社區(qū)商業(yè)定位與規(guī)劃.ppt

1、，社區(qū)商業(yè)定位與規(guī)劃，主講人：何其琛，第四居住區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)板塊前期規(guī)劃與高效招商，內(nèi)容，第三部分社區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，第一部分社區(qū)商業(yè)定位與要求，第二部分社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與設(shè)計(jì)，第四部分社區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃與設(shè)計(jì)，社區(qū)商業(yè)定位與要求，規(guī)模定位，市場(chǎng)定位，主題定位，出租與銷售定位， 社區(qū)商業(yè)的定位和要求，主題形象定位，社區(qū)商業(yè)的主題形象定位，要考慮的主要因素：住宅建筑的整體風(fēng)格； 項(xiàng)目區(qū)的整體氛圍；主題創(chuàng)作的可實(shí)現(xiàn)性等。租金與銷售定位價(jià)格定位收益還原法根據(jù)商業(yè)租金和投資回報(bào)確定銷售價(jià)格。根據(jù)深圳市場(chǎng)現(xiàn)行的租價(jià)比參考標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)初期的實(shí)際租金收益率一般為6:平均租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周圍的企業(yè)

2、仍處于市場(chǎng)培訓(xùn)期，租賃價(jià)格較低，投資回報(bào)也相應(yīng)較低。平均價(jià)格：60元/6月=12，000元/50元/6月=10，000元/根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目?jī)r(jià)格在100，001，5000元/之間。也就是說(shuō)，通過(guò)市場(chǎng)比較法和收益還原法，項(xiàng)目平均價(jià)格約為12000元/套。一、社區(qū)商業(yè)的定位和要求、內(nèi)容、第三部分社區(qū)商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)、第一部分社區(qū)商業(yè)的定位和要求、第二部分商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和要求、第四部分社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)組合規(guī)劃的原則、租金收入的最大化以及商鋪位置的改善優(yōu)先考慮租賃能力較高的商業(yè)業(yè)態(tài)；項(xiàng)目是否具有吸引投資的可執(zhí)行性，是否符合項(xiàng)目的實(shí)際情況；項(xiàng)目能否在現(xiàn)有條件下開(kāi)放運(yùn)營(yíng)，營(yíng)造商業(yè)氛圍；

3、該工程必須符合廠房設(shè)計(jì)的技術(shù)指標(biāo)。根據(jù)每種格式的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，對(duì)位置的要求是不一致的。從方便居民生活和合理配置資源的角度來(lái)看，應(yīng)注意的基本原則是：在商業(yè)布局中，可以優(yōu)先考慮反映居民生活便利性的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)設(shè)施、便利店等，既方便社區(qū)和周邊居民的消費(fèi)，又兼顧其他小企業(yè)中龍頭企業(yè)的主導(dǎo)作用；餐飲等業(yè)態(tài)存在噪音、衛(wèi)生等問(wèn)題，規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響社區(qū)居民的正常生活；對(duì)位置要求較低的格式可以在相對(duì)偏向的位置進(jìn)行規(guī)劃。例如，裝修公司和美容院一般把二樓作為主要的租賃區(qū)域，但必須保留一個(gè)好的展示面。第三部分，社區(qū)商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，第一部分，社區(qū)商業(yè)的定位和要求，第二部分，社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，社區(qū)

4、商業(yè)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須符合社區(qū)商業(yè)的規(guī)律，規(guī)模規(guī)劃必須量化。目前，一些社區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模過(guò)大，難以吸引商業(yè)投資，甚至長(zhǎng)期空置。由于社區(qū)商店的價(jià)值比住宅價(jià)格高出許多倍，開(kāi)發(fā)商盡最大努力將街道商店分割出售，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。例如，在深圳寶安中心區(qū)，有一種現(xiàn)象是在社區(qū)發(fā)展中每條街道都必須鋪設(shè)，有些甚至在社區(qū)的地下停車場(chǎng)出入口和道路附近規(guī)劃街道商店。這種做法導(dǎo)致社區(qū)商店的過(guò)度發(fā)展，大大降低了商店的價(jià)值。社區(qū)商業(yè)應(yīng)根據(jù)社區(qū)的實(shí)際消費(fèi)需求進(jìn)行適當(dāng)規(guī)劃。如果超過(guò)這個(gè)程度街道商店通常主要是方便社區(qū)經(jīng)營(yíng)?？觳偷旰兔廊菰旱臓I(yíng)業(yè)面積很大，一般約100平方米，而面包店、洗衣

5、店和藥店的營(yíng)業(yè)面積較小。在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃中，一些開(kāi)發(fā)商為了最大化商鋪的銷售面積，盡最大努力使社區(qū)商鋪更深更大，單個(gè)商鋪面積超過(guò)100平方米。然而，他們不知道大型商店不適合社區(qū)經(jīng)營(yíng)。除了餐飲和美容服務(wù)，更多的社區(qū)便利店只需要40到50平方米。一些社區(qū)商業(yè)中心街道店鋪的年租金增長(zhǎng)率非常有限，主要是由于店鋪面積大，商戶經(jīng)營(yíng)成本高，單位租金難以提高。在社區(qū)內(nèi)主要商業(yè)店鋪、次主要商業(yè)店鋪和街道店鋪的區(qū)域規(guī)劃中，目前的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)更多的是關(guān)注居住建筑而不是商場(chǎng)，這導(dǎo)致了商場(chǎng)使用的困難。為了保證房子的戶型和朝向，開(kāi)發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)裙樓購(gòu)物中心的空間有很大的破壞，這主要體現(xiàn)在住宅核心管的放置不當(dāng)，導(dǎo)致購(gòu)物中

6、心整體開(kāi)放格局的分裂，有些不得不設(shè)計(jì)與核心管的“后移線”；由于柱網(wǎng)密集且不規(guī)則，商場(chǎng)空間很難使用；居民樓防火梯和電梯設(shè)置不當(dāng)，導(dǎo)致商業(yè)死角的存在；比如在商場(chǎng)外，住宅大堂的布局破壞了外部商業(yè)街的連續(xù)性，地下停車場(chǎng)和住宅車道的出入口使室外商業(yè)街的商業(yè)氛圍消失。雖然房屋的設(shè)計(jì)和規(guī)劃與底層業(yè)務(wù)之間有很大的沖突，但如果我們?cè)陧?xiàng)目的建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)之初就充分重視它，我們還是可以在很大程度上減少底層業(yè)務(wù)對(duì)房屋的影響，并在這兩種價(jià)值之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，這樣我們就可以兩全其美。社區(qū)商業(yè)中如何處理商業(yè)與住宅的關(guān)系，社區(qū)商業(yè)中如何處理商業(yè)與住宅的關(guān)系。為了充分滿足住宅建筑和商店的設(shè)計(jì)要求，轉(zhuǎn)換層可以看作是一個(gè)兼顧兩者

7、的設(shè)計(jì)方向。例如，在地下室業(yè)務(wù)的第三層，在第四層設(shè)計(jì)了一個(gè)轉(zhuǎn)移層，用作房子的家庭樓層。同時(shí)，四樓平臺(tái)建成空中花園，也可用于綠化等環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，既創(chuàng)造了房子的賣點(diǎn)，又解決了房子對(duì)商店的影響。方法二：尋求住宅大堂位置、消防及其他配套設(shè)施的平衡。居住建筑對(duì)消防、照明和通風(fēng)有很多要求，與之相關(guān)的剛性配套設(shè)施如居民大堂、消防樓梯、地下車庫(kù)出入口等會(huì)對(duì)商場(chǎng)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。這些設(shè)施應(yīng)盡可能設(shè)置在建筑物周圍和偏離主要街道的地段，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)可部分由橫梁過(guò)渡，以保證大部分地區(qū)商場(chǎng)柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)布局的合理性。社區(qū)商業(yè)中如何處理商業(yè)與居住的關(guān)系，內(nèi)容，第三部分：社區(qū)商業(yè)建筑的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，第一部分：社區(qū)商業(yè)的定位與要求，第

8、二部分：商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，第四部分：社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃與設(shè)計(jì)，社區(qū)購(gòu)物中心的配套規(guī)劃，基本特征：社區(qū)購(gòu)物中心的系統(tǒng)規(guī)劃：美國(guó)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)規(guī)定了購(gòu)物中心的五大特征：(1)購(gòu)物中心規(guī)劃。(2)為適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一、不可分割、不可出售；(3)尊重客戶的選擇權(quán)，使其實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物的目的；(四)有足夠數(shù)量的停車場(chǎng)；(5)有助于更新區(qū)域或創(chuàng)建新的商業(yè)區(qū)。英美社區(qū)購(gòu)物中心比較：國(guó)外社區(qū)購(gòu)物零售商1、社區(qū)購(gòu)物中心商業(yè)功能配套規(guī)劃。購(gòu)物功能：大型超市百貨、大型超市：社區(qū)購(gòu)物中心配套規(guī)劃，100件商品：品牌專賣店：分類劃分商場(chǎng)商品組合的深度由各品牌專賣店實(shí)現(xiàn)。專賣店：屈臣氏個(gè)人護(hù)理用品專賣店

9、、中富電信、書(shū)店、美容院、光學(xué)店、專業(yè)戶外店、音像店、花店、工藝店、辦公用品專賣店、玩具專賣店、家電、藥品專賣店、服飾店、社區(qū)購(gòu)物中心配套規(guī)劃，2、餐飲：各種形式的主題餐廳，一般由知名品牌連鎖店組成；如星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基、樂(lè)杰斯、仙童林、必勝客、吉野家、DQ、31種美式冰淇淋、旋轉(zhuǎn)壽司餐廳、日本料理、中外主題餐廳等。3.休閑娛樂(lè)：設(shè)立娛樂(lè)城、雕塑、電影院、大型電子游戲城、健身房、水療中心、旅行社、茶吧、書(shū)店、咖啡廳等。同時(shí)促進(jìn)餐飲業(yè)的發(fā)展。4.銀行、郵政、電信和其他公用事業(yè)，包括干洗、修鞋、裁剪、印刷和攝影等日常服務(wù)。可以引進(jìn)品牌干洗店、照相館、美容院、圖書(shū)館和售票中心。社區(qū)購(gòu)物中心配套規(guī)

10、劃，租賃關(guān)系尚未確定之前的規(guī)劃要求，雖然有一個(gè)訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，但主要商店不能確定在項(xiàng)目規(guī)劃之初，這仍然是一個(gè)障礙，以明確項(xiàng)目規(guī)劃。國(guó)內(nèi)超市和百貨公司基本沒(méi)有對(duì)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目簽訂意向協(xié)議的習(xí)慣，缺乏對(duì)沃爾瑪、家樂(lè)福等國(guó)際商業(yè)品牌的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃。面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該讓規(guī)劃公司提前介入，通過(guò)仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和分析，了解商場(chǎng)最適合做什么，然后與相應(yīng)的商家溝通，了解他們的規(guī)模、布局、配套需求等。這樣即使主店不推出，后遺癥也會(huì)控制得很少。主要超市百貨商店的配套規(guī)劃、主要超市百貨商店的配套規(guī)劃、租賃關(guān)系確定后的規(guī)劃要求。對(duì)于大型超市或百貨商場(chǎng)的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，配套設(shè)施的提供也應(yīng)合理。如果在早期設(shè)計(jì)中沒(méi)有考慮或沒(méi)有充分考慮配套的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，商店的使用或多或少會(huì)受到影響。以大型超市為例，在配套設(shè)施的規(guī)劃中應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：理貨區(qū)的預(yù)留、熟食區(qū)煙道位置的預(yù)留和合理規(guī)劃。考慮到空間的限制，應(yīng)使用階梯扶梯代替常用的平面扶梯，并充分考慮中庭和停車空間的規(guī)劃。根據(jù)社區(qū)商業(yè)的不同類型，外向型商業(yè)街區(qū)對(duì)停車位的要求更高。外向型商業(yè)區(qū)的人口流動(dòng)性較大，對(duì)停車位的需求也較大。設(shè)置足夠的停車位有利于增加商業(yè)機(jī)會(huì)，如大型超市和停車位。外向型社區(qū)有時(shí)需要地下停車位。內(nèi)向的商業(yè)區(qū)對(duì)停車位的要求很低。內(nèi)向型商業(yè)區(qū)以本社區(qū)的居民為主要消費(fèi)者，因此沒(méi)有必要設(shè)置面積過(guò)大的臨時(shí)停車帶，甚至停車位，因?yàn)檫@些停車位往往成為居民的