2011年安徽淮南房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

1、2011年初淮南房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告,2011年3月,本報(bào)告所分析的問題,對礦資源城市的理解 對產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的理解，房地產(chǎn)行業(yè)影響,淮南房地產(chǎn)市場研究與預(yù)測,淮南城市結(jié)構(gòu)與分析,山南區(qū)域樓盤調(diào)研與分析,淮南因“煤”而發(fā)展起來的資源型城市,2002年起，國家開始開放煤炭資源市場。由于能源的稀缺價(jià)值日益突顯，城市經(jīng)濟(jì)有了極大飛躍；城市也隨之快速發(fā)展,清末民初,19302001,在淮南發(fā)現(xiàn)煤礦，并開始零星的采掘,1930年，國民政府在九龍崗設(shè)淮南煤礦局，標(biāo)志著現(xiàn)代“淮南”的開始 由于對資源的粗放使用和浪費(fèi)，煤炭資源價(jià)值未能體現(xiàn)，城市經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展速度相對緩慢,2002年至今,近年來，能源經(jīng)濟(jì)的變化極大

2、地刺激城市經(jīng)濟(jì)快速增長,長期以來，煤炭產(chǎn)業(yè)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制約，價(jià)格受國家控制，淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢 進(jìn)入02、03年，隨著國家放開煤炭市場以及國內(nèi)、國際能源緊缺，煤炭價(jià)格快速上漲，淮南經(jīng)濟(jì)也開始飛速發(fā)展 但目前經(jīng)濟(jì)總量仍較低，處于省內(nèi)中下位置,04-10年淮南市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例變化,“煤、電、化” 是淮南市的絕對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 第二產(chǎn)業(yè)以煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。2010年，煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)工業(yè)總產(chǎn)值的89,城市居民收入迅速提高，為房地產(chǎn)發(fā)展積淀良好基礎(chǔ),0410年人均可支配收入（元）,2010年安徽主要城市及國內(nèi)主要煤炭城市人均可支配收入對比,居民收入水平長期處

3、于較低水平，隨著近年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入快速提升，生活水平大大改善 居民人均可支配收入已從01年省內(nèi)的最后一位迅速上升至第五位，其中2006年全省增速第一，也遠(yuǎn)高于國內(nèi)主要煤炭城市 居民收入迅速提升，將激發(fā)其消費(fèi)需求，有效支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展,作為淮南經(jīng)濟(jì)支柱的煤、電行業(yè)，得益于煤價(jià)上漲，行業(yè)經(jīng)營狀況大為改觀，使得行業(yè)內(nèi)職工收入大幅上漲，遠(yuǎn)高于淮南其他行業(yè) 淮南的消費(fèi)力主要集中于這些行業(yè),收入水平行業(yè)差異大，煤、電等行業(yè)職工收入水平較高,居民消費(fèi)與收入同步增長；居住消費(fèi)可提升空間大,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn),近年，淮南居民消費(fèi)與收入增長率變化基本同步 淮南居民消費(fèi)，食品消費(fèi)占比

4、較大，消費(fèi)水平較為初級(jí) 9的住房支出比重與當(dāng)前的收入水平不符，居住消費(fèi)可提升空間大，過去受到壓抑的居住需求將被激發(fā),0410年淮南居民收支情況,資料來源：淮南統(tǒng)計(jì)年鑒2010,城市經(jīng)濟(jì)背景小結(jié),過往欠帳多：淮南因煤而生，由于長期以來煤炭價(jià)格不高，經(jīng)濟(jì)一直低位低速增長，城市建設(shè)落后，發(fā)展欠賬多 近年增長快：煤炭價(jià)格飛漲，刺激了淮南經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的高速增長；然而城市基礎(chǔ)設(shè)施投入增速緩慢，城市建設(shè)對房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用有限 宏觀需求大：市民收入有了較大提升，對改善落后的居住條件的需求極為迫切 行業(yè)差異大：收入增長的行業(yè)差別使得城市各個(gè)行業(yè)職工的住房消費(fèi)能力有較大的差異，煤、電等相關(guān)行業(yè)職工的購買潛力相對較大

5、,城市長期的低位發(fā)展積壓了大量住房需求，近年來經(jīng)濟(jì)快速增長使得以礦、電等行業(yè)職工人均收入大幅提升，住房需求將逐步釋放。項(xiàng)目依托與礦、電業(yè)的特殊地緣關(guān)系，將極大受益于這樣的市場環(huán)境。仍而由于城市建設(shè)投入不足，對類似項(xiàng)目這樣處在城市邊緣區(qū)的項(xiàng)目的發(fā)展，將有著更高的建設(shè)要求,本報(bào)告所分析的問題,對礦資源城市的理解 對產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的理解，房地產(chǎn)行業(yè)影響,淮南房地產(chǎn)市場研究與預(yù)測,淮南城市結(jié)構(gòu)與規(guī)劃分析,山南區(qū)域樓盤調(diào)研與分析,城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)：其他區(qū)域以煤炭采掘?yàn)橹鳎腔茨系慕?jīng)濟(jì)支撐, 但居住適宜性較弱,周邊礦區(qū)零散分布，以生產(chǎn)功能為主，生態(tài)環(huán)境脆弱，城市建設(shè)落后，居住適宜性較差 淮南經(jīng)濟(jì)的單一性，使得其經(jīng)濟(jì)

6、支點(diǎn)零散分布于各個(gè)礦區(qū)，共同支撐淮南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,田家庵,潘集,八公山,鳳臺(tái),謝家集,山南新區(qū),城市發(fā)展：受地形條件限制，城市跨越式發(fā)展山南新區(qū)成為必然趨勢,西調(diào)：優(yōu)化西部城區(qū)的城市建設(shè)用地布局，疏解舊城人口；增強(qiáng)城市服務(wù)功能，提升城市品質(zhì),南拓：在舜耕山以南山南新區(qū),東進(jìn)：擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模，形成高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)基地,北聯(lián)：加強(qiáng)主城區(qū)與北部地區(qū)的交通聯(lián)系，帶動(dòng)潘集區(qū)和鳳臺(tái)縣的城鎮(zhèn)發(fā)展,城區(qū)北部被淮河阻隔；東部為工業(yè)區(qū)，且有鐵路分割；向西受煤層塌陷區(qū)的阻礙；向南又被舜耕山阻擋，各個(gè)方向的空間都遭遇障礙，需要尋找新的發(fā)展空間 為了維持經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，突破城市發(fā)展空間的瓶頸問題，政府提出新的空間

7、發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)是“南拓”，希望通過跨越式發(fā)展山南新區(qū)，開拓出城市發(fā)展的新空間,資料來源：淮南市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）,城市發(fā)展：由于各種原因的制約，山南新區(qū)的發(fā)展將是一個(gè)長期的過程，田家庵的中心地位在近期不會(huì)改變,原因1：跨越式發(fā)展需進(jìn)行較長時(shí)期的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè) 原因2：淮南人口增長緩慢，山南新區(qū)人口積累需經(jīng)歷較長時(shí)間 原因3：淮南發(fā)展主要依托淮礦，其留守山北使得城市重心難以南移,原因1：山南新區(qū)脫離原有城區(qū)發(fā)展，跨越式發(fā)展前期需進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其發(fā)展成熟將是一個(gè)長期過程,山南新區(qū)發(fā)展用地充足，但與老城的聯(lián)系被舜耕山隔斷，僅有三條通道聯(lián)系，獲得老城區(qū)的支撐少，前期需

8、進(jìn)行完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而山南新區(qū)面積達(dá)60KM2，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成熟需要較長時(shí)間，其大規(guī)模發(fā)展將是一個(gè)長期過程,山南新區(qū),舜耕山,田家庵區(qū),原因2：淮南人口主要依托自然增長，人口增長緩慢，山南新區(qū)發(fā)展將經(jīng)歷較長的人口積累過程,與周邊的合肥、蚌埠等城市相比，淮南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市功能單一，因此對周邊地區(qū)的人口吸引力不大，人口增長主要依靠自然增長，增長緩慢 山南新區(qū)的發(fā)展需要有相應(yīng)足夠的人口支撐，但山南新區(qū)與原有城區(qū)割裂，近期又缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，其人口積累過程將經(jīng)歷較長時(shí)間,2005、2010年淮南人口機(jī)械增長,原因3：淮南當(dāng)前仍主要依托淮礦發(fā)展，淮礦留守山北將會(huì)對山南新區(qū)的發(fā)展帶來較大影響,淮礦

9、是淮南的支柱企業(yè)，2010年完成工業(yè)增加值占了淮南的約60 整個(gè)淮南與淮礦相關(guān)的人口約占了城市人口的一半左右 當(dāng)前淮南的發(fā)展主要依托淮礦，淮礦留守山北將會(huì)對山南新區(qū)的發(fā)展帶來較大影響,2010年上半年淮南市各行業(yè)對全市工資水平的影響,09、010年淮南、礦業(yè)集團(tuán)完成工業(yè)增加值,城市結(jié)構(gòu)及規(guī)劃分析小結(jié),唯一中心化城市：依托良好區(qū)位和早期的煤礦發(fā)展起來的田家庵是淮南的城市政治、文化、教育和服務(wù)業(yè)的中心，在淮南市有著優(yōu)勢的居住輻射力，近期內(nèi)中心地位不會(huì)改變 礦區(qū)宜居性不足：環(huán)境礦區(qū)是淮南市主要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出地，集聚著大量有消費(fèi)力的產(chǎn)業(yè)人口。礦區(qū)生態(tài)環(huán)境脆弱和建設(shè)環(huán)境的落后，居住適宜性較弱,項(xiàng)目地處田家庵

10、區(qū)的邊緣區(qū)域并與山南新區(qū)相接，由于長期的封閉與陳舊的建成環(huán)境，對中心城區(qū)消費(fèi)力的吸引有待引導(dǎo),本報(bào)告所分析的問題,對礦資源城市的理解 對產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的理解，房地產(chǎn)行業(yè)影響,淮南房地產(chǎn)市場研究與預(yù)測,淮南城市結(jié)構(gòu)與分析,山南區(qū)域樓盤調(diào)研與分析,市場狀況,2010年淮南各區(qū)成交面積（萬M2）,2010年市場分布主要集中在田區(qū)和山南新區(qū),戶型結(jié)構(gòu)以70-110M2的2室2廳和3室2廳為供應(yīng)主力,數(shù)據(jù)來源：淮南房管局資料,過去14個(gè)月淮南房地產(chǎn)價(jià)格變化變化, 競爭面：3月份后，市場迎來供應(yīng)高峰，競爭加劇，銷售壓力增加,本報(bào)告所分析的問題,對礦資源城市的理解 對產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的理解，房地產(chǎn)行業(yè)影響,淮南房

11、地產(chǎn)市場研究與預(yù)測,淮南城市結(jié)構(gòu)與分析,山南區(qū)域樓盤調(diào)研與分析,金融世家,地理位置：山南新區(qū)南緯五路淮河大道東南側(cè)緊鄰中央公園、市政府廣場 開發(fā)商：淮南世紀(jì)正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積：160000平米 物業(yè)類型：3棟30層住宅+1棟33層寫字樓 戶型特點(diǎn)：144平米4房2廳2衛(wèi)；280平米4房3廳2衛(wèi)以及83平米小3房,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目規(guī)劃中的33層的寫字樓未來必將引領(lǐng)山南新的地標(biāo)高度，目前處于導(dǎo)入階段，預(yù)計(jì)7月份開盤。,個(gè)案分析,泉山湖,開發(fā)商：安徽泉山湖置業(yè)有限公司 總建筑面積：150萬平米 物業(yè)類型：19棟多層，花園洋房，聯(lián)排，獨(dú)棟 主要賣點(diǎn)：學(xué)區(qū)房礦一中分校；市政機(jī)關(guān)幼兒園；50

12、0畝天然水庫 戶型：多層戶型為80-123平米2房，3房；花園洋房戶型均為3房，4房；聯(lián)排戶型區(qū)間為206-260平米； 銷售狀況：1期2010年9月開盤推出多層，花園洋房和聯(lián)排別墅 銷售價(jià)格：多層均價(jià)為4400元/方；花園洋房均價(jià)為4700-4800元/方；聯(lián)排別墅總價(jià)為150-200萬元/戶。,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目定位為大盤高端住宅社區(qū)，賣點(diǎn)較多，1期推出多層大打價(jià)格殺手銷售價(jià)格稍低主要為后期別墅高端物業(yè)銷售聚集人氣。,個(gè)案分析,中化國際城,項(xiàng)目位置：泉山路商鋪一樓 開發(fā)商：淮南中化三建置業(yè)有限公司 全程代理：上海啟創(chuàng) 總建筑面積：30萬平米 1期物業(yè)類型：5棟18層高層 項(xiàng)目狀況：導(dǎo)入階段，未

13、銷售 戶型：戶型現(xiàn)已確定86，88平米兩，三房，其他戶型暫未確定 開工時(shí)期：2009年，1期主體已建至6層,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目目前處于導(dǎo)入階段，預(yù)售許可證暫且未批，項(xiàng)目最大賣點(diǎn)為地段優(yōu)勢，戶型設(shè)計(jì)方面88平米就做到3房，戶型緊湊，但動(dòng)靜分離，空間動(dòng)線流暢。,個(gè)案分析,西湖春天,地理位置：山南新區(qū)二中對面 開發(fā)商：淮南盛世錢塘置業(yè)有限公司 代理公司：盛世映像 總建筑面積：50萬平米 占地面積：331畝 物業(yè)類型：多層、花園洋房、高層、SOHO公寓 銷售狀況：2010年7月推出1000多套，目前在售的多層面積在116、123左右，均價(jià)5600元。高層84-121左右戶型，均價(jià)4900元。兩棟退臺(tái)洋房，

14、93-160，均價(jià)6150元。公積金貸款99折，商業(yè)貸款98折，一次性付款96折；老帶新，老客戶獎(jiǎng)勵(lì)2000元。3月26日3期新產(chǎn)品開啟，目前可以辦理VIP卡，從市調(diào)了解所知目前已經(jīng)認(rèn)籌200多張,綜合點(diǎn)評：西湖春天最大的賣點(diǎn)就是毗鄰建設(shè)中的淮南新2中，小區(qū)內(nèi)配套也有幼兒園，從市調(diào)結(jié)果來看項(xiàng)目銷售狀況較為理想，每月平均100戶的去化量，客戶群主要來自田家、潘集區(qū)。,個(gè)案分析,廣弘城國際社區(qū),地理位置：山南新區(qū)新市政府旁 開發(fā)商：淮南市廣弘地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商：萬耀公司 占地面積：337畝 總建筑面積：44萬平米 物業(yè)類型：64棟18層高層板式 戶型：83-169平米2房，三房，四房 社區(qū)配

15、套：8000平米小學(xué)和2000平米幼兒園 銷售狀況：2期12月18日開盤推出535戶83-169平米2-4房，目前已去化520戶,綜合點(diǎn)評：從市調(diào)了解來看，2房較受市場青睞，目前所余房源均為4房，4房戶型高總價(jià)難免高導(dǎo)致去化有一定難度。價(jià)格方面2房均價(jià)為5000元/方，3，4房均價(jià)為4800元/方,個(gè)案分析,山南印象,地理位置：山南新區(qū)淮河大道西側(cè) 開發(fā)商：安徽君勵(lì)投資置業(yè)有限公司 代理公司：金達(dá)利筑地 總建筑面積：22萬平米 物業(yè)類型：5+1洋房、11+1小高層 主要賣點(diǎn)：3萬平米主題公園，全省最大的奧體中心5年內(nèi)即將進(jìn)駐政務(wù)區(qū)，婦幼保健醫(yī)院，中國移動(dòng)公司也即將遷至政務(wù)區(qū) 戶型：130-16

16、0平米（復(fù)式）三房兩廳-5房3廳 銷售均價(jià)：5800元/方 銷售狀況：項(xiàng)目共1600戶，目前僅余100戶，所剩房源集中于160平米的復(fù)式,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上與政務(wù)區(qū)眾多樓盤中匠心獨(dú)運(yùn)，復(fù)式，上疊式，下疊式均體現(xiàn)差異化設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)上戶型總體偏大，開發(fā)商將偷面積技術(shù)做到極致，大面積贈(zèng)送入戶花園，凸窗。,個(gè)案分析,金地滟瀾山,地理位置：山南新區(qū)淮河大道西側(cè)、南緯一路南側(cè)、南經(jīng)十路東側(cè)、南緯二路北側(cè) 開發(fā)商：淮南中城置業(yè)有限公司 代理公司：世聯(lián)地產(chǎn) 占地面積：400畝 總建筑面積：24萬平米 物業(yè)類型：別墅（聯(lián)排、獨(dú)棟、疊加），洋房 戶型：近期在售戶型面積為90-101平米3房2廳1衛(wèi) 銷售狀況

17、：2011年2月26日推出4棟花園洋房共166戶，目前僅余3戶 銷售均價(jià)：洋房5700元/方,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目定位為高端物業(yè)，強(qiáng)調(diào)低建筑密度地中海建筑風(fēng)格，運(yùn)用涂料與文化石墻面的搭配、拱形門廊、紅色坡頂、入戶花園和情調(diào)陽臺(tái)等元素 ，從市調(diào)了解，客群結(jié)構(gòu)中花園洋房主要以拆遷戶，教師，公務(wù)員為主，別墅購買群中有部分外地客群。,個(gè)案分析,信誼四季城,地理位置：田家庵區(qū)合淮路與會(huì)戰(zhàn)西路交叉口（泉山汽車站西） 開發(fā)商：淮南信誼置業(yè)有限公司 代理公司：合富輝煌 占地面積：219畝 總建筑面積：18.84萬平米 物業(yè)類型：退臺(tái)洋房| 多層洋房| 小高層| 高層 學(xué)區(qū)房：二十六中（化建學(xué)校小學(xué)、初中），市直機(jī)關(guān)

18、幼兒園 銷售狀況：3月19日認(rèn)籌，推出400戶房源，從市調(diào)來看當(dāng)天上客250組，認(rèn)籌150組,綜合點(diǎn)評：從市調(diào)當(dāng)天場面來看，四季城認(rèn)籌當(dāng)日效果較為良好，當(dāng)天繳納誠意金2萬元，開盤當(dāng)日可選房源并享受98折優(yōu)惠，認(rèn)籌當(dāng)日即送電飯煲一個(gè)。,個(gè)案分析,山南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析樓盤體量分析,區(qū)域內(nèi)樓盤已進(jìn)入大盤整合年代，體量最小的是總建筑面積19萬平米的四季城項(xiàng)目，像泉山湖項(xiàng)目總建筑面積更已達(dá)到150萬平米，需要一定的市場周期去消化。,山南區(qū)域樓盤體量分析,山南區(qū)域房地產(chǎn)分析多層價(jià)格分析,除泉山湖外，山南區(qū)域多層價(jià)格相差幅度不大，整體銷售均價(jià)大概在5500元/平米左右。,山南區(qū)域多層價(jià)格分析,山南區(qū)域房地

19、產(chǎn)市場分析高層價(jià)格分析,山南區(qū)域高層樓盤量較多層少，價(jià)格整體低于多層價(jià)格400元/方，均價(jià)約5100元/方。,山南區(qū)域高層價(jià)格分析,山南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析多層和高層價(jià)格對比分析,山南區(qū)域當(dāng)前的產(chǎn)品形態(tài)主要為多層、高層。而從其價(jià)格差異來看，多層與電梯房的銷售價(jià)格出現(xiàn)倒掛，多數(shù)樓盤而言，多層的銷售均價(jià)高于電梯房銷售均價(jià)，價(jià)格幅度約為400元/方； 而在去化方面，電梯房的去化速度較慢，抗性相對較大，這也在一定程度上反應(yīng)了當(dāng)?shù)貙τ谛「邔拥慕邮芏炔凰闾摺?山南區(qū)域多層與高層價(jià)格對比分析,山南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析建筑形態(tài)配比分析,目前山南區(qū)域房地產(chǎn)市場上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，大約占據(jù)了41的市場份額，小高

20、層、高層電梯房和別墅等中高端產(chǎn)品在市場上供應(yīng)比例正在逐步增加，目前供應(yīng)量大概在49左右。從目前在售的電梯房項(xiàng)目來看，目前電梯房價(jià)格低于價(jià)值，且去化速度相對緩慢，其遭受的抗性比較大。 通過市調(diào)情況了解，山南新區(qū)項(xiàng)目部分樓盤像中化國際城等項(xiàng)目部分高 層即將推向市場，可以預(yù)見，以高層為代表的電梯房在今后的推盤量將會(huì)有一定的提升。,山南區(qū)域房地產(chǎn)建筑形態(tài)分析,山南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析供應(yīng)房型分析,根據(jù)目前市場上在售樓盤的整體情況來看，當(dāng)前山南市場上商品房主要以三房居多，其中三房的供應(yīng)比例為44，二房次之，比例超過30，四房及復(fù)式房型的供應(yīng)比例占了約26. 從銷售率來看，二房、三房銷售狀況不分秋色，四房銷

21、售稍差。,山南區(qū)域戶型對比分析,山南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析建筑立面分析,山南印象,廣弘城國際社區(qū),信誼四季城,金地滟瀾山,西湖春天,聯(lián)華泉山湖,金融世家,山南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析建筑立面分析,山南區(qū)域供應(yīng)樓盤期房暫未有，大多處于建設(shè)階段，但從市調(diào)了解來看樓盤外立面整體越來越注重立面效果，已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的簡約風(fēng)格。 墻體外部大多采用粉紅色涂料、淡黃色、白色涂料漆等色調(diào)進(jìn)行裝配，少數(shù)樓盤使用面磚進(jìn)行裝配。 樓頂也注重設(shè)計(jì)效果，像山南印象等部分樓盤在樓盤天際線方面下了一定功夫。,分析：,山南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析停車位分析,山南區(qū)域各大樓盤在進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃的過程中，都配備了一定的停車位，其主要規(guī)劃了地上停車位和車