經(jīng)租管理培訓(xùn).ppt

1、接受租賃內(nèi)業(yè)訓(xùn)練，一、概念、一、房租：住房?jī)r(jià)值的分期支付。 2、協(xié)議房租：出租人和出租人雙方協(xié)商的房租額，也稱協(xié)議房租。 3、歷陳租金：上年度欠租。 4、本陳房租：本年度各月租金不足。 5、基本租金：各類結(jié)構(gòu)房屋每平方米的成本和按規(guī)定比率、稅金等核算的各要素之和的租金稱為基本租金。 6、收回租金：指收回上個(gè)月或上年度應(yīng)收賬款沒收的租金。 7、預(yù)付租金：(也稱房屋拆遷補(bǔ)償租金)是開發(fā)公司拆遷直管房屋按拆遷協(xié)議規(guī)定支付的施工期補(bǔ)償租金。 8、逾期補(bǔ)償租金：指拆遷協(xié)議規(guī)定施工期尚未竣工的房屋，不收住戶未進(jìn)入或開發(fā)公司因各種原因不按合同歸還面積而產(chǎn)生的租金。 9、合同租金：指租賃機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)營機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)狀

2、況雙方簽訂的合同征收的租金。 10、環(huán)境租金：指商業(yè)、服務(wù)業(yè)用的房間，根據(jù)地理位置、交通便利、市場(chǎng)繁榮等不同條件，加算環(huán)境租金。 11、磨損租金：指工業(yè)用的房屋，由于酸、堿、鹽、蒸汽等化學(xué)、物理生產(chǎn)或動(dòng)力振動(dòng)對(duì)房屋壽命造成損害，增加的修理費(fèi)和折舊費(fèi)。 二、租金種類：一、工商房租金二、住宅租金三、協(xié)議租金(住宅協(xié)議、工商協(xié)議)四、陳租金五、回收租金六、回收租金和逾期補(bǔ)償租金七、合同租金三、租金構(gòu)成要素，有租金一、工商房租金構(gòu)成要素、四個(gè)要素和六個(gè)(對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位的非經(jīng)營用房、社會(huì)福利用房、工商用房單位租賃的集體宿舍等房屋租金一律執(zhí)行四個(gè)要素修訂租金)，(2)六個(gè)要素為折舊費(fèi)、管理費(fèi)、修繕費(fèi)、保險(xiǎn)

3、費(fèi)、稅金和固定資產(chǎn)占有費(fèi)。 (對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營用房和辦公、倉庫、車庫等配套用房的租金一律實(shí)行6個(gè)要素出租)對(duì)商業(yè)服務(wù)用房，根據(jù)地理位置和繁華度加算環(huán)境率(一類地區(qū)最高不超過80兩類地區(qū)最高不超過70三類地區(qū)最高不超過60四類地區(qū)最高不超過50 ) (等級(jí)150二級(jí)2540； 三級(jí)1030； 2、住房租金構(gòu)成要素、現(xiàn)行住房租金構(gòu)成要素有5個(gè)：折舊費(fèi)修理費(fèi)管理費(fèi)； 固定資產(chǎn)占有費(fèi)稅。 3、住宅租金的構(gòu)成要素： (1)基本租金；(2)室內(nèi)設(shè)備的差額租金；(3)樓層差額租金；(4)居室趨向差額租金；(5)地區(qū)環(huán)境差額租金。 四、租賃標(biāo)準(zhǔn)、一、工商房租賃標(biāo)準(zhǔn)(一)按四個(gè)要素租賃租賃標(biāo)準(zhǔn)鋼混結(jié)構(gòu)：3.23元/平

4、方米煉瓦結(jié)構(gòu)：3.23元/平方米煉瓦木結(jié)構(gòu)：2.75元/平方米(二)按六個(gè)要素租賃租賃標(biāo)準(zhǔn)鋼混結(jié)構(gòu)19861995年底竣工交貨使用的租賃費(fèi)(2)非成套住宅每月基本租金： 1985年竣工使用的1.40元/平方米19861995年底竣工交付使用的為1.50元/平方米1996年以后竣工交付使用的為1.65元/平方米。 (3)簡(jiǎn)易住宅、閣樓、地下室每月基本租金： 0.95元/平方米。 五、由租賃帳目構(gòu)成，租賃帳目包括： (1)房屋租賃登記冊(cè)；(2)租賃統(tǒng)訂冊(cè)；(3)預(yù)付房租帳目。1、房屋租賃登記簿有3種(1)房屋分戶明細(xì)(2)工商用房租明細(xì)書(3)協(xié)議租賃明細(xì)書。 (住房協(xié)議、工商協(xié)議)。 2、借的統(tǒng)

5、訂帳目有三種： (1)匯票收發(fā)帳目；(2)固定應(yīng)收帳款登記簿；(3)應(yīng)收帳款不足。 六、經(jīng)過租賃統(tǒng)籌業(yè)務(wù)流程，編制變更后的票據(jù)帳目報(bào)表，(一)編制帳目，(一)根據(jù)住宅租賃登記表的管理形式：樓房管理，根據(jù)住宅管理員的管理表，裝訂、統(tǒng)籌、掌握、變更固定應(yīng)收款。 2 .由借出的總帳構(gòu)成：帳頁(1)的房屋樓卡有3張(2)房屋分戶明細(xì)書(3)沒有收取房租的明細(xì)。 3、租賃帳目的依據(jù)： (1)產(chǎn)籍部門的房屋交接通知書(2)房管員的租賃報(bào)告書(3)每戶的租金評(píng)定卡(4)每戶的房屋安排證。 這四個(gè)項(xiàng)目中缺了一個(gè)不能結(jié)賬。 4、建設(shè)方法和程序： (1)核對(duì)房屋接管通知書，評(píng)定卡片，確認(rèn)房屋安排證的名稱是否一致，

6、間號(hào)的排列是否泄漏，開始租賃的日期是否一致；(2)基本租金、室內(nèi)設(shè)備差額租金、樓層差額租金、居室向差額租金帳目清楚，字跡清楚，數(shù)字準(zhǔn)確，項(xiàng)目不漏，要按制帳人的印刷。 (2)改質(zhì)、改質(zhì)方法和程序： 1，注冊(cè)編號(hào)：以分公司為單位設(shè)立文件接待簿，每年1月1日運(yùn)用，從1日到年末依次排隊(duì)注冊(cè)。 必須經(jīng)過租賃業(yè)，將登記表上的順序號(hào)正確地填寫在房管員的報(bào)告書上。 2、審查報(bào)告書(如何審查報(bào)告書) (1)審查房管人員的報(bào)告書項(xiàng)目是否填寫(2)報(bào)告書的內(nèi)容是否簡(jiǎn)單說明問題，報(bào)告人的意圖是否明確(3)報(bào)告書是否有正確的依據(jù)(包括附件是否完整) 報(bào)告書的筆跡是否整齊(5)報(bào)告書要求變動(dòng)的年月日是否明確(6)對(duì)租賃前

7、的租金報(bào)告書的處理意見是否明確(7)分公司的領(lǐng)導(dǎo)審查報(bào)告書的意見是否明確(8)房管員的意見和分公司領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可意見是否一致。 3、改質(zhì)：(有改質(zhì)要求) (1)經(jīng)租賃內(nèi)業(yè)收到報(bào)告后，3天內(nèi)處理完畢(2)修訂要求及時(shí)、正確、沒有錯(cuò)誤(3)修訂后，在報(bào)告書上注明修訂日期，蓋上名章，標(biāo)明責(zé)任(4)月末依次裝訂，妥善保管(5)變動(dòng)(三)制票、經(jīng)租票據(jù)全稱：吉林省地方稅務(wù)局通用機(jī)開出發(fā)票，(四)核定帳目，(一)收新租金，退還筆記本的方法，即不核定新租金，取未收新租金的核定帳目。 租賃業(yè)對(duì)于每月發(fā)生的新租金，根據(jù)房管員提交的未收?qǐng)?bào)告件，附上房租票據(jù)的收據(jù)和賬單，記載未收明細(xì)，明確記載年度、月份、租金額、報(bào)告件

8、號(hào)，增加不足的金額，在未收票據(jù)上蓋“未收”印章。 2、本陳、陳采取借房租做正賬的方法。 本陳、陳不足回收、出租內(nèi)業(yè)由房管員收集訂單，與本陳、陳不足票據(jù)一起結(jié)賬，根據(jù)回收票據(jù)的年度、月份、出租金額注銷未收租金明細(xì)帳戶，即在出租額上蓋出租內(nèi)業(yè)名章表示回收，在出租額欄中注明繳納年月日(5)列報(bào)告的種類主要有8種： (1)租賃情況月報(bào)告(2)基本租賃費(fèi)的完成情況表(3)協(xié)議租賃費(fèi)的完成情況表(4)基本租賃收入月報(bào)告(5)協(xié)議租賃收入月報(bào)告(6)廉潔租賃收入報(bào)告(7)未領(lǐng)取租賃明細(xì)表(8)季度的租賃和產(chǎn)籍面積的對(duì)照表。2、附表(1)沒有安裝燃?xì)夥课葑赓U統(tǒng)訂表(2)房屋銷售租賃統(tǒng)訂表(3)拆除房屋租賃統(tǒng)訂

9、表(4)危險(xiǎn)房屋租賃統(tǒng)訂表(5)燒房屋租賃統(tǒng)訂表(6)工商室撥租賃統(tǒng)訂表(7)開發(fā)公司留下的問題租賃統(tǒng)一分析結(jié)構(gòu)：(1)指標(biāo)完成情況(2)出租率(3)過收原因(4)未收到的原因(5)應(yīng)采取的措施： (可行性、有參考性) (6)提出自己的建議。 七、經(jīng)租賃管理辦法，以(一)租賃管理1、工商房租賃管理工商房租賃管理(指工商企業(yè)事業(yè)單位用房)、發(fā)行國有房地產(chǎn)非房屋使用證為主要管理形式，根據(jù)吉省價(jià)房涉字199762號(hào)發(fā)出工商房租賃標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)調(diào)整問題的通知， 根據(jù)長(zhǎng)發(fā)修訂審查連字20074號(hào)關(guān)于工商的調(diào)整在工商用房租標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整中，任何單位和個(gè)人都無權(quán)放寬租金或者降低租金標(biāo)準(zhǔn)。 向工商用住宅單位出租的，應(yīng)

10、當(dāng)在保證征收基本租金的基礎(chǔ)上，按照標(biāo)準(zhǔn)征收協(xié)議租金。 住房租金管理住房租金管理以發(fā)行長(zhǎng)春市直管公營住宅使用證或者國有房地產(chǎn)住宅使用證為主要管理形式。 按照物價(jià)200269號(hào)我市關(guān)于調(diào)整公營住房租賃標(biāo)準(zhǔn)的通知規(guī)定執(zhí)行。 按照長(zhǎng)春市廉租住房政策的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)過長(zhǎng)春市住房改革認(rèn)定實(shí)行廉租的，由住房改革指定，以停工為準(zhǔn)。3、協(xié)議租金管理協(xié)議租金主要從(個(gè)人協(xié)議租金、工商協(xié)議租金)以下幾個(gè)方面進(jìn)行管理：簽訂租約，按照合同內(nèi)容進(jìn)行管理，個(gè)人協(xié)議租金或者工商協(xié)議租金在履行期內(nèi)不禁止租金，需要在特殊情況下停止租金的，必須具備各種手續(xù)的證明在嚴(yán)格執(zhí)行租賃標(biāo)準(zhǔn)、保證協(xié)議租賃標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況開放租賃價(jià)

11、格，不得任意降低租賃標(biāo)準(zhǔn)。 關(guān)于出租時(shí)間、出租面積，事實(shí)上必須要求，不能撒謊。 出租住宅房屋用于居住的，在保證基本租金之外加上住宅協(xié)議租金。 增加的住房協(xié)議租金制作帳簿，進(jìn)入?yún)f(xié)議租金科目，不允許設(shè)定帳外帳戶。 協(xié)議租金的收取應(yīng)統(tǒng)一訂正，不準(zhǔn)長(zhǎng)年結(jié)算，不準(zhǔn)入收回或其他非租金帳戶。 應(yīng)收租金增減變動(dòng)有根據(jù)，手續(xù)必須健全，與簽訂的合同日期一致。 協(xié)議租金簽訂的合同應(yīng)當(dāng)實(shí)行文件化管理，由負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，合同履行期限、份數(shù)、租金金額應(yīng)當(dāng)與出租登記表的出租開始時(shí)間、租金基數(shù)、各種報(bào)告書一致。 協(xié)議租金的出租停止要求：房管員應(yīng)寫出租停止報(bào)告書，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)注明出租停止原因、出租停止時(shí)間、出租停止金額。欠租金的管理

12、欠租金根據(jù)租賃登記表中沒有記載的明細(xì)，各科目的欠租金基數(shù)與帳表一致。 收回陳租租金必須及時(shí)清算，不得發(fā)生泄漏和差錯(cuò)。 陳租租金必須在當(dāng)月結(jié)算，不得重排其他款項(xiàng)。 欠租金注銷嚴(yán)格執(zhí)行長(zhǎng)房物2012號(hào)欠租金注銷管理規(guī)定。 回收租金管理回收租金是回收和沒收上個(gè)月或上年度應(yīng)收款的租金，多年新建住宅不能按期接管，入戶和管理不能同步進(jìn)行，由于協(xié)議租金發(fā)生、租金變動(dòng)頻繁等原因，要扣除回收租金收回房租必須按帳目修訂，不允許合并帳目。 這個(gè)月的房租不準(zhǔn)入回收科目。 預(yù)付租金管理和逾期補(bǔ)償租金管理預(yù)付租金(房屋拆遷補(bǔ)償租金)是開發(fā)公司拆遷直管房屋按拆遷協(xié)議的規(guī)定支付的施工期間的補(bǔ)償租金。 預(yù)收租金的管理是創(chuàng)建預(yù)收

13、租金行并按月結(jié)轉(zhuǎn)到預(yù)收租金帳戶。逾期補(bǔ)償租金是指拆遷協(xié)議規(guī)定的施工期尚未竣工的房屋，由于住戶沒有進(jìn)入或者開發(fā)公司因各種原因不按合同歸還面積而造成的租金漏收。 開發(fā)公司根據(jù)拆遷協(xié)議規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)和歸還面積支付此部分的補(bǔ)償租金。 分公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷合同的內(nèi)容準(zhǔn)確核算逾期補(bǔ)償租金的金額，并向開發(fā)公司收回這部分租金，以免租金流失。 (二)經(jīng)過租賃賬戶管理，租賃賬戶包括經(jīng)房屋租賃登記簿(房屋分戶明細(xì)帳、工商用房屋租賃明細(xì)帳、協(xié)議租賃明細(xì)帳)租賃統(tǒng)籌簿(票據(jù)收發(fā)帳戶、陳租賃收取帳戶、固定收取帳戶)收取租金的帳戶。 1、房屋租賃登記冊(cè)管理租賃登記冊(cè)是租賃狀況的資料，是住房管理部門向租賃人征收房租的依據(jù)，是房

14、租征收和變動(dòng)狀況的記錄，是收訂租賃數(shù)字的來源。 不僅反映出租情況和出租收入情況，還反映出房屋管理的當(dāng)?shù)貭顩r。 管轄房屋應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)行租賃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行租賃評(píng)估，編制租賃明細(xì)表，確定各科目的收取租賃基數(shù)。 新接管房屋，根據(jù)資產(chǎn)部發(fā)出的租賃通知書，評(píng)估租金，制作租金明細(xì)表，核準(zhǔn)各數(shù)字，進(jìn)入基數(shù)租金訂正上，不得設(shè)置帳外帳戶。 業(yè)務(wù)變動(dòng)發(fā)生時(shí)，必須認(rèn)真核對(duì)登記冊(cè)，提供正確的數(shù)字，追繳房租不足。 管理借入賬目的要求：項(xiàng)目完整，賬目干凈，字跡清晰，數(shù)字準(zhǔn)確，變動(dòng)及時(shí)，變更賬目，嚴(yán)格保管。 管理借款帳目的四不許可：不得丟失、損壞，保管不得變更，不得任意保留，不得擅自更換必須修改或修改的帳目，租賃統(tǒng)計(jì)修訂本的管理租賃

15、統(tǒng)計(jì)修訂為房屋經(jīng)濟(jì)可以通過各種數(shù)據(jù)反映出租情況、租金征收情況。 這是制定租金征收修訂計(jì)劃的依據(jù)，反映修訂計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià)總結(jié)。 租賃統(tǒng)籌帳目分帳設(shè)定，嚴(yán)格執(zhí)行帳目處理程序，各數(shù)字增減變化及各帳目結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、月底核對(duì)歸納。 匯票收發(fā)帳戶經(jīng)租賃內(nèi)業(yè)和房管員發(fā)行匯票，反映租金的繳納情況，在匯票帳戶上記載發(fā)行、回收、未收、退款賬戶數(shù)、金額、月末結(jié)轉(zhuǎn)。 房間管理員領(lǐng)取票據(jù)時(shí)，收發(fā)單上應(yīng)蓋房間管理員名章。 票據(jù)收發(fā)賬戶管理不得超過當(dāng)月發(fā)票、當(dāng)月結(jié)算、月。 建立分公司、房管員管理表陳欠租金應(yīng)收賬款。 房管員管片應(yīng)收款隨時(shí)增減變化，結(jié)算佟額，分公司的應(yīng)收款每月變動(dòng)1次，增減不得分別記載，不得僅增減

16、差額。 年底核對(duì)租賃登記簿。 固定應(yīng)收帳款總帳，依用途、房間管理員建立分公司的固定應(yīng)收帳款。 租賃內(nèi)業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)變動(dòng)情況，及時(shí)按項(xiàng)目記載租賃情況的增減額。 預(yù)收租金帳目管理預(yù)收租金帳目，所租行業(yè)人員應(yīng)根據(jù)月應(yīng)收款按月結(jié)轉(zhuǎn)。 不得長(zhǎng)期結(jié)算或結(jié)轉(zhuǎn)。 修訂帳戶應(yīng)區(qū)分基本租金和協(xié)議租金，三、報(bào)告書的管理報(bào)告書是房管員和租內(nèi)業(yè)的業(yè)務(wù)聯(lián)系手續(xù)，是變更租賃登記冊(cè)的依據(jù)。 1、以分公司為單位，設(shè)置文件接待簿，每年一月一日開設(shè)，從一天開始按順序排列到年末，經(jīng)租賃內(nèi)業(yè)將總帳上的序號(hào)正確地記入房管員的報(bào)告書。 2、經(jīng)租賃內(nèi)業(yè)，應(yīng)認(rèn)真審查房管員各類報(bào)告文件，及時(shí)將不符合規(guī)定的報(bào)告文件歸還房管員，在文件受理簿上簽字登門，避免相互剝皮。 3、對(duì)于符合規(guī)定的報(bào)告書，經(jīng)租賃業(yè)收到后3天內(nèi)處理完畢，變更后，在報(bào)告書中注明變更日期，按變更人名章表示責(zé)任。 4、修訂要求及時(shí)、準(zhǔn)確、準(zhǔn)確。5、正常改名報(bào)告應(yīng)公司文件部門要求裝訂、歸檔。6 .未領(lǐng)取房租報(bào)告單獨(dú)裝訂，附上未領(lǐng)取的票據(jù)和記賬后。 7、其他業(yè)務(wù)報(bào)告書按月底順序裝訂成冊(cè)。 8、各類報(bào)告文件應(yīng)妥善保管、準(zhǔn)備、長(zhǎng)期保存，不得銷毀。 (四)租賃票據(jù)的管理、租賃票據(jù)均由吉林省地方稅務(wù)局的通用機(jī)械發(fā)票，是直接管理公共住宅租賃的專用票據(jù)，任何單位和個(gè)人不得出借、轉(zhuǎn)讓或者代替發(fā)票。 收據(jù)和收款人、發(fā)票人打印的票