商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn),商業(yè)地產(chǎn)知識,何為商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)的類型 商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式 商業(yè)地產(chǎn)的客戶,商業(yè)地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說 狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所 廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。,何為商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。,商業(yè)地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別,住宅房地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),

2、發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單,商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有,大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的,大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的,發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成,發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待,商業(yè)地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面,商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容,資本運營,商業(yè)地產(chǎn),市場開發(fā),運營管理,商業(yè)地產(chǎn)知識,貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為,開發(fā)行為,投資行為,

3、經(jīng)營行為,商業(yè)地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn)的四元素,商戶,消費者,商業(yè)地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件,歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件； 在國外人均GDP30004000美元時，家庭汽車擁有率1520，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（Shopping Mall為例）才開始進入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，才是成熟發(fā)展階段。,歐美：,商業(yè)地產(chǎn)知識,亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。 商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到2500美元；二是郊區(qū)型商

4、業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達1015。,亞洲及國內(nèi)：,商業(yè)地產(chǎn)知識,高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn),分割商鋪領(lǐng)風騷,國際資本加緊搶灘,第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 趨勢及特點,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點及趨勢,商業(yè)地產(chǎn)知識,市場型商鋪,底商型商鋪,地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別,交通設(shè)施商鋪,商業(yè)地產(chǎn)知識,購物中心SHOPPING MALL,概念： Mall林蔭道 在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多 商店、娛樂設(shè) 施和餐館組成的大型零售綜合體。 Shopping Mall 規(guī)模在10萬平方米以 上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運營的集零

5、售、 娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。,商業(yè)地產(chǎn)知識,1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。 2、半主力店租戶：運動品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。 3、娛樂、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設(shè)施，以及麥當勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、 酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設(shè)施。 4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。,SHOPPINGMALL項目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容,商業(yè)地產(chǎn)知識,專業(yè)型商鋪,商業(yè)地產(chǎn)知識,定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。 案例：北京中關(guān)村海

6、龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。,商業(yè)地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn)知識,銷售模式,整體 轉(zhuǎn)讓,零散 銷售,自由 出租,返租 銷售,商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式,商業(yè)地產(chǎn)知識,概念：就是帶租約銷售，即先引進品牌商家，然后 將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤 。,返租銷售,商業(yè)地產(chǎn)知識,實質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進銷售，在其進行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

7、營企業(yè)為促進銷售，在其進行外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。,返租銷售,商業(yè)地產(chǎn)知識,利益：國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進行發(fā)展已是相當普遍的做法。 對于個人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財產(chǎn)品。 可見，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。,返租銷售,商業(yè)地產(chǎn)知識,風險：由于商鋪

8、產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)要么是發(fā)展商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負責，因為物業(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風險更加巨大。,返租銷售,商業(yè)地產(chǎn)知識,租金（元/平米/天）銷售單價（元/平米）回報率天出房率,公式,商業(yè)地產(chǎn)知識,6%-10%左右是合理回報率,商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。 某些項目開發(fā)商胡亂提高年回報率承諾，有的甚 至達到20%，這完全背離了市場規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。,商鋪

9、定價操作程序,商業(yè)地產(chǎn)知識,層別總價 = （目標銷售總額總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù),憑經(jīng)驗對項目不同層別進行系數(shù)設(shè)定（第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100% ，依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此 。） 系數(shù)X銷售面積（建筑面積） =權(quán)重系數(shù) 權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù),商業(yè)地產(chǎn)知識,（層別總價層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù) =具體商鋪總價,設(shè)定各層別中各個商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。 商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù) 具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù),商業(yè)地產(chǎn)的客戶,商業(yè)地產(chǎn)知

10、識,投資者最關(guān)心什么？,商業(yè)地產(chǎn)知識,物業(yè)是否能增值,怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？ 或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？,商業(yè)地產(chǎn)知識,背景環(huán)境大的經(jīng)濟環(huán)境是否健康發(fā)展 行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點 地塊價值地產(chǎn)項目所處地塊是否在未來有發(fā)展 同類市場經(jīng)營狀況某個地產(chǎn)項目預(yù)計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間 項目規(guī)劃商鋪規(guī)劃設(shè)計是否合理，是否符合經(jīng)營要求 價格合理銷售價格是否與實際價值趨同,商業(yè)地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn)知識,影響客戶決斷的因素,客戶：不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因為 他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。,影響客戶決斷的因素,商業(yè)地產(chǎn)知識,參與開發(fā)的公司品牌,項目本身,內(nèi)在因素,

11、外在因素,客戶自身實力、知識、年齡、偏好、,其他 （唯一性）,外在因素,商業(yè)地產(chǎn)知識,參與開發(fā)的公司品牌,開發(fā)商,物業(yè)、運營公司,發(fā)展商,建筑設(shè)計公司,實力 信譽 經(jīng)驗,商業(yè)地產(chǎn)知識,外在因素,硬件,軟件,商業(yè)地產(chǎn)知識,硬件,軟件,地理位置 交通狀況 周邊商業(yè)市場 同類市場整體水平 周邊居民水平 建筑形式 鋪位劃分 配套設(shè)施 ,銷售策略 進駐品牌 優(yōu)惠政策 未來前景 推廣力度 運營管理 ,藥都項目優(yōu)勢,商業(yè)地產(chǎn)知識,針對北方藥都項目來說，什么最能吸引潛在投資者呢？或者說怎樣才能打擊到投資者呢？,硬件優(yōu)勢,商業(yè)地產(chǎn)知識,近40萬人的醫(yī)藥營銷隊伍遍布全國各地；2000多家醫(yī)藥生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)中產(chǎn)值和銷

12、售收入超千萬元以上的就有18家，利稅超千萬元的有4家；此外，內(nèi)蒙古藥材資源豐富，蒙藥材2230種、蒙藥藥品達5000余種，在國內(nèi)外都具有很高的聲譽。,資源優(yōu)勢,市場優(yōu)勢,呼和浩特一年兩屆藥交會在國內(nèi)醫(yī)藥業(yè)享有盛譽，蒙藥不僅在國內(nèi)具有很高的聲譽，而且在日本、韓國、俄羅斯等國十分暢銷。對于藥都來說，所在區(qū)域的藥品市場整體水平很高，已經(jīng)形成了它所需要的市場環(huán)境。,商業(yè)地產(chǎn)知識,建筑優(yōu)勢,劃分優(yōu)勢,全街鋪性質(zhì)的建筑形式，使各個店鋪的商業(yè)價值均分，降低了出現(xiàn)“死鋪”的可能性，利于銷售和經(jīng)營。而且項目內(nèi)街的設(shè)計輕松的解決了醫(yī)藥批發(fā)必須的裝修貨問題，為經(jīng)營者提供便利。,100-200平米為主的劃分，保證了單

13、位物業(yè)的總價款處于合理區(qū)間，避免過大的資金投入降低目標投資者的投資熱情。,軟件優(yōu)勢,政策優(yōu)勢,大環(huán)境：國家規(guī)定：中國醫(yī)藥行業(yè)要走集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的道 路，從2000年開始，利用35年的時間，培養(yǎng)510戶面向國內(nèi)外市場、多元化經(jīng)營、年銷售額在20億元以上的大型醫(yī)藥流通集團。 小環(huán)境：自治區(qū)和呼市、玉泉區(qū)三級政府給予了大力支持，呼市有關(guān)部門先后出臺了一系列優(yōu)惠政策，為投資藥市的經(jīng)營者在稅收、商用房使用年限、貸款、辦證、落戶、子女入學(xué)等方面提供便利。,商業(yè)地產(chǎn)知識,前景優(yōu)勢,做為蒙藥的大本營，呼市目前還沒有像北方藥都如此大規(guī)模的綜合性醫(yī)藥供銷中心，一旦投入使用必定會吸引無數(shù)國內(nèi)外的醫(yī)藥經(jīng)銷商來

14、此洽談定購，經(jīng)過一段時間的運營北方藥都就可以成為蒙藥的代名詞，云集與此的藥上足以使藥都的價值迅速提升。,商業(yè)地產(chǎn)知識,銷售策略優(yōu)勢,運營優(yōu)勢,返租銷售的銷售策略，對于投資者來說無疑是個穩(wěn)定的投資保障，而且藥都較高的租金回報率能夠保證在十年內(nèi)收回投資成本，無疑對客戶具有很高的吸引力。,在藥都內(nèi)的大型會展中心的建設(shè)，保證在項目投入運營之后持續(xù)的醫(yī)藥類產(chǎn)品展會，經(jīng)常性的持續(xù)吸引來自國內(nèi)外的藥商來此參展洽談，為在此長期經(jīng)營的商家提供了穩(wěn)定的客源，此外這種展會也是對藥都品牌的非常有效的推廣。,成功案例分析,商業(yè)地產(chǎn)知識,上谷商業(yè)街,項目基本情況 項目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南 開發(fā)商：天津融創(chuàng)集團融創(chuàng)

15、置地有限公司 總建筑面積：56289平米 地上建筑面積：42109平米 地下建筑面積：14180平米 地上三層商業(yè)總建筑面積：23251平米 店鋪面積范圍：74 m2 1245 m2 （建筑面積） 總店數(shù):82間 商務(wù)魔方面積：18858平米 銷售均價： 商業(yè)： 1F 1650017000 2F 1250013000 3F 85009000 SOHO： 4F6F 65007000,商業(yè)地產(chǎn)知識,項目定位 1、 該項目規(guī)劃是商業(yè)和商務(wù)魔方的組合，構(gòu)成都市型低層建筑，該項目的在設(shè)計規(guī)劃時會將底層至三層做商業(yè)，四層至六層做商務(wù)魔方（全兼容、多功能）。 2、 集餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)辦公于一體的具有綜合性、時尚性、領(lǐng)先性的高端項目。 3、 商家定位 以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（400600平米）及KTV娛樂為主導(dǎo)，并包含特色購物及必要的社區(qū)服