【培訓(xùn)課件】商品房交付之法律問題淺析.ppt

1、a,1,商品房交付之法律問題淺析,郝海麗 2014年6月,a,2,目 錄,一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定,三、相關(guān)問題,二、常見商品房交付法律糾紛,a,3,一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定,交付的依據(jù)是什么？,合同,法律規(guī)定,a,4,一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定,a,5,二、常見商品房交付法律糾紛,（一）交付不能 交付不能是指開發(fā)商(出賣人)由于種種原因不能依據(jù)商品房買賣合同向業(yè)主(買房人)交付房屋。,a,6,二、常見商品房交付法律糾紛,（一）交付不能 性質(zhì)-根本違約 這種行為構(gòu)成了對商品房買賣合同的根本違約，致使合同目的根本不能實(shí)現(xiàn)，此時(shí)業(yè)主有權(quán)要求解除合同、返還購房款及利息，并要求開

2、發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 例外：不可抗力,a,7,二、常見商品房交付法律糾紛,（二）交付遲延 交付遲延是指開發(fā)商沒有按照商品房買賣合同的約定如期向業(yè)主交付房屋。 普遍情況 常見病 后果嚴(yán)重 對開發(fā)商來說-此時(shí)，恰巧房價(jià)降了怎么辦？,a,8,二、常見商品房交付法律糾紛,（二）交付遲延 法律對策： 這種行為同樣是違反房屋買賣合同約定的違約行為，但與交付不能不同，此種違約行為不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此當(dāng)然地直接要求解除合同。,作為業(yè)主，該怎么辦？,a,9,二、常見商品房交付法律糾紛,（二）交付遲延 如果房屋買賣合同中對開發(fā)商交付遲延的違約責(zé)任有約定，要首先適用約定的處理方法； 沒有約定或約定不明確時(shí)，可

3、以采用下述兩種方法。 （1）選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任； （2）選擇是向開發(fā)商發(fā)出書面催告通知，催告其在三個(gè)月內(nèi)交房，如果開發(fā)商在這三個(gè)月內(nèi)仍不能交房，則業(yè)主可以提出解除合同的要求。,a,10,二、常見商品房交付法律糾紛,（二）交付遲延 風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱 突發(fā)事件 開發(fā)商大多以自己以往項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來設(shè)定交房期限，但現(xiàn)在實(shí)行的“一房一驗(yàn)”制度和“交付使用通知書”制度大大延長了驗(yàn)收階段的時(shí)間和難度，施工單位也往往會抓住開發(fā)商交房期限，以停工為威脅要工程款、窩工損失、材料漲價(jià)損失，加上業(yè)主投訴維權(quán)等，很容易導(dǎo)致對施工進(jìn)度估計(jì)不足，對交房難度估計(jì)不夠，最后導(dǎo)致延期交房。,原因是什么？,a,

4、11,二、常見商品房交付法律糾紛,（二）交付遲延 預(yù)留充足的交房期限！,a,12,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）交付不符合約定 交付不符合約定不僅指開發(fā)商所交付的房屋不符合商品房買賣合同的約定，也包括不符合經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和不符合樣板房的設(shè)計(jì)、裝修。 Eg：綠化、配套設(shè)施、裝修、面積、質(zhì)量等方面。,a,13,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）交付不符合約定 (1)房屋面積糾紛及其法律對策 收房時(shí)，被告知面積多了0.9，怎么辦？ 收房時(shí)，被告知面積少了0.9，怎么辦？ 收房時(shí)，被告知面積多了3.9，怎么辦？ 收房時(shí)，被告知面積多了3.9，怎么辦？,a,14,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）

5、交付不符合約定 (1)房屋面積糾紛及其法律對策 國家法律允許出現(xiàn)的房屋面積差異在3%以內(nèi)。房屋面積差異是指經(jīng)房管局委托的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)所測量后得出的房屋實(shí)際面積與商品房買賣合同約定面積之間的差異。,a,15,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）交付不符合約定 (1)房屋面積糾紛 合同有約定的，按照約定處理; 合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下方法處理： 面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，業(yè)主據(jù)此請求解除合同的，法院不予支持; 多退少補(bǔ),a,16,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）交付不符合約定 面積誤差比絕對值超出3% 業(yè)主請求解除合同、返還已付購

6、房款及利息的，法院會予以支持。 業(yè)主同意繼續(xù)履行合同 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由業(yè)主按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人; 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還業(yè)主，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還業(yè)主。,a,17,二、常見商品房交付法律糾紛,(二)房屋質(zhì)量糾紛 一般的房屋質(zhì)量問題 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題,a,18,二、常見商品房交付法律糾紛,一般的房屋質(zhì)量問題： Eg：墻皮脫落、劃痕、空鼓，門窗封閉不嚴(yán)、松動，廚衛(wèi)漏水、滲水等。 法律

7、對策： 沒有嚴(yán)重影響到業(yè)主的正常居住，屬于開發(fā)商一般性的違約行為，業(yè)主不能據(jù)此直接要求解除合同，法院也不會支持。 業(yè)主可以向開發(fā)商主張質(zhì)量保修責(zé)任，要求其予以維修，并且如果給業(yè)主造成直接財(cái)物損失的，可以要求開發(fā)商賠償。,a,19,二、常見商品房交付法律糾紛,兩書： 商品房質(zhì)量保證書 商品房使用說明書,a,20,二、常見商品房交付法律糾紛,房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的質(zhì)量問題： 所謂房屋主體結(jié)構(gòu)，是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。 Eg：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、

8、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等部分。,a,21,二、常見商品房交付法律糾紛,法律對策： 業(yè)主可以向開發(fā)商要求解除合同和賠償損失。 一種是房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格，未取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，如果開發(fā)商超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，業(yè)主可以解除合同并要求賠償損失; 另一種是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，即房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格，此時(shí)業(yè)主有權(quán)退房，造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 開發(fā)商？,a,22,二、常見商品房交付法律糾紛,建議： 優(yōu)良的施工質(zhì)量是順利交房的前提。必要時(shí)，開

9、發(fā)商也可請一家專業(yè)的驗(yàn)房公司給自己找毛病，事先發(fā)現(xiàn)問題，并進(jìn)行有效的整改，避免交房時(shí)的被動。 一定要達(dá)到交付文件。 對于交房時(shí)容易發(fā)生因一般質(zhì)量問題產(chǎn)生的拒絕收房爭議，在“補(bǔ)充條款”中進(jìn)行特別約定。如：“該房屋交付時(shí)，除了不具備第條約定的交房條件和嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題外，乙方不得以其他理由拒絕收房；乙方發(fā)現(xiàn)的一般質(zhì)量問題不影響交接手續(xù)的辦理，乙方可要求甲方在交付后的合理時(shí)間內(nèi)承擔(dān)維修義務(wù)，并按國家的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)?！?發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭及時(shí)處理。,a,23,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）設(shè)計(jì)規(guī)劃變更引起糾紛 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更表現(xiàn)在很多方面，如整個(gè)小區(qū)的容積率、車位配置、綠化景觀、公共配套

10、設(shè)施的位置、房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外墻顏色等。在交房時(shí)，這些變更往往導(dǎo)致業(yè)主以此為借口拒絕收房，甚至要求退房。,a,24,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）設(shè)計(jì)規(guī)劃變更引起糾紛 商品房銷售管理辦法第24條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起1

11、5日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。,a,25,二、常見商品房交付法律糾紛,（三）設(shè)計(jì)規(guī)劃變更引起糾紛 建議： 小區(qū)整體規(guī)劃和房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)在報(bào)批前要考慮完善，批準(zhǔn)后盡量避免調(diào)整和變更。有的開發(fā)商是出于讓小區(qū)更美觀、檔次更高的好意，在設(shè)計(jì)深化和施工時(shí)作一些調(diào)整，調(diào)整后的方案可能造價(jià)更高、效果也更好。但是不是所有的業(yè)主都沒有異議，有時(shí)雖然總體上有利于小區(qū)，但卻給部分居民造成負(fù)面影響，有時(shí)是業(yè)主本身想退房，不管是調(diào)整后是更好還是更差，都以規(guī)劃變更為退房的理由。 規(guī)

12、劃變更的程序一定要完善，包括公告、通知書及郵寄憑證、業(yè)主回復(fù)等都要保留好。,a,26,二、常見商品房交付法律糾紛,（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛 小區(qū)內(nèi)的，如小區(qū)內(nèi)會所、幼兒園； 小區(qū)外的，如周邊的地鐵站點(diǎn)、公園、學(xué)校等，一旦這些設(shè)施未能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，即使不是開發(fā)商的原因造成的，業(yè)主也會提出異議。,a,27,二、常見商品房交付法律糾紛,（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛 根據(jù)最高人民法院的司法解釋，開發(fā)商就小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同約定，如有違反承擔(dān)違約責(zé)任。 從這個(gè)規(guī)定看，紅線內(nèi)的具體配套設(shè)施的承諾要承

13、擔(dān)合同責(zé)任；宣傳資料上對紅線外的配套設(shè)施承諾不具有合同約束力，即使不能實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商也不需要承擔(dān)違約責(zé)任，但購房人或可要求工商部門查處開發(fā)商虛假宣傳的行政法律責(zé)任。,a,28,二、常見商品房交付法律糾紛,（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛 建議： 在銷售時(shí)，對小區(qū)內(nèi)外的設(shè)施盡可能不要作任何肯定的、書面的承諾。 在合同補(bǔ)充條款中特別約定：“若相鄰項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)程與實(shí)際進(jìn)程不一致的，以實(shí)際進(jìn)程為準(zhǔn)，開發(fā)商不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，買受人不得以此為由追究開發(fā)商的違約責(zé)任”。,a,29,二、常見商品房交付法律糾紛,（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛 交房前對房屋和小區(qū)自行排查，對業(yè)主對房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)和小區(qū)規(guī)劃等方面可能提出的問題和

14、投訴制訂答復(fù)預(yù)案，并對全體交房工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。 Eg：垃圾焚燒廠、地鐵五號線,a,30,二、常見商品房交付法律糾紛,（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛 制定合理的交付流程。現(xiàn)場交房流程合理安排，要注意收費(fèi)、驗(yàn)收房和簽署文件等工序的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，并制訂應(yīng)對業(yè)主疑問和不滿的答復(fù)預(yù)案。 現(xiàn)場不要和購房者爭吵，糾紛客戶應(yīng)安排資深人員單獨(dú)處理，安排專門接待室，由擅長解決問題的人員接待處理，避免因個(gè)別人的不滿引起其他業(yè)主的效仿。,a,31,二、常見商品房交付法律糾紛,（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛 合理安排交付批次。盡量采用同一樓道安排在不同時(shí)間交房，即“平行交房”，避免共性問題產(chǎn)生現(xiàn)場群體性爭議。,a,32,二、常見

15、商品房交付法律糾紛,（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛 各類通知小業(yè)主的文件，要安排專人以掛號信方式郵寄，一周后到郵局查閱簽收回單，郵寄和簽收回單妥善保管，避免事后無法證明已履行交房義務(wù)。 書面通知,a,33,二、常見商品房交付法律糾紛,（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛 避免交房時(shí)因“先交錢還是先驗(yàn)房”的爭議。 在補(bǔ)充條款中約定“乙方付清全部房款和其他代收代繳費(fèi)用后方可與甲方辦理房屋交接手續(xù)。因乙方未付清全部房款和其他代收代繳費(fèi)用而未能辦理商品房交接手續(xù)，甲方不承擔(dān)任何違約責(zé)任?！?a,34,三、相關(guān)問題,1、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條 對房屋的

16、轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 地震.,a,35,三、相關(guān)問題,2、違約金數(shù)額 第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部

17、門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。,a,36,三、相關(guān)問題,3、交付通知不是交付的必要條件 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)； 買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。,a,37,三、相關(guān)問題,4、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付 受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何權(quán)利。 從法律規(guī)定來看，不支持以拒收房來維權(quán)。,a,38,三、相關(guān)問題,4、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第32條規(guī)定：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)； 商品房銷售管理辦法第35條規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)； 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第12條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損