第二章-收益還原法..ppt

1、第二章收益還原法,基本公式表達(dá)式、變量含義,估價(jià)程序與方法各估價(jià)步驟及各種參數(shù)確定方法,方法應(yīng)用應(yīng)用方面及估價(jià)實(shí)例,概述定義、原理、特點(diǎn)、適用范圍,第一節(jié)收益還原法概述,一、理論依據(jù)：對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，將資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：房地產(chǎn)的價(jià)格,二、概念是將待估土地未來(lái)每年的預(yù)期客觀純收益以一定的還原率（報(bào)酬率）折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。,現(xiàn)值是指未來(lái)一筆資金在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。當(dāng)前按一定利率i存入一筆現(xiàn)金，到n年后將達(dá)到一定金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值計(jì)算公式：,利息與利率如果將一筆資金存入銀行，這筆資金就稱為本金。

2、經(jīng)過一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：FnPIn式中Fn本利和；P本金；In利息；,單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息1、單利計(jì)息N年后的本利和為：FnP(1+ixn)2、復(fù)利計(jì)息復(fù)利計(jì)息，是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”，俗稱“利滾利”。,N年后的本利和為：FnP(1+i)n由于復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。,1）以收益為途徑求取價(jià)格，所求的價(jià)格稱為收益價(jià)格；2）評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地純收益及還原率的準(zhǔn)確

3、程度。有收益或有潛在收益（收益性）的土地、建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)等。,特點(diǎn),適用范圍,第二節(jié)收益還原法的基本公式,一、土地年純收益不變的公式1、無(wú)限年期：P-土地價(jià)格;a-土地純收益;r-土地還原率公式前提：純收益每年不變且為a；r每年不變且大于零；土地使用年期無(wú)限。,例：某宗土地預(yù)計(jì)未來(lái)每年的純收益為8萬(wàn)元，收益年限為無(wú)限，該類土地的還原率為8.5。試計(jì)算該宗土地的價(jià)格。解p=a/r=8/8.5%=94.12(萬(wàn)元),2、有限年期：n使用土地的年限或有土地收益的年限（從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起至未來(lái)的年期）,例：某宗土地是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)

4、時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；該宗土地正常情況下每年可獲得純收益8萬(wàn)元；土地還原率為8.5。計(jì)算該宗土地的價(jià)格。V=8/8.5%1-1/(1+8.5%)50-691.52(萬(wàn)元),二、土地純收益在若干年內(nèi)有變化的計(jì)算公式1、土地使用年期無(wú)限:ai-第i年的純收益；t-純收益有變化的年限a-不變的年純收益此公式的前提是：純收益在未來(lái)的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無(wú)變化為a；還原率大于零；收益年限為無(wú)限年。,例：某宗土地，通過預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的純收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，以后，每年的純收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元，該類土地的還原率為10%。該宗

5、地的價(jià)格為：=310.2（萬(wàn)元）,2、土地使用年期有限此公式的假設(shè)前提是：純收益在未來(lái)的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無(wú)變化為a；還原率大于零；收益年限為有限年n。,三、未來(lái)若干年后土地價(jià)格已知計(jì)算公式t-未來(lái)土地價(jià)格已知的年限Pt未來(lái)第t年的土地價(jià)格,四、純收益按一定數(shù)額遞增的公式,1、無(wú)限年期公式前提：純收益按一定數(shù)額b遞增；r每年不變且大于零；土地使用年期為無(wú)限年2、有限年期,例：某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的純收益為16萬(wàn)元，此后每年的純收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益年限為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的還原率為9%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：,=,=424.7（萬(wàn)元）,五、純收益按一定數(shù)

6、額遞減的公式,1、無(wú)限年期2、有限年期,六、純收益按一定比率遞增或遞減的公式,1、無(wú)限年期：公式假設(shè)前提：純收益按一定比率s遞增或遞減；r每年不變;土地使用年期為無(wú)限年。遞增時(shí)取減號(hào)，遞減時(shí)取加號(hào),2、有限年期公式假設(shè)前提：純收益按一定比率s遞增或遞減；r每年不變；土地使用年期為有限年期,例：某宗房地產(chǎn)時(shí)在政府有償出讓的土地上建造的，土地剩余年限為48年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的純收益為16萬(wàn)元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的還原率為9%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。,七、純收益、還原率有變化的計(jì)算公式,是收益還原法公式的一般形式，前面六類公式都是它的特例。,第三節(jié)估價(jià)程序與

7、方法,一、估價(jià)程序：1、計(jì)算總收益：分析可能產(chǎn)生的各種收益，按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則確定。2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等。分析可能產(chǎn)生的各種費(fèi)用支出，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出。3、計(jì)算土地純收益：從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。4、確定合適的還原率：是影響地價(jià)高低的重要因素，要慎重選擇。5、選擇公式求算地價(jià),二、總收益的測(cè)算,實(shí)際收益與客觀收益：實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，不能用它作為評(píng)估的依據(jù)；客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)估。,總收益產(chǎn)生的形式：租金收入：土地租金、房地出

8、租的租金、押金或保證金的利息企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益：正常經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀總收益計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。,三、總費(fèi)用的測(cè)算方法,1、土地出租中總費(fèi)用：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)。2、房地出租中總費(fèi)用：管理費(fèi)：以年租金的2%5%計(jì)；依管理面積平均計(jì)算。維修費(fèi):可按建筑物重置價(jià)的1.5%2%計(jì)算。保險(xiǎn)費(fèi)：一般按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。稅金：關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家及各城市均有規(guī)定,房屋年折舊費(fèi)：,房屋可使用年限土地出讓前房屋已使用年限土地出讓年限,不考慮殘值、尚可使用年限,當(dāng)房

9、屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，其計(jì)算公式如下：,3.企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式不同，一般可分為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)）和生產(chǎn)性企業(yè)（如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè)）兩大類。經(jīng)營(yíng)性企業(yè)總費(fèi)用包括：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等。生產(chǎn)性企業(yè)總費(fèi)用包括：生產(chǎn)成本（原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、人工費(fèi)等）、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)等。,四、土地純收益的計(jì)算,1、土地租賃中的土地純收益計(jì)算土地純收益年租金總收入年總費(fèi)用其中：年總費(fèi)用土地稅+管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)2、房地出租中的土地純收益計(jì)算房地純收益房地出租年總收益房地出租年總費(fèi)用總費(fèi)用管理

10、費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊費(fèi)+其它土地純收益房地純收益房屋純收益房屋純收益房屋現(xiàn)值建筑物還原率其中：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)房屋成新度或：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)房屋總折舊房屋總折舊房屋年折舊已使用年限,3、企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的土地純收益計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)年純收益年經(jīng)營(yíng)總收入年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用土地年純收益企業(yè)經(jīng)營(yíng)年純收益非土地資產(chǎn)年純收益4、自用土地或待開發(fā)土地純收益的計(jì)算采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。,五、土地還原率,1、定義：是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。2、還原率的種類：土地還原率、建筑物還原率、綜合還原率。r=(L

11、r1+Br2)/(L+B)3、確定方法：純收益與價(jià)格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法,六、土地價(jià)格的確定,在土地純收益確定以后，可以根據(jù)土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。,第四節(jié)收益還原法的應(yīng)用,一、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格二、建筑物價(jià)格三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格四、承租土地使用權(quán)價(jià)格,一、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格,基本思路：首先求不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益；再求建筑物的純收益；然后從不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還

12、原率還原，即可得到土地的價(jià)格。計(jì)算公式：L=（aBr2）/r1=a1/r1L土地價(jià)格；B建筑物的價(jià)格a建筑物及其土地共同產(chǎn)生的純收益r1土地還原率；r2建筑物還原率；a1土地的純收益,某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的鋼筋混凝土建筑物，建筑物全部出租。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ镒饨鹨话銥槊吭?0元建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5，年維修費(fèi)為重置價(jià)的3，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.3。目前該建筑物重置價(jià)為1500元平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5

13、和6。試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。,4、用土地還原率，采用適當(dāng)公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。,1、根據(jù)房地總收益和總費(fèi)用，求得房地純收益,2、通過房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；,3、從房地純收益中扣除房屋純收益即可得到土地純收益；,基本思路：,(1)總收益采用客觀收益：30元月年總收益：3045012=16.2萬(wàn)(元)(2)計(jì)算出租總費(fèi)用1）年稅金：20450=9000(元)2）年管理費(fèi)：1620005=8100(元)3）年維修費(fèi)：15004503=20250(元)4）年保險(xiǎn)金：15004500.3=2025(元)5）年折舊費(fèi)：150045049=137

14、75.5(元),(3)房地年純收益總收益-總費(fèi)用=162000-53150.5=108849.5,年總費(fèi)用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元),(4)計(jì)算房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原率=(房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年限)房屋還原率=(150045013775.53)6=38020.4(元),(5)計(jì)算土地純收益土地純收益=房地純收益-房屋純收益=108849.538020.4=70829.1(元)(6)計(jì)算1998年11月土地價(jià)格土地總價(jià)：P=a/r1-1/（1+r）n=70829.1/5%1-1/（1+5%）46=1266429.0(元

15、),某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)值為1300元平方米。現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況正常，年經(jīng)營(yíng)收入6000萬(wàn)元，年銷售成本及經(jīng)營(yíng)成本共4000萬(wàn)元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營(yíng)收入的6，商品銷售稅金及附加為銷售收入的8.5，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10，若2005年7月1日同類型建筑物重置價(jià)值為1500元平方米，房屋還原率為8，土地還原率為6，不考慮遞增及

16、物價(jià)因素，求該地塊于2005年7月1日價(jià)值。,1.年總收入6000萬(wàn)元2.年總費(fèi)用：(1)銷售成本及經(jīng)營(yíng)成本=4000萬(wàn)元(2)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用=60006=360萬(wàn)元(3)商品銷售稅金及附加=60008.5510萬(wàn)(4)房屋年折舊折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39房屋重置價(jià)1500150002250萬(wàn)元年折舊額22503957.69萬(wàn)元(5)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)600010600萬(wàn)元年總費(fèi)用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)5527.69萬(wàn)元,3.房地產(chǎn)年純收益60005527.69472.3l萬(wàn)元4.房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋還原利率(225057.694)8161.54萬(wàn)元5

17、.土地年純收益472.3l161.54310.77萬(wàn)元6.求該地塊于2005年7月1日價(jià)值剩余收益年限35年土地使用權(quán)價(jià)格a/r11/（1+r）n310.77/6%11/（1+6%）354505.62萬(wàn)元土地單價(jià)9011元平方米,二、利用收益還原法評(píng)估建筑物價(jià)格,基本思路：首先求取土地價(jià)格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的總的純收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價(jià)格。計(jì)算公式：a-Lr1=Br2B=a-Lr1/r2=a2/r2式中：B建筑物的收益價(jià)格；a建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益a1建筑物的純收益；L土地的價(jià)格r1

18、土地還原率；r2建筑物還原率；,某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座酒店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資料宗地在2005年8月50年期土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元(容積率為l時(shí))。容積率每增加l，地價(jià)增長(zhǎng)60。該飯店每月的客觀純收益為15萬(wàn)元。已知土地還原率r16，該飯店的建筑還原率取r28。試評(píng)估房屋(該酒店)2005年8月的價(jià)格。,估價(jià)過程：計(jì)算房地產(chǎn)年純收益：房地年純收益15萬(wàn)元月12月180萬(wàn)元年計(jì)算土地價(jià)格：土地總地價(jià)10000l000元(1+260）2200（萬(wàn)元)(

19、容積率修正)計(jì)算土地年純收益：土地年純收益22006/11/（1+6%）50139.58（萬(wàn)元）計(jì)算房屋年純收益：房屋年純收益房地年總純收益土地年純收益180-139.5840.42（萬(wàn)元）計(jì)算房屋價(jià)格：房?jī)r(jià)=a/r1-1/（1+r）50=40.42/8%1-1/（1+8%）50494.48(萬(wàn)元),三、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格,不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積及各層建筑面積如下：土地面積：8400。建筑物部分：1樓：3800；25樓：2800；合計(jì)：15000其他條件：建筑物總造價(jià)為4800萬(wàn)元，其中主體所占比例為65，設(shè)備所占比例為35，建筑物的耐用年限主體為5

20、0年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0；不動(dòng)產(chǎn)每年空置一個(gè)月，押金運(yùn)用年收益率為7；不動(dòng)產(chǎn)租稅為54.65萬(wàn)元；保險(xiǎn)費(fèi)為0.48萬(wàn)元；管理費(fèi)為建筑物造價(jià)的2。綜合還原率取8，土地及地上建筑物均為50年使用年限。,估價(jià)過程：計(jì)算總收益：租金總額：82.812993.60(萬(wàn)元)押金運(yùn)用收益：21.87%=1.53(萬(wàn)元)空房等損失額：以1個(gè)月的租金計(jì)，為82.8萬(wàn)元?jiǎng)t年總收益合計(jì)為：993.6+1.53-82.8=912.33(萬(wàn)元),計(jì)算總費(fèi)用折舊費(fèi)：建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0。主體：480065%15062.40(萬(wàn)元)設(shè)備：480035%110168(萬(wàn)元)小計(jì)

21、：62.40+168=230.40萬(wàn)元管理費(fèi)：按建筑物造價(jià)的2計(jì)：48002%96.00(萬(wàn)元)稅金：54.65萬(wàn)元保險(xiǎn)費(fèi)：0.48萬(wàn)元總費(fèi)用合計(jì)為：381.53萬(wàn)元,計(jì)算房地純收益純收益總收益一總費(fèi)用912.33381.53530.8(萬(wàn)元)計(jì)算收益價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)純收益綜合還原率1一1/(1+綜合還原率)50530.8/8%11/（1+8%）506493.53(萬(wàn)元),四、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格,1.承租土地使用權(quán)的概念是指在國(guó)有土地租賃中，國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權(quán)。其中國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為稱為國(guó)有土地租賃。,2.利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格，又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來(lái)若干年租金差額的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式為：P=PR/r11/（1+r）n式中：P承租土地使用權(quán)價(jià)格；PR盈余租金，即市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金的差額；r承租土地使用權(quán)還原率；n收益年期；,某企業(yè)于10年前以國(guó)家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，目前實(shí)際支付的年租金是8萬(wàn)元，該租約尚有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)