房地產(chǎn)估價三大基本方法的比較和分析1

1、房地產(chǎn)估價有三大基本方法，即市場比較法、收益法、成本法。其他估價方法都是上述三大基本方法的派生。1.市場比較法指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達的情況下， 它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，最常用的估價方法。1)市場法的理論依據(jù)市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。2)市場法適用的對象和條件市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)， 如房地產(chǎn)開發(fā)用地、 普通商品住宅、高檔公

2、寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。 如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)， 就難以采用市場法估價。市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取， 如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等 ;3)市場法的操作步驟運用市場法估價一般分為下列 7 個步驟進行：搜集交易實例 ;選取可比實例 ;建立價格可比基礎(chǔ) ;進行交易情況修正 ;進行交易日期調(diào)整 ;進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ;求取比準

3、價格。2.收益法指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加， 以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。一）收益法應(yīng)用于房地產(chǎn)的估價的基本原理收益性房地產(chǎn)在未來的時期內(nèi)形成源源不斷的預(yù)期收益 ,它利用經(jīng)濟學(xué)的預(yù)期收益原理，即為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲得的各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。 對于收益性房地產(chǎn)的購買者來說， 其主要目的是為了取得收益性房地產(chǎn)所能夠帶來的直接的或潛在的收益。所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)， 房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補償房地產(chǎn)所有者失去的收益。

4、這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。 這個金額就是收益性房地產(chǎn)的理論價格，用公式可以表示為：房地產(chǎn)的價格 =純收益 /資本化率，它包含著三個假設(shè)前提：1、收益每年不變 2、資本化率確定3、收益為無限年期二）收益法在房地產(chǎn)估價中的優(yōu)點收益法與成本法、市場法、剩余法、路線法等其它方法相比有以下主要優(yōu)點：1、理論依據(jù)充分 2、運用范圍廣泛3、符合購買者的理念三）、收益法在房地產(chǎn)估價中存在的問題1.收益法在適用范圍有一定的局限性 2.折舊費是否應(yīng)該扣除在實際應(yīng)用中存在較大的爭議3.純收益及資本化率的確定比較困難 4.僅根據(jù)預(yù)期的純收益來確定價格， 可能脫離實

5、際3.成本法指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達， 難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。成本法是房地產(chǎn)估價的最基本方法， 它是以重建或重置的思路求得房地產(chǎn)價格的一種評估方法， 其評估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。 成本法是以假設(shè)重新復(fù)制待估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價格的一種方法， 即以重置一宗與待估房地產(chǎn)有同等效用的房地產(chǎn)所需投入的各項費用， 再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)價格。 應(yīng)用成本法評估房地產(chǎn)價格時， 一般可分新建房地產(chǎn)的成本估

6、價法， 新開發(fā)土地的成本估價法， 舊有房地產(chǎn)的成本估價法三種方法。此外，在進行評估時，市場因素將會對房屋價格產(chǎn)生影響，在進行評估時應(yīng)注意從市場角度看成本法的評估問題。淺談房地產(chǎn)評估方法一、房地產(chǎn)評估方法之成本法(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值， 對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤， 得出土地使用權(quán)價值的方法。 該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā) (或建設(shè)利潤 )得出完全重置成本價，然后根據(jù)實

7、際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率， 二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。二、房地產(chǎn)評估方法之市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的 )與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整， 得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、 成交透明、 比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。三、房地產(chǎn)評估方法之剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值 +房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值， 用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用

8、權(quán)價值。 這種房地產(chǎn)評估方法 thl*. 常用于房屋或土地的單項估價。四、房地產(chǎn)評估方法之收益法不同的地區(qū)、 不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值 =房地產(chǎn)純收益 收益還原利率。五、房地產(chǎn)評估方法之假設(shè)開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目 (純土地或在建工程等 )，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值， 然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入， 即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。六、房地產(chǎn)評估方法之基準地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估， 可以參照已有的同級別、 同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出

9、估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。七、房地產(chǎn)評估方法之路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置 (臨街狀況：寬度深度 )有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。房地產(chǎn)評估 -房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)價格評估， 是國家為了確保房地產(chǎn)價格的合理性和公平性， 通過控制房地產(chǎn)估價來干預(yù)和管理房地產(chǎn)市場價格的一種監(jiān)督和管理制度。顧名思義，房地產(chǎn)估價可以簡單地理解為估測房地產(chǎn)的價格。 但科學(xué)、準確且具有法律效力的評估， 必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的， 遵循房地產(chǎn)價格的形成規(guī)

10、律與估價原則， 按照估價程序， 運用科學(xué)的估價方法， 并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進行的評估。房地產(chǎn)估價專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格， 由有關(guān)主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。(一 )房地產(chǎn)價格評估專業(yè)人員一名合格的房地產(chǎn)價格評估專業(yè)人員，應(yīng)符合下列基本要求：(1)有扎實的房地產(chǎn)估價理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。(2)有豐富的房地產(chǎn)估價實務(wù)經(jīng)驗。(3)具有較高的市場調(diào)查、推理判斷技能。(4)有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。(二 )房地產(chǎn)價格評估目的估價目的就是評估房地產(chǎn)的動機， 即評估所服務(wù)經(jīng)濟行為的具體類型的價值的真實。

11、如是為了買賣、 租賃還是為了抵押、 典當?shù)榷u估房地產(chǎn)價值。 估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同， 導(dǎo)致估價結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。（三）房地產(chǎn)價格評估原則為使國家對于房地產(chǎn)交易的干預(yù)保持在合理限度內(nèi)，價格評估中要求評估者遵循公正、公開、公平的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以其基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。具體而言：第一，以公正、公平、公開原則為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)價格評估中， 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)公正地對待每一個要求進行房地產(chǎn)價格評估的委托人； 房地產(chǎn)價格評估各方享有平等的權(quán)利和承擔平等的義務(wù)以及房地產(chǎn)價格評估的程序、標準等應(yīng)

12、向社會公開。第二，評估以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)。基準地價是指按照不同的土地級別、 區(qū)域分別評估和測算的商業(yè)、 工業(yè)、住宅等各類用地的使用權(quán)的平均價格；標定地價是指對需要進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的地塊評定的具體價格， 它以基準地價為依據(jù)， 根據(jù)許多具體條件評定某一地塊在某一時間的價格；房屋的重置價格指按照當前的建筑技術(shù)、工藝、建筑材料價格、人工、運輸費用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標準的房屋價格。第三，評估以當?shù)厥袌鰞r格作為參考。房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變， 必須依賴于客觀的估價理論和方法， 但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法， 應(yīng)當具體情況具體分析。 以當?shù)厥?/p>

13、場價格為房地產(chǎn)評估時的參考，可以使評估價格更加合理、科學(xué)、可信。一、成本法的含義成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊， 然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 所謂重新購建價格， 是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出， 或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。 所謂折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法， 即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分， 然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加

14、。因此，成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的“成本” 并不是通常意義上的成本 （不含利潤），而是價格（包含利潤）。但在該方法中也用到了通常意義上的成本， 此外還用到了費用、 支出、代價等相關(guān)概念。因此，在遇到“成本” 、“費用”、“支出”、“代價”等詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定它們的具體內(nèi)涵。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把成本法測算出的價值簡稱為積算價格。成本法的優(yōu)點是其求得的房地產(chǎn)價值能讓人們“看得見” -人們可以看到該價值是由哪些部分組成的； 較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是不必要的， 哪些是重復(fù)的， 哪些被遺漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。因此，

15、成本法測算出的房地產(chǎn)價值看似有“依據(jù)”，特別是在有“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價格構(gòu)成和相關(guān)成本、費用、稅金、利潤等標準的情況下。一、收益法的含義收益法也稱為收益資本化法、 收益還原法， 是預(yù)測估價對象的未來收益， 然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金， 稱為資本化。根據(jù)將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同，即資本化方式的不同， 收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。 直接資本化法（ dire ctcapitalization）是預(yù)測估價對象未來某年的某種收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未

16、來某一年的某種收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法（ yield capitalization ）是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（discounted cash flow，dcf），即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益， 然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。 通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格。收益法的雛形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）來表示土地價值的早期購買年法，即：地價年地租購買年例如，威廉配第（william petty ，16231687）在 1662 年出版的賦稅論中寫道：在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。 “后來有了地租資本化法，即：地價地租 /利息率并用它來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法