市場(chǎng)法基本原理及收益法基本原理(ppt 55頁(yè)).ppt

1、市場(chǎng)法基本原理及收益法基本原理,2010年5月,第一部分 市場(chǎng)法基本原理 市場(chǎng)法概述 市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條件 市場(chǎng)法基本公式 市場(chǎng)法評(píng)估步驟 重點(diǎn)：市場(chǎng)法的適用對(duì)象、基本公式以及評(píng)估步驟。 難點(diǎn)：市場(chǎng)交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整以及直接比較法和間接比較法。,一、市場(chǎng)法概述,（一）概念 市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、交易案例比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。,一、市場(chǎng)法概述,（一）概念 在具體應(yīng)用過(guò)程中，市場(chǎng)

2、法分為直接比較法和間接比較法。 直接比較法，是將待評(píng)估房地產(chǎn)與市場(chǎng)上實(shí)際發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 間接比較法是將待評(píng)估房地產(chǎn)與設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過(guò)修正待評(píng)估房地產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的差異進(jìn)而求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。,一、市場(chǎng)法概述,（二）理論依據(jù) 市場(chǎng)法評(píng)稅的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。,二、市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條件,（一）適用對(duì)象 市場(chǎng)法適用于市場(chǎng)交易頻繁的房地產(chǎn)的估價(jià)，如：住宅、商鋪、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。 對(duì)保有數(shù)量很少或者是很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，以及可比性很差的房地產(chǎn)，如非標(biāo)準(zhǔn)廠房、紀(jì)念館、古建筑、寺廟、學(xué)校、醫(yī)院、在建工程等，則很難用

3、市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。,二、市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條件,（二）適用條件 市場(chǎng)法的適用條件是在公開市場(chǎng)條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)附近有足夠數(shù)量的公開交易案例資料，交易案例與待評(píng)估房地產(chǎn)應(yīng)有替代關(guān)系。 適用的具體條件： 1.要有足夠數(shù)量的比較案例。要求至少有3個(gè)交易案例。 2.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的，并且能夠量化。,三、市場(chǎng)法基本公式,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有房地產(chǎn)的自身因素和外部因素。 房地產(chǎn)的自身因素，包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三個(gè)方面。區(qū)位因素主要包括房地產(chǎn)坐落位置、與城市中心區(qū)域或某一標(biāo)志性區(qū)域的距離、樓層、朝向、交通狀況、周邊環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施、公共服務(wù)

4、的好壞等；房地產(chǎn)的實(shí)物因素主要包括建筑規(guī)模、外觀、建筑質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、功能、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)部裝飾裝修、戶型布局、采光情況、噪聲情況等；權(quán)益因素主要包括房地產(chǎn)的權(quán)利狀況、使用管制和相鄰關(guān)系等。,三、市場(chǎng)法基本公式,房地產(chǎn)的外部因素，包括人口因素、制度因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素以及其他因素等。 市場(chǎng)法的基本公式： 待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格（1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+區(qū)域因素修正系數(shù)+個(gè)別修正系數(shù)）,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,1.搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例。 2.選取可比實(shí)例。 3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。 4.進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正。 5.進(jìn)行交易日期調(diào)整。 6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)

5、整。 7.求取比準(zhǔn)價(jià)格。 8.確定待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（一）搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例。 1.搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例的內(nèi)容要求。 交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本情況； 交易雙方的基本情況； 成交日期； 成交價(jià)格； 付款方式； 交易情況等等。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（一）搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例。 2.搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例的途徑： 向政府有關(guān)部門獲取，如房管部門、國(guó)土部門、規(guī)劃建設(shè)部門等。 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人獲取。 向第三方獲取，如房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（一）搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例。 3.建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)。 開展房地產(chǎn)評(píng)稅工作必須建立交易實(shí)例庫(kù)。交易實(shí)例庫(kù)中包含的交易實(shí)例應(yīng)該滿足評(píng)稅工作對(duì)

6、評(píng)稅對(duì)象空間覆蓋性特點(diǎn)的要求。 基于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況的影響，需要定期更新房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)，一般情況下，至少3個(gè)月更新一次。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（二）選取可比實(shí)例。 根據(jù)評(píng)估需要，從搜集到的交易資料中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例，即可比實(shí)例。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（二）選取可比實(shí)例。 1.選取可比實(shí)例的基本要求： 可比實(shí)例應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)。 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)該是正常情況下的價(jià)格或者是能夠修正為正常價(jià)格。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（二）選取可比實(shí)例。 在實(shí)際選取可比實(shí)例時(shí)，上述四個(gè)

7、方面可具體化為以下幾點(diǎn)： 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（二）選取可比實(shí)例。 可比實(shí)例的檔次應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。 可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般在1年以內(nèi)。 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或者能夠修正為正常成交價(jià)格。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（二）選取可比實(shí)例。 2.選取可比實(shí)例的數(shù)量要求。 從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度看，選取的可比實(shí)例越多，評(píng)估結(jié)果就越準(zhǔn)確。通

8、常情況下，選取3-10個(gè)可比實(shí)例即可。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)主要包括以下幾個(gè)方面： 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。 統(tǒng)一付款方式。 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 統(tǒng)一采用單價(jià)。 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。 統(tǒng)一面積單位。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。 （1）房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。 在這種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實(shí)例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加減。 （2）含有非房地產(chǎn)成分。 房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)格 （3）含有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的

9、房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù),四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,2.統(tǒng)一付款方式 在房地產(chǎn)估價(jià)中，為便于比較，價(jià)格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)。因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。 3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下，是采用成交日期的匯率，匯率的取值，一般采用國(guó)家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的買入、賣出中間價(jià)。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,4.統(tǒng)一采用單價(jià)。 通常采用單位面積上的價(jià)格，如：元/畝或元/平方米。 5.統(tǒng)一面積內(nèi)涵。 在房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的，有按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的，也有按使用面積計(jì)價(jià)

10、的。進(jìn)行估價(jià)評(píng)稅時(shí)，必須進(jìn)行統(tǒng)一。 6.統(tǒng)一面積單位。 一般為平方米或畝。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（四）進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正。 造成成交價(jià)格偏差的因素主要有： 有利害關(guān)系人之間的交易。 強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買情況下的交易。 急于出售或急于購(gòu)買情況下的交易。 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。 交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。 受迷信影響的交易。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（四）進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正。 進(jìn)行交易情況修正的公式： 正常價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù) 或： 正常價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正額,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（五）進(jìn)行交易日期調(diào)整。

11、交易日期調(diào)整也稱作市場(chǎng)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 交易日期調(diào)整的方法有百分率法和價(jià)格指數(shù)法。 1.采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期調(diào)整系數(shù) 2.價(jià)格指數(shù)分為定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（六）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 首先，列出對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益三個(gè)方面的因素；其次，判定估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的差異，并對(duì)差異情況進(jìn)行量化；最后，根據(jù)差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種方法。,

12、四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,1.直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的方法，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與之逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。直接比較法公式： 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格 =可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 上式中，A代表可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的得分。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,2.間接比較調(diào)整是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此為基準(zhǔn)（通常定為100分），將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。間接比較法公式： 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格 =可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格 =可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 上式中，B代表可比實(shí)例相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地

13、產(chǎn)狀況的得分，C代表估價(jià)對(duì)象相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（七）求取比準(zhǔn)價(jià)格。 1.直接比較法求取比準(zhǔn)價(jià)格公式： 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 或：,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,2.間接比較法求取比準(zhǔn)價(jià)格公式： 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 或：,四、市場(chǎng)法評(píng)估步驟,（八）確定待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。 從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度，確定待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格，有以下三種計(jì)算方法： 1.平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法。 2.中位數(shù)法，就是將若干比準(zhǔn)價(jià)格按照價(jià)格高低進(jìn)行排序，取位于數(shù)列中間的那個(gè)價(jià)

14、格作為待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。 3.眾數(shù)法，就是取若干比準(zhǔn)價(jià)格中出現(xiàn)頻率最多的那個(gè)價(jià)格作為待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。 在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，一般多采用平均數(shù)法，中位數(shù)法次之，眾數(shù)法較少使用。,第二部分 收益法基本原理 收益法概述 收益法適用對(duì)象 收益法基本公式 收益法技術(shù)路線 重點(diǎn)：收益法適用對(duì)象、基本公式和技術(shù)路線。 難點(diǎn)：收益法基本公式以及報(bào)酬率的確定。,一、收益法概述,（一）概念 收益法，又稱收益還原法、收益資本化法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 收益法實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值，即把待評(píng)估房地產(chǎn)所有未來(lái)收益在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值估

15、算出來(lái)。,一、收益法概述,（二）理論依據(jù) 收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理，即房地產(chǎn)價(jià)格是由人們對(duì)其收益能力大小的期望決定的。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格是由投資者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)各年的收益多少、收益期長(zhǎng)短以及所需的投資回報(bào)率的預(yù)期所決定的。,二、收益法適用對(duì)象,收益法適用的對(duì)象是具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，即那些能產(chǎn)生可用貨幣度量的持續(xù)性收益的房地產(chǎn)，如商業(yè)房地產(chǎn)（包括商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站等），用于出租的公寓、工業(yè)房地產(chǎn)等。,三、收益法基本公式,收益法最一般的公式（原理公式）： V-房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A-房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益，其中 , ,An 分

16、別為相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1期，第2期,第n期末的凈收益 Y-房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率），其中 , , ,Yn 分別為相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1期，第2期，,第n期末的報(bào)酬率,三、收益法基本公式,n-房地產(chǎn)的收益年限（年），是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算的未來(lái)可以獲得收益的持續(xù)時(shí)間，通常為收益期限 在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，即 = =Yn =Y，公式可簡(jiǎn)化為：,三、收益法基本公式,1.凈收益每年不變 當(dāng)收益年限為有限年時(shí)： 當(dāng)收益年限為無(wú)限年時(shí)為： V=,三、收益法基本公式,2.凈收益在未來(lái)的前若干年有變化： 3.凈收益每年按一定數(shù)額遞增：,三、收益法基本公式,4.凈收益每年按一定數(shù)

17、額遞減： 5.凈收益每年按一定比率遞增：,三、收益法基本公式,6.凈收益每年按一定比率遞減： 7.預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格：,四、收益法技術(shù)路線,1.收集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料。 2.預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（求取凈收益）。 3.測(cè)算報(bào)酬率、資本化率或收益乘數(shù)。 4.選用適宜的收益法公式計(jì)算待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。,四、收益法技術(shù)路線,1.房地產(chǎn)凈收益的求取。 凈收益是指對(duì)于可獲取租賃收入或經(jīng)營(yíng)收入的房地產(chǎn)，從該房地產(chǎn)獲得的所有收入中扣除在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所花費(fèi)的必要支出、費(fèi)用以及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益后的余額。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，凈收益也就是指總收

18、益減去總費(fèi)用后的余額。凈收益一般以年度為計(jì)算單位。 估算總費(fèi)用的依據(jù)：房產(chǎn)所有者提供的費(fèi)用報(bào)告；掌握的同類房地產(chǎn)的費(fèi)用水準(zhǔn)；通過(guò)調(diào)查取得的樣本資料。,四、收益法技術(shù)路線,純收益流有以下幾種模式： 每年基本上固定不變（實(shí)際估價(jià)中使用最多）； 每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減； 每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減； 其它有規(guī)則變動(dòng)的情形。 選用什么樣的收益資本化公式取決于相應(yīng)的純收益流模式。,四、收益法技術(shù)路線,2.房地產(chǎn)收益期限的確定。 收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。 （1）單獨(dú)建筑物：以建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命作為其收益期限。 （2）單獨(dú)土地：以土地使用權(quán)剩余年限作

19、為其收益期限。,四、收益法技術(shù)路線,（3）房地合一的： 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命比土地使用權(quán)剩余年限長(zhǎng)或者兩者相同的，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命比土地使用權(quán)剩余年限短的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用收益期限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后，土地使用權(quán)剩余年限在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。,四、收益法技術(shù)路線,3.報(bào)酬率的確定。 所謂報(bào)酬率，是指將待評(píng)估房地產(chǎn)的純收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的比率。報(bào)酬率是一個(gè)變量，它的高低由投資風(fēng)險(xiǎn)的大小來(lái)決定。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高。 報(bào)酬率的確定以下幾種方法：市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資收益率排序插入法。,小 結(jié),一、市場(chǎng)法 市場(chǎng)法的基本概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象和條件、基本公式及評(píng)估步驟。 市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、交易案例比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 市場(chǎng)法評(píng)稅的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。,小 結(jié),市場(chǎng)法的適用對(duì)象是市場(chǎng)交易頻繁的房地產(chǎn)的估價(jià)。 市場(chǎng)法的適用條件是在