物業(yè)管理實務(wù)-招標投標

物業(yè)管理師

執(zhí)業(yè)資格考試中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材物業(yè)管理實務(wù)中國物業(yè)管理協(xié)會編寫李加林周心怡主編中國建筑工業(yè)出版社第二章

物業(yè)管理招標投標第二章物業(yè)管理招標投標第一節(jié)物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式第二節(jié)物業(yè)管理招標投標的籌劃與實施第三節(jié)物業(yè)管理方案的制訂第一節(jié)

物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式第一節(jié)物業(yè)管理招標投標

的內(nèi)容與形式一.物業(yè)管理方案的制訂二.物業(yè)管理招標的類型三.物業(yè)管理招標投標的特點四.物業(yè)管理招標的方式五.物業(yè)管理招標的內(nèi)容一.物業(yè)管理方案的制訂〔一〕物業(yè)管理招標1.物業(yè)管理招標的概念物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理效勞產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人〔以下簡稱招標人〕根據(jù)物業(yè)管理效勞內(nèi)容，制訂符合其管理效勞要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理效勞合同的一種交易行為。2.物業(yè)管理招標主體物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會〔單一業(yè)主〕、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人〔政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門〕。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負責物業(yè)管理效勞的招標組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理權(quán)的招標組織工作?！捕澄飿I(yè)管理投標1.物業(yè)管理投標的概念物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應(yīng)，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理效勞要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。2.物業(yè)管理投標的主體物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司〔以下簡稱投標人〕。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項效勞的專業(yè)化企業(yè)，如電〔安裝、維修〕專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。就整體的物業(yè)管理效勞工程而言，投標的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理工程按內(nèi)容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。二.物業(yè)管理招標的類型〔一〕按物業(yè)類型劃分根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為住宅工程招標和非住宅工程招標兩大類。其中的非住宅類工程可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用根底設(shè)施〔如機場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街〕等。〔二〕按工程效勞內(nèi)容的實施劃分根據(jù)物業(yè)管理工程的效勞內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理工程的招標、單項效勞工程的招標和分階段工程的招標等類型?！踩嘲凑袠酥黧w的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標、業(yè)主大會〔或單一業(yè)主〕為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標等類型?！菜摹嘲垂こ绦诘姆绞絼澐指鶕?jù)物業(yè)管理效勞的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權(quán)管理工程招標、參謀工程招標等類型。三.物業(yè)管理招標投標的特點●由于物業(yè)管理是綜合性的效勞，效勞內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個工程中有時會出現(xiàn)幾種不同類型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理效勞，因此，物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點?！裼捎谖覈鶈T遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認知水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異；投標人在分析和籌劃投標活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略?！裎飿I(yè)管理招標投標具有一定的行業(yè)特殊性。一是招標主體的特殊性。物業(yè)管理招標主體可以是業(yè)主大會〔或單一業(yè)主〕、建設(shè)單位、政府機關(guān)〔或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人〕或事業(yè)單位。假設(shè)由使用人組織，那么須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。二是物業(yè)管理效勞內(nèi)容的特殊性。具有社會公共效勞和個體效勞特征的群體效勞，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的效勞產(chǎn)品。四.物業(yè)管理招標的方式〔一〕公開招標公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標工程的根本情況和獲取招標文件的方法等具體事項。招標文件應(yīng)當明確開標日期、時間和地點。公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更?！捕逞堈袠搜堈袠耍卜Q作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預(yù)先選擇假設(shè)干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式。只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人。在投標邀請和招標文件上應(yīng)明確招標人的名稱和地址，招標工程的根本情況和獲取招標文件的方法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。邀請招標的實施程序?qū)γ恳粋€預(yù)定的投標人都是公開的，因此具備一定的公開性。五.物業(yè)管理招標的內(nèi)容〔一〕早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從人住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。物業(yè)管理效勞的主要招標內(nèi)容有：●對投標物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提供專業(yè)的合理化建議；●對投標物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；●對投標物業(yè)的建筑設(shè)計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督；●提出投標物業(yè)的其他管理建議；●參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應(yīng)整改意見；●設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)方案；●對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營籌劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；●建立效勞系統(tǒng)和效勞網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案；●辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和效勞?！捕吵Ｒ?guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容●工程機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立，包括機構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等；●房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理；●環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及平安防范等；●客戶管理、客戶效勞和便民措施；●精神文明建設(shè)；●物業(yè)的租賃經(jīng)營；●財務(wù)管理，包括對物業(yè)效勞費和專項維修資金的使用和管理?！踩澄飿I(yè)管理招標中管理方式確實定物業(yè)管理工程的承接有全方位效勞型管理、參謀效勞型管理和合資合作等三種方式。●所謂全方位效勞型管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理效勞，由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理效勞的質(zhì)量和效果進行綜合測評。●所謂參謀效勞型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行參謀指導(dǎo)效勞，日常運作完全由招標人〔或原有的管理方〕自行負責。參謀效勞管理方式實際上是咨詢效勞的一種延伸?！袼^合資合作方式，是指招標投標雙方就招標物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。第二節(jié)

物業(yè)管理招標投標的籌劃與實施第二節(jié)物業(yè)管理招標投標

的籌劃與實施一.物業(yè)管理招標投標的根本要求與原那么二.物業(yè)管理招標的條件與程序三.物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧一.物業(yè)管理招標投標的根本要求與原那么〔一〕物業(yè)管理招標投標的根本要求●參與招標投標的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動。即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有?中華人民共和國招標投標法?、?物業(yè)管理條例?、?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定?！裨谖飿I(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應(yīng)該充分考慮市場要素。招標方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的根底上確定招標方式和招標內(nèi)容，選擇投標企業(yè)的范圍，決定中標結(jié)果，確保招標的順利實施；投標方應(yīng)在充分把握招標投標活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標工程的可行性和工程外部環(huán)境和條件等方面進行綜合評估，籌劃組織投標活動，確保投標的成功?！裾袠朔綉?yīng)根據(jù)工程的實際情況和業(yè)主〔或物業(yè)使用人〕的需求，選擇最適合工程運作和業(yè)主〔或物業(yè)使用人〕需求的物業(yè)管理企業(yè)及效勞；對投標方而言，不僅要依據(jù)工程的實際情況和業(yè)主〔或物業(yè)使用人〕的需求制訂符合工程要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應(yīng)充分考慮工程運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應(yīng)該結(jié)合工程特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。●按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。如組成評標委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招標人在發(fā)布招標公告或投標邀請書的lo日內(nèi)必須提交與招標工程和招標活動有關(guān)的資料，向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等?！捕澄飿I(yè)管理招標投標的根本原那么?中華人民共和國招標投標法?〔1999年8月30日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過〕〔2000年7月1日起執(zhí)行〕第五條招標投標活動應(yīng)當遵循公開、公平、公正和老實信用的原那么。●物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理工程實際要求不符的過高的資格等要求?！裨谠u標委員會的組成以及開標、辯論、記分、評標、定標等程序和方法上，應(yīng)當嚴格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當利益?！裾袠送稑嘶顒又械臈l件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應(yīng)使招標投標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施?！?〕在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應(yīng)該嚴格按照招標投標的程序要求和相關(guān)法律標準實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：●招標人不得事先預(yù)定中標單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢；●招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同；●投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；●投標人不得向招標人或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標。二.物業(yè)管理招標的條件與程序〔一〕物業(yè)管理招標的條件1.主體條件招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標投標的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標工程為重點根底設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準、授權(quán)。有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。〔1〕招標人自行組織招標自行組織實施招標活動的招標人應(yīng)當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標方法等。自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標工程相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。〔2〕招標人委托招標代理機構(gòu)辦理招標委托招標代理機構(gòu)招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標代理機構(gòu)進行招標的形式。由于招標代理機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質(zhì)量，使招標機構(gòu)與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。招標人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標代理機構(gòu)進行招標。招標代理機構(gòu)與招標人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標代理人應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守有關(guān)針對招標人的法規(guī)規(guī)定。2.工程條件按照?物業(yè)管理條例?和?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工程，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅工程，以及業(yè)主人住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。

物業(yè)管理招標的程序

1.成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組

2.編制招標文件

3.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書

4.發(fā)放招標文件

5.投標申請人的資格預(yù)審

6.接受投標文件

7.成立評標委員會

8.開標、評標和中標〔二〕物業(yè)管理招標的程序1.成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組招標人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組，確定招標方式、內(nèi)容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風險進行預(yù)測：制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標文件；發(fā)布招標公告或投標邀請書；對投標人進行資格審查；向投標人發(fā)放招標文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標人現(xiàn)場踏勘和答疑；制訂標底和評標方法；發(fā)布中標結(jié)果等。2.編制招標文件招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：●招標人及招標工程簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、工程根本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；●物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求，包括效勞內(nèi)容、效勞標準等；●對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等；●評標標準和評標方法；●招標活動方案，包括招標組織結(jié)構(gòu)、開標時間及地點等；●物業(yè)效勞合同的簽訂說明；●其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)工程開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。3.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書招標人采取公開招標方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標工程的根本情況以及獲取招標文件的方法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當包含上述招標公告載明的事項。4.發(fā)放招標文件招標文件的發(fā)放應(yīng)當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構(gòu)在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請函后不得終止招標。在進行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)工程招標時，通常由招標人或招標機構(gòu)在投標人獲得招標文件后，統(tǒng)一安排投標人會議，即標前會議。標前會議一般安排在投標物業(yè)現(xiàn)場，在投標人進行現(xiàn)場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理工程，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成局部。5.投標申請人的資格預(yù)審實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理工程，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的工程負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。6.接受投標文件投標人應(yīng)按照招標文件規(guī)定的時間將投標文件送達投標地點。投標人在送達投標文件時，招標人應(yīng)檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否那么招標人有權(quán)拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。7.成立評標委員會評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)。評標委員會成員的名單在開標前應(yīng)嚴格保密。與投標人有利害關(guān)系的人員不得作為評標委員會的成員評標委員會成員應(yīng)當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介入、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。8.開標、評標和中標●開標開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。投標文件的密封情況，經(jīng)確認無誤后，由招標人當眾予以拆封。●評標開標過程結(jié)束后應(yīng)立即進入評標程序。評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場辯論局部外，評標應(yīng)當在嚴格保密的情況下進行，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法?！裰袠思昂炗喓贤袠巳藨?yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。三.物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧〔一〕參加物業(yè)管理投標的條件1.法律法規(guī)規(guī)定的要求根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應(yīng)當是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔招標工程能力的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標業(yè)務(wù)的，必須取得?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照?和政府行政主管部門頒發(fā)的?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書?。具體可參照建設(shè)部2004年3月公布的中華人民共和國建設(shè)部令第125號?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?的相關(guān)規(guī)定。2.招標方規(guī)定的要求在物業(yè)管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似工程的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術(shù)實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐工程的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理效勞內(nèi)容和效勞標準，投標書的制作、技術(shù)標準和合同條款等方面作出明確具體的要求。物業(yè)管理投標的程序1.獲取招標信息2.工程評估與風險防范3.登記并取得招標文件4.準備投標文件5.送交投標文件6.接受招標方的資格審查7.參加開標、現(xiàn)場辯論和評標8.簽約并執(zhí)行合同〔二〕物業(yè)管理投標的程序1.獲取招標信息根據(jù)招標方式的特點，投標人獲取招標信息的渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。2.工程評估與風險防范在獲取招標信息后，投標人應(yīng)首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進行工程評估，預(yù)測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行籌劃，制訂相應(yīng)的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或防止企業(yè)遭受損失?！?〕工程評估工程評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的根底上對工程進行分析、預(yù)測和評定，目的是確定是否參與投標；準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此根底上確定最正確投標策略和管理方案。工程評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：●投標物業(yè)的根本情況物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業(yè)工程的根本資料，為工程的組織架構(gòu)設(shè)計、人員及崗位的設(shè)置、費用測算等提供準確的依據(jù)?！裾袠宋飿I(yè)工程的定位分析招標物業(yè)工程的定位要從投標物業(yè)工程的內(nèi)部條件和外部環(huán)境入手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位?！駱I(yè)主的需求招標物業(yè)工程的業(yè)主對物業(yè)管理效勞的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。為制訂物業(yè)管理方案中的效勞重點和管理措施提供決策依據(jù)?！窠ㄔO(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的根本情況建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人〔含業(yè)主〕、物業(yè)使用人的根本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實力。●招標條件和招標過程對招標方要求的條件要進行深入分析，預(yù)測中標的可能性。對在招標文件和招標過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調(diào)整招標策略，防止因招標方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失?！窀偁帉κ址治鰧Ω偁帉κ值姆治鲈u估包括了解競爭對手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實力；競爭對手現(xiàn)接管物業(yè)的社會影響程度；競爭對手與招標方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易；競爭對手對招標工程是否具有絕對優(yōu)勢；競爭對手可能采取的投標策略等?！衿髽I(yè)自身條件的分析對企業(yè)自身條件的分析內(nèi)容包括：招標工程的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)開展規(guī)劃；工程類型是否符合企業(yè)確定的目標客戶；常規(guī)預(yù)測的盈利；工程風險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)；投標企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足工程需求的能力。〔2〕投標風險的防范與控制物業(yè)管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面?！駚碜杂谡袠巳撕驼袠宋飿I(yè)的風險有：招標方提出顯失公平的特殊條件，招標方未告知可能會直接影響投標結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成工程無法正常進行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標方與其他投標人存在關(guān)聯(lián)交易等?！駚碜杂谕稑巳说娘L險主要有：未對工程實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出效勞承諾；價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經(jīng)營；工程負責人現(xiàn)場辯論出現(xiàn)失誤；投標人采取不正當?shù)氖侄螀⑴c競爭，未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。●來自競爭對手的風險主要有：采取低于本錢競爭、欺詐、行賄等不正當?shù)母偁幨侄?；具備相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密等。3.登記并取得招標文件物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。4.準備投標文件投標人應(yīng)嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標文件又稱標書，分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類?！?〕商務(wù)文件〔或稱物業(yè)根本情況〕●公司簡介。包括投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況?！窆痉ㄈ说匚患胺ǘù砣俗C明。包括資格證明文件〔營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼、資質(zhì)等級證書等〕?！裢稑藞髢r單及招標文件要求提供的其他資料?！?〕技術(shù)文件技術(shù)文件又稱技術(shù)標，主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術(shù)性資料。5.送交投標文件全部投標文件編制好以后，投標人應(yīng)按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。6.接受招標方的資格審查投標人應(yīng)按招標文件規(guī)定的要求準備相應(yīng)資料，接受招標方的資格審查。7.參加開標、現(xiàn)場辯論和評標投標人在接到開標通知后，應(yīng)在規(guī)定的時間到達開標地點參加開標會議和現(xiàn)場辯論，并接受評標委員會的審核。8.簽約并執(zhí)行合同投標人在收到中標通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標人簽訂物業(yè)管理效勞合同。同時，投標人還要同招標單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。投標結(jié)束后，要對投標活動進行分析總結(jié)，結(jié)算投標有關(guān)費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。〔三〕投標的策略及技巧1．投標的組織籌劃物業(yè)管理投標活動的籌劃實施，其主要任務(wù)是工程分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場辯論、簽約談判等?！窀鶕?jù)招標物業(yè)工程的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，確保投標活動的質(zhì)量和效率的根底?！駥φ袠朔健⒄袠宋飿I(yè)根本情況和競爭對手要進行深入細致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標的風險●正確編制標書。根據(jù)招標文件的要求制訂物業(yè)管理方案〔包括工作重點、效勞特色、管理目標、方式及實施措施等〕?！裨诳茖W(xué)分析和準確計算的前提下測算效勞本錢和報價。●靈活運用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報價的合理性。●選擇最能表達企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。●加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施?！裰苊馨才耪袠朔降馁Y格預(yù)選和評標過程中的辯論活動。2．工程的現(xiàn)場踏勘在踏勘現(xiàn)場過程中，招標人還會就投標公司代表提出的問題作出口頭答復(fù)，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人作出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。投標人應(yīng)對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下方面：●物業(yè)建筑及安裝施工進度〔新建物業(yè)〕，物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度〔舊有物業(yè)〕；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標識情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等?！裰饕獦I(yè)主情況，包括客戶定位、主要效勞要求與所需特殊效勞、物業(yè)效勞費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調(diào)查?！裎飿I(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。3．投標文件的編寫物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞形式和費用?！?〕投標文件編寫的根本要求。作為評標的根本依據(jù)，投標文件必須具備統(tǒng)一的編寫根底，以便于評標工作的順利進行?！袷褂脟医y(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位。●使用統(tǒng)一的貨幣。應(yīng)按招標文件的規(guī)定執(zhí)行?！袷褂脟医y(tǒng)一公布的行業(yè)標準與標準?！袷褂脺蚀_的表述方式。圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字表述保持一致?！翊_保資料的真實性?！?〕投標文件編寫中應(yīng)注意的問題?！翊_保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫?！癫豢扇我庑薷奶顚憙?nèi)容。投標人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標方法人代表或委托代理人簽字；假設(shè)填寫中有錯誤而不得不修改，那么應(yīng)由投標方負責人在修改處簽字?！裉顚懛绞綐藴省３稑朔綄﹀e處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。●不得改變標書格式。假設(shè)投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式?！裼嬎銛?shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。●報價合理。投標人應(yīng)對招標工程提出合理的報價?！癜b整潔美觀。投標文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方?！褡龊猛稑宋募谋Ｃ艽胧?。4.投標報價的策略和技巧投標報價是技術(shù)性、技巧性極強的工作，在投標的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報價更接近標底。投標報價策略主要有：●對工程運作的經(jīng)營管理本錢進行準確測算，確定工程運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此根底上預(yù)測標底和競爭對手的報價范圍。●密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。●補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件作為報價的附加。在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有：◆多方案報價。在邀請招標或議標的方式中，由于招標文件不明確或工程本身有多方案存在，投標人對工程原方案提出在經(jīng)濟上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準備兩個或兩個以上的報價，最后與招標方進行協(xié)商處理。◆保本報價。即按本錢報價，適用于規(guī)模大、遠景效益好的工程或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標工程。5．現(xiàn)場辯論的技巧●應(yīng)選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對工程情況熟悉的辯論人。對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備辯論要點。●開標前，辯論人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)?！裨谡介_標時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，辯論人員應(yīng)當圍繞招標方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而表達投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。6．簽約談判的技巧●在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定?！裆髦乜紤]物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主〔或物業(yè)使用人〕人身和財產(chǎn)平安損失等的承諾?！耦A(yù)測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風險，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以躲避。第三節(jié)

物業(yè)管理方案的制訂第三節(jié)物業(yè)管理方案的制訂一.制訂物業(yè)管理方案的一般程序二.制訂物業(yè)管理方案的要求三.制訂物業(yè)管理方案的要點及方法一.制訂物業(yè)管理方案的一般程序●組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂?！駥φ袠宋飿I(yè)工程的根本情況進行分析，收集相關(guān)信息及資料?！窀鶕?jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作?！翊_定組織架構(gòu)和人員配置?！窀鶕?jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理本錢?！窀鶕?jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案?！駵y算物業(yè)管理效勞費用〔合同總價和單價〕?！駥M訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整。●排版、印制、裝幀。二.制訂物業(yè)管理方案的要求●物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應(yīng)并符合招標文件〔包括答疑文件〕中對物業(yè)管理效勞需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。●方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標物業(yè)的根本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的根底上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定?！穹桨钢袑φ袠宋募笞鞒龅膶嵸|(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括各項效勞承諾、工作目標及方案、具體工程的實施方案等。●制訂物業(yè)管理效勞費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標方〔或業(yè)主〕需求的根底上制訂設(shè)計科學(xué)、運行經(jīng)濟的方案。如對于實行酬金制的物業(yè)管理工程，投標方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大本錢投入的方案；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風險而制訂影響效勞質(zhì)量的方案。三.制訂物業(yè)管理方案的要點及方法〔一〕物業(yè)管理方案的根本內(nèi)容物業(yè)管理方案的根本內(nèi)容主要包括招標物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理眼務(wù)綜述、費用測算與本錢控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作方案等。其作用為：1.關(guān)鍵性內(nèi)容●工程的整體設(shè)想與構(gòu)思〔包括工程總體模式與物業(yè)管理效勞工作重點確實定〕；●組織架構(gòu)與人員的配置；●費用測算與本錢控制；●管理方式、運作程序及管理措施。以上是表達物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認真研究招標文件、深入調(diào)查分析招標工程的墓本情況和業(yè)主的效勞需求，運用科學(xué)、合理的方法編制切實可行的實施方案。2．實質(zhì)性內(nèi)容●管理制度的制訂；●檔案的建立與管理；●人員培訓(xùn)及管理；●早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容；●常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述；●管理指標；●物資裝備；●工作方案。以上內(nèi)容一般是對招標文件中物業(yè)管理效勞需求的具體響應(yīng)，也是具體實施物業(yè)管理各項效勞的實質(zhì)性方案。在制訂方案時要結(jié)合物業(yè)的實際情況，在滿足招標文件的規(guī)定和招標人需求的根底上，綜合反映企業(yè)的管理效勞水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細節(jié)或單個工程的闡述。制訂物業(yè)管理方案的要點1.招標物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思2.管理方式與運作程序3.人員的配備、培訓(xùn)與管理4.管理指標與措施5.管理制度的制訂6.檔案資料的建立與管理7.早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容8.常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述9.工作方案10.物資裝備11.費用測算12.本錢控制〔二〕制訂物業(yè)管理方案的要點及方法1.招標物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思對招標物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對工程進行詳盡深入的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案?！窆こ毯喗槲飿I(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能。●客戶效勞需求分析介紹包括客戶群體的定位及效勞需求特征等內(nèi)容。●工程的可行性研究與定位概括招標物業(yè)的市場定位、投標企業(yè)承擔該工程的管理效勞優(yōu)勢?！裎飿I(yè)管理效勞的重點及難點●物業(yè)管理效勞模式確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的功能定位、客戶定位和效勞需求定位三方面的內(nèi)容。2.管理方式與運作程序●組織架構(gòu)的設(shè)置組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和效勞內(nèi)容，在確保最大限度滿足業(yè)主效勞需求的前提下，設(shè)計高效的組織架構(gòu)?！襁\作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計運作程序包括工程整體運作流程、內(nèi)部運作流程與客戶效勞及需求信息反響流程，一般采用流程圖的方法進行展示，流程設(shè)計要遵循全面、高效、合理的原那么，準確、真實地反映組織架構(gòu)的功能和運作方式?！窆芾頇C制確實定管理機制是反映物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)工程物業(yè)管理效勞目標的根底，一般由目標管理責任制、鼓勵機制、監(jiān)督機制組成。其中目標管理機制就是將工程的管理目標、經(jīng)營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給工程的管理團隊，將目標的實現(xiàn)與管理團隊的切身利益掛鉤；鼓勵機制是在目標管理機制的根底上設(shè)計相應(yīng)的鼓勵方法；監(jiān)督機制是通過政府、業(yè)主、社會輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來實現(xiàn)對工程運作的監(jiān)督。3.人員的配備、培訓(xùn)與管理●人員配備人員配備包括擬為工程配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、效勞內(nèi)容及需求標準、工作重點來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理效勞收費指導(dǎo)標準和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗?！袢藛T培訓(xùn)人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方案、方式、目標進行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式?！袢藛T管理人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協(xié)調(diào)關(guān)系、效勞意識、量化管理及標準化運作等，一般根據(jù)招標文件的要求進行描述。4.管理指標與措施●管理指標管理指標通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標和經(jīng)濟效益指標兩局部組成，在招標文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對招標人提出的各項管理指標進行明確的響應(yīng)?！窆芾泶胧┕芾泶胧┦俏飿I(yè)管理企業(yè)為完成招標文件規(guī)定的各項管理指標和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標與主要的管理措施相對應(yīng)，進行詳細的闡述。5.管理制度的制訂管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大局部組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、人住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗收管理、公用設(shè)施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度包括崗位職責、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶效勞、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。6.檔案資料的建立與管理檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進行收集、分類、儲存和利用。分類應(yīng)嚴格按照建設(shè)部?關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評驗收工作的通知?的標準執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進行闡述，具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點突出保密性的管理措施。7.早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、工程竣工驗收及接管