全球及中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究暨北京中心城市場(chǎng)研究策略研究報(bào)告.ppt

1、全球及中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究暨北京中信城市場(chǎng)研究策略研究報(bào)告,2008年以來(lái)海外樓市環(huán)顧,2008年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧,北京近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,政策面,市場(chǎng)面,項(xiàng)目面,重點(diǎn)公司北京項(xiàng)目銷(xiāo)售分析,近期開(kāi)盤(pán)典型項(xiàng)目銷(xiāo)售分析,各大城市救市政策分析,經(jīng)濟(jì)面,世界經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè),中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析,經(jīng)濟(jì)面 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,2008年前三季度，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全面放緩，通脹壓力仍揮之不去，美國(guó)次貸危機(jī)不斷深化，全球金融持續(xù)動(dòng)蕩。受此影響，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力減弱，復(fù)蘇乏力，表現(xiàn)為如下特征： 一、世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯放緩,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,簡(jiǎn)評(píng)：從世界主要經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)增

2、長(zhǎng)率看，集體表現(xiàn)為下降趨勢(shì)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中華財(cái)經(jīng)網(wǎng),二、通貨膨脹壓力持續(xù)上升,簡(jiǎn)評(píng)：8月起，全球通脹壓力略有緩解，而發(fā)展中國(guó)家通脹壓力依然較大。 根據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，按季節(jié)調(diào)整后的同比增速計(jì)算，2008年1-8月份全球通貨膨脹率均高于4%，平均為4.9%，比2007全年高1.9個(gè)百分點(diǎn)。,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,數(shù)據(jù)來(lái)源：中華財(cái)經(jīng)網(wǎng),三、失業(yè)率總體上升,簡(jiǎn)評(píng)：從表中可知，世界總體失業(yè)率上升，發(fā)達(dá)國(guó)家失業(yè)率全部上升，主要受美國(guó)金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的影響。發(fā)展中國(guó)家就業(yè)形勢(shì)呈現(xiàn)地區(qū)間差異，在總體上升的同時(shí)，某些資源出口大國(guó)，如俄羅斯和巴西的失業(yè)率呈現(xiàn)小幅下降。,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,數(shù)據(jù)來(lái)源：中華財(cái)經(jīng)網(wǎng),注

3、：全球貿(mào)易不平衡狀況有所改變：作為最大貿(mào)易逆差大國(guó)美國(guó)的逆差有所縮小，同為貿(mào)易順差大國(guó)的中國(guó)和日本順差有所縮??；此外，歐元區(qū)由順差轉(zhuǎn)為逆差。不過(guò)，全球總體貿(mào)易不平衡狀況未得到扭轉(zhuǎn)。,2008年1-7月個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體進(jìn)出口額對(duì)比表：,四、全球貿(mào)易增長(zhǎng)放慢,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,數(shù)據(jù)來(lái)源：中華財(cái)經(jīng)網(wǎng),為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退，刺激經(jīng)濟(jì)，美國(guó)實(shí)行減息政策，房市繁榮,2001年,2004-2005年,為緩和過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)，連續(xù)多次加息,幾輪加息后，房市急劇降溫，出現(xiàn)“拐點(diǎn)”引發(fā)次貸問(wèn)題。,2007年夏,2008年,次貸危機(jī)全面爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)惜貸，市場(chǎng)流動(dòng)性不足，消費(fèi)和投資受抑制，經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)受阻。,2006年初,次貸危機(jī)演變

4、為金融危機(jī)，多家銀行倒閉，股市下跌失業(yè)率上升。,美國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展路線(xiàn)簡(jiǎn)圖：,注：美國(guó)經(jīng)濟(jì)在衰退和繁榮之間交替，同時(shí)，各方面的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也不斷涌現(xiàn)。,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（美國(guó)）,注：每一次的政策調(diào)整都是為了解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，每一次的政策也都能收到一定的成效，然而不可避免地又帶來(lái)新的問(wèn)題，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在不斷的出現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題的循環(huán)往復(fù)中螺旋發(fā)展。,美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展循環(huán)圖：,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（美國(guó)）,第一輪救市： 當(dāng)2007年3月次貸危機(jī)初露端倪時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)最初采取“安撫”策略，此為“第一輪救市”。當(dāng)時(shí)具有標(biāo)志性的危機(jī)事件是：2007年4月2日，美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)新世紀(jì)金融公司，向法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。很

5、顯然，美國(guó)政府當(dāng)時(shí)并未意識(shí)到“次貸危機(jī)猛于虎”。 第二輪救市： 隨著次貸危機(jī)的發(fā)酵，迫使美聯(lián)儲(chǔ)從去年8月放棄了實(shí)施兩年之久的貨幣緊縮政策，進(jìn)入“降息周期”階段，此為“第二輪救市”。2007年9月18日，美聯(lián)儲(chǔ)把基本利率下調(diào)50個(gè)基本點(diǎn)；2008年1月21日與22日，面對(duì)美國(guó)股市接連爆發(fā)“黑色星期一”和“黑色星期二”，迫使美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克在1月22日-30日十天內(nèi)，連續(xù)兩次大幅度降息125個(gè)基本點(diǎn)。 第三輪救市： 2008年2月13日，布什簽署減稅1680億美元的經(jīng)濟(jì)刺激法案，刺激消費(fèi)避免經(jīng)濟(jì)陷入衰退，此為“第三輪救市”。由于減稅的真正實(shí)施拖到了5月，大部分退稅對(duì)象在7月才收到退稅支票，減稅對(duì)刺

6、激經(jīng)濟(jì)的正面影響，至此并未顯現(xiàn)出來(lái)。,面對(duì)經(jīng)濟(jì)僵局，美國(guó)對(duì)策面面觀(guān)：,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（美國(guó)）,第四輪救市： 面對(duì)全球著名金融機(jī)構(gòu)因次貸危機(jī)引發(fā)的巨額虧損，美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)合西方央行聯(lián)手干預(yù)，分批次給遭受重大損失的銀行注資，此為“第四輪救市”。今年3月份，面對(duì)美國(guó)第五大投資銀行貝爾斯登瀕臨破產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)，在美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)保爾森、美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克共同撮合下，貝爾斯登由摩根大通并購(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)聯(lián)合西方9國(guó)共向市場(chǎng)注資2000億美元，大大緩解了因次貸危機(jī)帶來(lái)的流動(dòng)性不足壓力。 第五輪救市： 7月23日，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)議案，內(nèi)容涉及救助包括美國(guó)兩大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房利美”和“房地美”，以及深陷次貸危機(jī)的美國(guó)房

7、奴，救市總額達(dá)3000億美元，此為“第五輪救市”。9月7日，美國(guó)政府宣布接管“兩房”，以避免更大范圍金融危機(jī)發(fā)生。 第六輪救市： 美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）險(xiǎn)象環(huán)生，迫使美聯(lián)儲(chǔ)不斷向華爾街金融市場(chǎng)緊急“輸血”，此為“第六輪救市”。 9月14日，美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)合10大銀行成立700億美元平準(zhǔn)基金，用來(lái)為存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)提供資金保障； 9月18日：美國(guó)財(cái)政部撥出2000億美元，購(gòu)回房利美和房地美的按揭壞賬； 9月16日晚，美聯(lián)儲(chǔ)宣布向?yàn)l臨破產(chǎn)的AIG提供850億美元緊急貸款； 9月19日，財(cái)政部長(zhǎng)保爾森和美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克考慮擬推出一項(xiàng)旨在解決信貸危機(jī)的新計(jì)劃：成立官方信托機(jī)構(gòu)，專(zhuān)為金融公司注入資金，估

8、計(jì)需動(dòng)用5000億美元。 9月25日：美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)布什政府提出的億美元大規(guī)模金融援助計(jì)劃。 同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)將資助商業(yè)銀行從貨幣市場(chǎng)基金購(gòu)入資產(chǎn)票據(jù)，以紓緩流動(dòng)性不足問(wèn)題。,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（美國(guó)）,2007年次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)大幅減速，經(jīng)濟(jì)前景迷霧重重。目前經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)前景的判斷可以用四個(gè)字母的形狀來(lái)形容：u、v、w、l。 u型：表示經(jīng)濟(jì)將緩慢減速，到達(dá)底部后逐步上升，美國(guó)1990-1991年經(jīng)濟(jì)衰退即呈現(xiàn)此種特征。 v型：表示經(jīng)濟(jì)快速下滑，然后快速回升，美國(guó)1980年經(jīng)濟(jì)衰退即屬此種。 型：表示經(jīng)濟(jì)起起伏伏，經(jīng)過(guò)兩次探底后方才企穩(wěn)，美國(guó)2001年經(jīng)濟(jì)衰退即屬此種。 型：表示經(jīng)濟(jì)

9、下跌后將經(jīng)歷較長(zhǎng)的萎靡期。 觀(guān) 點(diǎn)： 美國(guó)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)此前曾預(yù)計(jì)，在美國(guó)政府推出的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃失效后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將經(jīng)歷第二波下跌，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)型走勢(shì)。 而諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格利茨表示，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家正為美國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)u型還是v型走勢(shì)爭(zhēng)論，不過(guò)他認(rèn)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)型走勢(shì)，長(zhǎng)期低迷。 銀行分析師杰伊布魯也認(rèn)為，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退將持續(xù)到2009年，并將在2到3年內(nèi)持續(xù)萎靡。,美國(guó)經(jīng)濟(jì)何去何從？,注：信息選編自經(jīng)濟(jì)之聲-天下財(cái)經(jīng),世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)（美國(guó)）,歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 在金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、歐元升值和國(guó)際油價(jià)高企等陰影籠罩下， 年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì) “烏云壓頂”，減速已成定局。 目前，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出如下特征：

10、 （1）經(jīng)濟(jì)增速放緩，消費(fèi)、投資、出口“三架馬車(chē)”均顯疲軟，但總體增速仍高于預(yù)期。 2007年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.6%，預(yù)計(jì)2008年為2.2%。2008年投資增長(zhǎng)率將為2.9%，遠(yuǎn)低于2007年的4.8%。這意味著，歐元區(qū)明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不得不更多地依靠消費(fèi)來(lái)支撐。 （2）物價(jià)上漲過(guò)快，歐元區(qū)各月通脹率均維持在3%的歷史高位。,注： 歐元區(qū)1-9月份通脹率遠(yuǎn)高于歐央行2%的通脹控制水平，這已是連續(xù)第11個(gè)月高出2%的目標(biāo)水平。7月達(dá)16年來(lái)新高，盡管8月份以后通脹率少有下降，但仍處高位，給歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大發(fā)展壓力。,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（歐元區(qū)）,數(shù)據(jù)來(lái)源：中華財(cái)經(jīng)網(wǎng),歐元區(qū)2008年1-9月

11、通脹率對(duì)比表：,（3）失業(yè)率不斷上升，經(jīng)濟(jì)萎縮跡象明顯,（4）零售業(yè)、服務(wù)業(yè)等各行業(yè)均顯示下滑，股市大幅下滑 6月，歐元區(qū)零售月降0.6%，年降3.1%，年率跌幅為近13年以來(lái)最大跌幅； 7月，歐元區(qū)服務(wù)業(yè)連續(xù)第二個(gè)月收縮，服務(wù)業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)由6月的49.1降至48.3，為5年來(lái)最低水平； 8月，歐元區(qū)經(jīng)常帳赤字由7月的18億歐元擴(kuò)大至84億歐元； 制造業(yè)、建筑業(yè)也有所收縮，私營(yíng)部門(mén)活動(dòng)收縮速度為2001年11月以來(lái)最快水平，股市連續(xù)下滑。 在歐元區(qū)的上述統(tǒng)計(jì)指數(shù)中，一直被視作衡量未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)良好指標(biāo)的采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)（PMI）顯示，該區(qū)域私人部門(mén)的活動(dòng)7月出現(xiàn)連續(xù)第二個(gè)月收縮，創(chuàng)下2001年

12、11月以來(lái)的最低水平。,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（歐元區(qū)）,歐元區(qū)應(yīng)對(duì)措施： 10月12日，歐元區(qū)15國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人在巴黎召開(kāi)峰會(huì),通過(guò)了一份應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的“聯(lián)合”行動(dòng)計(jì)劃。該計(jì)劃主要內(nèi)容包括，歐元區(qū)成員國(guó)政府將通過(guò)為銀行發(fā)行債券提供擔(dān)?；蛑苯淤?gòu)買(mǎi)銀行股權(quán)的形式,幫助銀行拓寬融資渠道,緩解銀行因信貸緊縮而面臨的融資困境。10月13日歐元區(qū)各國(guó)紛紛出臺(tái)救市措施： 1、德國(guó)：推出總額達(dá)5000億歐元的救市方案。其中包括向銀行體系注資800億歐元，提供至多4000億歐元的擔(dān)保，及為銀行計(jì)提200億歐元的損失準(zhǔn)備金。這是自1989年以來(lái)，德國(guó)政府展開(kāi)的規(guī)模最大的救援計(jì)劃。 2、法國(guó)：法國(guó)政府公布規(guī)模為3600億歐元

13、的的救援計(jì)劃，截止到2009年12月31日，法國(guó)政府將為銀行新發(fā)的五年期債券提供總金額為3200億歐元的擔(dān)保，同時(shí)，還將為受困的銀行提供總計(jì)400億歐元的注資。 3、奧地利：推出規(guī)模為1000億歐元的救市方案，內(nèi)容也是涉及政府為再融資提供擔(dān)保和向銀行注資。另外，奧地利政府還將對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的私人儲(chǔ)戶(hù)存款提供全額擔(dān)保。 4、西班牙：為商業(yè)銀行的新發(fā)債券提供多達(dá)1000億歐元的擔(dān)保，采取政府購(gòu)買(mǎi)銀行股權(quán)，尚未向銀行體系注資。 5、意大利：在2009年年底之前，意大利將為新發(fā)銀行五年期債券提供擔(dān)保，同時(shí)，意大利央行將以最多400億歐元的國(guó)債來(lái)交換銀行的債券。 6、挪威：10月中旬后將發(fā)行554億美元的國(guó)

14、債進(jìn)行融資，以幫助受累于次貸危機(jī)的商業(yè)銀行走出 。 7、葡萄牙：將為銀行提供200億歐元的擔(dān)保。 8、瑞典和波蘭：將在10月底宣布救助金融體系的具體計(jì)劃。 歐元區(qū)救市總金額達(dá)1 .3萬(wàn)億歐元(約合1.8萬(wàn)億美元)，旨在擔(dān)保銀行間貸款及收購(gòu)銀行股份，阻止金融系統(tǒng)陷入崩潰。 英國(guó)應(yīng)對(duì)措施： 10月13日，英國(guó)政府宣布，向蘇格蘭皇家銀行以及剛剛被勞埃德銀行收購(gòu)的哈利法克斯銀行注資370億英鎊（約合629億美元），以幫助它們擺脫經(jīng)營(yíng)困境。,歐元區(qū)應(yīng)對(duì)措施,歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測(cè),在歐元區(qū)各國(guó)紛紛標(biāo)識(shí)救市意向后，10月13日歐洲股票市場(chǎng)普遍上揚(yáng)，英國(guó)富時(shí)100指數(shù)收漲8.26%，德國(guó)DAX 30指數(shù)收漲11

15、.4%，法國(guó)CAC 40指數(shù)收漲11.18%。 然而短暫的繁榮過(guò)后，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)仍不容樂(lè)觀(guān)，對(duì)于歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，各方觀(guān)點(diǎn)不一： 歐洲央行： 多次表示，單憑經(jīng)濟(jì)減速還不足以將通貨膨脹率拉回至其適宜的水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩目前還難以說(shuō)服歐洲央行下調(diào)利率。歐央行理事雷貝舒： 在承認(rèn)“歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)第二和第三季度會(huì)更加疲弱”的同時(shí)表示，歐央行仍有余地緊縮利率。他還樂(lè)觀(guān)地認(rèn)為，歐元區(qū)第四季度經(jīng)濟(jì)能出現(xiàn)些許復(fù)蘇。 金融市場(chǎng)人士： 認(rèn)為歐洲央行將在2008年年底到2009年2月之間將主導(dǎo)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至4.5%。 多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家： 歐元區(qū)決策者將在2008年維持4.25%的利率，明年將減息。 部分媒體： 也認(rèn)為

16、歐洲央行“有在明年減息的可能”，理由是隨著企業(yè)和消費(fèi)者信心減弱以及油價(jià)下跌等，最近歐元區(qū)信貸和貨幣供給增長(zhǎng)出現(xiàn)放緩，這意味著下一階段通貨膨脹水平可能降低，歐洲央行采取加息措施以抵御通脹的壓力也因而減小。,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)（歐元區(qū)）,一、財(cái)政赤字繼續(xù)嚴(yán)重 日本財(cái)務(wù)省發(fā)表的2008年8月國(guó)際收支報(bào)告顯示，日本已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)了赤字，最大原因是對(duì)美國(guó)貿(mào)易大幅減少。 二、對(duì)外貿(mào)易持續(xù)萎縮 2008年8月，日本對(duì)美國(guó)的出口額比去年同期減少了21.8%，尤其是作為主打產(chǎn)品的汽車(chē)和相關(guān)零部件的出口量減少了30%以上。這是1980年以來(lái)日本對(duì)美出口的最大減幅。 三、股票市場(chǎng)一再下跌 日本股市近期來(lái)遭遇連續(xù)下

17、挫。10月20-24日，日經(jīng)指數(shù)大幅下挫了24.33%。日本經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)站指出，目前的日經(jīng)平均股價(jià)水平已背離實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面。10月27日，日經(jīng)225股指再次暴跌6.36，以7162.9點(diǎn)報(bào)收，不僅刷新了2003年4月創(chuàng)造的泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的最低紀(jì)錄，而且是自1982年10月7日26年以來(lái)的最低收盤(pán)價(jià)。 在今年全球下跌最嚴(yán)重的股市排行中，日本以50.6%的跌幅排名第四，僅落后于中國(guó)、俄羅斯和香港地區(qū)。 四、實(shí)體經(jīng)濟(jì)窘境難改 今年上半財(cái)年(49月)日本全國(guó)倒閉企業(yè)數(shù)量和負(fù)債總額同比雙雙大幅增加。其間，日本共有包括18家上市公司在內(nèi)的6343家企業(yè)倒閉，比去年同期增加15.3%，倒閉企業(yè)數(shù)量連續(xù)3年同比

18、增加。 僅8月份，受地價(jià)下跌和金融機(jī)構(gòu)放貸審查收緊等因素影響，房地產(chǎn)和建筑業(yè)的倒閉企業(yè)，分別為42家和43家，同比增加23.5%和13.8%，房地產(chǎn)從2007年7月開(kāi)始與上年同期相比跌了40%左右。 五、日元匯率不斷上升 10月24日，日元對(duì)美元匯率創(chuàng)13年來(lái)新高，飆升至1美元兌9424日元；日元對(duì)歐元匯率升至6年來(lái)新高，為1歐元兌11898日元。 六、外國(guó)資本紛紛逃離 2008年初，美國(guó)波音公司已經(jīng)取消了在東京的上市。法國(guó)興業(yè)銀行、德國(guó)著名制藥公司拜耳也相繼取消在東京證券交易所的上市。1988年日本經(jīng)濟(jì)鼎盛時(shí)，有130多家外國(guó)公司在東京證券交易所上市，而目前則不到30家。,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（

19、日本）,當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)衰退蔓延到日本的初期，日本政策面并沒(méi)有出臺(tái)顯著的政策以防止經(jīng)濟(jì)下滑，當(dāng)10月27日日本股市跌倒 26年以來(lái)的最低谷時(shí)，日本開(kāi)始緊急出臺(tái)措施救市。 10月27日，日本首相麻生太郎要求執(zhí)政黨官員緊急制定追加經(jīng)濟(jì)對(duì)策。據(jù)悉，追加經(jīng)濟(jì)對(duì)策的細(xì)則尚未出臺(tái)，可能 包括設(shè)備投資減稅、證券交易特別優(yōu)待稅等政策性減稅措施，以及大幅降低高速公路費(fèi)、增加對(duì)中小企業(yè)的融資援助計(jì) 劃等內(nèi)容。預(yù)計(jì)該項(xiàng)緊急追加對(duì)策其總規(guī)模有可能超過(guò)本財(cái)年補(bǔ)充預(yù)算1.8萬(wàn)億日?qǐng)A的水平。 日本政府對(duì)銀行機(jī)構(gòu)實(shí)施更大規(guī)模的救助行動(dòng)，將日本政府在這方面可以動(dòng)用的資金上限從2萬(wàn)億日元提高到10萬(wàn)億 日元（約合1100億美元）。 目

20、前，日本安定市場(chǎng)對(duì)策主要為三部分：安定股市、加強(qiáng)金融機(jī)能和擴(kuò)大證券投資。內(nèi)容包括加強(qiáng)對(duì)賣(mài)空的管制、 恢復(fù)購(gòu)買(mǎi)銀行擁有的股票、銀行自有資本比率規(guī)定的放寬及擴(kuò)大對(duì)金融機(jī)構(gòu)注入資金等。,日本應(yīng)對(duì)措施,日本經(jīng)濟(jì)走勢(shì),在美國(guó)次貸危機(jī)擴(kuò)散、國(guó)際市場(chǎng)原油及資源性產(chǎn)品價(jià)格攀升的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭也明顯減弱。 1、居民消費(fèi)仍將低迷 居民消費(fèi)占日本GDP的56%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大。但從2007年7月起，日本居民可支配收入連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，專(zhuān)家預(yù)計(jì)，這一趨勢(shì)仍將繼續(xù)。 2、企業(yè)設(shè)備投資下降，收益減少 設(shè)備投資約占日本GDP的15%，一直是推動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?007年12月至

21、2008年3月，日本大型制造企業(yè)的信心指數(shù)從19跌至11，是2003年12月以來(lái)的最低水平。大型制造業(yè)及非制造業(yè)2008年度的投資設(shè)備計(jì)劃也降為6年來(lái)的最低點(diǎn)。 3、住宅投資繼續(xù)下降 建筑業(yè)一直是日本的重要產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)值占GDP的8%左右，就業(yè)人口超過(guò)560萬(wàn)，約占職工總數(shù)的近10%。 2008年2月比去年同期減少5.0%，連續(xù)8個(gè)月下滑。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，在全球房地產(chǎn)業(yè)普遍低迷的打環(huán)境下，日本住宅投資的下降趨勢(shì)不會(huì)改變。 4、股市短期內(nèi)難以恢復(fù) 日經(jīng)平均股價(jià)從2004年開(kāi)始上漲，2007年7月9日達(dá)到18261.98點(diǎn)峰值之后一路下跌，10月27日以7162.9點(diǎn)報(bào)收，資產(chǎn)價(jià)格縮水不僅使上市企業(yè)收益驟

22、減，還打擊了國(guó)內(nèi)外投資家和企業(yè)家的投資信心，同時(shí)產(chǎn)生逆資產(chǎn)效應(yīng)，直接影響消費(fèi)心理。 分析人士認(rèn)為，目前日本經(jīng)濟(jì)的停滯狀態(tài)不會(huì)一瞬即過(guò)，但是否會(huì)形成長(zhǎng)期趨勢(shì)，需要觀(guān)察。從總體上說(shuō)，日本仍然保持著相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和產(chǎn)品創(chuàng)新能力及競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品和技術(shù)的出口能力仍然強(qiáng)勁；就業(yè)形勢(shì)穩(wěn)定，失業(yè)率較低；國(guó)民對(duì)住宅需求逐漸回升，住宅投資可能出現(xiàn)反彈；公共工程建設(shè)投資緩慢增加。這些因素使日本的內(nèi)需進(jìn)一步擴(kuò)大成為可能，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩慢發(fā)展的可能性大于陷入長(zhǎng)期停滯的可能性。,一、自由化程度高的新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體遭受空前危機(jī) 冰島銀行負(fù)債9倍于GDP，國(guó)家面臨破產(chǎn)；韓國(guó)股市匯市持續(xù)暴跌，大有重蹈冰島破產(chǎn)

23、覆轍的趨勢(shì)；烏克蘭經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)也風(fēng)雨飄搖。中印等新興經(jīng)濟(jì)體因?yàn)樵谑袌?chǎng)化的道路上沒(méi)有更多地放開(kāi)資本管制，因此在這場(chǎng)金融風(fēng)暴中暫免厄運(yùn)。中國(guó)的資本管制限制了金融衍生品的泛濫，在金融危機(jī)中起到了防火墻的作用。 二、出口普遍受打擊 金融風(fēng)暴引起的美歐內(nèi)需減緩，對(duì)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體實(shí)現(xiàn)出口和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的目標(biāo)是個(gè)沉重的打擊。美國(guó)經(jīng)濟(jì)占全球比重達(dá)30%，其進(jìn)口占世界貿(mào)易的15%。美國(guó)經(jīng)濟(jì)走軟甚至出現(xiàn)衰退將導(dǎo)致全球商品貿(mào)易量下降，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展將首當(dāng)其沖受到影響。 三、多個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體貨幣對(duì)美元明顯貶值 進(jìn)入2008年以來(lái)，印度、南非、韓國(guó)、越南、菲律賓、印度尼西亞、泰國(guó)、巴基斯坦、阿根廷等多個(gè)新興市

24、場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體貨幣對(duì)美元明顯貶值。 四、新興經(jīng)濟(jì)體已成為全球經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要穩(wěn)定因素甚至是中流砥柱 新興經(jīng)濟(jì)體以年均6%的速度增長(zhǎng)，賦予世界經(jīng)濟(jì)以活力。即使美國(guó)和其他工業(yè)化國(guó)家的增長(zhǎng)率降至2%或更低，世界經(jīng)濟(jì)2009年仍可能以4%的速度增長(zhǎng)。 新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體為美國(guó)擴(kuò)大出口提供了可能，而正是出口強(qiáng)勁增長(zhǎng)減緩了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退。美國(guó)出口在過(guò)去4年里年均增長(zhǎng)8%，是進(jìn)口增速的5倍，而且出口到新興市場(chǎng)的美國(guó)商品比重已經(jīng)從38%上升到45%。,新興經(jīng)濟(jì)體泛指俄羅斯、羅馬尼亞等中歐、東歐國(guó)家，中國(guó)、印度等亞洲國(guó)家、墨西哥等美洲國(guó)家及巴西、南非等非洲國(guó)家 和地區(qū)。隨著全球經(jīng)濟(jì)的惡化，新興經(jīng)濟(jì)體也正面臨股市急劇下跌、金

25、融市場(chǎng)流動(dòng)性短缺等嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。,世界宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（新興經(jīng)濟(jì)體）,新興經(jīng)濟(jì)體應(yīng)對(duì)措施,俄羅斯： 通過(guò)金融法案，法案規(guī)定，明年年底前俄羅斯外經(jīng)銀行可為俄金融機(jī)構(gòu)提供總額不超過(guò)500億美元的資金，用于俄金融機(jī)構(gòu)償還2008年9月25日之前所借的貸款。法案還規(guī)定，俄中央銀行將為貸款機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，并將俄公民銀行存款的完全保險(xiǎn)補(bǔ)償金調(diào)高至70萬(wàn)盧布。俄央行還承諾，無(wú)論銀行發(fā)生什么情況，儲(chǔ)戶(hù)都可領(lǐng)取自己的存款。 韓國(guó)： 9月26日宣布動(dòng)用100億美元的外匯儲(chǔ)備扶助出口企業(yè)，緩解其外匯資金不足的局面。10月9日，通過(guò)韓國(guó)進(jìn)出口銀行向韓國(guó)中小型出口企業(yè)提供總額為5000億韓元的資金支持，用于向這些企業(yè)提供外匯貸款

26、，以幫助它們克服因韓國(guó)外匯市場(chǎng)外匯短缺造成的困難，并為其提供資金擔(dān)保。 印度： 10月6日，印度監(jiān)管部門(mén)調(diào)高六類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者投資股市的上限，由5%調(diào)高至15%。這六類(lèi)投資者是：公共金融機(jī)構(gòu)、證交所、存款機(jī)構(gòu)、代理商品交易公司、銀行和保險(xiǎn)公司；與此同時(shí)印度解除對(duì)外資最高40%的股市投資限額，以期“挽留”正迅速流出的國(guó)外資金。 冰島： 受金融危機(jī)影響，冰島外匯交易已幾乎停止運(yùn)行。目前，冰島正試圖限制外匯流出來(lái)保護(hù)本國(guó)貨幣。10月7日宣布，將尋求從俄羅斯借債40億歐元以渡過(guò)難關(guān)。 柬埔寨： 采取一系列的措施增加銀行資產(chǎn)，保證資本充足率。將銀行存款準(zhǔn)備金率從8%提高至16%。并將銀行的房貸比嚴(yán)格控制在1

27、5%之內(nèi)，以降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。,新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)走勢(shì),一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩，但趨勢(shì)仍向上 印度等新興經(jīng)濟(jì)體難以脫離可能出現(xiàn)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的影響。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）總裁多米尼克斯特勞斯卡恩表示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)每衰退1%將使新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速減緩0.5%至1%。 2007年，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一半來(lái)自三個(gè)國(guó)家：中國(guó)、印度及俄羅斯。該組織預(yù)計(jì)，在今明兩年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速有望分別達(dá)11.5%和10%，印度則可能為8.9%和8.4%，俄羅斯經(jīng)濟(jì)也可望分別增長(zhǎng)7.0和6.5。 二、亞洲新興經(jīng)濟(jì)體將繼續(xù)發(fā)展 相對(duì)而言，在中國(guó)和印度經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，盡管受金融危機(jī)影響，但亞洲

28、國(guó)家經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 三、拉美新興經(jīng)濟(jì)體受到美國(guó)經(jīng)濟(jì)影響 2006年拉美經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到5.5%，2007年和2008年這一局面難以為繼，2007年為5，預(yù)計(jì)2008年為4.8。美國(guó)是拉美國(guó)家對(duì)外出口的主要國(guó)家，同時(shí)在美國(guó)工作的拉美移民的匯款是當(dāng)?shù)鼐用竦闹匾杖?，在美?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下出口和匯款必將受到影響。 四、歐洲新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)失衡孕育著金融風(fēng)險(xiǎn) 由于國(guó)內(nèi)需求旺盛，商品進(jìn)口超過(guò)出口，歐洲新興市場(chǎng)每個(gè)國(guó)家都保持著不同程度的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象比較嚴(yán)重。國(guó)際金融市場(chǎng)的波動(dòng)很容易波及這些國(guó)家，美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)后，國(guó)際資本快速撤離新興資本市場(chǎng)，股價(jià)迅速下跌，本幣也隨之貶

29、值，歐洲新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)失衡孕育著金融風(fēng)險(xiǎn) 。 五、獨(dú)聯(lián)體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但受到多重因素困擾 由于獨(dú)聯(lián)體國(guó)家具有豐富的石油和礦產(chǎn)資源，石油和原材料價(jià)格的上漲推動(dòng)了該區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。外資快速流入構(gòu)成了獨(dú)聯(lián)體國(guó)家的巨大隱患；通貨膨脹是困擾獨(dú)聯(lián)體國(guó)家的重要問(wèn)題；自主生產(chǎn)能力不足影響?yīng)毬?lián)體的進(jìn)一步發(fā)展。事實(shí)上，美國(guó)金融危機(jī)對(duì)獨(dú)聯(lián)體國(guó)家的沖擊超過(guò)任何新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，該區(qū)域潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,在全球經(jīng)濟(jì)萎縮的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，在金 融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、工業(yè)等方面表現(xiàn)明顯： 一、金融業(yè)日漸式微 股市：熊市變牛有待時(shí)日 2008年9月18日，上證指數(shù)跌

30、到1802點(diǎn)，從6124點(diǎn)重 新回到1802點(diǎn)，指數(shù)的絕對(duì)跌幅，達(dá)到71%之高；最近兩年 以來(lái)上市的所有金融類(lèi)股票，幾乎全線(xiàn)“破發(fā)”。 據(jù)上交所公布的數(shù)據(jù)，2008年1月14日，中國(guó)股市的 市值，是34.47萬(wàn)億。但到9月18日，已跌至12.59萬(wàn)億元的 水平，把年內(nèi)上市的所有新股算在內(nèi)，股市市值的縮水為 21.88萬(wàn)億元。 基金：四季度倉(cāng)位已降無(wú)可降 2008年三季度基金虧損2749億 ，數(shù)據(jù)顯示，396只公 募基金中有304只基金出現(xiàn)虧損，虧損面達(dá)到76%。其中， 股票型基金和混合型基金虧損合計(jì)達(dá)到2621.87億元，占全 部基金虧損總額的95%。,注：滬深300指數(shù)一年來(lái)市盈率逐步下滑，

31、2007年10月高達(dá)68%， 2008年9月跌至15%，跌幅巨大。,二、貿(mào)易領(lǐng)域受創(chuàng)嚴(yán)重 簡(jiǎn)析：由上表可知，進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用大幅減弱，一、二季度增長(zhǎng)率大幅減弱，三季度有所緩和。 貿(mào)易順差同比增速在三季度出現(xiàn)回升的主要原因有兩方面： 一是國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資需求降溫以及國(guó)際大宗商品價(jià)格回落導(dǎo)致進(jìn)口增速回落快于出口增速； 二是國(guó)內(nèi)產(chǎn)能過(guò)剩壓力加大導(dǎo)致一般貿(mào)易出口增長(zhǎng)繼續(xù)維持高位。 今年前三季度凈出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是貿(mào)易順差增速同比大幅回落。 全球經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷嚴(yán)重下滑，今年四季度，我國(guó)外需回落壓力將進(jìn)一步加大，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用將進(jìn)一步減弱。

32、,2008年前三季度進(jìn)出口順差額及增長(zhǎng)率比較：,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,注：出口增速下行，近期平穩(wěn),注：新出口訂單指數(shù)連續(xù)三個(gè)月低于 50%,數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND資訊，東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,三、房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)蕭條,注：全國(guó)固定資產(chǎn)投資每月起伏不定，但2007年12月以后一直呈上升態(tài)勢(shì)，與此相反，2008年以來(lái)，房地產(chǎn)投資 額總體呈下降趨勢(shì)，除6月份小幅反彈，7月份急劇下滑，8月份以后一直處于低位，回落到2007年12月的水平。,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,注：房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積自2007年10月起開(kāi)始下滑，2008年2月起出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且負(fù)增長(zhǎng)率逐月下滑，短期內(nèi)， 房地產(chǎn)銷(xiāo)售沒(méi)有回暖跡象。,中國(guó)宏

33、觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,注：全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)、完成投資額、還是土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積，均出現(xiàn)環(huán)比下滑態(tài)勢(shì)，其中國(guó)房景氣指數(shù)下跌尤為嚴(yán)重，說(shuō)明公眾對(duì)房地產(chǎn)信心嚴(yán)重不足。,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,四、工業(yè)企業(yè)衰退明顯,注：2008 年前三季度，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 201631 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 9.9%，比上年同期回落 2.3 個(gè)百分點(diǎn)。 在GDP整體減速背景下，工業(yè)部門(mén)下滑最為明顯，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率已經(jīng)下滑至本輪經(jīng)濟(jì)周期啟動(dòng)前期的水平，創(chuàng)下2003年以來(lái)的最低點(diǎn)（見(jiàn)圖1）。 本輪我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速調(diào)整受到經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部宏觀(guān)調(diào)控和全球次貸危機(jī)“內(nèi)外雙重”壓力影響，經(jīng)濟(jì)增速自 2007年第3季度見(jiàn)頂

34、下行，此后逐季減速和降溫，季度GDP增長(zhǎng)率呈現(xiàn)逐季回落趨勢(shì)，2008年1、2季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為10.6%和10.1%，2008年第3季度已經(jīng)降至9.0%，較二季度下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 2.5 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下 2004 年以來(lái)的最低水平。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2008 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩至 9.6-9.7%。 在經(jīng)濟(jì)增速未來(lái)趨勢(shì)判斷上，有專(zhuān)家認(rèn)為本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，即從2007年第四季度至2010年上半年，都將成為調(diào)整期，預(yù)計(jì) 2009 年底至 2010 年初實(shí)現(xiàn)軟著陸，經(jīng)濟(jì)增速將降至 8.5%左右。,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,注：由左圖可知，我國(guó)工業(yè)增加值 波動(dòng)較大，自2008年3月以來(lái)，呈

35、逐月下降的趨勢(shì)。,注：由左圖可知，我國(guó)工業(yè)企業(yè)利 潤(rùn)曾提呈增加趨勢(shì)，但增長(zhǎng)率自 2008年2月份以來(lái)一直在不足20% 的相對(duì)低位徘徊，相對(duì)2007年2月 超40%的高增長(zhǎng)率遜色很多。,另：據(jù)東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所統(tǒng)計(jì)，降幅前兩位行業(yè)分別是石油加工業(yè)增長(zhǎng)降幅為-397%（1-8月虧損達(dá)960億元），電力、熱力行業(yè)為-81%，主要原因是前期石油、煤炭?jī)r(jià)格高擠壓了相關(guān)下游行業(yè)利潤(rùn)。 此外，公共事業(yè)類(lèi)企業(yè)虧損企業(yè)不斷增多。,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,2008年9月19日起：證券交易印花稅由現(xiàn)行的雙邊征收改為單邊征收，即只對(duì)賣(mài)出方（或繼承、贈(zèng)與A股、B股股權(quán)的出 讓方）征收證券（股票）交易印花稅，對(duì)買(mǎi)入方（受

36、讓方）不再征稅。稅率仍保持3）。 2008年10月9日起：對(duì)證券市場(chǎng)個(gè)人投資者取得的證券交易結(jié)算資金利息所得，比照儲(chǔ)蓄存款利息所得，暫免征收個(gè)人 所得稅。 2008年10月9日-12日：十七屆三中全會(huì)發(fā)出“促內(nèi)需，保增長(zhǎng)”的動(dòng)員令。 2008年11月1日起：對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，最低首付款20%，個(gè)人住 房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn) ；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。此 外，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。 2008年11月1日起：再次上調(diào)部分商品的出口退稅率：將部分紡織品、服裝、玩具出口退稅

37、率提高到14%；將日用及 藝術(shù)陶瓷出口退稅率提高到11%；將部分塑料制品出口退稅率提高到9%；將部分家具出口退稅率提高到11%、13%；將艾滋病 藥物、基因重組人胰島素凍干粉、黃膠原、鋼化安全玻璃、電容器用鉭絲、船用錨鏈、縫紉機(jī)、風(fēng)扇、數(shù)控機(jī)床硬質(zhì)合金刀、 部分書(shū)籍、筆記本等商品的出口退稅率分別提高到9%、11%、13%。 注：在剛剛過(guò)去的2008年的前三個(gè)季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)基調(diào)也經(jīng)歷了一個(gè)季度一種基調(diào)的變化頻率，從 “雙防”到“一防一 控”，再到“一控一?！?，直至今天的全面“保增長(zhǎng)”。 2008年9月至10月，我國(guó)中央銀行被迫放棄“從緊”的貨幣政策，并連續(xù)兩次調(diào)低“雙率”（即存款準(zhǔn)備率與存貸利率

38、） 展開(kāi)救市，總體宗旨是為了刺激出口、擴(kuò)大內(nèi)需，并盡可能減輕世界性經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，以期保住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn) 定就業(yè)。,中國(guó)的應(yīng)對(duì)措施：,中國(guó)應(yīng)對(duì)措施,中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)部中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)： 2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將有所放緩至10.1%左右，2009年GDP有望保持9.5%左右的較快增長(zhǎng)。今明兩年的實(shí)際投資增速將達(dá)到15.8%和14.5%，預(yù)計(jì)2008年我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占GDP的比例將超過(guò)58%，2009年可能將超過(guò)60%。報(bào)告預(yù)計(jì)，消費(fèi)將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ唬?008年的社會(huì)消費(fèi)品零售額將超過(guò)10萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到10.7萬(wàn)億元左右；2009年將達(dá)到12.5萬(wàn)億元左右。

39、 汪同三（中國(guó)社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)）： 20082009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的減緩屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)調(diào)整性波動(dòng)，出現(xiàn)下行拐點(diǎn)的證據(jù)尚不充分。 李泊溪（國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員）： 經(jīng)濟(jì)將保持持續(xù)增長(zhǎng)，中國(guó)處于信息化帶動(dòng)工業(yè)化的長(zhǎng)期上升區(qū)間。 鄭京平（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總工程師）： 當(dāng)前世界局勢(shì)對(duì)中國(guó)的影響主要是在信心方面，消費(fèi)和投資可能會(huì)受到一定的影響，預(yù)計(jì)明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展，增速不會(huì)低于2008年，為9%左右。外部環(huán)境的變化有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)原油、原材料的需求會(huì)有所下降。而這將減少?lài)?guó)內(nèi)的通脹壓力，為宏觀(guān)調(diào)控增加更多的操作空間。 王毅（中國(guó)人民銀行調(diào)統(tǒng)司經(jīng)濟(jì)分析處處長(zhǎng)）： 隨著貿(mào)易順差下降

40、，央行被動(dòng)發(fā)行人民幣對(duì)沖外匯的壓力下降，下一步央行政策操作性的主動(dòng)性將更強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可以更加依靠消費(fèi)。,觀(guān)點(diǎn)：,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì),梁優(yōu)彩（國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)學(xué)家）： 保增長(zhǎng)的基調(diào)至少要保持至少兩年的時(shí)間。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)衰退有一個(gè)周期的，不太可能一下子就復(fù)蘇。 哈繼銘： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要幾年時(shí)間調(diào)整。第一個(gè)階段是金融危機(jī)，第二階段是信貸危機(jī)，第三階段就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，中國(guó)現(xiàn)在還是在第二階段，相比第二階段，第三階段還是比較漫長(zhǎng)的。 張明（中國(guó)社科院國(guó)際金融研究中心秘書(shū)長(zhǎng))： 目前還沒(méi)到大幅放松貨幣政策的時(shí)候。應(yīng)盡快地加快結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，放開(kāi)對(duì)要素市場(chǎng)的管制，向民間開(kāi)放服務(wù)業(yè)，盡快地形成人民幣匯率機(jī)制的市場(chǎng)化。

41、王曉輝(國(guó)金證券宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析師): 全球經(jīng)濟(jì)放緩，原油等大宗商品價(jià)格的下降已經(jīng)成為必然，9月PPI回落是對(duì)國(guó)際大宗商品價(jià)格回落的滯后反應(yīng)。,簡(jiǎn) 評(píng)： 中國(guó)GDP 同比增幅下降的趨勢(shì)已經(jīng)形成，但并不會(huì)持續(xù)快速下跌。 消費(fèi)增長(zhǎng)內(nèi)在動(dòng)力仍然強(qiáng)勁，成為穩(wěn)定內(nèi)需的重要力量。 工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增速放緩和利潤(rùn)率下行趨勢(shì)將持續(xù)至2009年。 股市升溫有待時(shí)日，因外貿(mào)、建筑行業(yè)短期內(nèi)將繼續(xù)低迷。 對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)的政策將傾向于保障性住房建設(shè)和支持居民購(gòu)房，類(lèi)似降低利率“變相降價(jià)、政府買(mǎi)單”的政策將持續(xù)。,中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì),【宏觀(guān)調(diào)控下的房地產(chǎn)九宮圖迷局】,政策面 各大城市救市政策分析,上?！笆臈l”： 一、對(duì)個(gè)人首次

42、購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購(gòu)房證明由市房地產(chǎn)交 易中心出具。 二、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。 三、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。 四、對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。 五、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。 六、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。 七、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。 八、購(gòu)買(mǎi)自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%，對(duì)第一次購(gòu)買(mǎi)

43、自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元，每戶(hù)家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元。若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶(hù)家庭最高貸款限額為80萬(wàn)元。 九、免收個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi)。 十、調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。 十一、繼續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度。 十二、建立和完善住房保障體系，通過(guò)收購(gòu)等方式，增加廉租住房房源。 十三、加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測(cè)和分析，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度。 十四、嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。 南京： 10月起買(mǎi)房政府補(bǔ)貼1%和0.5%

44、。在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購(gòu)買(mǎi)90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手房），給予房款總額1%的補(bǔ)貼；凡購(gòu)買(mǎi)90-144平方米以下（含144平方米）的，按0.5%計(jì)算補(bǔ)貼，補(bǔ)貼在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)發(fā)放。 杭州：10月13日出臺(tái)關(guān)于杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)。其中有：住房公積金貸款最高額度由50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，購(gòu)房者為非杭州市區(qū)戶(hù)籍人員（不含境外人員）在杭州購(gòu)買(mǎi)80萬(wàn)元、100萬(wàn)元以上的房子后便將有一個(gè)落戶(hù)的名額，購(gòu)買(mǎi)商品房首付款比例由30%降低至20%。此外，購(gòu)買(mǎi)第二套房的貸款政策也有所松動(dòng)。,各大城市救市政策分析,救市新政策分析,【調(diào)公積金】 個(gè)人住

45、房公積金貸款利率將全面下調(diào)，其中，五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%， 五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。 【免印花稅】 從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。 【免增值稅】 對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。 【降低首付】 對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。,表1：新政后50萬(wàn)20年月供少還多少 (資料來(lái)源：偉嘉安

46、捷),表2：政府全面支持居民購(gòu)房新老政策對(duì)比表 (資料來(lái)源：鏈家地產(chǎn)),業(yè)內(nèi)人士對(duì)新政的看法,【易居中國(guó)】免稅降利率對(duì)購(gòu)房者影響將滯后 購(gòu)房者出手買(mǎi)房相對(duì)于政策調(diào)整是滯后的，有可能滯后到明年，成交量的增長(zhǎng)是一個(gè)逐步放量的過(guò)程。 【我愛(ài)我家】救市新政并未真正緩解購(gòu)房人壓力 現(xiàn)在新調(diào)整后的計(jì)稅和貸款方式并未真正緩解房?jī)r(jià)虛高對(duì)于購(gòu)房人的壓力，市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)依舊不會(huì)走出觀(guān)望情緒。 【北大房地產(chǎn)研究所陳國(guó)強(qiáng)】新政后市場(chǎng)走向取決于開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略 目前政策的出臺(tái)使得市場(chǎng)趨穩(wěn)的可能性增強(qiáng)，但是否會(huì)很快顯現(xiàn)效應(yīng)還有其他因素影響，主要取決于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、補(bǔ)充政策的出臺(tái)實(shí)施及開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)等幾個(gè)方面。其中開(kāi)發(fā)商以什么樣

47、的策略應(yīng)對(duì)尤其重要。政策面暖風(fēng)品吹，但不能保證市場(chǎng)很快回暖，要看房企是趁機(jī)漲價(jià)還是用比較理性、靈活的策略把房?jī)r(jià)降到購(gòu)房者能夠支付的水平畢竟不能承受高房?jī)r(jià)才是出現(xiàn)低迷市場(chǎng)的根本原因，這個(gè)問(wèn)題不解決，交易量也不能上去，還需要各方面積極的配合。,北京暫不出臺(tái)救市政策,北京盡管沒(méi)有“順勢(shì)”推出 “救市政策”，但10月22日、10月23日上午，北京市政府都召集了建委、國(guó)土局等主管部門(mén)參與的會(huì)議，研判北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及未來(lái)的政策對(duì)策。 【救市方案初步形成 未能最終簽發(fā)】接近建委的人士稱(chēng)，實(shí)際上北京的“救市方案”目前初步形成，只是未能最終簽發(fā)。這份方案目前還在市領(lǐng)導(dǎo)的反復(fù)討論與修改當(dāng)中，其中主要包括稅

48、收、費(fèi)用的減免，普通自住房面積的界定等方面，地產(chǎn)業(yè)界人士稱(chēng)，這份擬議中的方案不亞于杭州的救市力度。 【北京建委】北京市建委方面的分管領(lǐng)導(dǎo)，其實(shí)本來(lái)有意在22日國(guó)務(wù)院下發(fā)文件當(dāng)晚，順勢(shì)下發(fā)北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)救市政策，但由于部門(mén)間的協(xié)調(diào)問(wèn)題，未能成行。此間，分管城市建設(shè)與房地產(chǎn)的副市長(zhǎng)陳剛就此問(wèn)題做出批示，要求暫緩下發(fā)這份救市方案。 【開(kāi)發(fā)商】目前開(kāi)發(fā)商正在加緊游說(shuō)央行盡量松動(dòng)第二套住房貸款的松動(dòng)，并向北京市政府提出控制保障性住房開(kāi)發(fā)、供應(yīng)規(guī)模的建議，由于保障性住房年內(nèi)有望達(dá)到760萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)總量，繼而在未來(lái)實(shí)現(xiàn)將近10萬(wàn)套的房源供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心其對(duì)商品住房市場(chǎng)形成巨大沖擊，但對(duì)于這樣的建議，

49、北京市有關(guān)部門(mén)未予回復(fù)。 預(yù)計(jì)隨著北京房地產(chǎn)成交量萎靡現(xiàn)狀的持續(xù)，未來(lái)會(huì)有救市政策出臺(tái)。,樓市低迷導(dǎo)致購(gòu)房能力下降,市場(chǎng)面 2008年以來(lái)海外樓市環(huán)顧,各國(guó)的經(jīng)濟(jì)隨著全球化的發(fā)展緊密地被聯(lián)系在一起，各國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期也越來(lái)越受到美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的影響，尤其在本輪以原油等大宗商品價(jià)格的瘋漲和美元的極度疲軟為特征的全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整中，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是表現(xiàn)出很多共性。,美國(guó),俄羅斯莫斯科,海外樓市環(huán)顧（美國(guó)、俄羅斯）,【開(kāi)工量逐年降低】美國(guó)新建住宅開(kāi)工量從2006年開(kāi)始就呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。 【均價(jià)逐漸走低 】 2008年以來(lái)美國(guó)新建住宅均價(jià)不斷走低。,【房?jī)r(jià)不斷攀升 】俄羅斯莫斯科的房?jī)r(jià)從 2000 年到今天，已

50、經(jīng)持續(xù)上漲了 10 倍，而且沒(méi)有停滯的跡象。08 年 9 月份，房?jī)r(jià)仍然環(huán)比上漲了 1.15%。莫斯科的房?jī)r(jià)上漲，得益于俄羅斯的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)與快速增長(zhǎng)，作為世界最重要的能源輸出國(guó)之一，高漲的能源價(jià)格為俄羅斯積累了巨額的財(cái)富。,海外樓市環(huán)顧（英國(guó)、法國(guó)）,英國(guó),法國(guó)巴黎,【成交量逐漸降低】英國(guó)新房訂單從2006年開(kāi)始呈現(xiàn)震蕩下滑的局面。 【房?jī)r(jià)逐漸走低 】 英國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅不斷下降，進(jìn)入2008年以來(lái)，同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。,【成交量跌宕起伏】法國(guó)巴黎新建公寓成交量極度不穩(wěn)定，跌宕起伏。 【房?jī)r(jià)逐漸攀升 】 法國(guó)公寓價(jià)格走勢(shì)不斷攀升，尤其是2000年至今出現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)。,海外樓市環(huán)顧（日本、韓國(guó)）,日本

51、東京,韓國(guó)漢城,【成交量震蕩萎縮】日本東京公寓成交量震蕩起伏較大，整體呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。 【房?jī)r(jià)震蕩上揚(yáng) 】 日本東京公寓價(jià)格震蕩起伏，整體呈現(xiàn)震蕩上揚(yáng)局面。,【開(kāi)工量震蕩萎縮】韓國(guó)漢城新建房屋開(kāi)工量震蕩縮減 【房?jī)r(jià)逐漸上揚(yáng) 】 韓國(guó)漢城房屋價(jià)格逐年上揚(yáng),海外樓市環(huán)顧（新加坡、中國(guó)香港）,新加坡,中國(guó)香港,【供應(yīng)量/房?jī)r(jià)高位盤(pán)整】新加坡住宅供應(yīng)量和房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始出現(xiàn)大幅度攀升，目前在高位盤(pán)整，有下降趨勢(shì)。,【成交量震蕩萎縮】中國(guó)香港住宅成交量整體呈現(xiàn)震蕩萎縮現(xiàn)象。 【房?jī)r(jià)高位盤(pán)整 】 中國(guó)香港房?jī)r(jià)目前在高位盤(pán)整，整體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。,第一類(lèi)：美國(guó)和英國(guó)【量先于價(jià)格調(diào)整，量?jī)r(jià)雙跌】 房地產(chǎn)價(jià)格和

52、開(kāi)工量或訂單量都已經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的下跌調(diào)整?？梢钥闯?，開(kāi)工量和定單量的調(diào)整總是先于價(jià)格的調(diào)整，美國(guó)的新開(kāi)工量更是早于房?jī)r(jià)兩年于 2005年 3 月就開(kāi)始了向下的調(diào)整格局。英國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整要滯后于美國(guó)半年，于 2007 年 10 月開(kāi)始，到今天已向下調(diào)整 10%以上，而英國(guó)的新房訂單數(shù)量在 2007年 3月就確立了下滑的趨勢(shì)。 2008年8 月份美國(guó)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌 12%，是 10 年來(lái)下跌幅度最大的一個(gè)月，相比最高時(shí)的2007年 3 月份，均價(jià)已下降了 20%。同時(shí)住宅新開(kāi)工面積也環(huán)比下降了 11.4%。英國(guó)房?jī)r(jià)同比下跌12%，而新房的私人訂單數(shù)量更是同比下跌了 60%。美國(guó)和英國(guó)的房屋新開(kāi)工面積

53、和訂單量仍然在繼續(xù)萎縮中，兩國(guó)的房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下調(diào)的空間。 第二類(lèi)：東京、新加坡、香港、漢城和巴黎【量跌 價(jià)格高位盤(pán)整】 房屋的銷(xiāo)量或新開(kāi)工量進(jìn)入20 08 年以來(lái)，出現(xiàn)了明顯的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是房?jī)r(jià)到目前為止仍然在高位盤(pán)整。中國(guó)也屬于這種情況。這類(lèi)國(guó)家價(jià)格的向下調(diào)整可能會(huì)像第一類(lèi)的美國(guó)和英國(guó)，需要等待成交量進(jìn)一步向下調(diào)整。 第三類(lèi)：莫斯科【價(jià)格不斷上揚(yáng)】 莫斯科的房?jī)r(jià)從 2000 年到今天，已經(jīng)持續(xù)上漲了10 倍。而且沒(méi)有停滯的跡象。2008 年 9 月份，房?jī)r(jià)仍然環(huán)比上漲了 1.15%，但是增速?gòu)哪瓿跻詠?lái)逐漸放緩。莫斯科的房?jī)r(jià)上漲，得益于俄羅斯的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)與快速增長(zhǎng)，作為世界最重要的能源輸出國(guó)

54、之一，高漲的能源價(jià)格為俄羅斯積累了巨額的財(cái)富，同時(shí)俄羅斯的私有化進(jìn)程也讓普通民眾擁有了更多的財(cái)富的所有權(quán)。作為“金磚四國(guó)”中的能源輸出國(guó)，俄羅斯的房?jī)r(jià)有充足的理由比中國(guó)，印度這樣的能源凈輸入國(guó)更堅(jiān)挺。,市場(chǎng)面 2008年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧,整體市場(chǎng)狀況分析 分區(qū)域市場(chǎng)分析,市場(chǎng)面 整體市場(chǎng)狀況分析,整體市場(chǎng)狀況【投資增速明顯放緩】,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額（單位：億元）,整體市場(chǎng)狀況【土地購(gòu)置/開(kāi)發(fā)增速明顯放緩】,全國(guó)土地累計(jì)開(kāi)發(fā)、購(gòu)置面積（單位：萬(wàn)平米）,整體市場(chǎng)狀況【施工/竣工/銷(xiāo)售面積增速大幅回落】,全國(guó)商品住宅各供需指標(biāo)增速,整體市場(chǎng)狀況【成交量大幅度銳減】,【成交量大幅度萎縮

55、】 【成交量同比增幅大幅度回落】,整體市場(chǎng)狀況【成交均價(jià)高位盤(pán)整 同比增幅回落】,全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格（單位：萬(wàn)/平米）,整體市場(chǎng)狀況【開(kāi)發(fā)成本快速上升】,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源占比,2008年1-7 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款 4572 億元，占比 20.5%，較 2007 年度提高了 1.9個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金比例明顯提高，房地產(chǎn)融資困難，面臨資金壓力,整體市場(chǎng)狀況【開(kāi)發(fā)商面臨融資壓力】,多數(shù)城市庫(kù)存量遠(yuǎn)大于年銷(xiāo)售量 要去化這些庫(kù)存量需要12-27個(gè)月 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈 形勢(shì)嚴(yán)峻,繁榮階段（膨脹）,交易量急劇上升，市場(chǎng)中投機(jī)者活躍;房?jī)r(jià)越來(lái)越高，逐漸達(dá)到頂點(diǎn);房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)非常高，投資量急

56、劇增加;期房交易大。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)欣欣向榮的景象。,衰退階段（收縮）,交易量急劇減少，房?jī)r(jià)雖仍在上升但漲幅減緩，并出現(xiàn)下跌跡象;市場(chǎng)推出樓盤(pán)逐漸減少，實(shí)力差的發(fā)展商難以維持。,蕭條階段（停滯）,交易量銳減，期房交易量降幅更大，期房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降，甚至大大低于現(xiàn)樓價(jià)。,復(fù)蘇與增長(zhǎng)（調(diào)整與恢復(fù)）,交易量回升，房?jī)r(jià)上升并呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì);房地產(chǎn)投資逐漸增加，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入繁榮階段。,目前市場(chǎng)正處于衰退期向蕭條期轉(zhuǎn)變階段,多家投行分析 2008年房?jī)r(jià)將下跌15%-30%左右 2009年房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌 市場(chǎng)企穩(wěn)至少到2010年以后,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量與日俱增，銷(xiāo)售量不斷下滑，價(jià)格依舊堅(jiān)挺 市場(chǎng)調(diào)整

57、不到位，量?jī)r(jià)將進(jìn)一步下行，未來(lái)形勢(shì)更為嚴(yán)峻,市場(chǎng)面 分區(qū)域市場(chǎng)狀況分析,環(huán)渤海灣區(qū)域【北京：市場(chǎng)極度萎靡】,環(huán)渤海灣區(qū)域【北京：市場(chǎng)極度萎靡】,環(huán)渤海灣區(qū)域【北京：市場(chǎng)極度萎靡】,環(huán)渤海灣區(qū)域【天津：量跌價(jià)漲】,環(huán)渤海灣區(qū)域【天津：量?jī)r(jià)雙跌】,環(huán)渤海灣區(qū)域【大連：量跌價(jià)漲】,8月份，大連新建商品住宅成交 30.1萬(wàn)平米，同比下降 66.2%，環(huán)比下降 16.0%； 1-8月份，大連新建商品住宅成交 263.2萬(wàn)平米，同比下降 33.1%。 8月份，大連新建商品住宅成交均價(jià) 6715元/平米，環(huán)比上漲 75.1%。,環(huán)渤海灣區(qū)域【青島：量?jī)r(jià)雙跌】,8月份，青島新建商品住宅成交 27.1萬(wàn)平米，同

58、比下降 52.5%，環(huán)比下降 54.6%； 1-8月份，青島新建商品住宅成交 398.7萬(wàn)平米，同比下降 6.7%。 8月份，青島新建商品住宅成交均價(jià) 5800元/平米，環(huán)比下跌 2.0%。,長(zhǎng)三角區(qū)域【上海：成交量繼續(xù)下滑 價(jià)格高位盤(pán)整】,長(zhǎng)三角區(qū)域【上海：成交量繼續(xù)下滑 價(jià)格高位盤(pán)整】,長(zhǎng)三角區(qū)域【杭州：量跌價(jià)漲】,長(zhǎng)三角區(qū)域【南京：量?jī)r(jià)雙跌】,8月份，南京新建商品住宅成交 33.8萬(wàn)平米，同比下降 44.7%，環(huán)比下降 33.0%； 1-8月份，南京新建商品住宅成交 365.3萬(wàn)平米，同比下降 39.7%。 8月份，南京新建商品住宅成交均價(jià) 5671元/平米，環(huán)比下跌 8.3%。,長(zhǎng)三角

59、區(qū)域【蘇州：量跌價(jià)穩(wěn)】,8月份，蘇州新建商品住宅成交 73.5萬(wàn)平米，同比下降 51.3%，環(huán)比下降 17.0%； 1-8月份，蘇州新建商品住宅成交 556.4萬(wàn)平米，同比下降 36.0%。 8月份，蘇州新建商品住宅成交均價(jià) 5543元/平米，環(huán)比下跌 0.2%。,珠三角區(qū)域【廣州：量跌價(jià)漲】,8月份，廣州新建商品住宅成交 69.5萬(wàn)平米，同比下降 23.5%，環(huán)比增長(zhǎng) 14.2%； 1-8月份，廣州新建商品住宅成交 477.1萬(wàn)平米，同比下降 27.0%。 8月份，廣州新建商品住宅成交均價(jià) 9695元/平米，環(huán)比上漲 24.2%，為今年以來(lái)月度最高價(jià)格。,珠三角區(qū)域【深圳：供應(yīng)量與日俱增】,珠三角區(qū)域【深圳：量穩(wěn)價(jià)跌】,中西部區(qū)域【成都：量?jī)r(jià)雙跌】,8月份，成都新建商品住宅成交 86.6萬(wàn)平米，同比下降 58.5%，環(huán)比下降 26.8%； 1-8月份，成都新建商品住宅成交 784.8萬(wàn)平米，同比下降 35.9%。 8月份，成都新建商品住宅成交均價(jià) 4576元/平米，環(huán)比下跌 4.6%。,中西部區(qū)域【重慶：量升價(jià)跌】,中西部區(qū)域【武漢：量跌價(jià)穩(wěn)】,8月份，武漢新建商品住宅成交 26.4萬(wàn)平米