控制性詳細規(guī)劃(PPT_106頁).ppt

1、控制性詳細規(guī)劃,來自資料搜索網() 海量資料下載,一、控制性詳細規(guī)劃的基本理論 二 、控規(guī)的編制方法及存在問題 三、控規(guī)編制的新動態(tài)與發(fā)展趨勢,一、 控制性詳細規(guī)劃的基本理論,基本認識（地位與作用、基本特征、基本原則） 發(fā)展歷程（起源、規(guī)范成熟、發(fā)展變化）,城鄉(xiāng)規(guī)劃法發(fā)展歷程回顧,中華人民共和國城市規(guī)劃法 1989年12月26日正式頒布 1990年4月1日開始實施 中華人民共和國主席令 第七十四號中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議于2007年10月28日通過，現(xiàn)予公布，自2008年1月1日起施行。 中華人民共和國主席 胡錦濤 2007年10月

2、28日 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過）,控制性詳細規(guī)劃,修建性詳細規(guī)劃,第二條制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內進行建設活動，必須遵守本法。 本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。,借鑒區(qū)劃技術，變革傳統(tǒng)詳細規(guī)劃形成的具有中國特色的規(guī)劃類型； 城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確的法定規(guī)劃之一； 反映各個利益集團在城市建設中的責權利關系； 建設主管部門做出建設項目規(guī)劃許可的依據（行政許可法范疇）； 公眾參與最具實效性的內容； 法律嚴肅性

3、越來越高； 編制技術不斷探索與進步。,控制性詳細規(guī)劃的基本認識,控制性詳細規(guī)劃的地位與作用,（1）控制性詳細規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。 從規(guī)劃到管理依法行政的依據； 從規(guī)劃到實施控制、引導、監(jiān)督。 控制性詳細規(guī)劃將城市建設的規(guī)劃控制要點，用簡練、明確、適合操作的方式表達出來，作為控制土地批租、出讓的基本依據，正確引導開發(fā)行為。,（2）控制性詳細規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機銜接的關鍵層次。 從宏觀到微觀上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設計）； 從定性到定量控制要求深化、量化、具體化； 從整體到局部控制指標細化、分解、落實； 控制性詳細規(guī)劃向上銜接總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，向下銜接

4、修建性詳細規(guī)劃、具體設計與開發(fā)建設行為。它以量化指標和控制要求將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制轉化為對城市建設的微觀控制，并作為具體指導地段修建性詳細規(guī)劃、具體設計、土地出讓的具體設計條件和控制要求。,（3）控制性詳細規(guī)劃是城市設計控制與管理的重要手段。 從二維到三維平面控制與空間控制的結合； 從規(guī)劃到設計規(guī)劃要求與設計條件的結合； 從消極到積極控制與引導的結合。 控制性詳細規(guī)劃將宏觀城市設計、中觀城市設計到微觀城市設計的內容，通過具體的設計要求、設計導則以及設計標準與準則的方式體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和行政管理方面的權威地位使城市設計要求在實施建設中得以貫徹落實。在我國目前還沒有形成獨

5、立的城市設計審議制度的情況下，在城市設計的發(fā)展與實施控制要求方面，控制性詳細規(guī)劃責無旁貸。,（4）控制性詳細規(guī)劃是協(xié)調各利益主體的公共政策平臺。 從個體到群體利益協(xié)調的平臺； 從分歧到統(tǒng)一公共政策的具體化。 控制性詳細規(guī)劃由于直接涉及到城市建設中各個方面的利益，是城市政府意圖、公眾利益和個體利益平衡協(xié)調的平臺，體現(xiàn)著在城市建設中各方角色的責、權、利關系，是實現(xiàn)政府規(guī)劃意圖、保證公共利益、保護個體權利的公共政策內容的具體化。,控制性詳細規(guī)劃的基本特征介乎于土地管理與建筑管理之間內涵豐富。,（1）通過抽象的表達方式落實規(guī)劃意圖。 落實共性控制內涵； 提供個性設計空間。 控制性詳細規(guī)劃通過一系列抽象

6、的指標、圖表、圖則等表達方式將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制內容、定性的內容、粗略的三維控制和定量控制內容，深化、細化、分解為微觀層面的具體控制內容。該內容是一種建設控制、設計控制和開發(fā)建設指導，為具體的設計與實施提供深化、細化的個性空間，而非取代具體的個性設計內容。,（2）具有法律效應和立法空間。 具有法律效力而不是法律； 具有成為法律法規(guī)的可能。 控制性詳細規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應是其基本特征?？刂菩栽敿氁?guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應向微觀法律效應的拓展。我國控制性詳細規(guī)劃不是法律也不可能變成完全意義上的法律，但控制性詳細規(guī)劃中具有法律意義的部分應該以積極的方式形成法律條文，提高其在規(guī)劃管理中

7、的權威地位。,（3）具有相當的綜合性 各縱向系統(tǒng)的設計綜合； 各專項內容的橫向匯總。 控制性詳細規(guī)劃中包括城市建設或規(guī)劃管理中的各縱向系統(tǒng)和各專向規(guī)劃內容，如土地利用規(guī)劃、公共設施與市政設施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、保護規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設計以及其它必要的非法定規(guī)劃等內容，并將這些內容在控制性詳細規(guī)劃的控制尺度上進行橫向綜合，相互協(xié)調并分別落實相關規(guī)劃控制要求，具有小而全的綜合控制特征。,總體規(guī)劃,（4）剛性與彈性相結合的控制方式 規(guī)定性與引導性的結合； 通則式與判例式的結合； 動態(tài)控制與相互轉化的可能； 強制性內容的提出。 控制性詳細規(guī)劃的控制內容分為規(guī)定性和引導性兩部分。規(guī)定性內容一般為剛性內

8、容，主要規(guī)定“不許做什么”、“必須做什么”、“至少應該做什么”等，引導性內容一般為彈性內容，主要規(guī)定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的適應性與靈活性。剛性與彈性相結合的控制方式適應我國的開發(fā)申請的審批方式為通則式與判例式相結合的特點。,控制性詳細規(guī)劃編制的基本原則,（1）依法規(guī)劃的原則 控制性詳細規(guī)劃的編制應依據已經批準的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，并符合國家和地方的相關法律、法規(guī)、技術標準等。依法規(guī)劃是保證控制性詳細規(guī)劃法律嚴肅性的前提。 （2）公平、公正的原則 規(guī)劃整體上應有一個通則式控制，即對于規(guī)劃城市中近似區(qū)位、類似性質的的片區(qū)、街區(qū)、地塊應提出一致性的控制要求作

9、為基礎，再根據開發(fā)建設個體的個體差別，做出針對性的控制與引導，體現(xiàn)公平、公正性。控制性詳細規(guī)劃應將公共利益保障作為首要任務，是制訂控制指標與控制導則的基本依據。,（3）公開原則 控制性詳細規(guī)劃屬于行政許可法所規(guī)定的許可依據的范疇，應遵循行政許可依據必須公開的要求。控制性詳細規(guī)劃在編制與審批過程中應進行相應的公眾參與的程序設計，廣泛聽取意見并提出相應的規(guī)劃應對或解釋。控制性詳細規(guī)劃的控制內容、成果應盡量簡明、清晰，便于理解，以適應不同層次的公眾參與需要。 （4）整體性原則 編制控制性詳細規(guī)劃遵循局部服從整體，內部服從外部的原則。整體的控制往往是自上而下的控制要求，多為具體街坊地塊控制的依據。而外

10、部條件一般是體現(xiàn)個體局部之間的相互關系，多包含公共利益的內容。 （5）可操作性原則 編制控制性詳細規(guī)劃，應充分結合地方實際情況和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的管理要求，編制工作應在充分的調研與分析論證基礎上，控制成果應有充分的依據和可行性，強化與規(guī)劃管理的銜接，提高規(guī)劃成果的科學性和可操作性。,最初的嘗試 （80年代初） 上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃,是領事館區(qū)，為了國際慣例與國際接軌，借鑒了美國的區(qū)劃技術而編制的詳細規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。 確定了每塊地塊的用地性質、用地面積、容積率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、車輛出入口方位及小汽車停車庫位等8項控制指標.,控制性詳細規(guī)劃的發(fā)展歷程,有益的探索

11、（80年代中后期） 桂林中心區(qū)詳細規(guī)劃（1987） 控制性詳細規(guī)劃正式命名，提出 綜合控制指標體系（12項）。 用綜合指標體系控制城市建設，更能體現(xiàn)出規(guī)劃工作的本質對城市建設予以控制引導。 綜合指標體系的確定中引入城市設計研究以期控制建筑環(huán)境形成。 區(qū)分了控制性指標和引導性指標。 沒有文本；附值缺乏科學依據；經濟性研究不足；性質缺乏彈性。,廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末） 更接近于ZONING的分區(qū)規(guī)劃方法。 以城區(qū)的行政街區(qū)為規(guī)劃單位，通過調查研究、現(xiàn)狀分析、示意性建筑形體規(guī)劃，檢驗控制指標在空間建設的合理性與可行性。 規(guī)劃主要明確以下六個方面的規(guī)劃管理指標：明確街區(qū)內地塊的土地使用性質；明確街

12、區(qū)內的道路骨架，要求規(guī)劃圖中標注6米以上的道路紅線和建筑的后退紅線；明確街區(qū)內各類公共、市政、生活服務設施的配套要求和總體規(guī)劃要求；明確規(guī)劃區(qū)內包括人口、綠地、公建等各項經濟技術指標；明確容積率、建筑密度、建筑間距、拆建比等基本控制指標；明確該街區(qū)需要說明或需要控制的其他規(guī)劃要求，如保留建筑、保護古老民居和文物環(huán)境等。 頒布執(zhí)行了廣州市城市規(guī)劃管理辦法和實施細則這兩個地方性的城市建設管理法規(guī)。,蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年） 按現(xiàn)狀規(guī)劃管理進行三次分區(qū)，區(qū)分對待可開發(fā)用地和公共設施。 拓展了綜合指標體系；區(qū)分了可開發(fā)用地和公共設施用地，對于配套用地的保證和可出讓土地的市場化進行了初步探索；引入了

13、地塊經營的概念，同時對于地塊最小單元的劃分有了一定的認識；沒有形成文本。,汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃 （89年） 將分區(qū)規(guī)劃做到控制性詳細規(guī)劃的深度。 強調分區(qū)規(guī)劃與控制性規(guī)劃的銜接和規(guī)劃控制配合； 突出了控制重點與控制本質，對于可盈利可轉讓設施強調符合經濟規(guī)律，對于非盈利公共服務和市政設施強調保證與鼓勵； 根據規(guī)劃的具體要求調整了用地分類，便于實現(xiàn)規(guī)劃控制以保證公共利益；在一級分類時，將公共設施用地分為政府職能用地（學校、醫(yī)院等）和綜合用地（住宅、綜合樓等），前者在于控制不被占用，后者在于符合經濟規(guī)律；在二級分類時將某些易被占用或忽視的設施單設一個小類，以便重點保證。對于社會服務體系根據重要性和是

14、否贏利分為規(guī)定性、建議性和不可預見三種設施，分別給予定性定位、建議位置和不定位三種對策；,對于綜合指標體系在傳統(tǒng)基礎上進行了新的拓展，提出基本、主要、輔助和參考指標，基本指標為各類用地共有指標；主要指標根據用地性質的不同而有所選擇；參考指標起補充和校核作用，特殊情況下可取代主要指標；參考指標用于宏觀控制參考。 提出具有通則意義用地相容表，良好地解決了用地相容性問題。； 探討了適應招商和開發(fā)組合工業(yè)街坊的設計模式。,步入成熟 （80年代末90年代初） 溫州舊城改造控制規(guī)劃 規(guī)劃文本與地方法規(guī)體系相配套，具有法律效力便于管理實施； 規(guī)劃編制過程有設計人員、管理人員、市民代表等多方參與； 分級管理區(qū)

15、分控制等級，突出重點，解決主要矛盾； 針對地方情況增加對私人建房和開設商店的控制及規(guī)定； 對于土地性質的相容性提出控制辦法和管理依據； 土地使用分類方法和代碼使用了正在編制的國家規(guī)范。,控制性詳細規(guī)劃地位確立，編制走向規(guī)范。 上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究（上海市規(guī)劃局）1986 控制性詳細規(guī)劃編制辦法（建議稿） （江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院 ）1989 南京控制性詳細規(guī)劃理論方法研究（東南大學與南京市規(guī)劃局）1991對控制性詳細規(guī)劃作了較為系統(tǒng)的總結。 1991年建設部頒布實施了第12號部長令城市規(guī)劃編制辦法，明確了控規(guī)的編制內容和要求。 1992年建設部又下發(fā)了關于搞好規(guī)劃，加強管理，正確

16、引導城市土地出讓和開發(fā)活動的通知，對溫州市編制控規(guī)引導城市土地出讓轉讓的做法進行推廣，1992年底又頒布實施了建設部令第22號城市國有土地出讓轉讓規(guī)劃管理辦法，進一步明確，出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制訂控規(guī)。確定的控規(guī)在土地市場化行為中的權威地位。 1995年建設部又制訂了城市規(guī)劃編制辦法實施細則，進一步明確了控規(guī)的編制內容，這標志這具有中國特色的控制性詳細規(guī)劃已經步入了成熟階段。從此，控制性詳細規(guī)劃逐步走上了規(guī)范化的軌道。,深圳法定圖則,（1）法律上的保障 1998年7月1日，深圳市人大常委會正式頒布實行了深圳市城市規(guī)劃條例，正式確立了深圳市城市規(guī)劃管理委員會和法定圖則制度的法律地位

17、。這實際上是建立了一個具有深圳特色的規(guī)劃體制。 （2）行政的支持 自1989年起，深圳市政府設立市規(guī)劃國土局，實現(xiàn)了全市規(guī)劃、土地和房地產的統(tǒng)一管理，并于1993年起實行垂直領導，建立了“市局分局所”三級垂直管理體制，為法定圖則制度的實施奠定了行政架構。 （3）深圳市通過對年代以來的規(guī)劃探索與總結，根據深圳城市發(fā)展的實際情況，并借鑒香港地區(qū)城市規(guī)劃的成功經驗，在深圳市城市規(guī)劃條例中確立了以市場為管理導向、以規(guī)劃立法為主要手段、以實現(xiàn)城市規(guī)劃編制和管理的程序化和法制化為基本目標的五層次規(guī)劃體系(城市總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、法定圖則和詳細藍圖)。其中，法定圖則的編制、審批、公眾咨詢、定期檢

18、討和修訂都必須經過一整套嚴密的立法程序，審批后成為確認的法令文件，并規(guī)定法定圖則的“終審權”不是規(guī)劃主管部門，而是市人大授權的“城市規(guī)劃委員會”。規(guī)劃主管部門負責組織法定圖則的編制和執(zhí)行。,現(xiàn)象1社會的熱點 規(guī)劃變更侵權訴訟 法制、社會的進步，公民對財產權的認知及其權利的呼聲更高漲，房地產開發(fā)中屢屢有和規(guī)劃變更相關的糾紛、訴訟。 規(guī)劃變更重大購房風險? 規(guī)劃變更也被認為是房改后社會步入商品房購買階段后出現(xiàn)的重大購房風險之一；在樓市雜志的2003購房人眼球關注的10大焦點中，規(guī)劃是否變更位列第三（排在前兩位的分別是房價是升是降、購房合同條款是否合理、完善）。,規(guī)劃變更不得不面對的現(xiàn)實,現(xiàn)象2行業(yè)

19、的潛規(guī)則,規(guī)劃變更改變規(guī)劃建設條件，也改變了開發(fā)商的利潤預期，成為一種為開發(fā)商很快熟練的廉價工具，也是規(guī)劃管理部門最容易失守的城門，也一度是部分設計單位的搖錢樹。,后果漸變地改變城市（居住改變北京） 北京CBD、望京新區(qū)是最明顯的例證，分散、零星的控規(guī)調整逐漸積累，最終爆發(fā)。由于房地產開發(fā)中住宅項目開發(fā)具有投資回收快、收益高的特點，大量的控規(guī)調整項目的用地性質調整都指向了居住類。這種現(xiàn)象的普遍存在，導致這些局部地區(qū)的開發(fā)建設失去平衡，帶來居住環(huán)境質量下降、交通堵塞等一系列的問題。,舊城原控規(guī)高度圖,舊城現(xiàn)狀高度匯總圖,北京的規(guī)劃變更漸變的過程,起源 直觀的原因 在規(guī)劃實施前、實施過程中的建設變

20、動、修改是一個出現(xiàn)較為普遍的現(xiàn)象。表征原因為規(guī)劃編制技術缺陷、市場作用力、個案特殊原因等。 深層的原因 控規(guī)調整是規(guī)劃控制所應當具有的嚴肅性、科學性同市場經濟所代表的不確定性對規(guī)劃所期望的具有靈活性和應變能力的矛盾協(xié)調的產物。,規(guī)劃變更的類型 按主導對象劃分自上而下的政府主導和自下而上的市場主導。 按變動內容劃分技術指標如用地或建筑的使用性質、容積率、限高等。 按建設時序劃分建設前的調整、建設當中的變更，后者相對于前者常常由于對于先期建設的產權所有人的負面影響而引發(fā)了很多的法律訴訟。,控規(guī)調整控規(guī)動態(tài)維護的嘗試,在英國的規(guī)劃許可制度下的行政復議 規(guī)劃許可制度，對具體規(guī)劃采取個案審定的方式； 通

21、過規(guī)劃行政救濟的有關行政復議的程序來改變開發(fā)許可的決定； 復議的具體程序比較復雜，復議成功的機會主要依賴于方案的合理性及其與地方和國家政策相適應的程度。 美國的區(qū)劃修改(Zoning Amendments)和變動（Variances） 申請修改區(qū)劃實際就是要求修改法律； 修改區(qū)劃的程序與最初通過區(qū)劃的程序相同； 通常由于土地本身自然特點而無法滿足區(qū)劃法規(guī)的要求，而申請變動。,城市設計的興起彌補控規(guī)不足的努力,城市設計概論 城市空間、美學、人的活動； 城市未來、城市結構、聯(lián)系組織； 設計與法規(guī)的結合； 社會活動、連續(xù)決策的過程。 城市設計與城市規(guī)劃 相互影響，互為補充。 不平行，不對應。,國內的

22、城市設計更象一種快速反應規(guī)劃，針對實際問題采用不同的形式與解決問題的方法，更加靈活而有針對性，對于彌補法定規(guī)劃的不足具有重要作用。,控制性詳細規(guī)劃是城市規(guī)劃法中確定的法定規(guī)劃層次，并且明確了將它作為城市規(guī)劃管理和綜合開發(fā)、土地有償使用的依據。而城市設計在規(guī)劃法中沒有提及。 控制性詳細規(guī)劃在規(guī)劃法中有明確的編制組織單位、規(guī)劃審批機構和管理實施機構。而城市設計在這一方面沒有明確要求，目前就國內展開的城市設計多是為了解決一個具體的問題而展開的。 不管承認與否，由于法定規(guī)劃的原因，就控制機制和管理體制上，獨立的城市設計在對城市建設的控制方面，都難以達到控規(guī)的地位。但是由于城市設計往往是具有針對性開展的

23、工作，所以實踐中其在城市建設控制中所起到的作用還是有目共睹的。 在建設部城市規(guī)劃編制辦法修編課題組在網上進行的全國范圍內的城市設計調查中顯示， 90%的被調查者均贊成城市設計應具有法定性，其中贊成部分法定的占多數為53%，只有10%的人反對，說明大家迫切需要改變目前城市設計的尷尬局面；這一點在城市設計機制建立的調查上，也充分反映出來，有69%的被調查者認為應建立獨立的城市設計審批制度，反對者僅為11%。 但是建立獨立的城市設計審批制度和公眾參與機制這樣的意愿，在目前我國的城市建設管理運行機制上還難以短期實現(xiàn)，那么，將部分城市設計的控制要求積極地反映在控規(guī)之中，不失為一條解決問題的途徑。,控規(guī)與

24、城市設計的區(qū)別法律地位不同,控規(guī)與城市設計的區(qū)別深度與層次不同,控制性詳細規(guī)劃是規(guī)劃編制的一個層次，在層面和研究深度上，控規(guī)可能更加偏重于與本層次相關的綜合控制，基本上控制要素是在一個層面上的，即圍繞著城市中的地塊做出一系列具體的控制管理要求。從某種意義上講，一個全面覆蓋的控規(guī)相當于一個總體規(guī)劃深化后的全面建設規(guī)劃。 而城市設計貫穿城市規(guī)劃的全過程，有宏觀城市設計、中觀城市設計與微觀城市設計的不同層次，這種層次劃分僅與工作內容和工作重點有關，沒有明確的層次劃分界限，更沒有與城市規(guī)劃層次形成相互對應的關系。 城市設計可能更加要求以問題為導向，重點在于解決實際問題，解決問題的方法可能涉及到宏觀、中

25、觀甚至微觀的層次，大到城市的結構、格局，小到標識小品，都有可能成為城市設計研究與控制的對象。 城市設計根據實際解決問題的需要，需要涉及什么便涉及什么，以解決實際問題而不是以自身的完整性和系統(tǒng)性為目標。目前國內所開展的城市設計有些其實就是風貌規(guī)劃、景觀設計甚至環(huán)境設計等內容，有的可能僅僅是城市設計的一部分，但不影響其對實際問題的解決。 控制性詳細規(guī)劃針對一個特定層次，橫向的控制綜合性更強，而城市設計不針對一個特定的層次，縱向的控制系統(tǒng)性更強。兩者之間存在著必然的結合點，這些結合點的內容正是控規(guī)需要城市設計給以技術和手段支持的地方。,控制性詳細規(guī)劃針對的城市開發(fā)與建設發(fā)展中，各個利益集團在其中所扮

26、演的角色和各自所應承擔的責、權、利關系，以保證各種利益為根本，考慮公平、公正的原則。它關注更多的是使城市建設達到一個滿足最基本標準的平衡點。 城市設計針對城市中的三維空間環(huán)境、人的行為與環(huán)境的互動關系，它關注的是如何形成一個親切、宜人、充滿美感、可持續(xù)的最佳城市環(huán)境。 簡單地講，控規(guī)主要目的是不致使城市建得太壞；而城市設計主要目的是如何使城市建得更好。,控規(guī)與城市設計的區(qū)別關注的焦點不同,控規(guī)與城市設計的區(qū)別控制的方式不同,控制性詳細規(guī)劃采取一定的法定程序，對城市建設管理提出要求，并通過行政手段將這種要求在開發(fā)實施中強制執(zhí)行，它的控制要求以綜合控制指標體系來表達，雖然有規(guī)定性和引導性的區(qū)別，但

27、這些都是在建設時必須給予解決和回答的問題，只是控制的程度和力度不同而已。 城市設計則是通過一系列設計導則、設計準則、設計指引等政策性的內容來引導城市建設甚至具體的建筑建造的。它的具體手段涉及到開發(fā)方式、政策引導、經濟杠桿、圖解圖示以及意向設計等，大多是建議性或引導性的內容，雖然針對具體情況，許多內容需要成為強制性規(guī)定，但就法制與管理體制而言，這種做法都十分勉強，除非將這些內容納入到控規(guī)中。 目前我國在詳細規(guī)劃實踐中并沒有完全割裂城市設計與控制性詳細規(guī)劃，很多城市設計內容是在控規(guī)中予以考慮的，這也是我國的控制性詳細規(guī)劃的一個主要特色。,兩者的銜接方式城市設計滲透控規(guī),城市設計既然貫穿了城市規(guī)劃的

28、全過程，也必然應該貫穿控制性詳細規(guī)劃。 城市設計應該從自身專業(yè)的角度，即針對城市特色、格局、空間、肌理、文化、風貌、景觀以及活動組織與聯(lián)系等方面為控規(guī)提出宏觀、中觀以致微觀的控制概念、思路、依據和控制手段。 城市設計的滲透不但需要從上滲透，還需要控制性詳細規(guī)劃為進一步細化的城市設計提供空間支持，為進一步展開城市環(huán)境設計、活動設計以及建筑空間組合設計提供基礎。 目前國內在編制控制性詳細規(guī)劃時，城市設計的介入被認為是必須的環(huán)節(jié)，很多控制依據可能都來源于城市設計的研究。,兩者的銜接方式控規(guī)與城市內容不同深度的表達,一個城市不同的發(fā)展階段不同的地區(qū)，具有不同的發(fā)展模式和發(fā)展控制要求，一般而言，城市中心

29、區(qū)、重點景觀區(qū)、重點地段、特色街區(qū)、文化保護區(qū)對城市設計的要求較高，城市周邊地區(qū)、一般地區(qū)、成片居住區(qū)與工業(yè)區(qū)對城市設計的要求較低。 城市設計在控規(guī)開始之前就提出一個框架性的構想對于控規(guī)的深入編制具有積極的作用。控規(guī)在一般通則性控制的基礎上，并非所有地段都應該深入地滲透城市設計的內容，而需要涉及的地段，應該毫不猶豫地實施城市設計層面的控制。 通過城市設計在城市中劃定若干特定區(qū)，目前普遍認為比較具有現(xiàn)實意義的做法，城市可以以劃定的特定區(qū)為依據，編制不同深度和不同要求的控規(guī)。 目前許多城市在城市中心區(qū)、保護區(qū)或重點地段，采取城市設計與控制性詳細規(guī)劃分階段一體化編制的方式得到普遍的認同。,兩者的銜接

30、方式城市設計內容在控規(guī)中的表達,城市設計的研究成果、設計控制要求以及控制手段應該盡可能地體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中。 許多城市設計特殊的語匯手法可以通過技術性轉換的方式體現(xiàn)在控規(guī)的控制要求中，或者根據必要性增加新的控制指標或控制方式。 一般可以采取兩種方式，一種是在綜合控制指標中加強這方面的內容或至少考慮到這些因素的影響，比如在容積率的賦值上、開敞空間的組織上、建筑后退紅線的規(guī)定以及一些指導性指標的控制上。 另一種方法是將城市設計內容納入控規(guī)的文本和圖則之中。目前的國內實踐中有在控規(guī)的文本中按城市設計導則的形式單立章節(jié)，控規(guī)圖則中除地塊指標控制圖則之外增加一張街坊設計指引圖，通過一系列城市設計語言包括

31、尺度要求、空間組合形式、圖解示意等，達到控制建設目的的做法。 可以明確的是，控規(guī)在納入城市設計內容時應該根據具體控制的需要，而沒必要強求所有控規(guī)深度的一致性。,嘉興中心區(qū)的城市設計與控規(guī) 舊區(qū)用城市設計，新區(qū)用控規(guī)； 形式不同內容相近； 最后都形成了具有法定意義的文本和圖則。,第二節(jié) 控規(guī)的編制方法及存在問題,基本的編制方法 新編制辦法的變化 存在問題與解決思路,控規(guī)編制方法,編制程序: 前期研究用地規(guī)劃及工程規(guī)劃用地細分指標確定成果編制 控制內容: 土地使用建筑建造設施配套行為活動 控制方式: 指標量化條文規(guī)定圖則標定城市設計引導 賦值方法: 形體模擬經驗歸納調查比較,控制性詳細規(guī)劃是城市總

32、體規(guī)劃的具體落實，是地方規(guī)劃行政主管部門依法行政的依據，可以規(guī)范城市中的開發(fā)建設行為，指導修建性詳細規(guī)劃和項目的具體設計。體現(xiàn)在以下三個方面： 深化和細化城市總體規(guī)劃，將規(guī)劃意圖與規(guī)劃指標分解落實到街坊地塊的控制引導之中，保證城市規(guī)劃系統(tǒng)控制的要求。 控制性詳細規(guī)劃在進行項目開發(fā)建設行為的控制引導時，將控制條件、控制指標以及具體的控制引導要求落實到相應的開發(fā)地塊上，作為土地租讓、招議標底條件。 所規(guī)定的控制指標和各項控制要求可以為具體項目的修建性詳細規(guī)劃、具體的建筑設計或景觀設計等個案建設提供規(guī)劃設計條件。 控制性詳細規(guī)劃的編制成果并非越深越細越好，而是應該有針對性適度控制，成果表達應力求簡潔

33、明了，避免出現(xiàn)主觀盲目的深化與細化，應為開發(fā)建設行為、修建性詳細規(guī)劃和具體設計提供一定選擇與拓展空間。 控制性詳細規(guī)劃的深度應以是否具有規(guī)劃依據為準繩，有充分依據的該細化就應該細化。對于不同的城市以及城市中的不同地段，可以不必強求規(guī)劃深度的統(tǒng)一一致。,編制深度要求,控制性詳細規(guī)劃總圖則,控制性詳細規(guī)劃分圖則,新舊編制辦法的控規(guī)編制內容比較與變化,（1）強調了公共設施的配套要求。 原編制辦法中沒有明確說明，但在實際工作過程中，這些設施多屬于公益性內容，在實際建設中由于經濟利益的驅動往往被侵占或者被忽略，控制性詳細規(guī)劃出于對公共利益保障責任，需要更加明確公共設施的配套要求，包括大、中型公共設施的落

34、位、小型公共設施設施的布點、以及公共設施建設規(guī)模、附加建設條件、服務半徑等控制要求。,公共服務設施規(guī)劃控制一覽表,市政公用設施規(guī)劃控制一覽表,設施控制圖則,（2）強調在編制控制性詳細規(guī)劃時提出城市設計的指導原則。 這就需要在編制控制性詳細規(guī)劃時做較為深入和具有針對性的城市設計系統(tǒng)研究，提出相應的城市設計控制要求，其中包括對建筑體量、體型、色彩等要求。,（3）強調了交通需求分析的內容。 其中明確提出了對公共交通場站用地范圍和站點位置、道路斷面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加強交通的規(guī)劃研究與設計控制。在規(guī)劃實施實施過程中設計到地塊開發(fā)容量、人口容量等指標都與交通系統(tǒng)的承載力密切相關，規(guī)劃調整

35、時交通影響分析與評價也是重要課題之一。另外，在規(guī)劃用地布局和地塊邊界控制時如果不事先考慮好公共交通的場站布局、站點位置、交叉口形式與渠化措施將有可能在實施、改造與整治時缺乏足夠的城市空間，許多設施被忽略或無法落位。國內的控制性詳細規(guī)劃實踐證明，這些方面的控制至關重要不可忽視。,北京的控規(guī)地塊交叉口放寬的渠化處理方式,重慶適應山地道路特點的局部展寬段渠化處理方式,（4）對于市政設施規(guī)劃明確提出需要進行管網綜合。主要是保證市政設施配套，并作為地塊開發(fā)條件的重要參考。,（5）關于地下空間利用的具體要求。隨著城市經濟實力、建設水平的提高和集約使用土地的需要，地下空間的綜合開發(fā)利用越來越成為城市開發(fā)建設

36、的一項重要內容。但原有的控規(guī)編制要求普遍缺乏對這一方面的研究與控制手段。控制性詳細規(guī)劃的控制指標體系中也基本上未考慮地下空間綜合利用的可能性和影響。在規(guī)劃管理的實施操作中，會出現(xiàn)許多爭議問題和灰色空間，因此，急需對這方面的建設行為進行規(guī)范，并提出科學的控制要求。,地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進行地下空間的開發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫、地下人行通道、地鐵車站、結合平臺廣場的地下服務設施等，并通過有機的組織將這些地下空間串聯(lián)起來，成為輔助服務系統(tǒng)。,（1）城市規(guī)劃強制性內容暫行規(guī)定 城市詳細規(guī)劃的強制性內容包括：規(guī)劃地段各個地塊的土地主要用途；規(guī)劃地段各個地塊允許的建設總量；對特定地區(qū)地

37、段規(guī)劃允許的建設高度；規(guī)劃地段各個地塊的綠化率、公共綠地面積規(guī)定；規(guī)劃地段基礎設施和公共服務設施配套建設的規(guī)定；歷史文化保護區(qū)內重點保護地段的建設控制指標和規(guī)定，建設控制地區(qū)的建設控制指標。 （2）2006年4月1日頒布實施的城市規(guī)劃編制辦法第四十二條 條紋中明確規(guī)定，控制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規(guī)定應當作為強制性內容。,新編制辦法的強制性內容,（3）2006年6月1日關于落實新建住房比例要求的若干意見建住房2006165號 文件中明確規(guī)定：“城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細規(guī)劃編制工作，首先應對擬建或改造住房建設

38、項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標，指標的確定必須符合住房建設規(guī)劃關于住房套型結構比例的規(guī)定；依據控制性詳細規(guī)劃，出具套型結構比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設計條件，并作為土地出讓的前置條件，落實到新開工商品住房項目?！?編制控制性詳細規(guī)劃時，強制性內容的確定應滿足以上三項及其他相關規(guī)定的要求。,已經批準（或正在編制）的城市總體規(guī)劃與分區(qū)規(guī)劃的技術文件及相關規(guī)劃成果； 規(guī)劃范圍已經編制完成的各類詳細規(guī)劃及專項規(guī)劃的技術文件； 地方城市規(guī)劃編制實施細則、管理技術規(guī)定、統(tǒng)一技術措施等規(guī)劃編

39、制和管理文件， 地方規(guī)劃與建筑管理相關標準，如居住區(qū)配套、配建停車、公共安全防護、城市形象與風貌管理等系列規(guī)范與準則； 準確反映近期現(xiàn)狀的地形圖（1：10001：2000），相關遙感信息地圖和影像圖； 規(guī)劃范圍現(xiàn)狀人口詳細資料，包括人口密度、人口分布、人口構成等； 土地利用現(xiàn)狀資料（1：10001：2000），規(guī)劃范圍及周遍用地情況，土地產權與地籍資料，包括城市中劃撥用地、已批在建用地等資料，現(xiàn)有重要公共設施、城市基礎設施、重要企、事業(yè)單位、歷史保護、風景名勝等資料； 道路交通（道路定線、交通設施、交通流量調查、公共交通、步行交通等）現(xiàn)狀資料及相關規(guī)劃資料； 市政工程管線（市政源點、現(xiàn)狀管網、

40、路由等）現(xiàn)狀資料及相關規(guī)劃資料； 公共安全及地下空間利用現(xiàn)狀資料； 建筑現(xiàn)狀（各類建筑類型與分布、建筑面積、密度、質量、層數、性質、體量以及建筑建筑特色等）資料； 土地經濟（土地級差、地價等級、開發(fā)方式、房地產指數）等現(xiàn)狀資料； 其它相關（城市環(huán)境、自然條件、歷史人文、地質災害等）現(xiàn)狀資料。 規(guī)劃調研資料匯總形成基礎資料匯編。,基礎資料搜集的基本內容,在詳盡的現(xiàn)狀調研基礎上，梳理地區(qū)現(xiàn)狀特征和規(guī)劃建設情況，發(fā)現(xiàn)存在問題并分析其成因，提出解決問題的思路和相關規(guī)劃建議。 從內因、外因兩方面分析地區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢條件與制約因素，分析可能存在的威脅與機遇。 對現(xiàn)有重要城市公共設施、基礎設施、重要企、事業(yè)單

41、位等用地進行分析論證，提出可能的規(guī)劃調整動因、機會和方式。 基本分析內容應包括：區(qū)位分析、人口分布與密度分析、土地利用現(xiàn)狀分析、建筑現(xiàn)狀分析、交通條件與影響分析、城市設計系統(tǒng)分析、現(xiàn)狀場地要素分析、土地經濟分析等，根據規(guī)劃地區(qū)的建設特點可適當增減分析內容，并根據地方實際需求，在必要的條件下針對重點內容進行專題研究。 現(xiàn)狀分析內容、成果、圖紙及研究報告編入規(guī)劃成果附件。,調研與分析的基本要求,調研成果的審核機制：由于調研成果直接影響到控規(guī)編制的科學性，許多城市在編制程序上增加了調研成果的審核，具有借鑒意義。,1土地使用規(guī)劃與控制 土地使用規(guī)劃與控制是控制性詳細規(guī)劃的基本內容，應在規(guī)劃范圍內提出詳

42、細的土地使用規(guī)劃方案，綜合考慮片區(qū)功能區(qū)劃、交通組織、土地經濟、城市設計、設施配套以及相關保護規(guī)劃要求，形成土地使用規(guī)劃總圖，詳細確定規(guī)劃范圍內不同土地使用性質與不同產權單位的用地界限、用地性質和用地面積，并提出土地混合使用的方式與標準，確定各類用地內適建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型。 2用地細分控制 在土地使用規(guī)劃的基礎上進行用地細分，結合山體、河流、道路、防護地帶、產權界限、用地性質等自然與人工邊界進一步劃定。用地細分應根據地區(qū)區(qū)位條件，綜合考慮地方實際開發(fā)運做方式，對不同性質與權屬的用地提出細分標準，原則細分后的用地應作為城市開發(fā)建設的基本控制地塊，原則上不允許無限細分。用地細

43、分的大小尺度應結合城市不同地段、不同性質功能等相關影響因素，提出通則式的標準作為指導，體現(xiàn)公平性。 用地細分應適應市場經濟的需要，適應單元開發(fā)和成片建設等形式，可進行彈性合并。用地細分應與規(guī)劃控制指標剛性鏈接，具有相當的針對性，應提出控制指標做相應調整的要求，以適應用地細分發(fā)生合并或改變時的彈性管理需要。,編制內容要求,3 建設控制 建設控制是對建設用地上的建設強度、密度、建筑物布置和建筑物之間的群體關系作出必要的技術規(guī)定，一般應包括容積率、建筑密度、建筑高度、建筑后退、建筑間距、綠地率、建筑體量、建筑形式、建筑色彩、建筑空間環(huán)境要求、建筑小品等一系列控制指標與控制引導要求。在規(guī)劃中應以公平、

44、公正為原則，采取統(tǒng)一的技術標準，綜合考慮用地布局、用地形式、地塊大小、城市設計要素、土地經濟因素以及現(xiàn)狀自然地理特征等，進行針對性控制。 4 城市設計引導 梳理城市設計系統(tǒng)，確定涉及片區(qū)的相關城市設計要求，并將其落實到規(guī)劃地塊的具體控制指標中。根據地方實際需要和具體條件可單獨形成片區(qū)城市設計導則與街坊城市設計指引，對地塊開發(fā)建設的具體行為提出必要的城市設計引導要求。,5交通規(guī)劃與控制 根據交通需求分析，確定交通規(guī)劃，其內容包括確定城市道路系統(tǒng)（各級道路紅線、斷面、控制點坐標與標高）；明確交通（步行、車行、公共交通等）組織方式、地塊出入口位置和交通渠化措施，確定交通設施（公共停車、配建停車、公交

45、場站等）建設要求并明確其空間權屬關系。 6公共設施配套控制 根據公共服務設施系統(tǒng)規(guī)劃確定公共服務設施配套控制要求，主要包括非市場行為的公益設施項目，以及公共服務配套設施的定位、規(guī)模、控制標準、控制要求等內容。規(guī)劃應明確其用地邊界與系列控制指標，無法落位應明確相關配建要求與服務半徑等內容。 已經或正在編制各類專項公共服務設施規(guī)劃的應依據該專項規(guī)劃，并在控制性詳細規(guī)劃中給予落實和銜接。,7市政設施規(guī)劃與控制 根據市政基礎設施規(guī)劃確定各項市政基礎設施，明確各類市政設施源點位置、邊界、規(guī)模與建設標準，確定各管線（路由）走向、位置、管徑（寬度），并進行管網平面綜合與豎向綜合。 已經或正在編制各類專項市政

46、設施規(guī)劃的應依據該專項規(guī)劃，并在控制性詳細規(guī)劃中給予落實和銜接。 8其他控制要求 根據相關規(guī)劃（如歷史保護的相關規(guī)劃、風景名勝區(qū)規(guī)劃）落實相關規(guī)劃控制要求；根據國家與地方的相關規(guī)范與標準落實“五線”具體的控制范圍與控制要求； 豎向設計應包括道路豎向和場地豎向兩部分內容，道路豎向應明確道路控制點坐標標高、以及道路交通設施的空間關系等。場地豎向應提出建議性的地塊基準標高與平均標高，對于地形復雜區(qū)域可采取建議等高線的形式提出豎向控制要求。 根據城市安全、綜合防災、地下空間綜合利用規(guī)劃提出地下空間開發(fā)建設建議和開發(fā)控制要求。,（1）總則（包括編制目的；規(guī)劃依據與原則；規(guī)劃范圍與概況；適用范圍；主管部門

47、與管理權限等。 ） （2）土地使用和建筑規(guī)劃管理通則（包括用地分類標準、原則與說明；用地細分標準、原則；控制指標系統(tǒng)內容；各類使用性質用地的一般控制要求；道路交通系統(tǒng)的一般控制規(guī)定；配套設施的一般控制規(guī)定； “五線” 控制內容、控制方式、控制標準以及一般管理規(guī)定；歷史文化保護要求及一般管理規(guī)定；豎向設計原則、方法、標準以及一般性管理規(guī)定；地下空間利用要求及一般管理規(guī)定；根據實際情況和規(guī)劃管理需要提出的其它通用性規(guī)定等。 ） （3）城市設計引導（包括城市設計系統(tǒng)控制；具體控制與引導要求等。） （4）關于規(guī)劃調整的相關規(guī)定（調整范疇；調整程序要求；調整的技術規(guī)范要求等。） （5）獎勵與懲罰的相關措

48、施與規(guī)定 （6）附則（包括規(guī)劃成果組成；使用方式；規(guī)劃生效；解釋權；相關名詞解釋等。） （7）附表（一般應包括用地分類一覽表；現(xiàn)狀與規(guī)劃用地平衡表；土地使用兼容控制表；地塊控制指標一覽表；公共服務設施規(guī)劃控制表；市政公用設施規(guī)劃控制表；各類用地與設施規(guī)劃建筑面積匯總表；其它控制與引導內容或執(zhí)行標準的控制表等。）,規(guī)劃文本內容與要求,規(guī)劃圖紙內容與深度要求 （1）規(guī)劃圖紙 1）位置圖（比例不限）：反映規(guī)劃范圍及位置，與城市重要功能片區(qū)、組團之間的區(qū)位關系，周圍城市道路走向，比鄰用地關系等。 2）用地現(xiàn)狀圖（1：20001：5000）：標明自然地貌、各類用地范圍和產權界限、用地性質、現(xiàn)狀建筑質量等

49、內容。 3）土地使用規(guī)劃圖：（1：20001：5000）標明各類用地細分邊界、用地性質等內容。土地使用規(guī)劃圖應與用地現(xiàn)狀圖比例一致。 4）道路交通規(guī)劃圖：（1：20001：5000）標明規(guī)劃范圍內道路分級系統(tǒng)、內外道路銜接、道路斷面、交通設施、公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)、交通流線組織、交通渠化、主要控制點坐標、標高等內容。 5）綠地景觀規(guī)劃圖：（1：20001：5000）標明不同等級和功能的綠地、開敞空間、公共空間、視廊、景觀節(jié)點、特色風貌區(qū)、景觀邊界、地標、景觀要素控制等內容。 6）各項工程管線規(guī)劃圖：（1：20001：5000）標明各類市政工程設施源點、管線布置、管徑、路由走廊、管網平面綜合與豎向

50、綜合等內容。 7）其它相關規(guī)劃圖紙：（1：20001：5000）根據具體項目要求和控制必要性，可增加繪制其它相關規(guī)劃圖紙，如開發(fā)強度區(qū)劃圖、建筑高度區(qū)劃圖、歷史保護規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、地下空間利用規(guī)劃圖等。,（2）規(guī)劃圖則 1）用地編碼圖：（1：20001：5000）標明各片區(qū)、單元、街區(qū)、街坊、地塊的劃分界限，并編制統(tǒng)一的可以與周邊地段銜接的用地編碼系統(tǒng)。 2）總圖則：（1：20001：5000）各項控制要求匯總圖，一般應包括地塊控制總圖則、設施控制總圖則、“五線”控制總圖則。 地塊控制總圖則：標明規(guī)劃范圍內各類用地的邊界，并標明每個地塊的主要控制指標。需標明的控制指標一般應包括用地編號、用

51、地性質代碼、用地面積、容積率、建筑密度、建筑限高、綠地率等強制性內容。 設施控制總圖則：應標明各類公益性公共服務設施、市政工程設施、交通設施的位置、界限或布點等內容。 “五線”控制總圖則：根據國家和地方相關規(guī)范與標準繪制紅線、綠線、紫線、藍線、黃線等控制界限總圖。 3）分圖圖則（1：5001：2000）規(guī)劃范圍內針對街坊或地塊分別繪制的規(guī)劃控制圖則，應全面系統(tǒng)地反映規(guī)劃控制內容，并明確區(qū)分強制性內容。 分圖圖則的圖幅大小、格式、內容深度、表達方式應盡量保持一致。 根據表達內容的多少，可將控制內容分類整理形成多幅圖則的表達方式，一般可分為用地控制分圖則、城市設計指引分圖則。,第三節(jié) 現(xiàn)行控規(guī)尚待

52、解決的問題及解決思路,（1）缺乏通盤考慮導致委托的隨意性和銜接困難。（以中小城市為甚） 1）存在問題： 委托隨意性問題，委托邊界隨時改變甚至有所重疊。 是否應該全覆蓋？覆蓋到什么程度？如何覆蓋？ 2）解決思路： 規(guī)劃編制的系統(tǒng)性和計劃性（年度編制計劃、專門的編制研究中心）。 分區(qū)與標準分區(qū)的劃定與銜接，統(tǒng)一的用地編碼系統(tǒng)。 3）覆蓋程度與編制深度的對應，重視與近期規(guī)劃銜接。 4）覆蓋深度的區(qū)分與轉換。,(4)關于地塊編碼 地塊編碼是將城市中的所有用地按照一定規(guī)則賦予一些代碼。地塊編碼看似簡單其實卻是個系統(tǒng)工程，它往往與城市的地理信息系統(tǒng)聯(lián)系起來，成為建立數據普查和數字化地圖以及數據庫的基礎。

53、美國采取了雙重獨立地圖編碼系統(tǒng)（DIME），對道路交叉口既有編號又有坐標，道路定位確定街坊然后是地塊。日本采取的是地名編碼系統(tǒng)，前蘇聯(lián)采用了行政區(qū)編碼系統(tǒng)，法國的地理編碼與郵政編碼融合為一，這些都是一些成功的經驗。 我國目前一些城市所采取的編碼系統(tǒng)一般采取三級編碼“片區(qū)街坊地塊”如北京的三級六位編碼系統(tǒng)，深圳的編碼系統(tǒng)將片區(qū)編號號擴展為“行政分區(qū)標準分區(qū)標準片區(qū)版本號”。 在一個城市展開控制性詳細規(guī)劃之前，首先應對整個城市的編碼系統(tǒng)進行確定，形成地方標準以便為控規(guī)的分片編制確定統(tǒng)一的依據和銜接的口徑。 一方面，用地編碼系統(tǒng)需要統(tǒng)一并且全覆蓋，并且該編碼系統(tǒng)應該是一個開放的系統(tǒng)，這里所講的開放不

54、僅僅是指可以將編碼系統(tǒng)拓展到新區(qū)，在區(qū)域內也應該在各級如片區(qū)、街坊、地塊中考慮到必要的調整和增減因素。 另一方面，地塊編碼應該充分反應城市的自然地域特征、行政管轄界限、開發(fā)規(guī)模等因素，積極與土地使用的權屬界限一致，使地塊編碼成為城市中各宗土地的“身份證”。地塊編碼應與城市的地理信息系統(tǒng)相結合，成為未來建立數字城市數據庫的基礎。,41、馬良偉，規(guī)劃控制，清華大學碩士學位論文，2000,（5）關于產權地塊 在我國城市土地有償使用的條件下，城市中的土地都有相應的產權和使用權單位，因此控規(guī)中必須引入產權地塊的概念，作為城市規(guī)劃管理依法行政的客體。否則控規(guī)的法律意義將永遠是模糊的。 深圳的法定圖則引入了

55、產權地籍的概念，這是法定圖則從法律意義上講必須的操作。而對于控制性詳細規(guī)劃來說是否應該引入這一概念還存在著一些爭論。主要原因是，我國一般城市的規(guī)劃部門和國土部門是分開，地籍掌握在國土部門手中，并且其操作規(guī)范和使用與規(guī)劃部門并不完全一致。另外，在廣大的城市建成區(qū)中，由于體制變化的原因，許多產權是復雜而模糊的，短期內很難整理清楚。編制控制性詳細規(guī)劃時沒必要陷入產權地籍的糾紛中。 要解決這一問題必須從管理入手在控制性詳細規(guī)劃的土地細分上深入的研究，在新區(qū)建設時通過核發(fā)選址意見書保證規(guī)劃地塊與土地產權界限一致，在建成區(qū)中需要通過采取一定的技術手段，抓住舊城改造的時機積極理順產權與控規(guī)地塊的關系。,42

56、、梁江、孫暉，城市土地使用控制的重要層面：產權地塊美國分區(qū)規(guī)劃的啟示，城市規(guī)劃，2000年第6期,（6）關于規(guī)劃控制指標體系控規(guī)的靈魂 1）存在問題 指標千篇一律，不能體現(xiàn)城市特色與控制內涵。 指標選取缺乏針對性研究，規(guī)定性與指導性指標需要針對性界定。 指標賦值缺乏科學依據，有主觀臆斷現(xiàn)象。 不同的編制單位和區(qū)片導致不公平和銜接困難。 2）解決問題的思路 地方的統(tǒng)一技術措施提供參考。 通過針對性的現(xiàn)狀調研、歸納總結提供具有通則式意義的賦值標準，強調公平性。 個案賦值結合具體的編制要求浮動變化，并需要提供有力的依據。,上海的建筑密度與容積率附值標準在一定程度上規(guī)范了技術行為，避免主觀臆斷賦值現(xiàn)象

57、。,（7）關于用地分類 1）問題的產生 目前普遍使用的是國家規(guī)范城市用地與規(guī)劃建設用地分類標準（GBJ 137-90），為計劃經濟產物，適用于城市總體規(guī)劃和城市建設用地統(tǒng)計工作。 該標準不適用于控制性詳細規(guī)劃，對有效的規(guī)劃控制和編制技術創(chuàng)新都是一個阻礙。 2）解決問題的思路 針對規(guī)劃管理與實施的利益集團與開發(fā)建設方式制定新的用地分類。 適用于新鮮事物、新類型或新的開發(fā)方式（公寓、高爾夫、物流等）。 與國家標準進行有效的銜接，必要時可翻譯或者轉換。 適應城市自身的特色，符合管理需要。 區(qū)劃管制中有一種表性分區(qū)的手段具有借鑒意義 。 目前國內已經開始了相關的嘗試。（南京的用地分類、北京的多功能用地

58、與待研究用地等）,用地兼容與混合用地 用地兼容：是指用地對建筑類型的兼容，指在用地屬性確定的情況下可以或允許兼容其他類型的設施，由于比例很低，不會影響用地的主導性質。 允許的含義指的是可以建設商業(yè)設施，也可以不建，建設與否同開發(fā)商的設想有關，但需要通過規(guī)劃管理部門的認可。兼容類型的控制和兼容比例的控制。 兼容類型的控制現(xiàn)在一般采取各類建設用地適建范圍表，一般分為適建、不適建和有條件適建三種情況。關于兼容比例一般都沒有明確，目前國內一些特大城市在制訂控規(guī)編制統(tǒng)一技術措施時，一般都規(guī)定兼容的建筑面積不得超過總建筑面積的20%。,注：適建 不適建 由城市管理部門根據具體條件和規(guī)劃要求確定。,土地使用

59、兼容控制表,混合用地：主要是描述一個地塊的用地性質容納多種用地屬性，并具有一定的可選擇性。另外，混合用地一般要求不得由單一的使用類型占據全部用地，而必須有不同的使用類型混合，并且混合應達到一定的比例。 對于混合類型的控制，應當重點考慮如下原則： 1、用地關聯(lián)原則：優(yōu)先考慮用地關聯(lián)的類型的混合，這種混合能夠降低交通出行，增加社區(qū)活力。例如，根據相關研究，辦公設施由于能夠提供就業(yè)崗位，通常和其他用地有天然的關聯(lián)性，因而在混合用地中所見較多，辦公用地同住宅用地、商業(yè)用地、娛樂用地的混合是較為多見的混合類型。 2、互不干擾原則：容易產生相互干擾的設施類型不宜混合在同一用地上。如娛樂設施由于其人流、噪音等原因，通常對住宅的私密有相當負面影響，因而，也不宜混合，即使混合的話，也應當附加相應條件，如要求保持一定的合理的間隔、提供不同的出入口等。 3、合理比例混合原則：對于混合比例的控制，通常應當以用地上不同類型設施的規(guī)模來計量其混合比例。一般意義上，一種用途的建筑面積如果超過50%比例，就可認為是主導用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。,混合用地