北京市馬連道區(qū)域調(diào)研報(bào)告

1、北京市馬連道區(qū)域情況一、馬連道區(qū)域范圍馬連道區(qū)域大致可以規(guī)劃為：東西在西二環(huán)與西三環(huán)之間，南北從麗澤路到廣安門外大街所轄區(qū)域。二、馬連道區(qū)域配套購(gòu)物：京城茶葉一條街、法國(guó)家樂(lè)福、英國(guó)百安居、德國(guó)歐貝德家居、易初蓮花、億客隆、華聯(lián)超市、蘇寧電器、物美等。教育：北京小學(xué)、華夏女子中學(xué)、馬連道幼兒園等。餐飲：漁公漁婆、金山城火鍋、南城香、九豐源酒樓、明月三千里燒烤、今天假日海鮮城、重慶火鍋、甜鴨梨烤鴨、城一鍋。酒店：百蓮名仕酒店、雙龍花園酒店、逸羽連鎖酒店、安華景苑飯店、鴻坤國(guó)際大酒店。銀行：中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)交通銀行、建設(shè)銀行、民生銀行、郵政儲(chǔ)蓄。醫(yī)院：電力醫(yī)院、廣外醫(yī)院、北京世紀(jì)壇

2、醫(yī)院、宣武醫(yī)院、廣安門 中醫(yī)院。其他：中國(guó)移動(dòng)馬連道營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)郵政、新華書店。三、馬連道區(qū)域交通情況該區(qū)域有京石、京開(kāi)兩大高速路；有西二環(huán)、西三環(huán)、西站南路、兩廣路、麗澤大道等五大城市主干線；有九座立交橋(蓮花橋、天寧寺橋、廣安門橋、菜戶營(yíng)橋、麗澤路與西站南路立交橋、麗澤橋、六里橋、太平橋路口立交橋、灣子路口立交橋)；有西客站、六里橋兩大客運(yùn)樞紐；有麗澤橋、蓮花池兩個(gè)長(zhǎng)途汽車站；另有通往全市各區(qū)的多條公交路線。規(guī)劃中的兩大地鐵線：地鐵9號(hào)線地鐵9號(hào)線規(guī)劃方案已于2005年6月完成，2006年正式開(kāi)工。從南邊的世界公園，穿越威爾夏大道所在的西三環(huán)城市新區(qū)，最后到達(dá)頤和園北宮門。擬建全部14個(gè)站

3、，威爾夏大道附近設(shè)置了2個(gè)站，即六里橋站、西客站站。西站-北京站直線地鐵已于2005年12月24日正式開(kāi)始動(dòng)工。該線路全長(zhǎng)9.16公里，計(jì)劃從北京站向西，沿前三門大街直線伸展，在崇文門路口進(jìn)入地下，經(jīng)前門、宣武門、長(zhǎng)椿街、白云路，再由天蓮大廈附近鉆出地面，接入北京西站。規(guī)劃2008年前建成通車。四、馬連道區(qū)域環(huán)境特征 馬連道區(qū)域經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)形成了自己獨(dú)特的區(qū)域環(huán)境特征：區(qū)域環(huán)境特征一：老北京、新宣南，傳統(tǒng)與現(xiàn)代碰撞共生的人居區(qū) 地處金中都所在地、老北京文化的發(fā)祥地；國(guó)際傳媒大道、廣安門商務(wù)區(qū)、馬連道采購(gòu)中心區(qū)等商圈的規(guī)劃與建設(shè)，又為這一區(qū)域賦予了城市化發(fā)展的色彩。 區(qū)域環(huán)境特征二： 政務(wù)

4、、金融、傳媒、物流幾大商圈交匯呼應(yīng) 以CPD（中央采購(gòu)區(qū)）、西客站商圈、麗澤商務(wù)區(qū)為核心，輻射中央政經(jīng)區(qū)、金融街、國(guó)際傳媒大道，6大商圈筑就了西部中心城區(qū)的格局。 區(qū)域環(huán)境特征三：多元交通脈絡(luò)匯集延伸城市脈動(dòng) 近臨2006年建成通車的西站南路，外接長(zhǎng)安街、兩廣路、麗澤路、西二環(huán)、西三環(huán)，“三橫兩縱”城市主干道；規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線，西客站、京石路，延伸城市脈動(dòng)。 區(qū)域環(huán)境特征四 ：集城市風(fēng)景、人文風(fēng)景、自然風(fēng)景于一身 遠(yuǎn)眺西山風(fēng)骨、長(zhǎng)安街繁華脈動(dòng)，近攬蓮花池公園、三環(huán)綠化水景綠意、天寧寺人文古風(fēng)，周邊生活配套豐富成熟，一派極具城市人文特征的居住環(huán)境。區(qū)域環(huán)境特征五：京城茶葉一條街上個(gè)世紀(jì)50年代

5、第一家北京茶葉總公司的進(jìn)駐，到目前云集全國(guó)800戶茶商、形成8個(gè)大型茶葉市場(chǎng)，馬連道不僅成為北京、華北地區(qū)最大的茶葉集散地，而且產(chǎn)品遠(yuǎn)銷美國(guó)、韓國(guó)、俄羅斯、日本、中東、東南亞等國(guó)，年交易額超過(guò)13億元，占全國(guó)茶葉年交易額的1/10，成為北京市惟一的“中國(guó)特色商業(yè)街”。2008年之前，馬連道還將建成以大宗采購(gòu)為支撐，集商流、物流、信息流、資金流、文化、旅游為一體的新型商業(yè)區(qū)域。五、馬連道區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢(shì)：1、商業(yè)氛圍較濃，商業(yè)潛力具備目前馬連道區(qū)域內(nèi)有北京市最大的一條茶葉貿(mào)易街，以專營(yíng)相機(jī)為主的大型商場(chǎng)北京馬連道攝影器材城于2001年10月正式開(kāi)業(yè)，家樂(lè)福超市在京城的第四家連鎖店也在此落足，去年北

6、京馬連道郵幣卡市場(chǎng)、金馬鞋城正式開(kāi)業(yè)，加上原有的紅蓮批發(fā)零售市場(chǎng)、紅蓮綜合市場(chǎng)等，應(yīng)該說(shuō)基本具備了商業(yè)發(fā)展的潛力。2005年月，馬連道茶葉特色街被授予“中國(guó)十大特色商業(yè)街”。馬連道作為全國(guó)的茶葉交易中心，加上中央采購(gòu)區(qū)的規(guī)劃，進(jìn)一步提高了該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍。與馬連道茶葉特色街共同入選的商業(yè)街還有北京王府井、上海南京路、南京新街口、烏魯木齊中山路等商業(yè)街。有關(guān)專家指出“在商鋪方面，馬連道作為全國(guó)十大特色商業(yè)街，具有巨大的潛力”。2、重要的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)為該區(qū)域發(fā)展奠定基礎(chǔ)幾大城市干道網(wǎng)是聯(lián)系本區(qū)域與外界協(xié)調(diào)發(fā)展，且保持與外界交通暢通的保障。有京石、京開(kāi)兩大高速路，有西二環(huán)、西三環(huán)、西站南路、兩廣路

7、、麗澤大道等五大城市主干線，有九座立交橋(蓮花橋、天寧寺橋、廣安門橋、菜戶營(yíng)橋、麗澤路與西站南路立交橋、麗澤橋、六里橋、太平橋路口立交橋、灣子路口立交橋)，有西客站、六里橋兩大客運(yùn)樞紐，規(guī)劃中的兩大地鐵線（地鐵9號(hào)線、西站-北京站直線地鐵）；有麗澤橋、蓮花池兩個(gè)長(zhǎng)途汽車站；有通往全市各區(qū)的多條公交路線。這些必然為區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生積極影響。3、交通改善在望，政府大力支持交通是馬連道商業(yè)區(qū)的一大潛在優(yōu)勢(shì)。宣武區(qū)已經(jīng)將馬連道地區(qū)與廣內(nèi)的交通連接作為了未來(lái)重要規(guī)劃之中。規(guī)劃中位于馬連道南口的紅蓮南路將成為連接西南二環(huán)與西三環(huán)的又一條主要干線，將在現(xiàn)有的紅蓮南路基礎(chǔ)上進(jìn)行拓寬和延長(zhǎng)，規(guī)劃寬度為40米，與白

8、紙坊西街打通，拆遷將于今年下半年開(kāi)始，目前沿街的一些商鋪已經(jīng)開(kāi)始撤走。另外一條規(guī)劃中的道路是廣內(nèi)棗林前街將向西貫穿鐵路，與馬連道地區(qū)相連，有望于明年動(dòng)工。 這兩條路通車后，將橫跨鐵路與蓮花河，馬連道地區(qū)的交通狀況將有更大的改善。作為宣武區(qū)規(guī)劃的六大商業(yè)區(qū)，馬連道將在未來(lái)幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里得到政府的大力支持，商業(yè)街北段的安華景苑等一批第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施的建成使用以及總投資1億美元馬連道物流中心的建成都將會(huì)對(duì)這個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。 也可以從家樂(lè)?？闯鲴R連道的商業(yè)潛力。作為世界有名的連鎖超市，家樂(lè)福在選址上一向極為講究，之所以落址馬連道，如果不看好該地區(qū)的商業(yè)發(fā)展的潛力，是決不會(huì)把店開(kāi)到這里的。4

9、、土地供應(yīng)量充足，集團(tuán)購(gòu)買力呈現(xiàn) 歷史上馬連道區(qū)域是國(guó)家和北京市有關(guān)部門的倉(cāng)儲(chǔ)基地，北京物資總公司、北京物資儲(chǔ)運(yùn)總公司、中國(guó)印刷物資總公司、北京金屬材料公司等大型物流、材料企業(yè)都在這個(gè)區(qū)域之內(nèi)，從建設(shè)至今歷經(jīng)50年發(fā)展。現(xiàn)在，這些企業(yè)又成為了該區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)的一個(gè)主要來(lái)源，瑞蓮家園、歐園北歐映象等項(xiàng)目的土地都是從這幾個(gè)企業(yè)受讓而來(lái)。今后，該區(qū)域內(nèi)還將會(huì)有一些工廠、企業(yè)進(jìn)行拆遷，總體的土地供應(yīng)量還是較為充足的，相對(duì)拆遷成本還要低。同時(shí)這個(gè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)還有另一個(gè)特點(diǎn)，即市場(chǎng)化程度相對(duì)城北、城東其他區(qū)域要低一些。瑞蓮家園是合作社開(kāi)發(fā)的集資性項(xiàng)目，依蓮軒有一棟樓被新華社買下，而像北京物資總公司這樣的土

10、地方也對(duì)該區(qū)域的項(xiàng)目表示了集團(tuán)購(gòu)買的傾向。集團(tuán)購(gòu)買對(duì)該區(qū)域未來(lái)物業(yè)發(fā)展的影響會(huì)大一些。總體而言，馬連道地區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，未來(lái)還有較大的發(fā)展余地，特別是6000元9000元的中高檔項(xiàng)目。六、馬連道區(qū)域存在的問(wèn)題1、區(qū)域內(nèi)交通狀況較差該區(qū)域內(nèi)目前交通狀況不太良好有待改善，區(qū)域內(nèi)馬連道路、紅蓮南路、三路居路等道路比較狹窄，并且路面狀況較差，再加上該區(qū)域內(nèi)商業(yè)較密集，人流車流較大，導(dǎo)致交通較擁擠。2、區(qū)域環(huán)境較差馬連道區(qū)域目前商業(yè)較密集，專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)較多，且經(jīng)營(yíng)零亂，導(dǎo)致各種設(shè)施陳舊，這種商業(yè)配套帶來(lái)了人員流動(dòng)的不穩(wěn)定性；另外，歷史上馬連道區(qū)域是國(guó)家和北京市有關(guān)部門的倉(cāng)儲(chǔ)基地，該區(qū)域歷史建筑較

11、多，從建設(shè)至今歷經(jīng)50年發(fā)展較破舊。以上兩個(gè)因素導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境較差。3、該區(qū)域的整體商業(yè)環(huán)境有待改善 該區(qū)域從目前商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況及配置上還有不足。首先，馬連道茶葉街仍舊面臨著各種各樣的問(wèn)題，批發(fā)功能正在退化，門面產(chǎn)品趨同性越來(lái)越明顯，零售消費(fèi)正在取代批發(fā)交易；經(jīng)濟(jì)效益普遍下降，茶商流動(dòng)性加大，茶商隨季節(jié)而流動(dòng)。其次是金馬鞋城和郵幣卡市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，如果沒(méi)有好的經(jīng)營(yíng)舉措，維持都將困難；同時(shí)，紅蓮批發(fā)零售市場(chǎng)、紅蓮綜合市場(chǎng)和北京市眾多批發(fā)零售市場(chǎng)一樣，經(jīng)營(yíng)零亂而且各種設(shè)施陳舊。這種商業(yè)配套帶來(lái)的人流很不穩(wěn)定，對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有不小的消極影響。尚西泊圖項(xiàng)目位置：北京市豐臺(tái)區(qū)華源一里

12、C區(qū)開(kāi)發(fā)商：北京華世房地產(chǎn)有限公司投資商：北京市京海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理公司：北京世俊物業(yè)管理有限公司承建商：北京龍建集團(tuán)代理商：北金航鴻達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項(xiàng)目概況：主要特征由三棟高塔住宅及寫字樓、商場(chǎng)、賓館、青年公寓為一體的多功能建筑綜合體，總建筑面積：120000平方米，容積率：2.68 ，綠化率：30.80% ，共562套。歷史價(jià)格：起價(jià)：4880元/平方米 均價(jià)：5500元/平方米 最高價(jià)：6200元/平方米 物業(yè)管理費(fèi)：1.96元/平方米月 開(kāi)盤時(shí)間：2003-11-30 入住時(shí)間：2004-12-31 商業(yè)情況：本項(xiàng)目商業(yè)由寫字樓，商鋪及商務(wù)會(huì)館三大部分組成，其中以沿街商鋪為主

13、。該商業(yè)部分為三層到五層不等，其中地下一層，其中包括地下一層、沿街門臉、一小部分寫字樓以及最南側(cè)的商務(wù)會(huì)館。只有永和豆?jié){和建設(shè)銀行為已經(jīng)賣出部分，面積約600平方米，其余部分為租賃部分，商鋪出租率約為90%。具體面積及價(jià)格如下：寫字樓：7739.2平方米，售價(jià)9600元/平方米，毛坯三層。商鋪：16000平方米，售價(jià)：17000元/平方米，裝修共二層。租價(jià)：3.5元/天/平方米。商務(wù)會(huì)館：13794.7平方米，售價(jià)：17500元/平方米，精裝修負(fù)一至五層。地下一層：6000平方米，只租不售，租金：1.8元/天/平方米。周邊配套：中小校：北京市華夏女子中學(xué)、北京第十二中學(xué)、太平橋外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、廣外

14、第一小學(xué)、太平橋第二小學(xué)、三義里小學(xué)幼兒園：宣武區(qū)馬連道幼兒園、三義里第一幼兒園大學(xué)：紅旗大學(xué)、北京宣武區(qū)師范學(xué)校、中華研修大學(xué)一分部商場(chǎng)：億客隆超市、安安批發(fā)市場(chǎng)、廣享商場(chǎng)、六里橋商場(chǎng)、國(guó)美電器，家樂(lè)福郵局：太平橋郵局、郵電局馬連道55支局、廣外移動(dòng)電話營(yíng)業(yè)廳銀行：工行（六里橋儲(chǔ)蓄所、豐臺(tái)支行西站分理處、西客站東街儲(chǔ)蓄所、紅蓮北里儲(chǔ)蓄所等）、建行（馬連道儲(chǔ)蓄所、岳豐分理處、西客站分理處等）、農(nóng)行（六里橋分理處、蓮花池分理處等） 、中行（豐臺(tái)區(qū)支行西站分理處、廣外分行等）、北京建行 （第35號(hào)ATM、第49號(hào)ATM） 等醫(yī)院：電力總醫(yī)院、紅十字蓮花池門診飯店、餐飲：中鹽大酒店、大江山飯店、建銀

15、大廈、章丘大廈、錦州飯店、四川大酒店、都市飯店、海業(yè)假日酒店、悅都大酒店、銀都酒店、寶辰飯店、京石賓館、海王星賓館、小肥羊火鍋城、金天烤鴨家常菜、大連漁港、燒鵝仔酒樓、天使食府、華仔海鮮肥?；疱仭⒉澈O港、天外天烤鴨店、天天陽(yáng)（餐飲分公司）、北風(fēng)味餐館、湘巴佬甲魚王、迪昌烤鴨店、川好味重慶菜、金山城重慶火鍋、肯德基、麥當(dāng)勞加油站：中國(guó)石油集團(tuán)（廣外加油站）、公交恩吉威LPG加汽站裝修情況：外墻：高檔外墻涂料大堂：大堂地面:通體磚或花崗巖 大堂墻面:通體磚電梯：IT，中高檔電梯門窗：優(yōu)質(zhì)名牌四防子母雙開(kāi)門朔鋼窗、雙層中空供電：雙路供電系統(tǒng)，40A電容量入戶，一室戶30A電容量供水：四層以下自來(lái)水，四層以上變頻恒壓式供水系統(tǒng)，水表運(yùn)轉(zhuǎn)計(jì)量供氣：管道天然氣，燃?xì)獗碛?jì)量采暖：集中供暖通訊：每戶預(yù)留一條獨(dú)立電話線，廳、室、主衛(wèi)留有電話接口停車位：每戶一位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、 該項(xiàng)目商業(yè)出租率較高，并且有建設(shè)銀行和永和豆?jié){已經(jīng)賣斷