房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

1、第三章,房地產(chǎn)金融市場(chǎng),第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi) 第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn),房地產(chǎn)金融市場(chǎng)概念,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)概念 P55房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類(lèi)房地產(chǎn)資金交易的總和。,本章學(xué)習(xí)要點(diǎn),重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)，及我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要特點(diǎn)。,第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素,一、三個(gè)基本構(gòu)成要素 二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能,一、三個(gè)基本構(gòu)成要素,融資主體 融資中介 金融工具,（一）、融資主體,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資主體包括資金融通的供給者和需求者，他們作為資金這一特殊

2、商品的買(mǎi)賣(mài)雙方是構(gòu)成房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最基本的要素 .主要包括： 1、企業(yè) 2、居民個(gè)人 3、 政府部門(mén),（二）、融資中介,融資中介是處于融資者之間的中間機(jī)構(gòu)。大體上可以劃分為專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)和兼營(yíng)機(jī)構(gòu)兩類(lèi)。,1、房地產(chǎn)金融專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)，如住房?jī)?chǔ)蓄銀行、公積金管理中心、住房信用合作社、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)團(tuán)等。,2、房地產(chǎn)金融兼營(yíng)機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融兼營(yíng)機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、證券公司等。,（三）、金融工具,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融工具是指在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上同貨幣相交易的各種金融契約。主要包括商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的股票、債

3、券以及各種未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等。,二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能,（一）、融通資金的功能,這是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最基本的功能，即通過(guò)金融市場(chǎng)將貨幣資金由盈余部門(mén)融通到短缺部門(mén)。 進(jìn)一步表現(xiàn)為資源的配置功能,（二）轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的功能,豐富多樣的金融商品，可以使投資者將投資分布于具有不同收益風(fēng)險(xiǎn)組合的多種金融產(chǎn)品上，以達(dá)到分散投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。,（三）調(diào)節(jié)和反映經(jīng)濟(jì)的功能,貨幣政策和財(cái)政政策是政府通過(guò)對(duì)金融市場(chǎng)的有效功能而實(shí)施的機(jī)制和手段。,三、發(fā)揮房地產(chǎn)金融市場(chǎng)功能必備的條件,（一）有完整對(duì)稱(chēng)的信息 （二） 有市場(chǎng)供求決定價(jià)格的機(jī)制 （三） 有眾多的市場(chǎng)參加者和豐富的金融商品 （四）有完

4、善的市場(chǎng)機(jī)制，管理手段和交易方法 這四個(gè)條件不具備，金融市場(chǎng)就不能正常地發(fā)揮其應(yīng)有的功能。,第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi),一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi),房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以按多種標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi),（一）、按金融市場(chǎng)層次劃分,可分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，又叫初級(jí)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)融資活動(dòng)的初始市場(chǎng)，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（IPO）等。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場(chǎng) 。,（二）、按房地產(chǎn)金融服務(wù)對(duì)象分,按房地產(chǎn)金融服務(wù)對(duì)象分，可分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)。 房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。 地產(chǎn)金融市場(chǎng)是

5、指以土地作抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動(dòng)的總稱(chēng)。,（三）、按金融交易工具的期限分,按金融交易工具的期限分，可分為貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)兩大類(lèi)。 貨幣市場(chǎng)是融通短期資金的市場(chǎng)，包括金融同業(yè)拆借市場(chǎng)、回購(gòu)協(xié)議市場(chǎng)、商業(yè)票據(jù)市場(chǎng)、銀行承兌匯票市場(chǎng)、短期政府債券市場(chǎng)、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場(chǎng)等。 資本市場(chǎng)是融通長(zhǎng)期資金的市場(chǎng)，包括中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。,中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)是金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場(chǎng)。 證券市場(chǎng)是通過(guò)證券的發(fā)行與交易進(jìn)行融資的市場(chǎng)，包括債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、基金市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)、融資租賃市場(chǎng)等。 資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融的主要市場(chǎng)，其金融產(chǎn)品有住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信

6、托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。,二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式按有無(wú)中介機(jī)構(gòu)參與可分為間接融資、直接融資 。直接融資與間接融資各有利弊，相互補(bǔ)充、相互促進(jìn),（一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的間接融資,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與各種投資，而是根據(jù)自身資本金運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)與實(shí)際力量，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及消費(fèi)所需的貸款。 間接融資具有無(wú)限擴(kuò)展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間地點(diǎn)與范圍等方面的限制。,（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資是指銀行或者房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)直接向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資，參與

7、公司（企業(yè)）的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以獲取利潤(rùn)?；蛘叻康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在資本市場(chǎng)發(fā)行股票、債券、以籌措資金。 直接融資一般要受到資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)和收益預(yù)期判斷的影響 。,（三）、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)-,房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)是由初級(jí)抵押市場(chǎng)和二級(jí)抵押市場(chǎng)組成,（一）、初級(jí)抵押貸款市場(chǎng),初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為買(mǎi)房和建房單位或個(gè)人提供貸款的市場(chǎng)。,案例1,假定某開(kāi)發(fā)商用自有資金買(mǎi)下一塊價(jià)值30萬(wàn)元的土地使用權(quán)(在我國(guó)，土地使用權(quán)和所有權(quán)分離)，然后，開(kāi)發(fā)商便可以用該土地的使用權(quán)、商品房建設(shè)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商本身的資信，向商業(yè)銀行申請(qǐng)短期的建設(shè)貸款。這里假定建設(shè)貸款額度為70萬(wàn)元，貸款期限為6個(gè)月，所開(kāi)發(fā)

8、的商品房?jī)r(jià)值為125萬(wàn)元。,第一步,房屋營(yíng)建，申請(qǐng)建設(shè)貸款。開(kāi)發(fā)商向?qū)ｉT(mén)從事建設(shè)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行申請(qǐng)短期建設(shè)貸款。銀行根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的可行性、建設(shè)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商的資信確定是否貸款和貸款多少。,第二步,清償建設(shè)貸款，商品房屋建設(shè)完工之后，假定開(kāi)發(fā)商以成本的125的價(jià)格，即125萬(wàn)元出售房屋，開(kāi)發(fā)商即可用購(gòu)房者支付的購(gòu)房款清償建設(shè)貸款本息。,第三步,創(chuàng)建抵押貸款。假定房?jī)r(jià)與抵押貸款的比率為70，那么，購(gòu)房者可以申請(qǐng)抵押貸款額為875萬(wàn)元；剩余的30，即375萬(wàn)元，須由購(gòu)房者一次性支付，我們稱(chēng)這筆款項(xiàng)為首期付款。,完整的初級(jí)抵押貸款市場(chǎng),建設(shè)貸款的發(fā)放不僅使得開(kāi)發(fā)商得以開(kāi)發(fā)新的建筑物業(yè)，而且完工以后的

9、建筑物又成為購(gòu)房者向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款的保證。購(gòu)房者申請(qǐng)的長(zhǎng)期抵押貸款(因?yàn)橘J款期限很長(zhǎng)，所以常常被稱(chēng)為永久性貸款)和支付的首期付款使開(kāi)發(fā)商得以清償建設(shè)貸款的本息并實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)。 建設(shè)貸款的貸款人、永久性貸款的借款人、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者四方面構(gòu)成了一個(gè)完整的初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。,（二）、二級(jí)抵押貸款市場(chǎng),二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買(mǎi)賣(mài)以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)不與抵押借款人直接發(fā)生關(guān)系。 二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)存在一個(gè)龐大的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)初級(jí)市場(chǎng)的抵押貸款和證券，并向廣大投資者轉(zhuǎn)賣(mài)。,吸引社會(huì)資金進(jìn)入抵押市場(chǎng)； 鼓勵(lì)抵押資金在地區(qū)間的流動(dòng)；

10、使抵押貸款人能夠?qū)⒌盅浩鯎?jù)變現(xiàn)； 平抑抵押資金的供求波動(dòng)。,圖5-2二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的結(jié)構(gòu),第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要特點(diǎn),（一）銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道,銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程（見(jiàn)圖3-2）。 圖3-2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作及其資金流程圖,（二）股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中比重比較小,據(jù)2006年中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)58710家，但只有100家左右主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%。,(三)房地產(chǎn)債券融資所占份額

11、也很小,我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，19931998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行房地產(chǎn)債券。到1999年，債券在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源的占比達(dá)到0.21%。根據(jù)中國(guó)央行的數(shù)據(jù)，2006年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的12%。,（四）房地產(chǎn)資金信托是活躍的融資形式,目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供“過(guò)橋貸款”，即主要為未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托貸款，這些信托計(jì)劃基本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。2005年4月，北京房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)行的第一個(gè)實(shí)行“發(fā)行前向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報(bào)備制度”的集合資金信托計(jì)劃面市，,二、我

12、國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多地依賴銀行貸款，使得風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行,除農(nóng)行的不良貸款率相對(duì)偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率低于5%，見(jiàn)表3.-3,（二）土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn),1、土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高 2、銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管 3、銀行向土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒(méi)有有效的擔(dān)保措施 4、土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),（三）個(gè)人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險(xiǎn),目前，我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。,三、完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的措施,（一）發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場(chǎng) （二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變 （三）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展 （