信陽市東方威尼斯產(chǎn)權式酒店營銷策劃提案

1、信陽市東方威尼斯產(chǎn)權式酒店營銷策劃提案,在今天的溝通之前我們深度思索了東方威尼斯項目現(xiàn)狀和機會點解決問題，突圍困境是我們提案的原點和歸屬點尋找機會并走出困境是我們的深度鉆研和思考核心首先，先讓我們一起審視項目現(xiàn)狀,項目所在的位置,項目現(xiàn)狀,受市場大環(huán)境影響，客戶購買信心不足； 位置偏、人氣不足，影響本項目未來到訪率； 沒有叫得響的酒店品牌管理公司，很難給客戶未來經(jīng)營持續(xù)回報的信心； 缺乏較強誘惑力的的銷售政策，讓“魚兒自動上鉤”。 宣傳包裝（包括地塊售樓處裝修）同樣得跟上，畢竟在不城區(qū)，無論是對未來發(fā)展前景（特別是高鐵經(jīng)濟）還是項目自身已具備的優(yōu)勢都需要放大并傳播到更多的人心里，畫出個誘人的“

2、大餅”； ,全球性金融危機，導致股票、基金等金融產(chǎn)品投資嚴重虧損，特別是國家對房地產(chǎn)調控的政策頻出后，普通住宅投資價值缺失，投資者的投資渠道受阻。 在信陽市各樓盤目標客戶分析及本項目前期純住宅客戶的了解，投資因素購買占有一定的比例，意味著存在潛在需求； 作為信陽高鐵核心經(jīng)濟圈唯一星級產(chǎn)權式酒店，其產(chǎn)品的獨特性足以支撐產(chǎn)品的價值；而40方左右小戶因小面積低總價，更具投資價值； 趁高鐵開通之時配合政府的宣傳借勢造勢，大肆鼓吹高鐵經(jīng)濟，同期產(chǎn)權式酒店作為高鐵核心經(jīng)濟圈的新投資型產(chǎn)品應運而生，既合情也合理，更有可能成為推動項目銷售的最好突破口之一。,產(chǎn)權式酒店機會點,因此，我們建議，分五步走來開展本項

3、目營銷： 一、簽訂酒店管理公司（顧問也行）； 二、確定返租回報政策； 三、重新包裝推廣項目； 四、設立市區(qū)售樓處及高鐵分展場； 五、配合高鐵開通開盤。 以短、快、猛的營銷方式，迅速形成市場聚焦。 達到快速回籠資金的目的。,現(xiàn)在讓我們明確本次提報需要回答或需要解決的問題并且伴隨這些問題展開產(chǎn)權式酒店的營銷推廣策略的思考,Q1：我們的產(chǎn)品是什么？產(chǎn)權式酒店將面臨著怎樣的市場環(huán)境? 讓我們一同來審視項目,四星級產(chǎn)權式酒店： 7 18層,共280套 物業(yè)特點：1-5裙樓配套齊全，滿足工業(yè)區(qū)商務、政務型消費及高鐵站商旅型消費。 返租期限:13年 返租率:6%、7%、8%前三年一次性返沖抵首付（其實加在首

4、付中），后10年每年返租7.9%。 免費入住天數(shù)：20天 酒店管理公司:皇冠假日？或？待定 擔保公司：待定,產(chǎn)品清晰以后，我們先來看一下 信陽產(chǎn)權式酒店的市場狀況,市場情況總結, 僅溫哥華莊園、雙匯歐洲故事兩個產(chǎn)權式酒店在售，且雙匯項目將在下月開賣，且定位也是四星級將對本項目客戶形成直接競爭對手，但由于本項目與前兩個項目區(qū)位（溫哥賢山自然環(huán)境與雙匯城區(qū)繁華地段）有著本質的區(qū)別，正真的威脅對手來自于對目標需求的引導及銷售價格的差異化定位。,市場上其他投資項目介紹,定期存款特色：投資期間不限，手續(xù)簡便且運用方便適合對象：保守投資人，要求報酬率與通貨膨脹率相距不遠風險：低（）； 股票特色：投資方便，

5、但選股不易，損益較不穩(wěn)定適合對象：對股市、產(chǎn)業(yè)有一定熟悉與專業(yè)，有時間看盤與研究盤勢者風險：高（）； 基金特色：透過專業(yè)經(jīng)理人選股、投資標的分散、風險較低適合對象：希望藉股市投資積累財富，卻無選股專業(yè)的投資人風險：中等（）； 普通住宅特色：景氣佳時，報酬率高，且為對抗通貨膨脹的最佳利器適合對象：資金龐大，且希望能達到保值、增值目標者風險：中等（）； 期貨特色：高財務杠桿，以小博大的投資工具適合對象：希望在短期內獲取高利潤者風險：極高（）； 保險安全性高，人生不同階段都能受到保障適合對象：各年齡層的民眾均適合且必備風險：無,各投資渠道優(yōu)劣勢分析,投資安全性、收益率、物業(yè)流動性為此類物業(yè)業(yè)主所主要

6、關注的問題，所以國際知名的酒店管理公司是保障。,信陽市場目前溫哥華已售、雙匯酒店均四星即將上市，本項目應在客戶定位、區(qū)位包裝及價格上與其差異化開來。,商務環(huán)境濃郁、交通便捷、配套完善為此類物業(yè)經(jīng)營的必要條件，地段為王，而本項目只能對未來即“現(xiàn)在的信陽站明天的高鐵站”這種引導性的展望。,市場狀況對項目營銷的啟示,與市場上其他投資理財產(chǎn)品相比,項目具備回報率較高且相對安全的優(yōu)勢,適合投資者長期持有.,Q2：產(chǎn)權式酒店核心概念是什么？ 核心優(yōu)勢是什么？目標客群在哪里？核心訴求又是什么？,核心優(yōu)勢提煉，必須建立在對產(chǎn)品的深刻了解和剖析之上。讓我們來通過分解項目來了解一下，東方威尼斯產(chǎn)權式酒店的核心優(yōu)勢

7、是什么?,高鐵核心經(jīng)濟圈，二站齊驅，媲美武廣新城，占據(jù)城市未來繁華， 信陽工業(yè)城320余家企業(yè)（含已建在建）的巨大商務型消費， GDP年105.7%經(jīng)濟高增長率， 40平米小面積低首付，輕松置業(yè)穩(wěn)定回報， 大堂中心、健身中心、游泳池、夜總會等配套設施。 國際品牌、星級酒店精裝修交付標準,. 國際品牌專業(yè)的酒店管理公司、擔保公司的實力保障， 13年租約，7.9%/年的高回報 （備注：“二站”即高鐵站、寧西貨運站皆在本區(qū)域內）,產(chǎn)品的核心優(yōu)勢是什么？,本項目位于工業(yè)城的核心區(qū)，步行五分鐘為312國道、距離1號高鐵站、城區(qū)主干道經(jīng)七街不到1公里，立體交通、暢達天下。,高鐵代表著未來的高端商旅、繁華、

8、交通便捷、區(qū)域發(fā)展前景意味著保值增值性強，意味著更強的抗跌性；,交通優(yōu)勢,因為有了澳門與深圳的威尼斯酒店作為商端形象代表，該品牌代表著一種文化與品位的商旅生活方式，所以在酒店裝修上要導入更多水城文化。,用澳門與深圳威尼斯故事導入，用一種代表著休閑假日水城文化的酒店品牌解讀將格外受到一些高端商務人士喜愛。,項目特色,兩層挑高酒店大堂、商務總臺、會議中心、健身房、夜總會的標準酒店配置，真正的星級酒店管理與配套。,四星級的酒店配套設施，是未來酒店經(jīng)營盈利的重要法寶，也是未來酒店入住率的硬件保證。,項目特色,產(chǎn)品特色關鍵詞【產(chǎn)權式】,產(chǎn)權式酒店是一種投資理財?shù)姆绞?，相比其他理財產(chǎn)品具有高收益，低風險的

9、優(yōu)勢。,核心價值,視界之窗，目前信陽市場上在售的唯一產(chǎn)權式酒店，有實力擔保公司擔保，專業(yè)的酒店管理公司運營，一次性返租3年降低首付壓力，后10年平均7.9%的年回報率，可以輕松實現(xiàn)資產(chǎn)升級。,產(chǎn)品定位,高鐵站 威尼斯 星級產(chǎn)權酒店,核心價值：1次性返租3年沖抵首付+年回報7.9%+年20免費居住,物業(yè)特色：水城文化主題,區(qū)位優(yōu)勢：距高鐵不到1公里與312國道。,產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位只是清晰的描述產(chǎn)品，并不能搭建起目標客戶溝通的橋梁。因此，除了產(chǎn)品定位，我們還需要找到滿足消費者需求的情感定位？,上帝是誰？他們在想些什么？ -讓我們一同來揭開上帝的需求之謎,產(chǎn)權式酒店一般購買客群,產(chǎn)權式酒店作為一種

10、純粹的投資方式，對產(chǎn)權式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。,不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標是決定性的影響因素，而且目前有能力投資購買產(chǎn)權式酒店的客戶多是具有較強經(jīng)濟實力，具備一定的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光的人，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。,結合信陽目前市場上產(chǎn)權式酒店客群特征得出我們項目的目標客群為：,客戶群體

11、分析 追求投資的穩(wěn)定性，屬于穩(wěn)健型投資，年齡集中在35-50歲。 客戶群體以私企業(yè)主、公務員、企業(yè)中高層管理人員，經(jīng)濟實力較強的城市中產(chǎn)階級，區(qū)域分布較為廣泛； 投資者最重視酒店運營商的實力和品牌，其次重視發(fā)展商的實力； 關注投資回報率，主要考慮總價因素， 產(chǎn)品的投資性是購買的最重要因素，產(chǎn)品的功能性和實用性是消費者的長期考慮因素； 看重項目位置和升值潛力； 他們對投資市場熟悉，投資心理日趨成熟；,從目標客戶的核心關注點分析,重視投資回報率,加強對開發(fā)商和酒店運營公司權威性的展現(xiàn)，突出擔保公司的作用，規(guī)避消費者的風險。,重視投資的安全性,產(chǎn)品后期加強對項目的品質要求，以實在具體的利益打動消費者

12、,多次置業(yè)，理性十足,突出項目7.9%(一定加這個小數(shù)點，感覺更實在)的投資回報率，同時可以額外給業(yè)主每年20天期限的免費入住時間。,重視產(chǎn)品流動性,突出產(chǎn)品辦公,居住皆宜的特性,后期出售或是出租容易.同時對于工業(yè)園內部分實力企業(yè)可以談團購以后只需交納一定的管理費用作為該企業(yè)定點接待場所（相當于長包房）。,我們對目標客群的需求概括：,在保證安全的前提下,實現(xiàn)貨幣增值，追求利潤最大化.,客群的核心需求,關鍵詞:高收益低風險穩(wěn)健享受型,現(xiàn)在，我們針對 產(chǎn)權式酒店的投資人做一次感性洞察。,“投資房子好是好，但又太麻煩了，每月要收租，而且并不一定可以租到長期的租戶，最好有一個專門負責管理的公司，長期托

13、付給他們管理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的高收益，省心、省力、穩(wěn)當當賺錢；,會賺錢的“房子”,“我是一個專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標準就是升值大，關鍵是要回報高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉讓，好出租，別的考慮不多”,讓錢生“錢”,房屋“銀行”,“手里有空閑資金，遇上金融危機就沒轍了，不知道投哪兒；股票吧，上竄下跳，心里慌，存銀行、買保險吧，收益又不高，想再找一種風險相對股票小的，但收益卻比存款高的投資項目，最少要跑贏通貨膨脹的速度?！?讓錢更賺“錢”，讓房子“賺錢”，讓閑錢不在“閑”，讓資產(chǎn)升值，一切都因為“一套產(chǎn)權式酒店”，而變得高效、安全、穩(wěn)定，因為那是投資人理財、

14、賺錢的一種方式、方法和途徑。,酒店“賺錢術”,核心概念,Q3：我們怎么去賣我們的產(chǎn)品 我們的解決方案是什么？,快,猛,短,搶占先機、出奇制勝、多級連動、分期推盤,項目總體營銷策略,星級酒店的定位所在的高鐵經(jīng)濟圈位置及工業(yè)園區(qū)有一定稀缺性,市場競爭空白。項目已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，前期投入大，后期裝修還需投入回款壓力比較大,需要快速行動。,酒店賺錢術系列一：,存銀行、回報低，買股票期貨、風險高， 買套產(chǎn)權式酒店，穩(wěn)當當賺錢。 東方威尼斯產(chǎn)權式酒店， 7.9%的年回報率、國際品牌酒店管理公司運營、擔保公司擔保， 一期限量68席，莫失良機。BOSS專線：3712111,（會賺錢的房子）,推廣示意：酒店賺錢術系列：,酒店賺錢術系列二：,靠自己勞動賺錢？靠自己眼光賺錢？ 靠自己的酒店賺錢！ 東方威尼斯產(chǎn)權式酒店， 7.9%的年回報率、國際品牌酒店管理公