房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目建議書

開發(fā)項(xiàng)目建議書

目錄

第一章、項(xiàng)目概述

第二章、項(xiàng)目名彌和選址

第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

第五章、物料消耗與供應(yīng)

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

第七章、投資估算及資金籌措

第八章、資源開發(fā)及綜合利用分析

第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析

第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析

第十一章、結(jié)論

第一章、項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為了響應(yīng)政府號召，實(shí)施工業(yè)集中生產(chǎn)，推動城市發(fā)展新進(jìn)

程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善、促進(jìn)城市生活生產(chǎn)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)

社會可持續(xù)發(fā)展，打造區(qū)域新中心。南充市嘉陵區(qū)拆遷原嘉美印

染廠，新建商業(yè)集中區(qū)。隨著南充市金域西城工程的建設(shè)，嘉陵

區(qū)金域西城的開發(fā)建設(shè)將成為新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn).金

域西城位于嘉陵城區(qū)中心，地理位置優(yōu)越，商機(jī)無限。

二.項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于嘉陵區(qū)中心，規(guī)劃用地性為商住建設(shè)用地，可用來

開發(fā)中高層低密度居住性建筑和商業(yè)。宗地面積為46.7畝。宗

地位于陳壽大道，與交警三大隊(duì)為鄰，距市核心商業(yè)區(qū)直線吃離

800米，四周為成熟住宅區(qū)，且位居入城主通道，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

1、擬建項(xiàng)目概況：

項(xiàng)目名稱：金域西城

建設(shè)地點(diǎn)：陳壽路

建設(shè)規(guī)模：10.2萬m?

占地面積：46.7畝

容積率：2.12

綠地率：30%

建筑密度：35%

2、項(xiàng)目提出的理由和過程：

金域西城位于陳壽路，該位置為成熟生活區(qū)，且緊鄰市中心

核心商業(yè)區(qū)，工廠再此已顯得格格不入，且現(xiàn)工廠設(shè)備陳舊，污

染嚴(yán)重，土地總面積46.7畝，隨著城市發(fā)展需要，治理環(huán)境的

問題已日漸突出，且工業(yè)與生活區(qū)交混將給市民帶來極大地危

害，現(xiàn)本市已基本形成工業(yè)集中生產(chǎn)區(qū)，嘉美印染廠新址也基本

建設(shè)完成。為了給市民創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境、改善市民竺活

條件，市政府決定在嘉美印染廠原址新建一個(gè)以商業(yè)為主，住宅

為輔的新商業(yè)分中心。項(xiàng)目選址交通方便，建設(shè)條件基本具備，

待項(xiàng)目批準(zhǔn)后、建設(shè)手續(xù)完善后即可開工建設(shè)。

3、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則

項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建

和諧社會”作為核心理念，把打造商業(yè)新中心放在首位，進(jìn)一步

完善城市生活配套設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的生態(tài)景觀環(huán)境，形成獨(dú)

特的商業(yè)格局，另一方面還遵循節(jié)約土地資源的原則，充分利用

擬建項(xiàng)目的現(xiàn)有地形特征，合理布置用地和交通網(wǎng)絡(luò)，形成具有

區(qū)域特色的空間結(jié)構(gòu)，規(guī)劃中考慮居住區(qū)內(nèi)各組團(tuán)、單位乃至戶

室的采光、通風(fēng)以及景觀效果的均好性，尤其考慮市民購物的需

要，樹立“商業(yè)新中心”形象。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：南充聯(lián)興實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)

管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“金域西城”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約10.2萬平方米。建設(shè)內(nèi)容

為低密度住宅和商業(yè)配套設(shè)施。“金域西城”由南充聯(lián)興實(shí)業(yè)開

發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。

第二章、項(xiàng)目名卷和選址

一、項(xiàng)目名稱：金域西城。

二、地理位置：“金域西城”位于陳壽路。

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約46.7畝。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商住建設(shè)用地。

第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“金域西城”建設(shè)內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：46.7畝。

2、總建筑面積：10.2萬平方米。

3、住宅建筑面積：4萬平方米

4、商業(yè)建筑面積：2.5萬平方米

5、地下室建筑面積：3.7萬平方米

3、居住總?cè)丝冢杭s1500人。

4、居住總戶數(shù)：約500戶

5、建筑層數(shù)：地上18層。

6、綠化率：30%。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請知名設(shè)計(jì)大師通過招、投標(biāo)形式參與“金域

西城”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作°“金域西城”力求吸

收當(dāng)今先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)商業(yè)新風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)

方案既能滿足現(xiàn)代化商業(yè)、住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適

合南充市總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社

會”作為核心理念，把環(huán)境設(shè)計(jì)放在首位，進(jìn)一步完善公共服務(wù)

設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的農(nóng)村格局。

第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“金域西城”位于嘉陵區(qū)陳壽路。巨南充市中心約800米，地理

位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“金域西城”位于成熟生活區(qū)，周圍已經(jīng)建成多個(gè)住宅小區(qū)，且

緊鄰交警3大隊(duì)，占據(jù)城市主干道，“金域西城”所需的水、

電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施非常優(yōu)越。

第五章、物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“金域西城”建筑內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，建

筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘

土空心磚、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“金

域西城”所需的主要建筑材料估算為：

鋼材：2100噸

水泥：2000噸

木材：60立方米

粘土空心磚：16000立方米

二、主要設(shè)備

“金域西城"的建設(shè)內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，

在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主

要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、照

明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)

集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“金域西城”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：50瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為17000千瓦。

2、用水量：按2升/平方米?日，用水量為68萬立方米/日。

3、熱力量：按80大卡/小時(shí)?平方米計(jì)算，則預(yù)測用熱量為

27百萬大卡/小時(shí)。

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“金域西城”建設(shè)按照南充市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)

定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工c為

保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗(yàn)

的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“金域西城”總建筑面積約為10.2萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為

3年，即從2015年到2018年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為:

1、2014年12月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三通一平、

工程招投標(biāo)等。

2、2015年1月至2018年4月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第七章、投資估算及資金籌措

一、成本構(gòu)成

宗地占地約46.7畝，為商住建設(shè)用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用16800萬元

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)成本204萬元

3、建安成本10200萬元

4、基礎(chǔ)設(shè)施投入3060萬元

5、其他投入3026萬元

二、成本測算：

1、土地費(fèi)用按照目前市值估算為整皿萬元/畝，總計(jì)46.7畝土

地為16800萬元。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按照20元/m2計(jì)，合計(jì)為204萬元。

3、建安費(fèi)用按建安平米造價(jià)1000元/成計(jì)算，共計(jì)需投入10200

萬元。

4、基礎(chǔ)設(shè)施投入按300元/m2計(jì)，共計(jì)需投入3060萬元。

5、其他投入按照總投入的10%計(jì)算約為3026萬元。

6、以上成本共計(jì)約33290萬元。

三、資金籌措

資金是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的重要問題，工程項(xiàng)目中的主要資金包括

固定資產(chǎn)和流動資金。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，資金不斷增值，用

貨幣形式反映出耗費(fèi)的生產(chǎn)材料價(jià)值和勞動者所創(chuàng)造的收益價(jià)

值°因此如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問題。本項(xiàng)目總投

資為33290萬元，一次性開發(fā)建設(shè)，資金來源為自籌。

第八章、資源開發(fā)及綜合利用分析

（一）資源開發(fā)方案

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和國家發(fā)改

委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作的通知》，做好

固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的節(jié)能和審查工作，建筑節(jié)能是建筑業(yè)貫徹可

持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國家節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境基本國策的重要工

作，也是建筑技術(shù)發(fā)展的大趨勢?！吨腥A人民共和國節(jié)約能源法》

中許多條款與建筑節(jié)能密切相關(guān)。節(jié)能法規(guī)定“固定資產(chǎn)投資項(xiàng)

目的可行性研究報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括合理用能的專題論證。固定資產(chǎn)

投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)

范，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)和規(guī)定采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、

材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明

的能耗隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，

大批工程項(xiàng)目相繼投入運(yùn)營，既提高了城市品味，完善了城市基

礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)也占用了大量的土地資源，合理有效的運(yùn)用土地資

源是工程項(xiàng)目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要開發(fā)資源為

土地，在滿足該項(xiàng)目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰

建筑物及后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的延續(xù)和發(fā)展，該工程項(xiàng)目消耗的主要材

料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，嘉陵區(qū)周圍建筑資源

豐富、運(yùn)輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)所需的全部

材料供給，工程項(xiàng)目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡開發(fā)新

型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降能。

（二）資源利用方案

擬建項(xiàng)目主要開發(fā)資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電

等能源，擬建項(xiàng)目因采用集中供熱，更利于建筑節(jié)能，供水管網(wǎng)

合理布置，與市政主管道有效對接，采用箱式變壓器，既美觀，

占地面積又小，節(jié)地作用十分明顯。

資源節(jié)約措施

1、建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點(diǎn)領(lǐng)域，該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重

以下問題:

a、在施工過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行住宅建筑和公共建筑節(jié)能6

5%的要求。

b、在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中采用空心磚、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。

c、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統(tǒng)。

d、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。

第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析

該項(xiàng)目建成后，污染物主要來自居民生活廢水、冏體垃圾，

項(xiàng)目在建設(shè)過程中主要的污染物為機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物,

具體治理措施為：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到

規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定

和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清

潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理

廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、

發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通

過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措

施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)

準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

5、施工中產(chǎn)生的機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物的清理。在設(shè)備

和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的揚(yáng)

塵予以灑水降塵，并控制施工時(shí)間，同時(shí)建臨時(shí)圍墻，從而避免

了塵土飛揚(yáng)，施工中產(chǎn)生的固體廢棄物由施工單位聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門

統(tǒng)一清理。

第十章、經(jīng)濟(jì)影