房地產(chǎn)融資信用課件.ppt

1、房地產(chǎn)融資信用課件,第 3 章,房地產(chǎn)融資信用,房地產(chǎn)融資信用課件,主要內(nèi)容,房地產(chǎn)信用,房地產(chǎn)融資信用調(diào)查,房地產(chǎn)銀行信用管理,房地產(chǎn)融資信用課件,3.1 房地產(chǎn)信用,3.1.1 房地產(chǎn)信用 3.1.2 房地產(chǎn)銀行信用的特點(diǎn),房地產(chǎn)融資信用課件,3.1.1 房地產(chǎn)信用,房地產(chǎn)國(guó)家信用：接受信用形式是由國(guó)家發(fā)行政府債券。授予信用的主要形式是政府貸款。 房地產(chǎn)商業(yè)信用：企業(yè)之間在進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)所采用的延期或分期付款或預(yù)付定金或預(yù)付金額或預(yù)付款。,房地產(chǎn)融資信用課件,3.1.1 房地產(chǎn)信用,房地產(chǎn)銀行信用：銀行一方面以債務(wù)人的身份，通過(guò)吸收存款等形式，把社會(huì)上可以用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的閑

2、散資金集中起來(lái)；另一方面又以債權(quán)人的身份通過(guò)房地產(chǎn)貸款等形式將資金提供給企業(yè)與個(gè)人 房地產(chǎn)消費(fèi)信用：房地產(chǎn)消費(fèi)信用產(chǎn)生于房地產(chǎn)商品交易中的賒銷(xiāo)。 房地產(chǎn)民間個(gè)人信用：個(gè)人房產(chǎn)交易中的賒銷(xiāo)、預(yù)付款等行為就構(gòu)成了房地產(chǎn)民間個(gè)人信用,房地產(chǎn)融資信用課件,1銀行信用與商業(yè)信用的比較 銀行信用能將全社會(huì)的閑置資金集中起來(lái)，而非某個(gè)企業(yè)的商品（如房地產(chǎn)商品等）； 銀行信用所提供的是全社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者都需要的貨幣資金，不受商品流轉(zhuǎn)方向限制； 銀行信用在資金數(shù)量、運(yùn)動(dòng)方向和銀行自身信譽(yù)上通常優(yōu)于商業(yè)信用。,3.1.2 房地產(chǎn)銀行信用的特點(diǎn),房地產(chǎn)融資信用課件,3.1.2 房地產(chǎn)銀行信用的特點(diǎn),2房地產(chǎn)銀行信

3、用與銀行其他信用的比較 房地產(chǎn)銀行信用具有專(zhuān)門(mén)性 房地產(chǎn)銀行信用具有長(zhǎng)期性 房地產(chǎn)銀行信用的授予較多地采用抵押貸款方式 房地產(chǎn)銀行信用資金的管理具有較高的集中性,房地產(chǎn)融資信用課件,3.2房地產(chǎn)銀行信用的受信與授信業(yè)務(wù),3.1.1 房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)（即負(fù)債業(yè)務(wù)） 3.1.2 房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)（即資產(chǎn)業(yè)務(wù)）,房地產(chǎn)融資信用課件,（一）房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)的意義 （1）有利于籌集房地產(chǎn)貸款資金 （2）有利于把部分住房基金引向住房建設(shè)，改善居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) （3）有利于房地產(chǎn)金融結(jié)算業(yè)務(wù)的開(kāi)展,3.2.1 房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)（即負(fù)債業(yè)務(wù)）,房地產(chǎn)融資信用課件,（二）房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)（即負(fù)債業(yè)務(wù)）的形

4、式和內(nèi)容 1房地產(chǎn)銀行存款形式的受信業(yè)務(wù)。 （1）按存款受信人分類(lèi) 企業(yè)存款 A企業(yè)住宅建設(shè)存款 B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)存款 儲(chǔ)蓄存款 A住宅有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄：儲(chǔ)蓄存款應(yīng)得利息的部分或全部作為住宅獎(jiǎng)品或其他獎(jiǎng)品與獎(jiǎng)金的形式支付給中獎(jiǎng)儲(chǔ)戶(hù)的一種住宅儲(chǔ)蓄。,3.2.1 房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)（即負(fù)債業(yè)務(wù)）,房地產(chǎn)融資信用課件,B存貸結(jié)合的住房?jī)?chǔ)蓄： a零存整取和整存整取。 零存整取，整借零還。儲(chǔ)蓄期限分為1年、2年、3年、4年和5年，按月均存，數(shù)額不限，到期一次支取本息，并可以申請(qǐng)期限比儲(chǔ)蓄期限長(zhǎng)1倍的住宅儲(chǔ)蓄貸款 整存整取，零借零還。儲(chǔ)蓄期限分為1年、2年，一次存入，數(shù)額不限，到期一次支取本息，并借款。1年期

5、的儲(chǔ)戶(hù)到期后可以申請(qǐng)1年至5年期的住宅儲(chǔ)蓄貸款；2年期的儲(chǔ)戶(hù)到期后可以申請(qǐng)1年至10年期的住宅儲(chǔ)蓄貸款。,3.2.1 房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)（即負(fù)債業(yè)務(wù)）,房地產(chǎn)融資信用課件,b零存整借和整存整借。 零存整借，整借零還。儲(chǔ)蓄期限分為1年、2年、3年、4年和5年，按月均存，數(shù)額不限，儲(chǔ)蓄到期后繼續(xù)存儲(chǔ)，并可以申請(qǐng)比儲(chǔ)蓄期限長(zhǎng)1倍的住宅儲(chǔ)蓄貸款。 整存整借，整借零還。儲(chǔ)蓄期限分為1年、2年，一次存入，數(shù)額不限。1年期的儲(chǔ)戶(hù)，到期后可以申請(qǐng)1年到5年的住宅儲(chǔ)蓄貸款；2年期的儲(chǔ)戶(hù)到期后可以申請(qǐng)1年至10年期的住宅儲(chǔ)蓄貸款。原儲(chǔ)蓄額均需繼續(xù)存入。 C 政策性住房基金儲(chǔ)蓄：公積金儲(chǔ)蓄和公房?jī)?chǔ)蓄,3.2.1 房

6、地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)（即負(fù)債業(yè)務(wù)）,房地產(chǎn)融資信用課件,其他存款 A土地開(kāi)發(fā)基金存款：土地管理部門(mén)向土地使用與開(kāi)發(fā)者按一定標(biāo)準(zhǔn)收取的土地使用費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)后的存款。 B政府住宅建設(shè)債券：政府發(fā)行住宅建設(shè)債券后籌得的資金存入房地產(chǎn)銀行所形成的存款。 C房地產(chǎn)抵押債券存款：房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行以受押的房地產(chǎn)作為擔(dān)保的房地產(chǎn)金融債券而形成的存款 D住宅合作社存款,3.2.1 房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)（即負(fù)債業(yè)務(wù)）,房地產(chǎn)融資信用課件,E住房建設(shè)基金獎(jiǎng)券存款：由政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的商品住房基金會(huì)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)發(fā)行住房建設(shè)基金募捐獎(jiǎng)券，籌集住房建設(shè)資金后，由商品住房基金會(huì)將所籌集的資金存入房地產(chǎn)銀行而形成的住房

7、建設(shè)基金獎(jiǎng)券存款。 （2）按受信期限分類(lèi) 活期存款 定期存款 定活兩便存款,3.2.1 房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)（即負(fù)債業(yè)務(wù)）,房地產(chǎn)融資信用課件,（3）按存款性質(zhì)分類(lèi)。 政策性存款：公積金存款 商業(yè)性存款：自營(yíng)存款（經(jīng)營(yíng)性存款） 2 房地產(chǎn)銀行借款形式的受信業(yè)務(wù) （1）向中央銀行借款 （2）同業(yè)借款 （3）發(fā)行金融債券 （4）證券回購(gòu) （5）國(guó)際金融市場(chǎng)借款,3.2.1 房地產(chǎn)銀行受信業(yè)務(wù)（即負(fù)債業(yè)務(wù)）,房地產(chǎn)融資信用課件,3.2.2 房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)（即資產(chǎn)業(yè)務(wù)）的形式和內(nèi)容,1房地產(chǎn)銀行貸款的種類(lèi) （1）按貸款的性質(zhì)分類(lèi)，可以分為固定資金貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)性貸款； （2）按貸款的用途分

8、類(lèi)，可以分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建房貸款、購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款等； （3）按貸款的對(duì)象分類(lèi)，可以分為單位購(gòu)建房貸款、住宅合作社購(gòu)建房貸款、個(gè)人購(gòu)建房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)貸款等；,房地產(chǎn)融資信用課件,3.2.2 房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)（即資產(chǎn)業(yè)務(wù)）的形式和內(nèi)容,（4）按貸款的自主權(quán)分類(lèi)，可以分為自營(yíng)房地產(chǎn)貸款和委托房地產(chǎn)貸款。 （5）按貸款的期限分類(lèi)，可以分為短期房地產(chǎn)貸款、中期房地產(chǎn)貸款和長(zhǎng)期房地產(chǎn)貸款。 （6）按貸款有無(wú)擔(dān)保分類(lèi)，可以分為房地產(chǎn)擔(dān)保貸款和房地產(chǎn)信用貸款。,房地產(chǎn)融資信用課件,3.2.2 房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)（即資產(chǎn)業(yè)務(wù)）的形式和內(nèi)容,2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)貸款的種類(lèi) （1）房地產(chǎn)

9、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工程必須占用的資金： 土地開(kāi)發(fā)所需占用的資金： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)基礎(chǔ)設(shè)施所需占用的資金： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)所需占用的資金： （2）房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款,房地產(chǎn)融資信用課件,3.2.2 房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)（即資產(chǎn)業(yè)務(wù)）的形式和內(nèi)容,3房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)的意義 （1）支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高資金利用效率 （2）支持住宅制度改革，幫助購(gòu)房居民早日實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望 （3）擴(kuò)大銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，帶動(dòng)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查,3.3.1 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查和分析的內(nèi)容 3.3.2 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查的主要指標(biāo) 3.3.3

10、對(duì)房地產(chǎn)融資企業(yè)的信用評(píng)級(jí) 3.3.4 住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.1 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查和分析的內(nèi)容,1房地產(chǎn)融資信用調(diào)查與分析的主要內(nèi)容 （1）對(duì)個(gè)人的征信調(diào)查 個(gè)人品行狀況 判斷個(gè)人品行的三個(gè)重點(diǎn)是經(jīng)歷、個(gè)性和平時(shí)的行為。 償債能力 A職業(yè)。 B其他收入。 C其他債務(wù)。 擔(dān)保品,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.1 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查和分析的內(nèi)容,（2）對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)融資申請(qǐng)者進(jìn)行的信用調(diào)查與分析 結(jié)合我國(guó)國(guó)情并借鑒國(guó)外商業(yè)銀行的做法，可以將房地產(chǎn)企業(yè)融資所需要進(jìn)行的信用設(shè)想與分析歸納為以下三個(gè)方面： 企業(yè)主管人因素 A企業(yè)主要管理決策人員的情況 B企業(yè)的借款資格和還款能力

11、a借款資格 b經(jīng)營(yíng)管理能力 c專(zhuān)業(yè)技能經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)導(dǎo)才能,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.1 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查和分析的內(nèi)容,資金用途因素 A用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) a季節(jié)性流動(dòng)資金需求 b日常營(yíng)運(yùn)所需的資金； c固定資產(chǎn)方面的資金需求； d開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、試制新技術(shù)的資金需求； e意外損失后恢復(fù)生產(chǎn)的資金需求。 B用于償還債務(wù)或者繳納稅款。,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.1 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查和分析的內(nèi)容,C用于替代股權(quán) a控制管理權(quán) b營(yíng)業(yè)虧損融資 c股本貸款或者股本性質(zhì)的貸款 企業(yè)還款資金來(lái)源因素： A資產(chǎn)變現(xiàn)方面 a流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn) b銷(xiāo)售信用管理 c存貨原料管理 B現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.1

12、房地產(chǎn)融資信用調(diào)查和分析的內(nèi)容,2債權(quán)保障因素 （1）內(nèi)部保障 借款戶(hù)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 擔(dān)保品 （2）外部保障 3借款戶(hù)前景分析 （1）風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.1 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查和分析的內(nèi)容,（2）貸款收益 貸款利息和各種手續(xù)費(fèi)收入； 企業(yè)的大宗存款，存款甚至?xí)^(guò)原先發(fā)放的貸款； 通過(guò)向借款戶(hù)發(fā)放貸款，可以獲得其委托的其他衍生業(yè)務(wù)，如國(guó)際結(jié)算、外匯買(mǎi)賣(mài)等。 （3）借款戶(hù)發(fā)展前景分析 4國(guó)際信用分析,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.2 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查的主要指標(biāo),1信用調(diào)查中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo) （1）動(dòng)性比率 流動(dòng)比率 速動(dòng)（酸性試驗(yàn)）比率 現(xiàn)金比率,房地產(chǎn)融

13、資信用課件,3.3.2 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查的主要指標(biāo),（2）結(jié)構(gòu)性比率（含杠桿比率與能力比率） 債務(wù)比率 債務(wù)資本比率 流動(dòng)負(fù)債率,房地產(chǎn)融資信用課件,流動(dòng)資產(chǎn)率 股東權(quán)益比率 償還能力比率（盈利與利息比率）,3.3.2 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查的主要指標(biāo),房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.2 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查的主要指標(biāo),（4）盈利能力指標(biāo) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 資產(chǎn)報(bào)酬率 資產(chǎn)收益率,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.2 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查的主要指標(biāo),普通股收益率 市價(jià)盈利比率 （5）經(jīng)營(yíng)能力比率（周轉(zhuǎn)率比率） 存貨周轉(zhuǎn)率,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.2 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查的主要指標(biāo),存貨平均周期 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)

14、收賬款平均周期,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.2 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查的主要指標(biāo),應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率 其中，全年賒賬購(gòu)貨額=期末存貨期初存貨+銷(xiāo)貨成本 應(yīng)付賬款平均周期 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.2 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查的主要指標(biāo),2信用調(diào)查中的主要非財(cái)務(wù)指標(biāo) （1）資質(zhì)等級(jí) （2）開(kāi)發(fā)建設(shè)工作量 （3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品合格率 （4）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品優(yōu)良率 （5）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售率 （6）合同履約率 （7）貸款按期償還率 （8）貸款利息按期支付率,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.3 對(duì)房地產(chǎn)融資企業(yè)的信用評(píng)級(jí),1貸款企業(yè)信用等級(jí)及其含義 國(guó)際通行的“四等十級(jí)制”評(píng)級(jí)等級(jí)，具體等級(jí)分為：AAA、AA、A、BBB、

15、BB、B、CCC、CC、C、D。從“AA”到“CCC”等級(jí)間的每一級(jí)別可以用“+”或“”號(hào)來(lái)修正已表示在主要等級(jí)內(nèi)的相對(duì)高低。 （1）A等 （2）B等 （3）C等 （4）D等,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.3 對(duì)房地產(chǎn)融資企業(yè)的信用評(píng)級(jí),2信用評(píng)級(jí)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制 3信用等級(jí)的評(píng)估方法 圖31 信用等級(jí)的評(píng)估流程圖,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.4 住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,1貸款分類(lèi)的名稱(chēng)、標(biāo)準(zhǔn) （1）正常：借款人能夠履行合同，沒(méi)有足夠理由懷疑貸款本息不能按時(shí)足額償還。 （2）關(guān)注：盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對(duì)償還產(chǎn)生不利影響的因素。 （3）次級(jí)：借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問(wèn)題，完全依靠

16、其正常營(yíng)業(yè)收入無(wú)法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔(dān)保，也可能會(huì)造成一定損失。 （4）可疑：借款人無(wú)法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔(dān)保，也肯定要造成較大損失。 （5）損失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然無(wú)法收回，或只能收回極少部分。,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.4 住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,2貸款分類(lèi)各檔次的含義 （1）正常類(lèi)貸款是指借款人的財(cái)務(wù)狀況無(wú)懈可擊，沒(méi)有任何理由懷疑貸款的本息償還會(huì)發(fā)生任何問(wèn)題。 （2）關(guān)注類(lèi)貸款是指貸款的本息償還仍然正常，但是發(fā)生了一些可能會(huì)影響貸款償還的不利因素。如果這些因素繼續(xù)下去，則可能會(huì)影響貸款的償還。對(duì)這類(lèi)貸款要給予關(guān)注，或?qū)ζ溥M(jìn)行監(jiān)控，關(guān)注類(lèi)貸款損失概率充其量不超過(guò)5%。逾期90天180天的貸款，至少要?jiǎng)澣腙P(guān)注類(lèi)。,房地產(chǎn)融資信用課件,3.3.4 住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,（3）次級(jí)類(lèi)貸款是指借款人依靠其正常經(jīng)營(yíng)收入已經(jīng)無(wú)法償還貸款本息，而不得不通過(guò)重新融資或拆東墻補(bǔ)西墻的辦法來(lái)歸還貸款，貸款本息損失的概率在30%50%。逾期在181天360天的貸款，至少要被劃分為次級(jí)類(lèi)。 （4）可疑類(lèi)貸款具備次級(jí)類(lèi)貸款的所有癥狀，但是程度更加嚴(yán)重。一般來(lái)說(shuō)損失概率在50%75%之間。逾期在360天720天的貸款，至少要被劃分為可疑類(lèi)貸款。 （5）損失類(lèi)貸款指無(wú)論采取什么措施和履行什么程序，貸