房地產(chǎn)-開發(fā)商經(jīng)營變革.ppt

1、生存壓力與中小開發(fā)商經(jīng)營變革,中小開發(fā)商將面臨長期的生存壓力, 房地產(chǎn)問題已經(jīng)被徹底政治化、道德化、娛樂化、社會化，雖然房地產(chǎn)仍有大的發(fā)展空間，在危機(jī)期間也可能出臺針對房地產(chǎn)的短期政策，但從長期來看，很難再形成東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期那樣的救市氛圍和政策。 在今后幾年內(nèi)，中小開發(fā)商都會受到融資問題的困擾，其他行業(yè)的資金仍會源源不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，形成對中小開發(fā)商的擠壓。市場一發(fā)生大的震蕩，中小開發(fā)商就面臨被并購重組的風(fēng)險。 在幾年調(diào)控?zé)o法達(dá)到目的的情況下，政府開始反思，對市場的認(rèn)識程度提高，并逐漸回到以經(jīng)濟(jì)手段,調(diào)控市場的思路上來，為控制房價并增加財(cái)政收入，放地量會增加，供應(yīng)增大，與過去相比銷售壓力

2、增加，利潤率也下降。 在“民生”壓力下，保障性住房供應(yīng)量明顯增加，分流一部分購買力，并影響預(yù)期。從2008年開始，住房保障制度建設(shè)將加快，住房保障體系逐步完善。如深圳20082010年將建成9.73萬套保障房，廈門2008年原定建成2萬套，2009年建成1.4萬套。北京2008年分別新建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房300、50、450萬平米，09年這三類住房開工850萬平米。2010年中央提出更高要求。,中小開發(fā)商往往既沒有資本優(yōu)勢，有沒有技術(shù)和管理優(yōu)勢，主要靠當(dāng)?shù)厝嗣}關(guān)系和不規(guī)范操作生存、發(fā)展，但從發(fā)展趨勢上看越來越難。 各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收征收將趨于嚴(yán)格，打擊偷漏稅的力度在加大，稅收壓力大大增加。

3、 輿論暴政籠罩全國，房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步惡化，并未將來的社會發(fā)展埋下隱患。但在“民生”的壓力下，一些制度與政策更扭曲，雖然可能增加供應(yīng)，但干預(yù)增加，市場化程度明顯下降，政府一些倒退行為出現(xiàn)。 每當(dāng)市場趨好時，就會出現(xiàn)打壓房地產(chǎn)的消息，如出臺物業(yè)稅，取消商品房預(yù)售，提高利率或首付等。大開發(fā)商也會制造話題打壓中小開發(fā)商。,當(dāng)前形勢下中小開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整考慮到北部沿海、到北方發(fā)展,遼東半島、環(huán)渤海、膠東半島、江蘇區(qū)域購買力穩(wěn)而強(qiáng),不同時期沿海重點(diǎn)區(qū)域商品房銷售面積增長比較,北方城市受調(diào)控政策的影響明顯較小，投資風(fēng)險較小,2008年3季度各區(qū)域房地產(chǎn)市場變化表,2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面

4、積負(fù)增長,2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負(fù)增長(時間切面),2009年1-5月份主要城市和區(qū)域商品房銷售面積變化,到相對發(fā)達(dá)的中小城市投資，投資回收較安全,到相對較發(fā)達(dá)的中小城市發(fā)展，可避開大城市大量建保障房帶來的沖擊。住房保障推進(jìn)的重點(diǎn)是大型、特大型城市。但要找到需求聚集程度比較高的區(qū)域。,提前進(jìn)入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展,花大力氣搜集城市規(guī)劃變動信息，特別是新區(qū)建設(shè)信息，提前進(jìn)入，與政府通過合同約定好，相對長期地持有土地，獲取巨額土地升值回報(bào)。,到海外尋求發(fā)展空間,一些發(fā)達(dá)國家的老街區(qū)面臨改造（如美國的休斯頓市中心國際區(qū)重建計(jì)劃），國外大公司不感興趣，勞動力成本也高；還有些發(fā)展中國

5、家也處于城市化初期，也有一些機(jī)會(蒙古)。,側(cè)重于開發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對較高的回報(bào),在商品住宅投資增量中，90平方米以下住宅投資增加很快。90平方米以下住宅投資增長成為拉動商品住宅投資增長的重要力量，高檔住宅供應(yīng)下降。,城鎮(zhèn)住房存量中的面積比例和居室比例分布,強(qiáng)勁的需求和有限的供給也使豪華住宅的資本值顯著上升。應(yīng)側(cè)重于高檔房地產(chǎn)開發(fā)，避開保障房增加帶來的沖擊，尤其是本屆政府執(zhí)政期間?？梢韵蛞恍┬￠_發(fā)商淘地。,調(diào)整經(jīng)營方式，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型,規(guī)模稍大的開發(fā)商可以考慮向城市運(yùn)行商轉(zhuǎn)變，使單一的開發(fā)活動與城市運(yùn)營、城市發(fā)展結(jié)合起來，同時控制土地資源，掌握開發(fā)進(jìn)度 與知名企業(yè)合作，貼牌開發(fā)，提高標(biāo)準(zhǔn)化程

6、度和項(xiàng)目聲譽(yù)，提升產(chǎn)品品質(zhì)和競爭力 拓展融資渠道，提高融資能力，減輕對信貸、私募方式的依賴（萬達(dá)：通過上一個項(xiàng)目中酒店、購物中心的持有向銀行貸款，解決了拿地資金；通過商業(yè)聯(lián)盟共同入住萬達(dá)廣場交的資金，又解決一部分資金通過上一個項(xiàng)目的資金的循環(huán)流轉(zhuǎn)就解決了下一個項(xiàng)目的資本運(yùn)作問題 ） 調(diào)整投資方向，向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等競爭較弱的領(lǐng)域邁進(jìn),向更專業(yè)化、精細(xì)化方向邁進(jìn)（住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)？哪類住宅？萬達(dá)模式還是萬科模式） 規(guī)模較大的公司適度構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，向內(nèi)部協(xié)作要成長、要效益、要影響力（萬達(dá)） 培養(yǎng)自己的研發(fā)力量，有自己的核心技術(shù)或能力（龍湖：設(shè)計(jì)、園林，這就是龍湖的一

7、個研發(fā)模式 持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，尋求可持續(xù)發(fā)展，提升抗震能力（萬達(dá)與萬科的比較） 逆勢操作，降低損失（“現(xiàn)金為王”思維的錯誤，李嘉誠、萬達(dá)最近的舉動）,與有創(chuàng)新精神的金融機(jī)構(gòu)合作，降低資金占用水平,引入金融服務(wù)企業(yè)，提高經(jīng)營水平和競爭力 “互利合作、優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、共贏發(fā)展”要成為開發(fā)商經(jīng)營的實(shí)實(shí)在在理念。 住房按揭貸款服務(wù)的傳統(tǒng)模式將漸遭拋棄，一種新的住房按揭貸款“置業(yè)擔(dān)?！蹦Ｊ揭呀?jīng)萌芽。 （1）參與方：開發(fā)商、擔(dān)保公司、銀行、貸款購房人 （2）各方定位 開發(fā)商：住房產(chǎn)品提供者 擔(dān)保公司：金融服務(wù)提供者、階段性擔(dān)保風(fēng)險承擔(dān)者,銀行：資金提供者、金融服務(wù)提供者 貸款購房人：住房產(chǎn)品購買者、金融服

8、務(wù)需求者 （3）實(shí)踐結(jié)果：開發(fā)商將非核心、無盈利業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁和外包，集中財(cái)力、人力、物力從事地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（核心業(yè)務(wù)），增強(qiáng)了開發(fā)商的核心競爭力，降低了成本、提高了收益。 （4）新模式特點(diǎn)： 對房地產(chǎn)商的好處： 擔(dān)保風(fēng)險轉(zhuǎn)移，無須承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 資金壓力轉(zhuǎn)移，無須占用自有資金。 服務(wù)成本轉(zhuǎn)移，節(jié)省大量人力物力。 對貸款購房者的好處：,對購房人而言，擁有全款購房的議價權(quán)，一般情況下能享受到總房價13%的價格優(yōu)惠。 專業(yè)擔(dān)保公司為客戶提供貸款“一條龍”服務(wù)，具有專業(yè)性強(qiáng)、效率高、服務(wù)好、貸款門檻低等特點(diǎn)，客戶省心省力。 對銀行的好處： 專業(yè)規(guī)范的擔(dān)保公司較開發(fā)商而言具有更強(qiáng)的貸后管理和風(fēng)險控制能力，進(jìn)一步保證了信貸資產(chǎn)安全。 與中小商業(yè)銀行合作，爭取對持有性物業(yè)的中長期貸款,“四節(jié)一環(huán)保”技 術(shù)體系（框架）,能源供給系統(tǒng) 節(jié)能建筑構(gòu)造系統(tǒng) 建筑設(shè)備系統(tǒng) 運(yùn)行管理系統(tǒng) 節(jié)地規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng) 建筑設(shè)計(jì)系統(tǒng) 優(yōu)化供水系統(tǒng) 節(jié)水節(jié)水設(shè)備系統(tǒng) 計(jì)量付費(fèi)系統(tǒng) 再生水利用系統(tǒng),提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，增加競爭力 開發(fā)節(jié)能省地環(huán)保型住宅,“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)體系（框架）,建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng) 建筑材料系統(tǒng) 節(jié)材 建筑裝修系統(tǒng) 建筑施工系統(tǒng) 廢棄材料再生循 環(huán)利用系統(tǒng) 環(huán)保 室外環(huán)境保護(hù)系 室內(nèi)環(huán)境保護(hù)系統(tǒng),創(chuàng)新產(chǎn)品，建設(shè)智能社區(qū)與