龍湖地產(chǎn)研究資料+首創(chuàng)集團(tuán)研究.ppt

1、方案戰(zhàn)略分析報(bào)告淺析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)公司的應(yīng)對(duì)策略，公司簡(jiǎn)介北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)方案集團(tuán))是北京市國(guó)資委員會(huì)所屬的大型國(guó)有集團(tuán)公司。 1995年重組后的三個(gè)主要行業(yè)：以水務(wù)為核心的基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)城市住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)為核心的房地產(chǎn)業(yè)收購(gòu)業(yè)務(wù)為核心的金融服務(wù)業(yè)初步發(fā)展戰(zhàn)略定位明確，發(fā)展思路清晰，主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，成為品牌知名度高、綜合實(shí)力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)投資控股公司2007年利潤(rùn)總額在北京市國(guó)有企業(yè)中排名第二，年銷(xiāo)售額為110.7億元，比上年增加49.1%，利潤(rùn)總額比上年增加215.6%，27.1億元稅后利潤(rùn)為18.2千萬(wàn)元，比上年增加144.7%。 城市建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)、公司榮譽(yù)主動(dòng)集團(tuán)榮列2008年

2、中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)(2008/07/25 )在中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)選出的2008年中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)中，主動(dòng)集團(tuán)榮列2008中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)412位，中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)119位曾任北京市校訂委常務(wù)副主任、北京光學(xué)儀器廠(chǎng)廠(chǎng)長(zhǎng)。 畢業(yè)于浙江大學(xué)光學(xué)儀器專(zhuān)業(yè)。 劉曉光方案集團(tuán)副書(shū)記、副總裁、總經(jīng)理、方案(HK2868 )、方案(600008 )會(huì)長(zhǎng)、新資本國(guó)際投資有限公司(HK1062 )董事局主席。 曾任北京市規(guī)劃委員會(huì)總經(jīng)濟(jì)師、副主任、首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)。 清華大學(xué)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、北京商學(xué)院客座教授、碩士博士課程學(xué)生導(dǎo)師。 畢業(yè)于北京商學(xué)院，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。 主要負(fù)責(zé)人、主要業(yè)務(wù)線(xiàn)、初級(jí)職

3、業(yè)日光不動(dòng)產(chǎn)、初級(jí)股票(水務(wù))京港地鐵(地鐵、基礎(chǔ)設(shè)施)、第一創(chuàng)業(yè)證券初級(jí)擔(dān)保期貨初級(jí)證券京放經(jīng)濟(jì)發(fā)展銀華基金(通過(guò)第一創(chuàng)業(yè)證券持有股份)的郵政創(chuàng)業(yè)基金(通過(guò)初級(jí)證券持有股份)、 其他信息技術(shù)前鋒株式會(huì)社國(guó)際孵化器翠宮酒店信息貿(mào)易新大部分酒店信息森美、業(yè)務(wù)范圍、投資銀行、投資、實(shí)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資本支持、利潤(rùn)支持、核心公司上市： 2000年初上市，利用資本市場(chǎng)， 切斷市場(chǎng)資源，利用資本市場(chǎng)服務(wù)戰(zhàn)略，培育核心產(chǎn)業(yè)，并收購(gòu)買(mǎi)殼上市：廣西虎威、寧波中百、前鋒股票投資：首證、銀華基金管理公司、地鐵五號(hào)線(xiàn)等融資：發(fā)行5億元企業(yè)債務(wù)，與華夏銀行簽訂合作協(xié)議。四十多個(gè)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、金融、工業(yè)科技、商

4、貿(mào)、旅游酒店六個(gè)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)重組整合、全民所有制企業(yè)(集團(tuán))、有限責(zé)任公司(集團(tuán))、公司改革、首次定位增加11億股)業(yè)務(wù)范圍：水務(wù)市場(chǎng)投資與運(yùn)營(yíng)管理公司遠(yuǎn)景：在世界上具有影響力， 中國(guó)民族水務(wù)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)理念：政府、居民、公司和員工多數(shù)滿(mǎn)意，多數(shù)共贏，單位：億元，首股-首集團(tuán)水務(wù)業(yè)務(wù)上市公司，北京市前10大股東持股情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：方案股2008年上半年報(bào)告，方案集團(tuán)是唯一的大股東，股份結(jié)構(gòu)I北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、首集團(tuán)、首股、100%、61.79%、總資產(chǎn)變化情況、區(qū)域業(yè)務(wù)分布情況(萬(wàn)元)，作為北京地區(qū)的國(guó)有企業(yè)，在北京地區(qū)享有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。業(yè)務(wù)分布情況、污水處理及自來(lái)水生產(chǎn)及銷(xiāo)售是其主要

5、營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)來(lái)源：首股2008年上半年報(bào)、融資情況、目錄公司概況發(fā)展戰(zhàn)略管理結(jié)構(gòu)資本戰(zhàn)略資金管理現(xiàn)狀判斷公司應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略08年半年銷(xiāo)售、首期載體、 董事長(zhǎng)：劉曉光總裁：唐軍副總裁：何光非執(zhí)行董事：朱敏、麥建裕、馮春勤、王正斌獨(dú)立董事：李兆杰、邵啟【主要業(yè)務(wù)】主要在北京發(fā)展辦公大樓、商用房地產(chǎn)以及住宅房地產(chǎn)。 公司情況為，1994年10月26日北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)注冊(cè)成立。 1995年12月8日，根據(jù)北京市人民政府辦公廳關(guān)于重組北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)的通知(京政辦函1995181號(hào))的精神，集團(tuán)重新注冊(cè)批準(zhǔn)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的手續(xù)，注冊(cè)資金為33億元人民幣。 1999年8月31日集團(tuán)成立的第一家股份公司正式成

6、立。 該公司是集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施投資的龍頭企業(yè)。 初置業(yè)股份有限公司取得2002年12月5日注冊(cè)成立的中外合資股份有限公司的資格。 2003年3月11日，初級(jí)運(yùn)營(yíng)商和新加坡政府投資公司(GIC )在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)定，GIC作為初級(jí)運(yùn)營(yíng)商的戰(zhàn)略投資者，在初級(jí)運(yùn)營(yíng)商上市后持有9.8%的股份，標(biāo)志著初級(jí)運(yùn)營(yíng)商資本國(guó)際化的開(kāi)始。 2003年6月19日，香港證券共同交易所第一家運(yùn)營(yíng)商成功上市(股票代碼2868 )。 2007年9月22日，首家運(yùn)營(yíng)商在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)組織業(yè)內(nèi)權(quán)威的藍(lán)色采購(gòu)房地產(chǎn)甄選工作中，第四次連續(xù)榮獲“中國(guó)藍(lán)色采購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)”稱(chēng)號(hào)。 發(fā)展歷史，劉曉光，53歲。 19701975步兵學(xué)校學(xué)生19

7、751978北京測(cè)量?jī)x器廠(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)主管19781982北京商學(xué)院學(xué)生獲得商學(xué)士學(xué)位19821995北京市修訂委員會(huì)商貿(mào)處副處長(zhǎng)、北京市百貨商店副總經(jīng)理、北京齒輪廠(chǎng)副廠(chǎng)長(zhǎng)、北京市修訂委員會(huì)處長(zhǎng)、副主任、主要領(lǐng)導(dǎo)人、何光、49歲。 2002年12月?lián)喂緢?zhí)行董事兼副社長(zhǎng)。 曾在加拿大TCL建設(shè)開(kāi)發(fā)公司、香港c.m.wong協(xié)會(huì)和新秩序開(kāi)發(fā)公司擔(dān)任高級(jí)管理職務(wù)。 1996年獲加拿大蒙特利爾大學(xué)土木工程博士學(xué)位。 1995年至今，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理、首股理事長(zhǎng)、北京基金董事局主席首位職業(yè)董事長(zhǎng)主要社會(huì)兼職：北京商學(xué)院客座教授、北京國(guó)際投資促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京海外聯(lián)誼會(huì)理事、北京

8、世界貿(mào)易中心理事。 唐軍，48歲。 2002年12月就任本公司執(zhí)行董事兼社長(zhǎng)。 曾在北京市發(fā)展規(guī)劃委員會(huì)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工作。 1994-2004年唐先生任北京日光房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司法定代表人及總經(jīng)理。 唐老師也是日光株式會(huì)社的會(huì)長(zhǎng)。 1982年在合肥工業(yè)大學(xué)取得建筑工程學(xué)士學(xué)位。 單位：千元，近三年股份制公司權(quán)益狀況，近三年總資產(chǎn)變化狀況，資料來(lái)源：華泰行情軟件，單位：元，人民幣，資產(chǎn)與利益概況，更新日期： 2008年8月25日，總體修訂目標(biāo)：成為國(guó)際化大型主流綜合房地產(chǎn)運(yùn)輸?shù)木唧w措施：深化場(chǎng)外發(fā)展戰(zhàn)略修訂， 加快產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，降低開(kāi)發(fā)成本，加快完善生產(chǎn)質(zhì)量要素管理變革，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化

9、，全面發(fā)揮土地、產(chǎn)品、品牌、資產(chǎn)四大價(jià)值。獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、明確的發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和龐大的土地儲(chǔ)備。 進(jìn)展情況2007年全年銷(xiāo)售額和母公司權(quán)益創(chuàng)歷史最高，分別為人民幣48.7億元和5.26億元，分別比去年上升139%和98%。 合同銷(xiāo)售面積約72萬(wàn)平方米，比上年同期上升6.4%，合同總收入約80億元，比上年同期減少6.8%。 其中住房合同收入比例由去年的61%提高到79%，商業(yè)辦公樓合同收入比例由去年的39%減少到19%。 公司07年年報(bào)，進(jìn)展情況在2007年內(nèi)積極貫徹執(zhí)行場(chǎng)外擴(kuò)張戰(zhàn)略，在天津、沈陽(yáng)、成都、無(wú)錫、蘇州和西安獲得訂正11項(xiàng)，增加559萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)

10、。 使集團(tuán)進(jìn)駐蘇州、西安，加快集團(tuán)品牌影響力擴(kuò)大。 2007年，集團(tuán)已進(jìn)入全國(guó)三大地區(qū)布局收獲階段，北京外項(xiàng)目合同銷(xiāo)售貢獻(xiàn)比例由2007年的5%迅速提高到2007年的28%。區(qū)域布局修訂規(guī)劃情況戰(zhàn)略目標(biāo)：“走出北京，走向全國(guó)”2005年，第一個(gè)運(yùn)營(yíng)商啟動(dòng)了“3(XY )”矩陣模式下的全國(guó)化擴(kuò)張戰(zhàn)略。 這意味著鎖定三個(gè)主要地區(qū)，占據(jù)地區(qū)中心據(jù)點(diǎn)城市，向周邊城市放射，穩(wěn)步推進(jìn)。 2008年發(fā)現(xiàn)“三區(qū)八城市”:環(huán)渤海、中西南及長(zhǎng)三角三大區(qū)北京、天津、沈陽(yáng)、太原、成都、無(wú)錫、蘇州、西安8個(gè)城市。 區(qū)域布局06、07年銷(xiāo)售收入比率集團(tuán)在北京住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格為16，990元/平方米，增加37.4的北京外

11、住宅合同平均銷(xiāo)售價(jià)格為5815元/平方米，增加21.1%。 住宅銷(xiāo)售比例從2006年的61提高到79環(huán)渤海地區(qū)仍然是集團(tuán)的重點(diǎn)銷(xiāo)售地區(qū)，年度內(nèi)合同收入約65.8億元，合同面積約47.6萬(wàn)平方米。資料來(lái)源： 2007年年報(bào)，資料來(lái)源： 2007年年報(bào)，地區(qū)布局土地儲(chǔ)備2008年上半年，集團(tuán)在無(wú)錫、重慶獲得新項(xiàng)目，增加土地儲(chǔ)備約123萬(wàn)平方米。 新的土地儲(chǔ)備都是住宅用地，附帶一部分輔助商業(yè)用地。 截至2008年2月，土地儲(chǔ)備約1118萬(wàn)平方米，可建筑大樓面積約977萬(wàn)平方米，截至2008年6月30日，土地儲(chǔ)備可建筑大樓面積約952萬(wàn)平方米。 北京以外的地區(qū)占集體土地儲(chǔ)備的比例增加到了84.9，天津

12、是其中份額最重的。 由于政府調(diào)整計(jì)劃等原因，集團(tuán)在期間內(nèi)退出太原長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目和蘇州陽(yáng)澄湖項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備減少約88萬(wàn)平方米。 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，單位：萬(wàn)平方米，2006年，2007年，數(shù)據(jù)來(lái)源：各年報(bào)，2006年，2007年初的土地儲(chǔ)備情況，區(qū)域布局土地儲(chǔ)備到2008年6月30日為止，土地儲(chǔ)備可建設(shè)大樓面積約9550，數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，產(chǎn)品主流產(chǎn)品系列：低密度人文小區(qū)、“多元化復(fù)合小區(qū)”、“國(guó)際化高級(jí)小區(qū)”； 以住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主，投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為輔助，加強(qiáng)兩業(yè)務(wù)之間的協(xié)同交流。 房地產(chǎn)組合保持平衡，收入來(lái)源增加，推動(dòng)了大的穩(wěn)定現(xiàn)金流。 推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有效復(fù)制，藪將加強(qiáng)在國(guó)內(nèi)主要城市確立的良好

13、發(fā)展基礎(chǔ)，鞏固集團(tuán)在北京以外城市的品牌地位，進(jìn)一步擴(kuò)大當(dāng)前據(jù)點(diǎn)的市場(chǎng)占有率，推動(dòng)未來(lái)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)。 預(yù)計(jì)2008年北京和場(chǎng)外各有特色的住宅和商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)推出新單位。 進(jìn)度已經(jīng)在北京地區(qū)開(kāi)發(fā)了多種房地產(chǎn)類(lèi)型。 從2008年到2009年，將在沈陽(yáng)、成都、天津、西安、無(wú)錫5個(gè)中心城市陸續(xù)推進(jìn)以“世界最美”為理念的首座國(guó)際城。 五城的總開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)300萬(wàn)平方米。產(chǎn)品系列、股權(quán)結(jié)構(gòu)、方案、方案、45.6%、10.0%、新加坡投資、戰(zhàn)略投資者、其他股東(h )、16.2%、28.3%、管理模式適應(yīng)全國(guó)快速增長(zhǎng)的項(xiàng)目公司、項(xiàng)目公司、決策主體2007年9月，股東大會(huì)關(guān)于發(fā)行a股的議案，如果a股發(fā)行成功

14、，集團(tuán)將同時(shí)擁有國(guó)內(nèi)和香港兩個(gè)資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。 融資渠道銀行貸款2007年12月31日，集團(tuán)現(xiàn)金及短期銀行存款27.71億元，資本負(fù)債比率35.2% (短期及長(zhǎng)期貸款減少現(xiàn)金及銀行結(jié)算純額資產(chǎn)值的修訂除外)。 除GIC外，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、新加坡星展銀行、美國(guó)AG基金都是首家職業(yè)生涯中極其重要的伙伴。 融資渠道合作開(kāi)發(fā)2008年，最初的載體資本支出預(yù)計(jì)為40億元人民幣，主要用于購(gòu)買(mǎi)土地，預(yù)計(jì)每年增加500萬(wàn)平方米的土地。 首次職業(yè)發(fā)展得到新加坡政府投資公司(GIC )的大力支持。 最初的職業(yè)與GIC的合作一般采用股票合作方式，合作比率為最初的職業(yè)55，GIC45。 雙方

15、采用這種模式的合作項(xiàng)目達(dá)到了13個(gè)項(xiàng)目。 2007年10月，首次成立了子公司北京首家創(chuàng)新資本運(yùn)營(yíng)商主要股東Reco Ziyang Pte Ltd .和合營(yíng)公司成都首家車(chē)站運(yùn)營(yíng)商，合營(yíng)公司注冊(cè)資本5000萬(wàn)美元(約3.9億港元)，首次占中55。 2008年3月，首次在Reco Ziyang Pte Ltd .及陜西海億和中國(guó)陜西西安市設(shè)立了中外合資合營(yíng)西安首家新置業(yè)，其注冊(cè)資本為9500萬(wàn)美元。 初創(chuàng)、Reco Ziyang Pte Ltd .和陜西海億分別占38.4%、57.6%和4%的權(quán)益。 2008年8月，首次與控股新加坡政府投資構(gòu)成合營(yíng)重慶首個(gè)創(chuàng)新石置業(yè)，合營(yíng)投資總額9500萬(wàn)美元，雙方

16、各占一半權(quán)益。 2008年4月，首次以600萬(wàn)元、600萬(wàn)元和9240萬(wàn)元將全資附屬公司天津首個(gè)創(chuàng)新明置業(yè)、天津首個(gè)新青置業(yè)和天津伴山人家置業(yè)分別以60、60和45權(quán)益投資新加坡政府，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收益共約7095元。 08年上半年的銷(xiāo)售額回收2008年上半年，首次的銷(xiāo)售額約24.8億元，比2007年上半年上升了約601%。 主要是因?yàn)楣鹃_(kāi)發(fā)的北京緣溪堂項(xiàng)目、北京AZTown項(xiàng)目、天津?qū)毚浠ǘ柬?xiàng)目等項(xiàng)目銷(xiāo)售額增加。 2008年上半年，公司酒店業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額1.24億元，比上年同期上漲8%，主要是因?yàn)楸炯瘓F(tuán)擁有的金融街連鎖酒店和中環(huán)假日酒店的租賃率和住房?jī)r(jià)格比年平均上漲。 2008年上半年，公司的股東資本利潤(rùn)約為2.52億元。 截至2008年6月30日，公司總資產(chǎn)達(dá)200.