房屋交易稅費問題總結(jié)

1、房地產(chǎn)交易中常見稅費介紹，主講人：梁耀，房地產(chǎn)交易中常見稅費介紹，二手房交易過程中買賣雙方需要承擔不同的稅費，根據(jù)個人經(jīng)驗介紹二手房交易過程中常見的相關(guān)稅費。注：在具體操作過程中，各省之間可能存在稅收政策差異。房屋交易中通常會遇到以下稅費：1 .契稅買方 2。營業(yè)稅和附加費賣方 3。所得稅賣方 4。印花稅雙方 5。土地增值稅賣方 6。房地產(chǎn)交易費雙方 7。房屋所有權(quán)證登記費買受人，常見交易方式，1。買賣2。1.買賣的方式涉及到主要的稅收、和買房的時間。1.個人轉(zhuǎn)讓房屋購買房屋的時間可以按照房產(chǎn)證、契稅完稅證或稅務(wù)部門監(jiān)管的房地產(chǎn)銷售發(fā)票上注明的時間為準的原則確定。2.對于按照國家房改政策購買的

2、公有住房，按照“先買后買”的原則確定購買時間，并注明購買合同生效時間、購房款收據(jù)簽發(fā)日期或房產(chǎn)證上注明的時間。在房屋交易過程中，因房屋使用性質(zhì)不同而產(chǎn)生的稅費也不同。1.1號住所。普通住宅2。非普通住宅2。非住宅和普通住宅：普通住宅必須同時滿足以下條件：1 .住宅小區(qū)建筑容積率(建筑容積率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比)大于1.0。2.單棟建筑面積在144平方米以下。3.沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)(以上區(qū)域包括今年行政區(qū)劃調(diào)整后新增的區(qū)域)、鐵西新區(qū)(含經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū))和渾南新區(qū)目前普通住房價格標準在8290元以下，東陵區(qū)、玉紅區(qū)、蘇家屯區(qū)、沈北新區(qū)和棋盤山國際風景

3、旅游開發(fā)區(qū)低于6720元。非普通住宅與非住宅、非普通住宅：非普通住宅是指不能同時滿足普通住宅三個條件的住宅。非住宅：指用于工業(yè)、交通和倉儲的房屋；商業(yè)、金融和信息建筑；教育、保健和科學(xué)研究建筑；文化、新聞、娛樂、景觀和體育建筑；政府機關(guān)和機構(gòu)的辦公空間；軍事建筑等。(辦公室、車庫等。非住宅)，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生在納稅人簽訂土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同之日，或者納稅人取得其他具有土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的證明之日。納稅人應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地契稅征收機關(guān)申請納稅申報，納稅期限為納稅義務(wù)發(fā)生之日起15日內(nèi)90日后。1.應(yīng)稅金額=增值稅金額*適用稅率-扣除項目金額*快速扣除系數(shù)

4、，計算土地增值稅；1.應(yīng)納稅額=增值稅適用稅率-項目金額快速扣除系數(shù)2。土地增值稅稅率土地增值稅實行4級超額累進稅率，稅率和快速扣除系數(shù)標準如下：3 .扣款項目金額如何確定(1)如能提供房地產(chǎn)評估價格，扣款項目金額為：取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及舊建筑的評估價格(重置為新成本的折扣率)、轉(zhuǎn)讓過程中支付的稅費(營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅)， 和其他允許的扣除(2)如果不能提供房地產(chǎn)的評估價格，但可以提供購買發(fā)票，則扣除的項目金額為：購買發(fā)票金額轉(zhuǎn)移期間支付的稅款(營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅)(1.5%年)； 其他允許扣除額年數(shù)

5、=12 (3)實際房地產(chǎn)所有權(quán)的累計月數(shù)，既不能提供評估價格，也不能提供購買發(fā)票，由當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)參照契證中的“房地產(chǎn)土地價值”核定的購買價格中扣除的項目金額為：房地產(chǎn)土地價值轉(zhuǎn)讓期間支付的稅費(營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅)(1 . 5%年)，以及購買房屋期間的其他允許扣除額。年=實際擁有房地產(chǎn)12個月，案例1，納稅人于2006年9月轉(zhuǎn)讓了一套位于本市的住房，該套住房于2004年10月購買，建筑面積150平方米，收入45萬元，納稅2.52萬元(其中營業(yè)稅2.25萬元，城市維護建設(shè)稅1575元，教育費附加675元，地方教育費附加225元，印花稅225元)申請土地

6、增值稅時，不能提供房地產(chǎn)評估價格，但可以提供購房發(fā)票，發(fā)票金額為345，000元，并提供購房時繳納契稅的完稅證明，注明13，800元，以計算應(yīng)繳納的土地增值稅。分析和解決方案，應(yīng)納稅額計算如下：1 .房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入45萬元；2.扣除項目的金額等于345，000 (1，524) 25，200，13，800=418，500；3.增值額為450，000-418，500=31，500；4.增值金額與扣除項目金額之比為31，500，418，500。確定適用稅率為30%，快速扣除系數(shù)為0.6，土地增值稅應(yīng)納稅額為31，500 30%=9，450元。案例二：2006年12月31日，轉(zhuǎn)讓1993年5月1日簽訂

7、的開發(fā)合同，投資建造房屋，轉(zhuǎn)讓收入1150萬元(含政府部門收取的各種費用50萬元)，房地產(chǎn)開發(fā)成本320萬元，房地產(chǎn)開發(fā)實際成本100萬元。財務(wù)費用中的利息費用不能按項目分攤，也沒有金融機構(gòu)的證明。國家規(guī)定城市建設(shè)稅稅率為7，印花稅稅率為0.5，教育附加費稅率為3，政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費為10。分析與解決方案：1 .土地使用權(quán)出讓金為110萬元。房地產(chǎn)開發(fā)成本為320萬元。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為(110320)1043(萬元)。注：不能算作100萬元的實際房地產(chǎn)開發(fā)成本。4.稅款抵扣11505(173)63.25(萬元)注：根據(jù)有關(guān)財務(wù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅應(yīng)

8、計入企業(yè)管理費用，因此印花稅不計入抵扣項目。5.普通房屋建筑扣除(110320)2086(10000元)注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓不享受20元額外扣除。6.免賠額項目總額為110320504363.2586672.25(萬元)。注：如果房價包括政府收取的各種費用，可以作為政府的收入7.增值額為1150672.25477.75(萬元)，8。增值稅稅率為477.75672.2510071.079，應(yīng)納稅額為477.7540672.255157.49(萬元)。注：增值額乘以適用稅率，再減去扣稅項目的金額，再乘以。例三，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟辦公樓，總收入為1億元。與辦公樓開發(fā)相關(guān)的費用為：支

9、付土地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；財務(wù)費用中的利息費用為500萬元(可根據(jù)轉(zhuǎn)賬項目計算分配，并提供金融機構(gòu)證明)，但50萬元為罰息；轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費共計555萬元；單位地方政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%。嘗試計算房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。分析及解決方案：(1)取得土地使用權(quán)所支付的地價及相關(guān)費用為1億元人民幣；(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；(3)房地產(chǎn)開發(fā)成本=500-50(1000-3000)，5%=650(萬元)；(4)允許抵扣稅款555萬元；(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將扣除200元(6)可抵扣項目總額=1000 3000

10、650 555 800=6005(萬元)(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)(8)增值率=39956005100%=66.53%(9)對外銷售通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系和贈與取得的房屋通過其他無償捐贈方式獲得的房屋，按照捐贈后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅繳納憑證上注明的時間確定購買時間。第三，生產(chǎn)分析(離婚財產(chǎn)分割)，房屋交易費，第一，房地產(chǎn)交易費1，住宅房屋轉(zhuǎn)讓：每平方米6元；2.住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換：按面積差價每平方米6元；3.夫妻離婚及分析，夫妻繼承住宅名稱：每平方米3元；4.被拆遷戶購買現(xiàn)有房屋，建筑面積低于拆遷協(xié)議中注明的原房屋建筑面積，超過原房屋建筑面積的，出賣人按轉(zhuǎn)讓房屋全部

11、面積每平方米3元支付每平方米3元；5.非住宅：成交價的1%。2.房屋所有權(quán)證登記費：住宅80元，非住宅550元。(共有權(quán)證書費用10元/份)三、備案費：100元，律師查抄每棟樓50元，二手房交易中常見的避稅方法及風險，(1)合同簽訂后，轉(zhuǎn)讓是“以租代賣”(2)“黑白合同”(3)抵押典當(4)假贈真賣(5)“活人變死人”， 二手房轉(zhuǎn)讓是為了通過繼承避稅(6)夫妻離婚(7)裝修低價(8)轉(zhuǎn)讓前公證(1)轉(zhuǎn)讓前簽訂合同是”，此外，如果一個商品房已經(jīng)買賣了5年，免征營業(yè)稅。 避稅方法：首先簽訂房屋買賣合同，約定房價，買方支付業(yè)主租金扣除房價。雙方同意在辦理過戶手續(xù)前等待房屋竣工5年，以避免稅費。評論：

12、這樣做有很大的潛在風險。房屋是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式是登記。也就是說，只有雙方達成的協(xié)議才不具有法律效力，只有在相關(guān)房屋登記管理部門辦理了登記和過戶手續(xù)后，房地產(chǎn)買賣才具有法律效力。先簽合同，然后再轉(zhuǎn)讓，這就是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在合同期內(nèi)，當房價波動較大時，業(yè)主可以隨時違約，寧愿賠償違約金也不愿出售。買方只能再次選擇房子，這對買方來說是時間和金錢上的損失。(二)“黑白合同”，有關(guān)規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓房屋時，轉(zhuǎn)讓所得扣除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。同時，如果個人購房時間不足5年，營業(yè)稅將根據(jù)售房收入全額征收。避稅方式：買賣雙方在合同中約定房價低于實

13、際支付金額，并在房管部門納稅時按評估價納稅。這樣，雖然營業(yè)稅和個人所得稅不能免除，但合同交易價格可以降低，稅基小，稅額也會減少。點評：在眾多偷稅漏稅行為中，虛假房價和低價評估的數(shù)量最多。然而，一旦買方再次轉(zhuǎn)讓房子，他將面臨兩個問題：第一，由于低購買價格，房子的估價將相應(yīng)降低；第二，由于購買價格較低，轉(zhuǎn)售價格與購買價格之間的差額將相對較大，因此在再次納稅時將相應(yīng)地多繳稅款。另一方面，如果買方動了歪腦筋，堅持以合同價格為基礎(chǔ)，剩余的差價將得不到支付，糾紛也將產(chǎn)生。(3)抵押典當，有關(guān)規(guī)定：國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房屋營業(yè)稅征收管理的通知(國稅發(fā)200674號)。2006年6月1日之后，個人將為購買時間

14、不到5年的房屋的銷售支付全額營業(yè)稅。個人購買普通住房5年以上(含5年)對外銷售的，應(yīng)持相關(guān)材料向當?shù)囟悇?wù)機關(guān)申請免征營業(yè)稅。避稅方式：買賣雙方簽訂抵押或典當合同，將房屋抵押(典當)給買方，并約定房屋轉(zhuǎn)讓價格。同時，雙方同意，如果出賣人在抵押(贖回)期間不贖回該房屋，該房屋的所有權(quán)將屬于買受人。抵押(贖回)期結(jié)束后，只要出賣人未能履行抵押(典當)合同并償還買受人債務(wù)，買受人自然會獲得房屋所有權(quán)，這樣，出賣人只要繳納契稅和印花稅，就可以節(jié)省營業(yè)稅。評論：這種方式?jīng)]有業(yè)務(wù)關(guān)系。在抵押和典當期間，賣方后悔不想賣，只要在約定的期限內(nèi)把錢還給買方，房子就可以收回，買方顯然只能收回自己的話。(4)針對真實業(yè)

15、務(wù)的假禮品，相關(guān)規(guī)定：禮品是一種民事行為，不存在市場化交易，一般只收取部分手續(xù)費用。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，將房屋贈與他人的，受贈人應(yīng)按4%的稅率繳納契稅，贈與人和受贈人各繳納0.05%的印花稅，單位贈與房屋時應(yīng)繳納5.6%的營業(yè)稅和附加稅，但不得支付個人贈與。捐贈的房屋為改造房屋的，除上述稅費外，還應(yīng)按國土資源部門的有關(guān)規(guī)定返還土地出讓金。避稅方法：由于捐贈的房屋可以免除上述稅費，在利益的驅(qū)動下，二手房轉(zhuǎn)讓中的買賣雙方開始達成默契，交易以贈與的形式進行，從而達到避稅的目的。專家點評：如果雙方都以禮品的方式交易，將會有很大的風險。其中，最大的風險是業(yè)主在“交易”后可能收不到房款。因為“買方”(即實

16、際的接受者)可能會以房產(chǎn)是免費禮物為由拒絕支付房價，這也是由禮物的性質(zhì)決定的潛在風險。此外，當“捐贈”財產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓時，它必須承擔高額個人所得稅。(5)活人變成了“死人”。二手房轉(zhuǎn)讓是為了通過繼承避稅。相關(guān)法規(guī)另外，如果買賣雙方發(fā)生糾紛，買方很難得到救濟。(6)休假的夫妻離婚。相關(guān)規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的房屋所得，是家庭唯一的客廳，免征個人所得稅。也就是說，夫妻雙方在轉(zhuǎn)讓第二套房子時將繳納個人所得稅。避稅方法：通過假離婚，賣家可以逃避個人所得稅。離婚后，夫妻雙方的不動產(chǎn)以某種方式分割，得到房屋的一方將出售財產(chǎn)。作為單身后的唯一住房，根據(jù)政策，它可以滿足家庭中唯一住房的定義，并免除個人所得稅。點評：由于是假離婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時不會過多考慮財產(chǎn)分割。因此，一旦一方在離婚后拒絕為個人利益再婚，另一方就很難維護其合法權(quán)益，因此這種避稅方式的風險不小