物業(yè)公司工程維修部工作手冊(cè)

工程維修部工作手冊(cè)

編號(hào):CBREXH-GZ-EM-04

版本/狀態(tài):A/1

編制:

審核：

批準(zhǔn)：

生效日期：二。一四年七月一日

***物業(yè)管理效勞

工作手冊(cè)目錄

序號(hào)早文件名稱頁(yè)面

11工程維修部目標(biāo)及實(shí)施措施4

22工程維修部組織架構(gòu)5

33工程維修部崗位職責(zé)6

44工程維修部管理制度〔規(guī)定〕15

54.1特種作業(yè)人員管理制度15

64.2上下壓配電室平安工作制度16

74.3變配電工作票、操作票制度17

84.4電梯平安管理規(guī)定18

94.5電梯維保效勞考核制度18

104.6電梯機(jī)房管理規(guī)定19

114.7設(shè)備機(jī)房管理制度19

124.8設(shè)備機(jī)房防火管理規(guī)定22

134.9設(shè)備事故處理規(guī)定23

144.10設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定25

154.11設(shè)備運(yùn)行記錄管埋制度25

164.12設(shè)備標(biāo)識(shí)管理規(guī)定26

174.13設(shè)備臺(tái)帳管理制度26

184.14機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定27

194.15平安用水、供電管理制度27

204.16監(jiān)視、測(cè)量裝置管理規(guī)定28

214.17運(yùn)行值班工交接班制度29

224.18工程、維修檔案管理制度30

234.19房屋修繕管理制度30

244.20外包工程工程管理制度32

255工程維修部工作流程32

265.1電氣設(shè)備檢修平安技術(shù)規(guī)程32

275.2配電室倒閘規(guī)程34

285.3市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護(hù)規(guī)程35

295.4電梯平安操作規(guī)程35

305.5給排水設(shè)備平安操作規(guī)程36

315.6給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程38

325.7給排水維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程39

335.8冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)程42

345.9中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程44

355.10柴油發(fā)電機(jī)平安操作規(guī)程46

365.11螺桿冷水機(jī)組系統(tǒng)操作規(guī)程47

375.12焊接作業(yè)規(guī)程49

385.13設(shè)備平安事故處理規(guī)程50

395.14直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程51

405.15一般報(bào)修;就呈52

415.16方案檢修或重大設(shè)備檢修流程52

425.17供電限電停電審批程序53

435.18客尸報(bào)修效勞管理方法53

445.19客戶維修效勞管理程序57

455.20設(shè)備更新改造程序58

465.21外包工程合同簽訂工作程序59

475.22外包工程監(jiān)管程序60

1.工程維修部目標(biāo)及實(shí)施措施

1.1目標(biāo)：

1）年度電能耗〔除中央空調(diào)〕同比下降10%以上

2）房屋本體及設(shè)施設(shè)備按方案保養(yǎng),方案完成率100%,運(yùn)行正常；

3）月度零修及時(shí)率到達(dá)98%以上，月度零修合格率到達(dá)100%,無(wú)零修質(zhì)量造成的有效投訴

4）有效控制供方駐場(chǎng)效勞質(zhì)量

5）設(shè)備重大管理責(zé)任事故為零

6）月度記錄、資料保存完整，及時(shí)歸檔，歸檔率100%

1.2適用范圍：

適用于****工程工程維修部。

1.3措施：

1）工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時(shí)間上門效勞，確?？蛻魸M

意。

2）部門人員做好平安、管理工作，采取預(yù)防措施，防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。組織部門

技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修。

3）負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的機(jī)電設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一管理，積極做好維修運(yùn)行的日常管理工作。

4）熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和操作，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為效勞提供根本

保障。

2.工程維修部組織架構(gòu)

運(yùn)行技工

（早班?人）

總編制15人

3.工程維修部崗位職責(zé)

3.1目標(biāo)：

明確部門職能及各崗位工作職責(zé)、工作范圍和日常工作。

3.2適用范圍：

適用于****工程工程維修部。

3.3內(nèi)容：

3.3.1部門工作職責(zé)：

1）負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)接收驗(yàn)收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)

識(shí)，并完成交接報(bào)告；

2）制訂工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序及各級(jí)人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備設(shè)施的平安操作、

運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對(duì)客效勞標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)；

3）負(fù)責(zé)制訂樓宇〔工程維修局部〕的年度和月度預(yù)算、采購(gòu)方案、資金支付方案、年度和月度設(shè)

備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)方案和設(shè)備設(shè)施大修方案；

4）對(duì)管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)展全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。按年度和月度

設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)方案對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)展維護(hù)保養(yǎng)，確保維護(hù)保養(yǎng)和檢修的工程、方法和完好程

度符合相關(guān)規(guī)定。定期進(jìn)展設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計(jì)和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)公司規(guī)定的

標(biāo)準(zhǔn)，滿足客戶的使用要求。在緊急情況發(fā)生時(shí)，能夠按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確

保人員和設(shè)備設(shè)施的平安；

5）按對(duì)客效勞標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)客效勞事項(xiàng)，維修及時(shí)率、返修率、客戶滿意率必須到達(dá)公司規(guī)定的標(biāo)

準(zhǔn)；

6）建立、實(shí)施對(duì)工程分包方的評(píng)審和考核制度，負(fù)責(zé)外委工程工程和采購(gòu)設(shè)備、材料、配件的驗(yàn)

收和質(zhì)量控制；

7）負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理,參與管理

處組織的二次裝修驗(yàn)收，跟蹤二次裝修工程遺留問(wèn)題的整改；

8）做好上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改工程、新增工程的招投標(biāo)和合同簽訂工作，對(duì)施工方案進(jìn)展審核，

對(duì)工程實(shí)施過(guò)程進(jìn)展監(jiān)理，并完成竣工驗(yàn)收等工作；

9）結(jié)合大廈實(shí)際，制訂大廈經(jīng)濟(jì)、有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實(shí)施節(jié)能降耗，定期

對(duì)能耗及其他運(yùn)行本錢進(jìn)展統(tǒng)計(jì)核算，將本錢控制在合理范圍；

10）實(shí)施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機(jī)房的值班、運(yùn)行、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄耍清晰、

真實(shí)、完整并具有可追塑性。建立檔案管理制度，按管理要求做好運(yùn)行記錄、巡視汜錄、值班

記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；

11）制訂工程維修部的年度、月度培訓(xùn)方案，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)I,按方案實(shí)施各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)

培訓(xùn)，不斷提高工程人員的技術(shù)素質(zhì)和實(shí)際操作能力；

12）配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，接收理部門的要

求，定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)平安檢測(cè)，使排水、噪音等到達(dá)環(huán)保要求；

13）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

3.3.2人員崗位職責(zé)：

1）工程經(jīng)理崗位職責(zé)：

a.全面負(fù)責(zé)工程維修部工作，對(duì)大廈強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、給排水、土建、消防運(yùn)行及維修負(fù)責(zé)，

落實(shí)公司管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，保證各設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常，不出現(xiàn)重大工程事故或較大人為

責(zé)任事故；

b.負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的管理工作，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)管轄的的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)

識(shí)，完善和提高設(shè)備管理水平。負(fù)責(zé)改造或新增樓宇設(shè)備的購(gòu)進(jìn)、安裝調(diào)試、使用、維修保

養(yǎng)。負(fù)責(zé)設(shè)備的報(bào)廢〔申請(qǐng)或建議）及處理；

c.落實(shí)公司年度工程管理目標(biāo)，制訂、落實(shí)重要設(shè)蓋及一般設(shè)備的的維修及保養(yǎng)方案；

d.組織編制工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序和規(guī)章制度，建立設(shè)備、設(shè)施的平安操作、運(yùn)

行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)文件；對(duì)客效勞標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，提高專業(yè)管理水平；

e.協(xié)調(diào)并妥善處理與政府、行業(yè)管理部門的關(guān)系,確俁電力、供水、煤氣、通訊、電視等正常

工作，按政府管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)平安檢測(cè)，使排水、空氣

質(zhì)量、噪音等到達(dá)環(huán)俁要求；

f.做好一線效勞、與其它職能部門的溝通、協(xié)調(diào)工作，及時(shí)為客戶提供優(yōu)質(zhì)效勞；

g.制定工程維修部年度、月度培訓(xùn)方案，組織專題平安和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合

理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平；

h.落實(shí)公司用人政策和各項(xiàng)規(guī)章制度，做好部門團(tuán)隊(duì)建立，提高部門專業(yè)技術(shù)水平；

i.負(fù)責(zé)匯總、制定和申報(bào)工程維修部年度、月度預(yù)算、采購(gòu)方案；組織制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)、

檢修方案及設(shè)備大修方案，保證工程維修費(fèi)用的合理使用；

j.根據(jù)工作方案，組織做好各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、大修、工程改造等工作，催

促工程維修部各級(jí)人員對(duì)管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施實(shí)施全面、有效的管理，按各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)

行標(biāo)準(zhǔn)，保持設(shè)備、設(shè)施良好運(yùn)行，設(shè)備完好率到達(dá)98%以上，確保建筑環(huán)境、供電、給排

水、通風(fēng)空調(diào)、電梯、消防、電訊、電視、監(jiān)控等滿足客戶使用要求。在緊急情況發(fā)生時(shí)，

組織安排各級(jí)人員，按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的平安；

k.組織實(shí)施對(duì)工程外包單位的管理、評(píng)審和考核。對(duì)外包商實(shí)施有效的監(jiān)控和管理。組織安排

工程整改工程的招投標(biāo)、簽訂合同和施工配合，調(diào)配適宜人員參與工程施工監(jiān)理和竣工驗(yàn)收

等工作；

I.負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗(yàn)收，跟蹤二

次裝修工程遺留問(wèn)題的整改；

m.負(fù)責(zé)組織做好對(duì)客效勞工作，處理對(duì)客效勞過(guò)程中出現(xiàn)的各種投訴，不斷提高效勞質(zhì)量；

n.組織制訂經(jīng)濟(jì)、有效的運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實(shí)施節(jié)能措施，定期進(jìn)展能耗和其它運(yùn)行本

錢的統(tǒng)計(jì)核算，合理控制和降低運(yùn)行本錢；

o.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

2）工程主任崗位職責(zé)：

a.貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指示，負(fù)責(zé)本大廈設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)管理。制定部門設(shè)備、設(shè)施的

專業(yè)技術(shù)工作方案及審核各領(lǐng)班工作方案，報(bào)上級(jí)審批，批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行。對(duì)大廈設(shè)備〔設(shè)

施〕的平安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、技術(shù)管理、運(yùn)行人員培訓(xùn)等工作負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；

b.當(dāng)好工程經(jīng)理的助手，負(fù)責(zé)工程維修部人員的日常工作調(diào)配。組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真央行?員工

守那么?和本部門的各項(xiàng)平安技術(shù)規(guī)程；

C.做好對(duì)客戶的效勞工作，盡量滿足客戶要求。客戶對(duì)物業(yè)設(shè)施的改動(dòng)或裝修要求，除熱情效

勞外，還要審批其改動(dòng)方案，不能使物業(yè)設(shè)施遭到傷害或違反有關(guān)消防條例等，履行管理職

能；

d.確保各設(shè)備設(shè)施維修俁養(yǎng)工程能按期、按質(zhì)完成。負(fù)責(zé)組織人員完成臨時(shí)或應(yīng)急工程任務(wù)；

e.與其它部門或相關(guān)人員協(xié)調(diào)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)與協(xié)作精神；

f.必須嚴(yán)格要求自己，自覺(jué)執(zhí)行公司的規(guī)章制度，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，以身作那么。組織全體人

員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，定期或不定期的考問(wèn)講解和考核，搞好現(xiàn)

場(chǎng)培訓(xùn)活動(dòng)；

g.貫徹執(zhí)行電業(yè)平安生產(chǎn)方針及規(guī)章制度，加強(qiáng)平安思想教育，組織平安活動(dòng)，主持事故、故

障的調(diào)查分析；

h.編制年、季度、月工作方案并組織實(shí)施。按時(shí)、及時(shí)總結(jié)工作，上報(bào)工作總結(jié)和各種報(bào)表；

i.配合編制各設(shè)備、設(shè)施的平安操作規(guī)程及維修保養(yǎng)工作程序、制度工作。并監(jiān)視落實(shí)；

j.負(fù)責(zé)各設(shè)備運(yùn)行、調(diào)配和維修保養(yǎng)等專業(yè)技術(shù)工作，盡量做到節(jié)約、平安運(yùn)行。建立健全正

常運(yùn)行工作秩序，定期巡視主要部位及其主要設(shè)備、設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即采取有效

措施及時(shí)解決。查閱有關(guān)運(yùn)行、巡視記錄，了解設(shè)備〔設(shè)施〕的運(yùn)行情況，作好平安經(jīng)濟(jì)運(yùn)

行和工作質(zhì)量分析；

k.協(xié)助部門經(jīng)理對(duì)二次裝修資料進(jìn)展審核，負(fù)責(zé)二次裝修的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，參加管理處組織的二次

裝修驗(yàn)收，催促租戶對(duì)遺留問(wèn)題的整改；

I.每月對(duì)員工的行為標(biāo)準(zhǔn)、勞動(dòng)紀(jì)律、工作效率、工作質(zhì)量、效勞態(tài)度進(jìn)展考核；

m.負(fù)責(zé)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)各項(xiàng)工作，完成上級(jí)交給的其它工作。

3）文員崗位職責(zé)

a.負(fù)責(zé)處理本部的日常事務(wù)，執(zhí)行部門經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指令；

b.負(fù)責(zé)整理、統(tǒng)計(jì)、管理工程維修工作單；

c.負(fù)責(zé)收發(fā)、整理、統(tǒng)計(jì)及管理各種通知、信函、文件以及各系統(tǒng)運(yùn)行、操作記錄，落實(shí)綜合

管理部關(guān)于辦公及行政管理的要求；

d.負(fù)責(zé)本部門所有文件、圖紙及技術(shù)資料的整理、建檔、管理。做到文件資料齊全，無(wú)缺頁(yè)、

遺漏；

e.負(fù)責(zé)部門文件資料的打印、校核、復(fù)印及，并做好登記工作；

f.負(fù)責(zé)編制每月員工工作安排表，統(tǒng)計(jì)本部員工考勤；水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計(jì)，做到細(xì)

致準(zhǔn)確；以及物品發(fā)放工作。負(fù)責(zé)與其他部門的聯(lián)絡(luò)工作，跟進(jìn)報(bào)批事項(xiàng)；

g.負(fù)責(zé)本部門的所有物品中購(gòu)及辦公用品的中領(lǐng)工作。每月對(duì)倉(cāng)庫(kù)備件存貨量作一次盤點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，

做好統(tǒng)計(jì)報(bào)表交上級(jí)審核；

h.根據(jù)水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計(jì)，分析消耗增減的原因，當(dāng)好工程經(jīng)理的參謀。

i.定期召集工程例會(huì)，并做好會(huì)議記錄，及時(shí)提交會(huì)議紀(jì)要；

j.及時(shí)匯報(bào)工作進(jìn)度，完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

4）運(yùn)行領(lǐng)班崗位職責(zé)：

a.在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管變配電、發(fā)電系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；電

梯；消防系統(tǒng)等正常運(yùn)行，確保設(shè)備在良好的平安狀態(tài)下運(yùn)行；

b.每天定時(shí)檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)；

C.各有關(guān)設(shè)備運(yùn)行現(xiàn)場(chǎng)檢直,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或隱患應(yīng)及時(shí)地向上級(jí)報(bào)告和糾正和處理〔在有關(guān)運(yùn)行

記錄上簽名〕;

d.檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；

e.審閱運(yùn)行、巡檢等報(bào)表，對(duì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)有異常的應(yīng)及時(shí)檢查和處理。提出節(jié)約能源措施和貫徹

執(zhí)行；

f.負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；

g.貫徹執(zhí)行電業(yè)平安生產(chǎn)方針及貫徹電氣運(yùn)行方案和操作規(guī)程，合理使用設(shè)備。制定各電氣設(shè)

備維護(hù)保養(yǎng)方案及各類電氣設(shè)備檢修的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)后,負(fù)責(zé)組織實(shí)施；

h.遵守大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)平安思想教育，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，確保大廈設(shè)備〔設(shè)

施〕的正常運(yùn)行；

i.全面掌握大廈的設(shè)備狀況，做好大廈機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備登記卡保持在完好記錄狀態(tài)；

j.催促運(yùn)彳談全體人員搞好設(shè)備衛(wèi)生及例行維護(hù)，確俁墻白、地凈、溝見(jiàn)底、設(shè)備見(jiàn)本色，杜

絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；

k.遇突發(fā)事件及事故隱患要及時(shí)采取處理措施，并向上級(jí)匯報(bào)。遇重大事故發(fā)生時(shí)要冷靜，在

向上級(jí)匯報(bào)的同時(shí)，要組織人員采取措施防止事故擴(kuò)大或漫延，同時(shí)有責(zé)彳目呆護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng)；

I.負(fù)責(zé)配合外包單位來(lái)人對(duì)大廈設(shè)備進(jìn)展檢修保養(yǎng)、催促做好檢修記錄并存入設(shè)備檔案；

m.監(jiān)查大廈用電、用水情況，發(fā)現(xiàn)用電、用水異常應(yīng)及時(shí)查找原因并采取處理措施，杜絕浪費(fèi)；

n.負(fù)責(zé)對(duì)下屬人員進(jìn)展技術(shù)培訓(xùn)和指導(dǎo)工作；

。.負(fù)責(zé)提出本范圍內(nèi)設(shè)備的維保方案。經(jīng)批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。負(fù)責(zé)簽發(fā)操作票；

p.配合工程維修班搞好設(shè)備的緊急搶修工作，確保維修工作平安進(jìn)展；

q.負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的平安生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%,員工較大或重大工傷事故率

為0%；

r.積極向上級(jí)匯報(bào)工作，完成上級(jí)交給的其他工作。

5）維修領(lǐng)班崗位職責(zé)：

a.在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管強(qiáng)弱電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、消

防設(shè)備、大廈土建裝飾設(shè)施等維護(hù)保養(yǎng)及修理工作，確保設(shè)備設(shè)施在良好的平安狀態(tài)下運(yùn)作；

b.每天定時(shí)檢直工作范圍內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)；

c.各有關(guān)檢修現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或隱患應(yīng)及時(shí)地向上級(jí)報(bào)告和糾正和處理；

d.檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；

e.審閱或編制維修、保養(yǎng)等報(bào)表2提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；

f.負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；

g.組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真執(zhí)行?員工守那么?和大廈的各種規(guī)章制度，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，

確保大廈設(shè)備〔設(shè)施〕處于良好的運(yùn)行〔或待運(yùn)行〕狀態(tài)；

h.制定各設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)方案及各類設(shè)備維修、保養(yǎng)的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)

組織實(shí)施；

i.遵守大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)平安思想教育，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，確保大廈設(shè)備〔設(shè)

施〕的正常運(yùn)行；

j.全面掌握當(dāng)班大廈的設(shè)備狀況，解決本班設(shè)備運(yùn)行和維修中出現(xiàn)的問(wèn)題。根據(jù)實(shí)際情況的輕

重緩急，合理分配人員檢修。設(shè)備維修、搶修的工作都要有始有終地跟進(jìn)其工作情況、進(jìn)度，

直至完成為止；

k.遇突發(fā)事件及事故隱患要及時(shí)采取處理措施，并向上級(jí)匯報(bào)；遇重大事故發(fā)生時(shí)要冷靜，在

向上級(jí)匯報(bào)的同時(shí)，要組織人員采取措施防止事故擴(kuò)大或漫延，同時(shí)有責(zé)任保護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng)；

I.催促維修班全體人員搞好設(shè)備設(shè)施檢修后的現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生清潔工作，確保墻白、地凈、溝見(jiàn)底、

設(shè)備見(jiàn)本色；

m.及時(shí)處理有關(guān)工程上的投訴并做分析，防止重復(fù)發(fā)生并作好記錄向上級(jí)匯報(bào)；

n.參入大廈客戶的二次裝修的審圖；裝修過(guò)程的有關(guān)檢杳及平安檢杳，確保裝修過(guò)程控制在大

廈相關(guān)規(guī)定內(nèi)有序進(jìn)展；裝修竣工驗(yàn)收檢查及整改工程的跟進(jìn)等；

o.組織維修組人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，提高本身或技工的技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，大力開展增收節(jié)支

活動(dòng)；

P.負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的平安生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%,員工較大或重大工傷事故率

為0%；

q.認(rèn)真監(jiān)視外包單位保質(zhì)保量按時(shí)地完成外包維保工作，更換材料要經(jīng)過(guò)仔細(xì)檢查并詳細(xì)登記,

假設(shè)需付費(fèi)要以舊換新；

r.積極向上級(jí)匯報(bào)工作，完成上級(jí)交給的其他工作。

6）運(yùn)行技工崗位職責(zé)：

a.必需具有國(guó)家成認(rèn)的電工、空調(diào)等操作證，并經(jīng)部門考察合格后，方能正式上崗；

b.在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，運(yùn)行工負(fù)責(zé)對(duì)大廈供配電、空調(diào)、電梯、消防、給排水等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行

值班，處理一般性故障，參與設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；

c.熟悉自已工作范圍內(nèi)各變配電設(shè)備和其它電器設(shè)備的性能、分布，能完本錢職內(nèi)的各項(xiàng)工作；

d.嚴(yán)格執(zhí)行平安操作規(guī)程，開機(jī)前應(yīng)認(rèn)真作好檢查工作，設(shè)備狀況正常，方可開機(jī)?？照{(diào)主機(jī)

的非正常開、停，必須及時(shí)向領(lǐng)班或上級(jí)匯報(bào)；

e.當(dāng)班人員要盡職盡責(zé)，堅(jiān)守崗位，服從指揮，按照有關(guān)規(guī)定對(duì)空調(diào)主機(jī)及各層新風(fēng)機(jī)的運(yùn)行

數(shù)據(jù)及運(yùn)行狀況逐項(xiàng)填寫運(yùn)行記錄和巡視記錄并簽名，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)告領(lǐng)班或上級(jí)。有超

時(shí)空調(diào)的單元，需要進(jìn)內(nèi)測(cè)溫，并記錄；

f.負(fù)責(zé)對(duì)大廈各空調(diào)區(qū)域的溫度及設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)展監(jiān)測(cè)，并根據(jù)外界氣溫情況，對(duì)空調(diào)運(yùn)行

參數(shù)進(jìn)展調(diào)節(jié)。在使各空調(diào)區(qū)域的溫度相對(duì)保持在符合規(guī)定的數(shù)值范圍的同時(shí)，努力提高空

調(diào)的運(yùn)行效率，降｛氐空調(diào)運(yùn)行的能耗；

g.嚴(yán)格做到：

＞三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈；

＞三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；

＞五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；

h.嚴(yán)格遵守考勤，平安操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。不允許有脫崗、睡崗現(xiàn)象；

i.承受和執(zhí)行上級(jí)命令，供配電系統(tǒng)操作嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；

j.負(fù)責(zé)所有變配電室設(shè)備巡視、平安檢查工作，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護(hù)和清潔工作，認(rèn)真

做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和值班〔及交接班〕記錄；

k.嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)電氣平安操作規(guī)程，負(fù)責(zé)所有變配電室的人員出入登記和跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況

立即上報(bào)；

I.保持變配電設(shè)備房物品的有序擺放，做好設(shè)備房的防水、防火、防小動(dòng)物的平安管理工作；

m.遇到突然停電或其他突發(fā)性事故時(shí)，采取正確有效的應(yīng)急措施，確保備用電源或應(yīng)急電源能

投入使用，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；

n.為客戶維修效勞時(shí)，必需帶頭遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；

o.積極參與實(shí)施增產(chǎn)節(jié)約活動(dòng)；

P.熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號(hào)等，能提前向上級(jí)建議購(gòu)置工

作所需之零配件或物料；

q.對(duì)客戶計(jì)量電表進(jìn)展標(biāo)識(shí)、巡查,及時(shí)更換損壞電表。認(rèn)真做好電表的統(tǒng)計(jì)工作；

r.完成上級(jí)交給的其他工作。

7）維修技工崗位職責(zé)：

a.必需具有國(guó)家成認(rèn)的相關(guān)證件，并經(jīng)部門考察合格后,方能正式上崗；

b.在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

c.熟練掌握設(shè)備〔設(shè)施〕的構(gòu)造、性能、特點(diǎn)和維修俁養(yǎng)方法。能完本錢職范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作

任務(wù)；

d.嚴(yán)格做到：

＞三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈；

＞三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；

＞五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、素固良好、調(diào)整良好；

e.嚴(yán)格遵守考勤，各平安操作規(guī)程和其它有關(guān)制度；

f.按時(shí)完成機(jī)電設(shè)備〔設(shè)施〕的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)方案對(duì)設(shè)備進(jìn)展維護(hù)保養(yǎng)，

并認(rèn)真做好有關(guān)記錄；

g.嚴(yán)格遵守平安操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生平安事故；

h.維修工作中遇到難題或需要進(jìn)展協(xié)調(diào)時(shí)，應(yīng)向當(dāng)值領(lǐng)班匯報(bào)，由當(dāng)值領(lǐng)班安排解決，假設(shè)仍

未能解決再向其它上級(jí)報(bào)告，以便使問(wèn)題盡快得到解決；

i.服從當(dāng)值領(lǐng)班的工作安排，平時(shí)應(yīng)于工程維修部待命室待命，有工作單時(shí)應(yīng)即時(shí)行動(dòng)到達(dá)維

修現(xiàn)場(chǎng)，并盡快、高質(zhì)量地完成有關(guān)維修工程，做到工完場(chǎng)清、用料節(jié)省。完成維修單之工

作后，應(yīng)即時(shí)回到待命室并主動(dòng)聯(lián)系領(lǐng)班接新的工作單，以確保工作效率；

j.每日需認(rèn)真填寫維修單〔標(biāo)明維修時(shí)間、維修具體內(nèi)容、所耗材料等〕；

k.熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號(hào)等，能提前向上級(jí)建議購(gòu)置工

作所需之零配件或物料；

I.為客戶維修效勞時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；

m.發(fā)生突發(fā)情況時(shí),應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備〔設(shè)施1的正常完好；

n.積極參與實(shí)施增產(chǎn)節(jié)約活動(dòng)；

o.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

8）維修技工〔電工〕崗位職責(zé)：

a.必需具有國(guó)家成認(rèn)的電工操作證,并經(jīng)部門考察合格后方能正式上崗；

b.在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項(xiàng)電氣設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

c.熟悉大廈范圍內(nèi)各用電設(shè)備和控制電器的性能、分布，和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，熟練掌握設(shè)

備〔設(shè)施〕的構(gòu)造、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法。能完本錢職范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作任務(wù)；

d.嚴(yán)格做到：

＞三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈；

＞三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；

＞五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；

e.嚴(yán)格遵守考勤，各平安操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。

f.按時(shí)完成機(jī)電設(shè)備〔設(shè)施〕的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)方案對(duì)設(shè)備進(jìn)展維護(hù)保養(yǎng)，

并認(rèn)真做好有關(guān)記錄；

g.嚴(yán)格遵守平安操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生平安事故；

h.供變電系統(tǒng)操作時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；

i.熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號(hào)等，能提前向上級(jí)建議購(gòu)置工

作所需之零配件或物料；

j.為客戶維修效勞時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；

k.發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備〔設(shè)施〕的正常完好；

I.積極參與實(shí)施增產(chǎn)節(jié)約活動(dòng)；

m.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

9）維修技工〔空調(diào)工〕崗位責(zé)職責(zé)：

a.必需具有國(guó)家成認(rèn)的空調(diào)工操作證，并經(jīng)部門考察合格后，方能正式上崗；

b.在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，空調(diào)工負(fù)責(zé)對(duì)大廈中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、新風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)行及日常維護(hù)保養(yǎng)工

作，處理突發(fā)故障，主動(dòng)對(duì)設(shè)備、設(shè)施的進(jìn)展維修保養(yǎng)工作。對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；

c.嚴(yán)格做到：

＞三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈；

＞三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；

＞五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；

d.及時(shí)完成領(lǐng)班或上級(jí)分派的各項(xiàng)客戶報(bào)修任務(wù)，按要求做好各項(xiàng)工作記錄；

e.認(rèn)真做好交接班工作和辦好交接手續(xù)，清掃干凈工作場(chǎng)所，保持設(shè)備干凈；

f.自覺(jué)遵守公司和規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證平安文明生產(chǎn)；

g.為客戶維修效勞時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；

h.在設(shè)備停機(jī)搶修時(shí)，一定要注意給油箱保溫，并掛好警示牌，以防發(fā)生意外；

i.按時(shí)向上級(jí)提交維修、保養(yǎng)、材料、費(fèi)用預(yù)算報(bào)告。負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)外包合同的履行、施工

數(shù)量、質(zhì)量、工期等進(jìn)展監(jiān)視；

j.遇到突發(fā)性事故時(shí)，必須采取正確有效的應(yīng)急措施，確?？照{(diào)主機(jī)及其它設(shè)備的平安，同時(shí)

向上級(jí)匯報(bào)；

k.積極參加節(jié)能降耗活動(dòng)和提合理化建議活動(dòng)；

I.完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

10）維修技工〔給排水〕而位職責(zé)：

a.必需具有深圳市衛(wèi)生防疫站體檢合格證及二次供水衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)合格證，方能正式上崗；

b.熟悉大廈范圍內(nèi)各給排水設(shè)備、設(shè)施及消防水設(shè)備、設(shè)施及及各類污水池化糞池的性能、分

布，和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備〔設(shè)施〕的構(gòu)造、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法,

熟悉各種衛(wèi)生潔具的修理。能完本錢職范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作任務(wù)；

c.自覺(jué)遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證平安、文明生產(chǎn)；

d.嚴(yán)格按各項(xiàng)平安操作規(guī)程執(zhí)行設(shè)備操作，防止發(fā)生平安事故。按巡視周期巡視管轄的設(shè)備、

設(shè)施，落實(shí)區(qū)域責(zé)任制；

e.工作積極主動(dòng),凡上級(jí)交給的任務(wù)，不分內(nèi)外積極完成，做好機(jī)水設(shè)備的保養(yǎng)、維修工作；

f.嚴(yán)格做到：

＞三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈；

＞三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；

＞五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、累固良好、調(diào)整良好；

g.負(fù)責(zé)所有機(jī)房設(shè)備巡視、平安檢查和處理報(bào)修工作，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護(hù)和清潔工作；

h.發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備設(shè)施的正常及大廈的平安;

i.按時(shí)、按質(zhì)、按量地完本錢專業(yè)布置的方案性維護(hù)工作，并填寫相應(yīng)記錄。進(jìn)展維修保養(yǎng)工

作時(shí)，需在工作范圍放置標(biāo)示牌，假設(shè)遇到難以解決的問(wèn)題，要及時(shí)向上級(jí)反映，不能隱瞞、

拖延；

j.定時(shí)通知客戶效勞部安排清潔工清理各集水井、各種管道，以免造成堵塞；

k.認(rèn)真做好衛(wèi)生工作，俁持設(shè)備和工作場(chǎng)所的衛(wèi)生,確保二次供水平安衛(wèi)生；

I.負(fù)責(zé)跟進(jìn)二次供水系統(tǒng)清潔、消毒工作，確保二次供水符合本市有關(guān)規(guī)定；

m.為客戶維修效勞時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；

n.積極參加節(jié)能降耗活動(dòng)和提合理化建議活動(dòng)；

o.完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

11）維修技工〔泥木工〕兩位職責(zé)：

a.具有熟練的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相應(yīng)平安規(guī)程，經(jīng)部門考察合格后,方能正式上崗；

b.負(fù)責(zé)大廈內(nèi)外地坪、玻璃幕墻、鋼構(gòu)造、裝飾、墻面、地毯、窗簾、木門、家具、鎖、鏡面

釗勞設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，以保持其美觀、整潔、平安；

c.及時(shí)按質(zhì)按量完成當(dāng)值領(lǐng)班分派或本專業(yè)布置的方案性維護(hù)工作和客戶報(bào)修任務(wù)，按要求做

好各項(xiàng)工作記錄。遇到困難時(shí)，應(yīng)報(bào)告領(lǐng)班并聽(tīng)從領(lǐng)班安排；

d.嚴(yán)格做到：

＞三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈；

＞三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；

＞三良好：使用性能良好、外觀良好、平安性能良好；

e.認(rèn)真做好衛(wèi)生工作，俁持設(shè)備和工作場(chǎng)所的衛(wèi)生；

f.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，做到故障判斷準(zhǔn)確，維修快捷；開拓個(gè)人積極性,對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)的故障，作技

術(shù)上的改造，降低設(shè)施便用的故障返修率；

g.當(dāng)遇有臺(tái)風(fēng)、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害時(shí)，災(zāi)后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)展全面檢查，并視損壞程度進(jìn)

展維修加固；

h.努力學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平。熟悉一般建筑的構(gòu)造及原理及防水材料性能，熟悉一般裝修、木

工材料及裝飾材料性能，努力完成上級(jí)交給的裝修維修、制作等工作任務(wù)；

i.嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行本崗位責(zé)任制；

j.積極參加節(jié)能降耗活動(dòng)和提合理化建議活動(dòng)；

k.為客戶維修效勞時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；

I.配合上級(jí)進(jìn)展土建工程的交接、驗(yàn)收和整改工作；

m.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

4.工程維修部管理制度

4.1特種作業(yè)人員管理制度：

4.1.1目的：

從措施上保證平安，特種作業(yè)崗位保證不出平安責(zé)任事故。

4.1.2適用范圍：

適用于****工程特種作業(yè)。

4.1.3內(nèi)容：

1）特種作業(yè)崗位：

a.電工:在上下壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工操作證〔由勞動(dòng)部門頒發(fā)〕，

在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。

b.焊工:應(yīng)具有有效的焊工操作證〔由勞動(dòng)部門頒發(fā)】

c.制冷〔空調(diào)〕工:應(yīng)具有有效的制冷〔或空調(diào)〕工操作證〔由勞動(dòng)部門頒發(fā)〕

d.水工:應(yīng)有市衛(wèi)生防疫站二次供水體檢合格證，及二次供水衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)合格證.

2）新員工上崗前，應(yīng)熟知以下事項(xiàng)，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨(dú)立工作：

a.電工：

＞本公司有關(guān)電氣方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；

＞本公司高、低壓變配電系統(tǒng)一、二次接線和設(shè)備分布、構(gòu)造性能、操作要求和維修保養(yǎng)方

法等；

＞電氣平安裝置、設(shè)施等性能、作用及管理使用方法；

＞電氣平安防護(hù)及人身事故搶救；

＞本公司變配電運(yùn)行方式，負(fù)荷情況和負(fù)荷調(diào)整方法、電壓調(diào)節(jié)等措施。

＞本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)f呈和有關(guān)制度、措施；

b.焊工：

＞本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；

＞本公司電、氣焊設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法

＞一般電氣平安裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法；

＞電、氣焊接平安防爐及人身事故搶救；

＞熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。

c.制冷〔空調(diào)〕工：

＞本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；

＞本公司制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法；

＞一般電氣平安裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法；

＞焊接平安防護(hù)及人身事故搶救；

＞熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。

d.水工：

＞本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；

＞本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施的管理要求和維修保養(yǎng)方法；

＞二次供水的衛(wèi)生要求及熟悉本大廈給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施平面布置。

3）工作要求：

a.工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；必要時(shí)必須穿戴規(guī)定的勞保防護(hù)服裝〔或用品〕；

b.工作前做好必要的平安防護(hù)準(zhǔn)備〔如焊接前要開動(dòng)火證及準(zhǔn)備滅火器等〕；

c.工作中必須嚴(yán)格遵守相應(yīng)的平安操作規(guī)程〔或規(guī)定〕;

d.工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護(hù)；

e.遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃及躲歷;

f.意外發(fā)生處理后，相應(yīng)專業(yè)人員必須實(shí)事求是的填寫事故報(bào)告，不得隱瞞。

4）其它：

a.電梯、消防、中央空調(diào)外包必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司，來(lái)大廈維保人員個(gè)人資質(zhì)應(yīng)提

供復(fù)印件在工程維修部存檔。

b.來(lái)大廈維修玻璃幕墻或其它高空作業(yè)的必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司。

c.來(lái)大廈進(jìn)展二次裝修的施工隊(duì)，其隊(duì)內(nèi)個(gè)人特種作業(yè)資質(zhì)應(yīng)由樓宇管理部核又寸把關(guān)及存檔。

4.2上下壓配電室平安工作制度：

4.2.1目的：

從行政組織措施上保證平安，杜絕人為平安責(zé)任事故發(fā)生。

4.2.2適用范圍：

適用于本大廈上下壓配電操作。

4.2.3內(nèi)容：

1）在上下壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工證〔由勞動(dòng)部門頒發(fā)〕，在配電室

操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。

2）新員工上崗前，應(yīng)熟知以下事項(xiàng)，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨(dú)立工作。

3）工作時(shí)間，工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；嚴(yán)密監(jiān)視變電室各種設(shè)備、儀器儀表信號(hào)裝置等的運(yùn)

彳亍懵況，早班每二小時(shí)應(yīng)進(jìn)展一次抄寫各種運(yùn)行數(shù)據(jù)的記錄和相關(guān)說(shuō)明，中、夜班每四小時(shí)一次。

4）嚴(yán)格按工作票、操作票制度進(jìn)展操作，發(fā)生事故緊急處理并上報(bào)，做好記錄。

5）每班在抄寫運(yùn)行參數(shù)汨必須巡查上下壓變配電室的通風(fēng)、照明及氣體滅火裝置是否正常，有無(wú)

影響平安運(yùn)行的異物或異?，F(xiàn)象。

6）保管好各種資料、圖表、工具儀器、消防設(shè)施與器材、電氣平安用具等，做好室內(nèi)設(shè)備及環(huán)境

羥

7）按制度做好交接班工作。閑雜人員不得進(jìn)入供配電設(shè)備房，假設(shè)需進(jìn)入，須經(jīng)工程經(jīng)理批準(zhǔn)，

并在運(yùn)行電工的陪同下方可進(jìn)入。

8）按方案做好維修保養(yǎng)工作和各項(xiàng)必要的平安試驗(yàn)，必須嚴(yán)格按電氣設(shè)備檢修平安技術(shù)措施辦事。

9）每月中和月未中班應(yīng)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組，運(yùn)行20分鐘。

10）倒閘操作以及維修工作，一般都應(yīng)有二人以上,一人操作、檢修，一人監(jiān)護(hù)。

11）高壓室無(wú)雜聲、通風(fēng)良好、溫濕度正常，電壓指示燈正常閃爍，高壓柜按規(guī)定上鎖、掛牌。

12）離開上下壓配電室應(yīng)鉞好門。

4.3變配電工作票、操作票制度：

4.3.2目的：

做到"平安第一〃，確保不出任何人為平安責(zé)任事故。

4.3.3適用范圍：

適用于本大廈電氣設(shè)備操作。

4.3.4內(nèi)容：

1）在全部停電或部份停電的電氣設(shè)備上工作，必須執(zhí)行工作票、操作票制度。

2）經(jīng)理或主任在停電任務(wù)確定后，即簽發(fā)工作票一式兩份〔或委托領(lǐng)班簽發(fā)〕，一份交給領(lǐng)班，

一份交給值班電工。

3）值班領(lǐng)班或電工應(yīng)負(fù)責(zé)審查工作票所列平安措施是否正確完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件，并應(yīng)完成

施工現(xiàn)場(chǎng)的平安措施，并應(yīng)認(rèn)真填寫操作票，按操作票所列順序操作，即進(jìn)展停電驗(yàn)電掛臨時(shí)

接地線，掛標(biāo)識(shí)牌及裝設(shè)臨時(shí)遮攔和下達(dá)工作許可通知，工作終結(jié)的恢復(fù)供電工作等。

4）操作票內(nèi)容：

5）包括：填寫日期、編號(hào)、發(fā)令人、受令人、下令時(shí)間、操作開場(chǎng)時(shí)間、操作完畢時(shí)間、操作任

務(wù)、順序、工程、操作人、監(jiān)護(hù)人及備注等。

6）執(zhí)行操作票的具體要求：

a.上下壓變配電室的倒閘操作均應(yīng)填寫操作票。

b.填寫操作票必須以命令或許可為依據(jù)。命令的形式有書面和口頭兩種。

c.書面即工作票；口頭命令可由經(jīng)理或主任親自向值班領(lǐng)班或電工當(dāng)面下達(dá)或以方式下達(dá)。

d.值班領(lǐng)班或電工必須將口頭命令復(fù)誦,確認(rèn)無(wú)誤后，將受令時(shí)間填入值班記錄內(nèi)，操作票由

值班領(lǐng)班或電工填寫。

e.操作票應(yīng)按操作順序填寫，不應(yīng)涂改，不許用鉛筆填寫。

f.操作票應(yīng)進(jìn)展編號(hào)，已經(jīng)操作過(guò)的應(yīng)注已"執(zhí)行〃，每月交文員存檔。

g.操作工程中應(yīng)包括以下內(nèi)容：

＞按要求的操作程序嗔寫清楚。如：拉開XXX,合上XXX。

＞應(yīng)檢查臨時(shí)接地線是否撤除。如：撤除XXX處的接地線。

＞假設(shè)停電那么應(yīng)檢查需要懸掛臨時(shí)接地線的設(shè)備或線路確已無(wú)電。

＞某一回路送電前，先檢查所有高壓斷路器〔或自幼開關(guān)〕確在斷開位置。如檢查XXX確

在斷開位置。

＞拉開的上下壓斷路器、隔離開關(guān)、自動(dòng)開關(guān)，應(yīng)檢查實(shí)際的斷開位置。如：檢查XXX確

在斷開位置。

＞合上的上下壓斷路器、隔離開關(guān)、自動(dòng)開關(guān)，應(yīng)檢查實(shí)際的合閘位置，如：檢直XXX確

在合閘位置。

＞電壓互感器的隔離開關(guān)合閘后，應(yīng)檢查電壓情況。

＞取下或裝上某控制回路及電壓互感器一、二次側(cè)熔斷器，亦需填寫操作票。

＞解除或恢復(fù)繼電保爐裝置以及改變整定值時(shí)，應(yīng)將其內(nèi)容填入操作票。

h.不需要操作票的操作工程：

在發(fā)生嚴(yán)重威脅設(shè)備或人身平安的緊急情況下，不需填操作票，應(yīng)立即斷開有關(guān)電源，但事

后必須向上級(jí)報(bào)告，同時(shí)將詳細(xì)情況記入值班記錄本內(nèi)。

I.操作中發(fā)生疑問(wèn)時(shí)，必須立即向領(lǐng)班或主任報(bào)告，弄清楚后再進(jìn)展操作。不準(zhǔn)擅自更改操作

莒

4.3.5相關(guān)記錄：

1）?停、送電操作票？

2）?停、送電工作票？

4.4電梯平安管理規(guī)定：

4.4.1目的：

電梯屬于國(guó)家規(guī)定的危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備，是大廈主要的垂直交通運(yùn)輸工具。為保證電梯正

常平安運(yùn)行，更好地為客戶效勞，特制訂本規(guī)定。

4.4.2適用范圍：

適用于大廈直梯和扶梯的平安管理。

4.4.3內(nèi)容：

1）電梯工須具有高中以上文化，并經(jīng)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視局培訓(xùn)取得電梯操作證和維修證前方可

上崗，無(wú)證人員制止操作。

2）電梯工應(yīng)配備必要的聯(lián)絡(luò)工具，做到隨叫隨到，確保接到電梯故障通知后，能盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)。

3）電梯機(jī)房應(yīng)懸掛?電梯緊急情況的應(yīng)急處理措施？，如發(fā)生困人故障，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行。

4）電梯工應(yīng)每日對(duì)電梯進(jìn)展巡視、檢查，并填寫?電梯機(jī)房巡視記錄？，對(duì)不能解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)書

面報(bào)告主管研究解決。

5）未經(jīng)管理處書面批準(zhǔn)，電梯任何設(shè)備及功能不準(zhǔn)變動(dòng)，否那么，后果自負(fù)。

6）電梯維保單位的維保人員認(rèn)真按?電梯保養(yǎng)作業(yè)報(bào)告?的保養(yǎng)工程進(jìn)展定期保養(yǎng)。

7）因例行保養(yǎng)、電梯故障等原因造成的電梯停運(yùn)，應(yīng)事先通知物業(yè)效勞部并在基站放置檢修指示

牌。

8）在大廈監(jiān)控中心設(shè)立報(bào)警點(diǎn)，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)接到警報(bào)。

9）工程維修部應(yīng)嚴(yán)格按程序文件規(guī)定對(duì)電梯分包方進(jìn)展評(píng)審，合格的電梯公司方能承當(dāng)大廈電梯

維保工作。

10）經(jīng)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視局檢測(cè)不合格，未取得?平安檢驗(yàn)合格?證的電梯嚴(yán)禁投入使用。

4.5電梯維保效勞考核制度

4.5.1目的

為保證電梯平安運(yùn)行，保質(zhì)保量地完成電梯維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)。

4.5.2適用范圍

適用于****工程工程維修部。

4.5.3考核內(nèi)容：

1）報(bào)修響應(yīng)時(shí)間。緊急故障處理，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);一般性故障處理，15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);

2）故障修復(fù)時(shí)間。一般性故障修復(fù)時(shí)間不超過(guò)二小時(shí)；由于電路板與主要電器元件損壞等引起的

故障修復(fù)時(shí)間不超過(guò)二十四小時(shí)；

3）是否按照合同的要求，完成各項(xiàng)維修、保養(yǎng)、年審等；

4）維?，F(xiàn)場(chǎng)是否標(biāo)準(zhǔn)。有無(wú)防護(hù)設(shè)施、有無(wú)提示標(biāo)識(shí)、有無(wú)引起客戶不良投訴等；

5）日常機(jī)房設(shè)備檢查是否標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)房應(yīng)整潔、美觀；

6）有無(wú)按時(shí)提交維修保養(yǎng)報(bào)告；

4.5.4相關(guān)表格

1）?****中心電梯維保效勞考核表？

4.6電梯機(jī)房管理規(guī)定：

4.6.1目的：

標(biāo)準(zhǔn)電梯機(jī)房的管理，確俁電梯系統(tǒng)正常運(yùn)行。

4.6.2適用范圍：

適用于大廈電梯機(jī)房。

4.6.3內(nèi)容:

1）電梯機(jī)房必須正常上鎖，機(jī)房門上應(yīng)標(biāo)有“機(jī)房重地，閑人免入〃等標(biāo)識(shí)，通往機(jī)房的通道必

須暢通。

2）電梯的各項(xiàng)管理制度按要求上墻并張貼于顯眼位置。

3）機(jī)房通風(fēng)良好，溫度控制在5℃至4CTC之間，相對(duì)濕度不大于85%（在250c時(shí)）。

4）電梯機(jī)房鑰匙應(yīng)設(shè)專人保管，無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房。

5）電梯機(jī)房應(yīng)防止墻壁與天花板滲水，在臺(tái)風(fēng)暴雨時(shí)要注意防止雨水從排風(fēng)扇進(jìn)入電睇機(jī)房。

6）機(jī)房不得住人、存放雜物，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁煙火。

7）機(jī)房照明設(shè)施完好，電源插座要保證電源供給。

8）轎廂平層位置應(yīng)用黃色油漆在主鋼絲繩上作出標(biāo)記，使其清晰可見(jiàn)。

9）清掃控制柜時(shí)，應(yīng)關(guān)掉電源，用手提吹風(fēng)機(jī)清掃，不能用毛刷、毛巾直接清掃控制柜內(nèi)的電子

元件。

10）每周清掃一次機(jī)房衛(wèi)生，保持機(jī)房清潔、整齊。

4.7設(shè)備機(jī)房管理制度：

4.7.1目的：

使設(shè)備機(jī)房日常工作有據(jù)可依.有章可循。

4.7.2適用范圍：

適用于****工程設(shè)備機(jī)房管理。

4.7.3內(nèi)容：

1）機(jī)房標(biāo)識(shí)：

a.凡易燃易爆的設(shè)備間〔房〕，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼

標(biāo)準(zhǔn)的警示牌。

b.各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)，包括設(shè)備名稱、主要性能、最近檢修

保養(yǎng)時(shí)間及責(zé)任人。

C.機(jī)房設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)均應(yīng)簡(jiǎn)單明確。

2）平安管理：

a.機(jī)房人員出入平安

＞嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。

＞外來(lái)人員假設(shè)要進(jìn)入機(jī)房，須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，由設(shè)備專業(yè)人員陪同進(jìn)入，遵守機(jī)房有關(guān)

規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。

＞機(jī)房人員離開機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗?！才潆姺客L(fēng)須罩上鐵絲網(wǎng)〕

＞機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)該系統(tǒng)工程主任批準(zhǔn)并登記在冊(cè)，任I可員工不得持有或隨意配

制機(jī)房鑰匙。

＞進(jìn)入高、低壓配電室應(yīng)將門隨手關(guān)閉，以防小動(dòng)物或外來(lái)人員闖入。

b.機(jī)房防火平安管理：

＞不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙，不得存放易燃物品。

＞機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。

＞機(jī)房?jī)?nèi)的消防設(shè)備完備，并定期檢查，確保使用時(shí)不出故障。配電房電工工具、絕緣鞋、

絕緣手套排列整齊.

＞維修工作中需使用易燃易爆物品要事先去除火源，工作中要防止易燃物外泄。

＞需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，責(zé)任人填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，主管領(lǐng)導(dǎo)簽名同意，報(bào)樓宇管理部1比

準(zhǔn)前方能施工。施工前應(yīng)去除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，及擺放2臺(tái)以上的滅火器。施工后認(rèn)

真檢查，確無(wú)火種方能離開。

＞當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警器和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火

警信號(hào)。

＞火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)交各工種的平安操作規(guī)程操作，并做好滅火措施。

＞遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因

及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

＞發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火〃原那么；如油路發(fā)生火災(zāi)，

應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。

3）機(jī)房衛(wèi)生、環(huán)境管理規(guī)定：

a.清潔衛(wèi)生要求：

＞值班室：

值班室內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。

當(dāng)班員工必須按時(shí)清潔值班室，做到地面無(wú)明顯污漬，無(wú)雜物；墻面無(wú)亂涂亂畫。

＞設(shè)備機(jī)房：

機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔,地面、墻壁、門窗、管道設(shè)備等均無(wú)積塵、積水、油漬。

機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)外表必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備外表光潔無(wú)塵。

按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

b.工作環(huán)境要求：

＞值班室室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，對(duì)計(jì)算機(jī)的軟硬件配備不得擅自修改，不得使用計(jì)算機(jī)游戲

軟件。

＞設(shè)備機(jī)房不得堆放與工作無(wú)關(guān)的雜物，環(huán)境溫度應(yīng)保持在5℃-40℃〔電梯機(jī)房環(huán)境溫度

應(yīng)保持4。（2-30°。，對(duì)溫度控制有嚴(yán)格要求的機(jī)房墻上應(yīng)掛有溫度計(jì)。

4）機(jī)房設(shè)備控制管理：

a.機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備必須由專業(yè)設(shè)備人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作，更不準(zhǔn)許擅自改變?cè)O(shè)備及

線路。

b.機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備應(yīng)有明確標(biāo)識(shí)。

c.設(shè)備應(yīng)及時(shí)得到檢查、測(cè)量、保養(yǎng)、維修，確保性能處于良好狀態(tài)。

d.保護(hù)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，不得私自挪用一切設(shè)留設(shè)施。

e.機(jī)房?jī)?nèi)的計(jì)算機(jī)必須專用，對(duì)計(jì)算機(jī)的軟、硬件不得擅自修改或配置，不得使用計(jì)算機(jī)游戲

軟件。防火平安危查流程圖

5）設(shè)備維修機(jī)房物品擺放：

a.貨架：|防火平.檢查一|

＞設(shè)備維修間由公司統(tǒng)一配置貨架J其規(guī)格與數(shù)量依設(shè)備維修人員數(shù)量及場(chǎng)地而定。

＞單架上應(yīng)整齊彳，二“:至務(wù)殛二二

b.工具箱：曰

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＞二具箱外觀應(yīng)保持整潔，工%否配備齊全。

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