社區(qū)商業(yè)定位與規(guī)劃.ppt

1、，社區(qū)商業(yè)定位與規(guī)劃，主講人：何其琛，第四居住區(qū)商業(yè)地產、商業(yè)板塊前期規(guī)劃與高效招商，內容，第三部分社區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃與設計，第一部分社區(qū)商業(yè)定位與要求，第二部分社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與設計，第四部分社區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃與設計，社區(qū)商業(yè)定位與要求，規(guī)模定位，市場定位，主題定位，出租與銷售定位， 社區(qū)商業(yè)的定位和要求，主題形象定位，社區(qū)商業(yè)的主題形象定位，要考慮的主要因素：住宅建筑的整體風格； 項目區(qū)的整體氛圍；主題創(chuàng)作的可實現(xiàn)性等。租金與銷售定位價格定位收益還原法根據(jù)商業(yè)租金和投資回報確定銷售價格。根據(jù)深圳市場現(xiàn)行的租價比參考標準，經(jīng)營初期的實際租金收益率一般為6:平均租金/投資回報率；由于項目周圍的企業(yè)

2、仍處于市場培訓期，租賃價格較低，投資回報也相應較低。平均價格：60元/6月=12，000元/50元/6月=10，000元/根據(jù)收益還原法，項目價格在100，001，5000元/之間。也就是說，通過市場比較法和收益還原法，項目平均價格約為12000元/套。一、社區(qū)商業(yè)的定位和要求、內容、第三部分社區(qū)商業(yè)建筑的規(guī)劃設計、第一部分社區(qū)商業(yè)的定位和要求、第二部分商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設計和要求、第四部分社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃設計、商業(yè)組合規(guī)劃的原則、租金收入的最大化以及商鋪位置的改善優(yōu)先考慮租賃能力較高的商業(yè)業(yè)態(tài)；項目是否具有吸引投資的可執(zhí)行性，是否符合項目的實際情況；項目能否在現(xiàn)有條件下開放運營，營造商業(yè)氛圍；

3、該工程必須符合廠房設計的技術指標。根據(jù)每種格式的業(yè)務特點，對位置的要求是不一致的。從方便居民生活和合理配置資源的角度來看，應注意的基本原則是：在商業(yè)布局中，可以優(yōu)先考慮反映居民生活便利性的業(yè)態(tài)，如超市、服務設施、便利店等，既方便社區(qū)和周邊居民的消費，又兼顧其他小企業(yè)中龍頭企業(yè)的主導作用；餐飲等業(yè)態(tài)存在噪音、衛(wèi)生等問題，規(guī)劃業(yè)態(tài)時應避免影響社區(qū)居民的正常生活；對位置要求較低的格式可以在相對偏向的位置進行規(guī)劃。例如，裝修公司和美容院一般把二樓作為主要的租賃區(qū)域，但必須保留一個好的展示面。第三部分，社區(qū)商業(yè)建筑的規(guī)劃設計要求，第一部分，社區(qū)商業(yè)的定位和要求，第二部分，社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃設計要求，社區(qū)

4、商業(yè)的建筑規(guī)劃設計要求，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)地產的開發(fā)必須符合社區(qū)商業(yè)的規(guī)律，規(guī)模規(guī)劃必須量化。目前，一些社區(qū)項目的商業(yè)規(guī)模過大，難以吸引商業(yè)投資，甚至長期空置。由于社區(qū)商店的價值比住宅價格高出許多倍，開發(fā)商盡最大努力將街道商店分割出售，以實現(xiàn)利潤最大化。例如，在深圳寶安中心區(qū)，有一種現(xiàn)象是在社區(qū)發(fā)展中每條街道都必須鋪設，有些甚至在社區(qū)的地下停車場出入口和道路附近規(guī)劃街道商店。這種做法導致社區(qū)商店的過度發(fā)展，大大降低了商店的價值。社區(qū)商業(yè)應根據(jù)社區(qū)的實際消費需求進行適當規(guī)劃。如果超過這個程度街道商店通常主要是方便社區(qū)經(jīng)營?？觳偷旰兔廊菰旱臓I業(yè)面積很大，一般約100平方米，而面包店、洗衣

5、店和藥店的營業(yè)面積較小。在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃中，一些開發(fā)商為了最大化商鋪的銷售面積，盡最大努力使社區(qū)商鋪更深更大，單個商鋪面積超過100平方米。然而，他們不知道大型商店不適合社區(qū)經(jīng)營。除了餐飲和美容服務，更多的社區(qū)便利店只需要40到50平方米。一些社區(qū)商業(yè)中心街道店鋪的年租金增長率非常有限，主要是由于店鋪面積大，商戶經(jīng)營成本高，單位租金難以提高。在社區(qū)內主要商業(yè)店鋪、次主要商業(yè)店鋪和街道店鋪的區(qū)域規(guī)劃中，目前的社區(qū)規(guī)劃設計更多的是關注居住建筑而不是商場，這導致了商場使用的困難。為了保證房子的戶型和朝向，開發(fā)商和規(guī)劃設計單位對裙樓購物中心的空間有很大的破壞，這主要體現(xiàn)在住宅核心管的放置不當，導致購物中

6、心整體開放格局的分裂，有些不得不設計與核心管的“后移線”；由于柱網(wǎng)密集且不規(guī)則，商場空間很難使用；居民樓防火梯和電梯設置不當，導致商業(yè)死角的存在；比如在商場外，住宅大堂的布局破壞了外部商業(yè)街的連續(xù)性，地下停車場和住宅車道的出入口使室外商業(yè)街的商業(yè)氛圍消失。雖然房屋的設計和規(guī)劃與底層業(yè)務之間有很大的沖突，但如果我們在項目的建筑規(guī)劃和設計之初就充分重視它，我們還是可以在很大程度上減少底層業(yè)務對房屋的影響，并在這兩種價值之間找到一個平衡點，這樣我們就可以兩全其美。社區(qū)商業(yè)中如何處理商業(yè)與住宅的關系，社區(qū)商業(yè)中如何處理商業(yè)與住宅的關系。為了充分滿足住宅建筑和商店的設計要求，轉換層可以看作是一個兼顧兩者

7、的設計方向。例如，在地下室業(yè)務的第三層，在第四層設計了一個轉移層，用作房子的家庭樓層。同時，四樓平臺建成空中花園，也可用于綠化等環(huán)境景觀設計，既創(chuàng)造了房子的賣點，又解決了房子對商店的影響。方法二：尋求住宅大堂位置、消防及其他配套設施的平衡。居住建筑對消防、照明和通風有很多要求，與之相關的剛性配套設施如居民大堂、消防樓梯、地下車庫出入口等會對商場產生一定的負面影響。這些設施應盡可能設置在建筑物周圍和偏離主要街道的地段，柱網(wǎng)結構可部分由橫梁過渡，以保證大部分地區(qū)商場柱網(wǎng)結構布局的合理性。社區(qū)商業(yè)中如何處理商業(yè)與居住的關系，內容，第三部分：社區(qū)商業(yè)建筑的規(guī)劃與設計，第一部分：社區(qū)商業(yè)的定位與要求，第

8、二部分：商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃與設計，第四部分：社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃與設計，社區(qū)購物中心的配套規(guī)劃，基本特征：社區(qū)購物中心的系統(tǒng)規(guī)劃：美國國際購物中心協(xié)會規(guī)定了購物中心的五大特征：(1)購物中心規(guī)劃。(2)為適應統(tǒng)一管理的需要，產權要求統(tǒng)一、不可分割、不可出售；(3)尊重客戶的選擇權，使其實現(xiàn)一站式購物的目的；(四)有足夠數(shù)量的停車場；(5)有助于更新區(qū)域或創(chuàng)建新的商業(yè)區(qū)。英美社區(qū)購物中心比較：國外社區(qū)購物零售商1、社區(qū)購物中心商業(yè)功能配套規(guī)劃。購物功能：大型超市百貨、大型超市：社區(qū)購物中心配套規(guī)劃，100件商品：品牌專賣店：分類劃分商場商品組合的深度由各品牌專賣店實現(xiàn)。專賣店：屈臣氏個人護理用品專賣店

9、、中富電信、書店、美容院、光學店、專業(yè)戶外店、音像店、花店、工藝店、辦公用品專賣店、玩具專賣店、家電、藥品專賣店、服飾店、社區(qū)購物中心配套規(guī)劃，2、餐飲：各種形式的主題餐廳，一般由知名品牌連鎖店組成；如星巴克、麥當勞、肯德基、樂杰斯、仙童林、必勝客、吉野家、DQ、31種美式冰淇淋、旋轉壽司餐廳、日本料理、中外主題餐廳等。3.休閑娛樂：設立娛樂城、雕塑、電影院、大型電子游戲城、健身房、水療中心、旅行社、茶吧、書店、咖啡廳等。同時促進餐飲業(yè)的發(fā)展。4.銀行、郵政、電信和其他公用事業(yè)，包括干洗、修鞋、裁剪、印刷和攝影等日常服務?？梢砸M品牌干洗店、照相館、美容院、圖書館和售票中心。社區(qū)購物中心配套規(guī)

10、劃，租賃關系尚未確定之前的規(guī)劃要求，雖然有一個訂單式商業(yè)地產模式，但主要商店不能確定在項目規(guī)劃之初，這仍然是一個障礙，以明確項目規(guī)劃。國內超市和百貨公司基本沒有對規(guī)劃的商業(yè)項目簽訂意向協(xié)議的習慣，缺乏對沃爾瑪、家樂福等國際商業(yè)品牌的長期戰(zhàn)略規(guī)劃。面對這一現(xiàn)實，開發(fā)商應該讓規(guī)劃公司提前介入，通過仔細的市場調研和分析，了解商場最適合做什么，然后與相應的商家溝通，了解他們的規(guī)模、布局、配套需求等。這樣即使主店不推出，后遺癥也會控制得很少。主要超市百貨商店的配套規(guī)劃、主要超市百貨商店的配套規(guī)劃、租賃關系確定后的規(guī)劃要求。對于大型超市或百貨商場的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，配套設施的提供也應合理。如果在早期設計中沒有考慮或沒有充分考慮配套的規(guī)劃和設計，商店的使用或多或少會受到影響。以大型超市為例，在配套設施的規(guī)劃中應考慮以下幾個方面：理貨區(qū)的預留、熟食區(qū)煙道位置的預留和合理規(guī)劃?？紤]到空間的限制，應使用階梯扶梯代替常用的平面扶梯，并充分考慮中庭和停車空間的規(guī)劃。根據(jù)社區(qū)商業(yè)的不同類型，外向型商業(yè)街區(qū)對停車位的要求更高。外向型商業(yè)區(qū)的人口流動性較大，對停車位的需求也較大。設置足夠的停車位有利于增加商業(yè)機會，如大型超市和停車位。外向型社區(qū)有時需要地下停車位。內向的商業(yè)區(qū)對停車位的要求很低。內向型商業(yè)區(qū)以本社區(qū)的居民為主要消費者，因此沒有必要設置面積過大的臨時停車帶，甚至停車位，因為這些停車位往往成為居民的