yè)的成功率。在一些創(chuàng)業(yè)園區(qū)，政府配套建設(shè)了人才公寓，為入駐園區(qū)的創(chuàng)業(yè)人才提供居住權(quán)，吸引了大量創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才匯聚，促進了當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)氛圍的形成和創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。政府人才政策中的居住權(quán)支持，還促進了人才的合理流動和優(yōu)化配置。通過提供居住權(quán)保障，政府可以引導(dǎo)人才向重點發(fā)展區(qū)域、重點產(chǎn)業(yè)流動，滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的人才需求。在一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，政府通過出臺優(yōu)惠的居住權(quán)政策，吸引人才前往創(chuàng)業(yè)和工作，推動了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的升級和發(fā)展，縮小了地區(qū)之間的人才差距。五、居住權(quán)適用領(lǐng)域拓展的挑戰(zhàn)與應(yīng)對5.1法律制度層面的挑戰(zhàn)5.1.1現(xiàn)有法律規(guī)定的不完善我國現(xiàn)行法律中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定雖已確立了基本制度框架，但在諸多方面仍存在不完善之處。在登記制度方面，雖然《民法典》規(guī)定居住權(quán)自登記時設(shè)立，但對于登記的具體程序、登記機構(gòu)的職責(zé)、登記所需材料等細節(jié)缺乏明確細致的規(guī)定。在實際操作中，不同地區(qū)的不動產(chǎn)登記機構(gòu)對于居住權(quán)登記的要求和流程存在差異，導(dǎo)致登記的效率和規(guī)范性難以保證。有些地區(qū)對于居住權(quán)合同的形式審查較為嚴格，要求合同必須經(jīng)過公證，這增加了當(dāng)事人的成本和時間負擔(dān)；而有些地區(qū)則對登記材料的審核標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，容易引發(fā)登記糾紛。居住權(quán)登記的信息查詢和公示制度也不夠完善。目前，公眾難以便捷地查詢房屋上是否設(shè)立了居住權(quán)，這在房地產(chǎn)交易中可能會導(dǎo)致不知情的第三人權(quán)益受損。在房屋買賣過程中，買受人若未查詢到房屋已設(shè)立居住權(quán)的信息，在購買房屋后可能會面臨居住權(quán)人拒絕搬離的情況，從而引發(fā)不必要的糾紛。在流轉(zhuǎn)限制方面，我國《民法典》規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。這一規(guī)定雖然在一定程度上保障了居住權(quán)的生活保障性和人身專屬性，但也限制了居住權(quán)在市場中的流通和利用效率。在現(xiàn)實生活中，一些特殊情況下，如居住權(quán)人因經(jīng)濟困難需要將居住權(quán)進行合理流轉(zhuǎn)以獲取資金，或者在居住權(quán)人無法繼續(xù)居住時，希望將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給有需要的人，現(xiàn)行法律規(guī)定可能會阻礙這種合理的市場行為。而對于“當(dāng)事人另有約定的除外”這一例外條款，如何約定、約定的范圍和效力等問題，法律也缺乏明確的指引，容易導(dǎo)致實踐中的爭議。5.1.2與其他法律法規(guī)的銜接問題居住權(quán)制度與物權(quán)法、合同法、婚姻法等其他法律法規(guī)之間存在著緊密的聯(lián)系，但在實際應(yīng)用中，也面臨著諸多銜接和協(xié)調(diào)問題。在與物權(quán)法的銜接方面，雖然居住權(quán)作為一種用益物權(quán)被納入物權(quán)法體系，但在具體規(guī)則上，與物權(quán)法中的其他用益物權(quán)存在差異。在土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)中，權(quán)利主體可以對權(quán)利進行轉(zhuǎn)讓、抵押等處分行為，以實現(xiàn)權(quán)利的經(jīng)濟價值。而居住權(quán)由于其特殊的人身屬性和設(shè)立目的，在流轉(zhuǎn)和處分上受到嚴格限制，這使得居住權(quán)在與其他用益物權(quán)的協(xié)調(diào)上存在一定難度。在同一不動產(chǎn)上同時存在居住權(quán)和其他用益物權(quán)時，如何確定它們之間的權(quán)利順位和行使規(guī)則，現(xiàn)行法律缺乏明確規(guī)定。若在一塊土地上，既設(shè)立了建設(shè)用地使用權(quán)用于開發(fā)建設(shè)，又為他人設(shè)立了居住權(quán)，當(dāng)兩者的權(quán)利行使發(fā)生沖突時，難以依據(jù)現(xiàn)有法律確定優(yōu)先順序。與合同法的銜接也存在問題。居住權(quán)的設(shè)立通常基于合同約定，然而居住權(quán)合同與一般的租賃合同、買賣合同等在法律適用上存在差異。在合同的訂立、變更、解除等方面，居住權(quán)合同缺乏專門的法律規(guī)定，實踐中往往參照合同法的一般規(guī)定。但居住權(quán)合同具有其特殊性，如居住權(quán)的期限可能較長，甚至是終生，這與一般租賃合同的期限有很大不同；居住權(quán)的無償性（原則上）也與一般有償合同有所區(qū)別。在合同糾紛的處理上，如何準(zhǔn)確適用法律，平衡合同雙方的權(quán)益，是需要解決的問題。在與婚姻法的銜接上，居住權(quán)在婚姻家庭領(lǐng)域的應(yīng)用與婚姻法的相關(guān)規(guī)定需要進一步協(xié)調(diào)。在離婚案件中，雖然居住權(quán)可以作為保障弱勢一方居住權(quán)益的方式，但在具體適用時，如何與婚姻法中關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等規(guī)定相協(xié)調(diào)，還需要明確。若夫妻共同財產(chǎn)中有房屋，在離婚時為一方設(shè)立居住權(quán)，那么該房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬、居住權(quán)的設(shè)立是否會影響財產(chǎn)分割的比例等問題，需要綜合考慮婚姻法和居住權(quán)制度的規(guī)定來確定。在繼承領(lǐng)域，居住權(quán)與繼承法的銜接也存在一些模糊之處。在遺囑設(shè)立居住權(quán)的情況下，如何確保居住權(quán)的設(shè)立符合繼承法的規(guī)定，以及居住權(quán)與遺產(chǎn)繼承之間的關(guān)系如何處理，都需要進一步明確法律規(guī)定。5.2社會觀念與認知障礙5.2.1公眾對居住權(quán)的認知不足當(dāng)前，公眾對居住權(quán)制度的認知現(xiàn)狀不容樂觀，存在著諸多誤解和認知誤區(qū)。許多人對居住權(quán)的概念和內(nèi)涵缺乏清晰的了解，甚至將其與租賃權(quán)、房屋所有權(quán)等概念混淆。在一些社會調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分受訪者對居住權(quán)的了解僅僅停留在表面，對于居住權(quán)的設(shè)立方式、權(quán)利內(nèi)容、期限規(guī)定等關(guān)鍵要素知之甚少。在某社區(qū)的問卷調(diào)查中，當(dāng)問及“是否了解居住權(quán)制度”時，超過70%的受訪者表示只是聽說過，但并不清楚具體內(nèi)容；在進一步詢問居住權(quán)與租賃權(quán)的區(qū)別時，只有不到20%的受訪者能夠準(zhǔn)確回答。這種認知不足導(dǎo)致公眾在日常生活中難以充分運用居住權(quán)制度來維護自己的合法權(quán)益。在房地產(chǎn)交易中，購房者往往只關(guān)注房屋的所有權(quán)，而忽視了房屋上是否設(shè)立了居住權(quán)。這可能導(dǎo)致購房者在購買房屋后，才發(fā)現(xiàn)房屋存在他人的居住權(quán)，從而影響自己對房屋的正常使用和處置。在一些二手房交易中，由于購房者未查詢房屋的居住權(quán)登記信息，購買房屋后卻遭遇居住權(quán)人拒絕搬離的情況，引發(fā)了一系列的糾紛和法律訴訟。公眾對居住權(quán)制度的陌生也阻礙了居住權(quán)制度在社會中的推廣和應(yīng)用。由于缺乏對居住權(quán)制度的信任和認可，人們在面臨住房問題時，往往更傾向于選擇傳統(tǒng)的房屋所有權(quán)購買或租賃方式，而不愿意嘗試通過設(shè)立居住權(quán)來解決居住需求。這使得居住權(quán)制度在實際應(yīng)用中的普及程度較低，無法充分發(fā)揮其應(yīng)有的社會價值和功能。5.2.2傳統(tǒng)觀念對居住權(quán)接受度的影響傳統(tǒng)的房產(chǎn)觀念和家庭觀念在很大程度上影響著人們對居住權(quán)制度的接受程度。在我國傳統(tǒng)文化中，房屋被視為家庭財富的重要象征，擁有房屋所有權(quán)被認為是安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，也是家族傳承的重要載體。這種觀念使得人們更注重對房屋所有權(quán)的追求，而對居住權(quán)這種僅享有占有、使用權(quán)的權(quán)利形式存在一定的抵觸情緒。在一些家庭中，父母往往希望將房屋完整地留給子女，認為這是對子女的一種保障和關(guān)愛，而設(shè)立居住權(quán)可能會被認為是對房屋所有權(quán)的分割，影響子女對房屋的繼承和處置，因此難以接受。傳統(tǒng)的家庭觀念也對居住權(quán)制度的接受產(chǎn)生了影響。在我國，家庭關(guān)系緊密，家庭成員之間的互助和扶養(yǎng)義務(wù)被視為理所當(dāng)然。在住房問題上，家庭成員之間往往通過內(nèi)部協(xié)商和互助來解決，而不太愿意借助外部的法律制度。在一些老年人養(yǎng)老問題上，子女通常會主動承擔(dān)起贍養(yǎng)義務(wù)，為老人提供居住場所，老人也更愿意依靠子女的照顧，而不太愿意通過設(shè)立居住權(quán)來保障自己的居住權(quán)益。這種傳統(tǒng)家庭觀念使得居住權(quán)制度在家庭內(nèi)部的應(yīng)用面臨一定的阻力。在“以房養(yǎng)老”模式中，傳統(tǒng)觀念的束縛表現(xiàn)得尤為明顯。許多老年人和家庭對“以房養(yǎng)老”存在抵觸情緒，認為將房屋用于養(yǎng)老會削弱家庭的財富傳承，甚至可能導(dǎo)致子女與老人之間的關(guān)系緊張。在一些地區(qū)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然“以房養(yǎng)老”模式在理論上具有一定的可行性，但實際參與的家庭數(shù)量較少，其中一個重要原因就是傳統(tǒng)觀念的影響。5.3實踐操作中的困難5.3.1居住權(quán)登記與管理的難題居住權(quán)登記的程序在實際操作中存在諸多不明確之處，給當(dāng)事人和登記機構(gòu)都帶來了困擾。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。然而，目前對于登記的具體流程、所需材料等細節(jié)缺乏統(tǒng)一、明確的規(guī)范。在不同地區(qū)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對居住權(quán)登記的要求差異較大。一些地區(qū)要求提供經(jīng)過公證的居住權(quán)合同，這無疑增加了當(dāng)事人的時間和經(jīng)濟成本；而另一些地區(qū)對于合同的形式和內(nèi)容審查標(biāo)準(zhǔn)不夠清晰，導(dǎo)致登記的不確定性增加。在辦理居住權(quán)登記時，除了居住權(quán)合同，還可能需要提供房屋所有權(quán)證書、身份證明等材料，但對于這些材料的具體要求和審核標(biāo)準(zhǔn)，各地也不盡相同，這使得當(dāng)事人在準(zhǔn)備材料時往往感到無所適從。居住權(quán)登記所需的費用也缺乏明確的規(guī)定，這在一定程度上影響了當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)的積極性。由于沒有統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)，不同地區(qū)的登記機構(gòu)在收費方面存在較大差異，有的地區(qū)收費過高，加重了當(dāng)事人的負擔(dān)。在一些大城市，辦理居住權(quán)登記的費用可能高達數(shù)千元，這對于一些經(jīng)濟條件較差的當(dāng)事人來說，是一筆不小的開支。而收費標(biāo)準(zhǔn)的不明確也容易引發(fā)登記機構(gòu)與當(dāng)事人之間的矛盾和糾紛。居住權(quán)登記信息的查詢和公示制度也不完善，這給房地產(chǎn)交易帶來了潛在的風(fēng)險。目前，公眾難以便捷地查詢房屋上是否設(shè)立了居住權(quán)，這使得在房地產(chǎn)交易過程中，買受人可能在不知情的情況下購買到設(shè)有居住權(quán)的房屋，從而導(dǎo)致自身權(quán)益受損。在房屋買賣過程中，買受人通常會關(guān)注房屋的所有權(quán)情況，但對于居住權(quán)的存在卻難以知曉。若房屋已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)，買受人在購買后可能無法正常使用房屋，引發(fā)一系列的糾紛。而對于居住權(quán)登記信息的公示范圍和方式也缺乏明確規(guī)定，這使得相關(guān)信息難以被公眾獲取，無法有效保障交易的安全性和透明度。為了完善居住權(quán)登記管理機制，首先需要明確統(tǒng)一的登記程序和收費標(biāo)準(zhǔn)。國家相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)制定統(tǒng)一的居住權(quán)登記規(guī)范，明確登記所需的材料、流程和審核標(biāo)準(zhǔn)，減少地區(qū)之間的差異。對于居住權(quán)合同的形式和內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)制定明確的模板和要求，確保合同的規(guī)范性和有效性。同時，要合理確定登記費用，根據(jù)實際成本和市場情況制定統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)，避免過高收費給當(dāng)事人帶來負擔(dān)。建立健全居住權(quán)登記信息查詢和公示制度也至關(guān)重要。應(yīng)當(dāng)建立全國統(tǒng)一的居住權(quán)登記信息查詢平臺，實現(xiàn)信息的互聯(lián)互通，方便公眾查詢。在房地產(chǎn)交易過程中，要求出賣人如實披露房屋的居住權(quán)設(shè)立情況，并將居住權(quán)登記信息作為房屋交易的必備審查內(nèi)容。加強對居住權(quán)登記信息的公示，通過官方網(wǎng)站、不動產(chǎn)登記機構(gòu)公示欄等多種渠道，向社會公開居住權(quán)登記信息，提高交易的透明度，保障交易安全。5.3.2居住權(quán)糾紛的解決與救濟在實踐中，居住權(quán)糾紛的常見類型多樣。一種是居住權(quán)設(shè)立糾紛，當(dāng)事人可能對居住權(quán)合同的效力、居住權(quán)的設(shè)立條件等存在爭議。在一些案例中，由于居住權(quán)合同的條款不明確，如居住權(quán)的期限、居住條件等約定模糊，導(dǎo)致雙方對居住權(quán)是否有效設(shè)立產(chǎn)生分歧。在某起案件中，當(dāng)事人簽訂的居住權(quán)合同中未明確居住權(quán)的期限，一方認為居住權(quán)應(yīng)在其有生之年有效，而另一方則認為居住權(quán)應(yīng)在一定期限內(nèi)有效，雙方為此產(chǎn)生糾紛。居住權(quán)行使糾紛也較為常見。居住權(quán)人在行使居住權(quán)的過程中，可能與房屋所有權(quán)人或其他相關(guān)人發(fā)生沖突。居住權(quán)人可能擅自改變房屋的用途，將住宅用于商業(yè)經(jīng)營，這與房屋所有權(quán)人對房屋的使用預(yù)期不符，引發(fā)糾紛。在一些老舊小區(qū)，居住權(quán)人可能私自搭建違章建筑，影響小區(qū)的整體環(huán)境和其他居民的生活，也會導(dǎo)致居住權(quán)行使糾紛的發(fā)生。居住權(quán)消滅糾紛同樣不容忽視。當(dāng)居住權(quán)期限屆滿、居住權(quán)人死亡或出現(xiàn)其他法定或約定的消滅事由時，可能會出現(xiàn)居住權(quán)是否消滅、居住權(quán)消滅后的房屋返還等問題。在一些情況下，居住權(quán)人死亡后，其繼承人可能繼續(xù)占用房屋，拒絕返還給房屋所有權(quán)人，從而引發(fā)糾紛。針對這些居住權(quán)糾紛，目前主要的解決途徑包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。協(xié)商是當(dāng)事人自行解決糾紛的一種方式，雙方通過溝通、協(xié)商，尋求達成一致的解決方案。但在一些復(fù)雜的居住權(quán)糾紛中，協(xié)商往往難以達成有效的結(jié)果。調(diào)解則是由第三方介入，協(xié)助雙方進行溝通和協(xié)商，促成和解。調(diào)解可以由居委會、村委會等基層組織進行，也可以由專門的調(diào)解機構(gòu)進行。仲裁是當(dāng)事人根據(jù)事先或事后達成的仲裁協(xié)議，將糾紛提交給仲裁機構(gòu)進行裁決。仲裁具有專業(yè)性、高效性等特點，但仲裁的適用前提是當(dāng)事人之間存在有效的仲裁協(xié)議。訴訟是最常見的解決途徑，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟，由法院依據(jù)法律規(guī)定和事實情況進行判決。然而，現(xiàn)有的法律救濟機制仍存在一些不足之處。在訴訟過程中，由于居住權(quán)制度的相關(guān)法律規(guī)定較為原則和抽象，法官在適用法律時可能存在一定的困難，導(dǎo)致不同法院對類似案件的判決結(jié)果存在差異。在一些居住權(quán)糾紛案件中，對于居住權(quán)合同的效力認定、居住權(quán)的行使范圍等問題，不同法院的判決標(biāo)準(zhǔn)不一致，影響了司法的公正性和權(quán)威性。為了完善相關(guān)的法律救濟機制，首先應(yīng)當(dāng)加強對居住權(quán)相關(guān)法律規(guī)定的解釋和細化。最高人民法院可以通過發(fā)布司法解釋、指導(dǎo)性案例等方式，明確居住權(quán)制度的具體適用規(guī)則，統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)。針對居住權(quán)合同的效力認定、居住權(quán)的行使范圍、消滅事由等常見問題，給出明確的解釋和指導(dǎo)，為法官的裁判提供依據(jù)。建立多元化的糾紛解決機制也十分必要。除了傳統(tǒng)的協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟方式外，可以探索建立專門的居住權(quán)糾紛調(diào)解仲裁機構(gòu)，提高糾紛解決的專業(yè)性和效率。加強各糾紛解決機構(gòu)之間的協(xié)作與銜接，形成有效的糾紛解決體系。在調(diào)解過程中，若雙方無法達成和解，可以及時引導(dǎo)當(dāng)事人通過仲裁或訴訟等方式解決糾紛，確保糾紛能夠得到及時、有效的解決。5.4應(yīng)對策略與建議5.4.1完善法律制度針對現(xiàn)有法律規(guī)定不完善的問題，應(yīng)從多個方面進行改進。在登記制度方面，國家相關(guān)部門應(yīng)盡快出臺統(tǒng)一的居住權(quán)登記細則，明確登記的具體程序。要規(guī)定當(dāng)事人申請居住權(quán)登記時，需提交居住權(quán)合同、房屋所有權(quán)證書、身份證明等材料，且材料應(yīng)真實、完整、有效。登記機構(gòu)在收到申請后，應(yīng)在一定期限內(nèi)完成審核，如15個工作日內(nèi)，對符合條件的予以登記，頒發(fā)居住權(quán)證書；對不符合條件的，應(yīng)書面告知申請人并說明理由。明確登記機構(gòu)的職責(zé)，如對申請材料的真實性、合法性進行審查，對登記信息進行準(zhǔn)確錄入和管理等。為降低當(dāng)事人的登記成本，應(yīng)合理確定登記費用?？梢詤⒖计渌愃频怯洏I(yè)務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合居住權(quán)登記的實際成本，制定統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)。對于一些經(jīng)濟困難的當(dāng)事人，可給予適當(dāng)?shù)馁M用減免。建立便捷的居住權(quán)登記信息查詢系統(tǒng)，公眾可通過不動產(chǎn)登記機構(gòu)的官方網(wǎng)站、政務(wù)服務(wù)平臺等渠道，輸入房屋地址、產(chǎn)權(quán)人信息等關(guān)鍵詞，查詢房屋是否設(shè)立居住權(quán)及相關(guān)登記信息，提高交易的透明度和安全性。在流轉(zhuǎn)限制方面，應(yīng)在保障居住權(quán)基本功能的前提下，適當(dāng)放寬居住權(quán)的流轉(zhuǎn)限制。對于“當(dāng)事人另有約定的除外”這一例外條款，應(yīng)明確約定的形式和內(nèi)容要求。約定應(yīng)采用書面形式，且需明確居住權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、方式、期限等關(guān)鍵事項?？梢砸?guī)定在滿足一定條件下，如居住權(quán)人因重大疾病、經(jīng)濟困難等原因需要資金時，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，并辦理相關(guān)手續(xù)后，可以將居住權(quán)進行有限度的流轉(zhuǎn)，如轉(zhuǎn)租給符合條件的第三人，但轉(zhuǎn)租期限不得超過原居住權(quán)期限。為解決居住權(quán)制度與其他法律法規(guī)的銜接問題，應(yīng)加強法律之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在物權(quán)法方面，明確居住權(quán)與其他用益物權(quán)的權(quán)利順位和行使規(guī)則。若同一不動產(chǎn)上同時存在居住權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)權(quán)利設(shè)立的先后順序確定優(yōu)先效力。先設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)人在居住權(quán)期限內(nèi)對房屋享有占有、使用的權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)人在行使權(quán)利時不得侵犯居住權(quán)人的權(quán)益；先設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，在設(shè)立居住權(quán)時需經(jīng)建設(shè)用地使用權(quán)人同意。在合同法方面，制定專門的居住權(quán)合同法律規(guī)范，明確居住權(quán)合同的訂立、變更、解除等規(guī)則。居住權(quán)合同應(yīng)采用書面形式，合同內(nèi)容應(yīng)包括當(dāng)事人的基本信息、房屋的具體情況、居住權(quán)的期限、租金及支付方式、房屋的維修與管理責(zé)任、違約責(zé)任等條款。在合同變更和解除方面，應(yīng)規(guī)定只有在雙方協(xié)商一致或出現(xiàn)法定事由時，才能變更或解除居住權(quán)合同。在婚姻法和繼承法方面，明確居住權(quán)在婚姻家庭和繼承領(lǐng)域的具體適用規(guī)則。在離婚案件中，若為一方設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)綜合考慮夫妻共同財產(chǎn)的分割情況、子女撫養(yǎng)情況等因素，確定居住權(quán)的設(shè)立方式、期限和相關(guān)權(quán)利義務(wù)。在繼承領(lǐng)域，明確遺囑設(shè)立居住權(quán)的具體程序和效力，以及居住權(quán)與遺產(chǎn)繼承之間的關(guān)系。遺囑設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)自遺囑生效時設(shè)立，但為保障交易安全，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。5.4.2加強宣傳與教育為提高公眾對居住權(quán)制度的認知度，應(yīng)充分利用多種渠道進行宣傳。在網(wǎng)絡(luò)平臺方面，通過政府官方網(wǎng)站、社交媒體平臺、法律資訊網(wǎng)站等，發(fā)布關(guān)于居住權(quán)制度的科普文章、短視頻等內(nèi)容。在政府官方網(wǎng)站上開設(shè)居住權(quán)制度專題頁面，詳細介紹居住權(quán)的概念、設(shè)立方式、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，并提供常見問題解答；在社交媒體平臺上，制作生動有趣的短視頻，以案例分析、動畫演示等形式，向公眾普及居住權(quán)知識，提高公眾的關(guān)注度和興趣。在社區(qū)宣傳方面，組織社區(qū)工作人員、法律志愿者深入社區(qū)，開展居住權(quán)制度宣傳活動。舉辦社區(qū)講座，邀請法律專家為居民講解居住權(quán)制度的相關(guān)知識，并現(xiàn)場解答居民的疑問；在社區(qū)宣傳欄張貼宣傳海報，發(fā)放宣傳手冊，讓居民能夠直觀地了解居住權(quán)制度。在學(xué)校教育方面，將居住權(quán)制度納入法學(xué)教育和普法教育的內(nèi)容