房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況上課講義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅

收情況

精品資料

目錄

一、取得土地環(huán)節(jié).............................................................3

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅...................................................3

（二）印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）.......................................5

（三）契稅..............................................................5

二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié).............................................................6

（-）印花稅（設(shè)計(jì)合同）..................................................6

（二）印花稅（建安合同）..................................................6

（三）印花稅（借款合同）..................................................6

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié).............................................................6

（一）土地增值稅（預(yù)征）..................................................6

（二）企業(yè)所得稅（未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）.......................................7

（三）印花稅（商品房銷售合同）...........................................8

（四）增值稅...........................................................8

（五）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加........................8

四、竣T交房環(huán)節(jié).............................................................9

（一）企業(yè)所得稅（完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）.........................................9

（二）房產(chǎn)稅...........................................................10

（三）土地增值稅（清算）.................................................10

僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝2

精品資料

一、取得土地環(huán)節(jié)

（-）城鎮(zhèn)土地使用稅

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土

地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方

從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅是以國(guó)有土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)

人征收的一種稅。

1.計(jì)稅依據(jù)

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量

標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。

2、稅率

A城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有嗝度的差別稅額，按大、中、

小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納

稅額，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

A大城市1.5?30元；

＞中等城市1.2?24元；

＞小城市0.9?18元；

?縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6?12元。

表1：城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表

級(jí)別人口（人）每平方米稅額（元）

大城市50萬(wàn)以上1.5-30

中等城市20萬(wàn)一一50萬(wàn)1.2?24

小城市20萬(wàn)以下0.9?18

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12

僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝3

精品資料

3.應(yīng)納稅額的計(jì)算

年應(yīng)納稅額=計(jì)稅土地面積（平方米）*適用稅額

城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》

（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)

建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

土地使用稅針對(duì)“集體和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用

地”各地稅務(wù)局有減免優(yōu)惠。

4、案例

僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝4

精品資料

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國(guó)土房產(chǎn)局簽訂國(guó)有土地出

讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為

34000萬(wàn)元，合同約定土地交付時(shí)間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝?/p>

地使用稅稅率為4元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？

分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報(bào)繳納土地使用稅，2010年應(yīng)

繳納2個(gè)月土地使用稅：56000X4X2/12=37333.33元。

（二）印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）

對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收

印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

（三）契稅

國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)

格。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂_L地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，

或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

契稅稅率為3%?5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在

前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照該地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備

案。

僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝5

精品資料

二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)

（-）印花稅（設(shè)計(jì)合同）

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用萬(wàn)分之

五貼花。

（-）印花稅（建安合同）

建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金

額萬(wàn)分之三貼花。

（三）印花稅（借款合同）

銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，

按借款金額萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花。

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

（-）土地增值稅（預(yù)征）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算分二類進(jìn)行：普通住宅、非普通住

宅和其他類型房地產(chǎn)。

除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)

準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑

標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困

難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑有關(guān)文

件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。

僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝6

精品資料

土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房

地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)

權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)

讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

預(yù)繳稅額二（預(yù)收款一預(yù)繳增值稅稅款）X預(yù)征率

預(yù)征率：住宅為2%,非住宅一般為3%或者4%

（-）企業(yè)所得稅（未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）

企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)

算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛

利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按卜.列規(guī)定進(jìn)行確定：

（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城

區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3機(jī)

應(yīng)納企業(yè)所得稅額=（收入總額-稅法準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額）X適用稅率

僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝7

精品資料

稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或季度

終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。

（三）印花稅（商品房銷售合同）

對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分

之五貼花。

（四）增值稅

增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開(kāi)發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。

表2:增值稅稅額計(jì)算計(jì)稅方法應(yīng)納稅額

環(huán)節(jié)

預(yù)征一般計(jì)稅預(yù)收款/(1+11%)*3%

（收到預(yù)售款未開(kāi)發(fā)票簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)收款/(1+5%)*3%

時(shí)）

清算一般計(jì)稅（銷售收入-允許扣除的土地價(jià)款）/

（開(kāi)具發(fā)票或完成交房（1+11%）*11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額

時(shí)）簡(jiǎn)易計(jì)稅銷售收入/（1+5%）*5%--預(yù)繳稅額

（五）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納增

值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。

1.計(jì)稅依據(jù)

在繳納增值稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅

率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育附加。

如果要免征或減征增值稅，也就要同時(shí)免征或減征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育

費(fèi)附加和地方教育附加。

僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝8

精品資料

2、稅率

A城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅

率，具體是：

A納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；

納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；

納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。

應(yīng)納稅額二納稅人實(shí)際繳納的增值稅*適用稅率

四、竣工交房環(huán)節(jié)

<-)企業(yè)所得稅(完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品)

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際

毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度

企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以

及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)

品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品己取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝9

精品資料

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)

毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資

料。

（-）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003]89

號(hào)文件的規(guī)定，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售

前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食

堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)

束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單

位接收的次月起，照章納稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交

付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)?，按1.2%稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值*（1—10%?30%）*1.2%

（三）土地增值稅（清算）

1.計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依

據(jù)。

土地增值稅是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算出

增值額，然后計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，即增值率，再依據(jù)增值率對(duì)

照適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目具體包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：

（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；

（3）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。另外，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取

得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額之和，加扣20%°

僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝10

精品資料

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

2、稅率

表3:土增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)

地增值稅

四級(jí)超率

累進(jìn)稅率

表

級(jí)數(shù)

1不超過(guò)50%的部分300

2超過(guò)50%?100%的部分405

3超過(guò)100%?200%的部分5015

4超過(guò)200%的部分6035

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途

時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移一一不征收（清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用）。

企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免納土

地增值稅。

3.應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

4.合理避稅方法

（1）最為主要的避稅方式為做大成本。

（2）可以通過(guò)股雙轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)避稅，轉(zhuǎn)讓時(shí)可能要稅局核定，如果認(rèn)定

是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還是跑不了稅：如果可以認(rèn)