愉景灣二期營銷思路提案.ppt

1、蔚藍之美，終極一個城市的想像 -珠江.愉景灣二期營銷思路提案,二八年五月二十五日,湖南合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司,提案思路,推貨怎么推?,蓄客怎么蓄?,市場回顧,廣告回顧,營銷突破口,銷售怎么做?,客戶回顧,營銷回顧,銷售回顧,營銷執(zhí)行,廣告怎么打?,營銷目標,銷售目標：1個億 銷售套數(shù)：200套 推廣目標：打造衡陽頂級高品質(zhì)生活社區(qū) 回籠資金：約9000萬元,時間：2008年6月12月,營銷回顧-市場,衡陽市場競爭樓盤主要價格一覽表,分析:,1、據(jù)我們調(diào)研，衡陽市場1-5月份，各大樓盤價格基本維持不變; 2、從圖表所示，衡陽市場中高端樓盤主要價格都集中在2600-2800元/平米左右，其中中

2、泰峰境以及雅士林項目價格與珠江愉景灣項目位于同一個價格層次. 合富觀點: 由于價格基本維持不變,一方面說明市場并沒有回暖的現(xiàn)象,一方面也告訴我們二期在定價策略上要謹慎,可以考慮采取低開高走的策略，讓價格根據(jù)市場行情慢慢小幅上揚.,營銷回顧-市場,衡陽市場競爭樓盤銷售政策一覽表,分析: 1.各項目都采取了靈活 的折扣方式， 2.各開發(fā)商都未在5月 通過大規(guī)模營銷活動推 出新貨，開發(fā)商一致預 期悲觀； 3.假日期間大部分開發(fā)商 都開展了促銷活動，主要 以送房款，和送折扣等方 式促銷,效果一般； 合富建議：為了靈活應對 市場以及應對競爭，項目 應該采取更為靈活的促 銷方式，如送折扣，送 房款。如在某

3、個時間段1萬送3 萬,或者根據(jù)戶型面積贈送房款.,營銷回顧-市場,衡陽市場競爭樓盤4月份銷售情況一覽表,分析: 1.各樓盤銷售情況都不樂觀 ，成交量極低； 2.客戶到訪量依稀可數(shù)； 合富建議： 在市場極其低迷的情況下， 更應該保持項目信息發(fā)布， 搶奪有限的客戶同時不能 盲目的推貨，應根據(jù)蓄客 情況小心推貨，保證項目 做到發(fā)貨即一炮而紅.,營銷回顧-市場總結(jié),1.成交量雖然隨著天氣回暖有一定的回升,但是實際狀況仍然不如人意,市場仍然處于低迷狀態(tài); 2.各開發(fā)商都未在5.1這個傳統(tǒng)的旺季進行大規(guī)模推貨,以及促銷活動,可見各大開發(fā)商形成一種一致的悲觀預期; 3.各項目價格基本未有大的變化,但是市場呈

4、現(xiàn)出一種有價無市的狀態(tài); 4.各開發(fā)商為了盡可能促進成交,都采取了靈活的折扣政策,但是成交量并沒有多大的起色; 5.各樓盤日到訪量,依稀可數(shù),可見客戶觀望心態(tài)比較嚴重,購房需求暫時受到抑制.,合富觀點: 1.在低迷的市場上，更應保持項目信息發(fā)布的持續(xù)性，以搶奪有限的客戶，應對市場競爭; 2.積極蓄客,小規(guī)模推貨,試探市場反映，通過靈活的銷售政策,促進成交,促成熱賣現(xiàn)象形成。,營銷回顧-來訪客戶,愉景灣1-5月份來訪客戶統(tǒng)計分析（1）,分析:,1.342臺到訪客戶，有285臺客戶有過一次置房經(jīng)歷，85臺客戶擁有過多次置業(yè)歷史； 2.從客戶可接受價格來看,能接受項目價格2800元以上的的僅僅為28

5、臺，可見客戶心理可接受價位非常低。 合富建議：因此需要升級項目形象，提升、培育客戶心理可接受價位，加強項目品質(zhì)訴求，提高轉(zhuǎn)化率.,營銷回顧-來訪客戶,愉景灣1-5月份來訪客戶統(tǒng)計分析（2）,分析:,1.來訪客戶主要為改善型，其次為自住，首次購房，可見項目有效的吸引了目標客戶； 2.客戶信息途徑主要為口碑介紹，路過項目，其次為戶外廣告； 3.客戶主要居住區(qū)域為蒸湘區(qū)，華新區(qū)，石鼓區(qū)，雁峰區(qū)，在則省外客戶達37臺。 合富建議：加強項目外圍包裝與導視，攔截客戶，加強項目形象提升，多情感營銷； 加強戶外媒介與紙媒應用。,營銷回顧-來訪客戶,愉景灣1-5月份來訪客戶統(tǒng)計分析（3）,分析:,1.到訪客戶最

6、多的為私企老板，其次為中高層管理人員，在則為政府機關(guān)人員； 2.到訪客戶高達174臺擁有私家車，26人擁有單位配車，可見高端客戶認同項目高端定位； 3.客戶多好購物.飲食.運動.美容。 合富建議：針對企業(yè)老板、中高層管理人員進行有針對性的媒體投放，采用點對點營銷進行拓展，同時在衡陽的高檔會所、中西餐廳、高檔百貨等進行DM直投。,營銷回顧-來電客戶,愉景灣1-5月份來電客戶統(tǒng)計分析,分析:,1.來電客戶主要為市區(qū)客戶，達115臺，其他達24臺，加強市區(qū)主要人流集中點的宣傳； 2.來電客戶信息獲取途徑主要以路牌廣告和衡陽日報為主； 合富建議： 加強戶外廣告的運用，理性對待紙媒與電媒。,營銷回顧-成

7、交客戶,愉景灣1-5月份成交客戶統(tǒng)計分析(1),分析:,1.客戶年齡主要在31-50歲這個階段，事業(yè)有所成，但仍未登頂； 2.客戶主要居住在蒸湘.華新.雁峰區(qū)； 3.客戶在職業(yè)上主要為私企老板，高中層管理； 合富建議： 客戶主要為城市中的精英階層，事業(yè)有所成；居住區(qū)域情結(jié)濃厚，因此可以針對這部分客戶群進行情感營銷。,營銷回顧-成交客戶,愉景灣1-5月份成交客戶情況統(tǒng)計分析(2),分析:,1.從置業(yè)目的上來看客戶多為改善型客戶，其次是自住購房； 2.客戶一般有過置業(yè)經(jīng)驗，顯示出較強的經(jīng)濟實力，以及隱性投資目的 3.成交客戶主要信息獲取渠道主要為口碑傳播，報紙，路過 合富建議： 成交客戶主要為改善

8、型客戶并具隱性投資意思，因此項目在宣傳推廣中應加強適居性的訴求。 加強項目周邊展示，加強口碑營銷，以報紙主打形象， 多情感營銷。,營銷回顧-客戶小結(jié),客戶來訪量:1月-5月11日共來訪342臺/日來訪為2.6臺,客戶來電量: 1月1日-5月11日共來電141臺1.07臺,客戶成交量:1月1日-5月11日共成交22套,轉(zhuǎn)化率為0.6,我們的客戶群:主要為私企老板，企業(yè)中高層以及公務員，好購物與美食，好運動； 普遍擁有私家車，年齡多在31歲-45歲之間，主要居住在蒸湘.華新.雁峰區(qū)，主要置業(yè) 目的為改善型，普遍認同項目高端定位，有自己固定的圈子，比較相信圈子里面的 信息。 合富建議：根據(jù)客戶轉(zhuǎn)化率

9、，以及客戶可接受價格，客戶獲取信息渠道，以及客戶 性格特點與興趣，我們建議采用戶外與報媒提升形象，采用小眾媒介針對目標客戶， 同時舉辦一些有品位的活動，如美食類.運動類，加強口碑營銷與情營銷售，以實景 展示打動客戶。,營銷回顧-廣告,愉景灣項目1-5月份廣告投放分析,1.08年1月份,投放了以二期園林開放為主題的戶外與報紙廣告,并舉行了客戶答謝會,但是天災等不可抗力,實際成效不大; 2.由于08年市場持續(xù)低迷,以及項目工程進度沒有達到預期要求,在此期間一直沒有投放任何廣告; 3.同時由于1期貨量不多,二期在5月份之前一直沒拿到預售證,項目在2-5月份期間,沒有做任何形式的公關(guān)活動以及促銷活動，

10、使得項目的形象推廣出現(xiàn)了斷層，很多客戶都不知道愉景灣項目。 4.從到訪客戶的信息獲取途徑,可知大部分客戶不知道項目二期,已經(jīng)可以銷售,主觀認為項目沒有新貨推出。,合富建議: 迅速調(diào)整營銷思路與推廣策略，利用項目1期交房為契機，適當投放報紙廣告與 戶外廣告,傳播二期上市信息,促進到訪;其次是加強巡展以及派單活動,變被動營銷為 主動營銷，主動尋找客戶,根據(jù)客戶活動區(qū)域,對一些高端場所,投放DM廣告。,營銷回顧-銷售,愉景灣項目1-5月銷售現(xiàn)場小結(jié),1.由于1-4月現(xiàn)場來客量少，銷售人員激情有所減退； 2.由于人員變動，部分人員心里有所壓力； 3.現(xiàn)場氛圍冷淡，銷售人員人心散漫，部分人員不注意個人形

11、象，以及影響工作環(huán)境； 4.銷售人員業(yè)務技巧有待提高，以促進項目成交； 5.領導層更換，配合不佳，磨合需要一段時間。,營銷癥結(jié),通過我們對愉景灣項目前一段時間營銷的回顧與總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)愉景灣項目存在如下問題： 1、二期市場形式依然嚴峻，衡陽市場仍然非常低糜,沒有回暖的跡象；對二期銷 售不利。 2、自1-5月份以后，愉景灣項目沒有任何形式的廣告，客戶以為二期還沒有啟動,愉景灣項目形象沒有很好的延續(xù),3-5月失去了市場的大好時期。 3、針對二期產(chǎn)品1.6個億銷售額以及366套的貨值,單靠衡陽本地客戶消化,是遠遠不夠的。 4、二期目前蓄客非常不理想。 5、項目傳播與形象推廣已經(jīng)停止，造成項目信息閉塞

12、。故此營銷思路與廣告策略需要重新調(diào)整。,營銷突破口,營銷方面：采用主動營銷、實景營銷以及客戶營銷為主。 推廣方面：在一期的基礎上，繼續(xù)拔高整體調(diào)性，從“發(fā)現(xiàn)衡陽之美”提升到“ 品鑒新衡陽生活之美”，主打“二期園林與產(chǎn)品形象”，在媒體組合 上采用小眾傳播方式為主，如戶外、報紙、短信、生活雜志、高檔 場所直投等方式，此外以小眾營銷活動為主，從而鎖定我們的高端 客戶群。 價格方面:原制定價格暫不做調(diào)整,采用靈活折扣方式,以及結(jié)合產(chǎn)品特點采取 低開高走的價格策略，根據(jù)市場行情可每次小幅上揚。 （詳細折扣體系請見二期折扣申請報告） 蓄客方面：根據(jù)市場經(jīng)驗以及項目營銷節(jié)點,采用主動營銷、情感營銷、實景營銷

13、 以及廣告組合蓄積客戶。 推貨方面：先期少量推貨，試探市場反映，然后根據(jù)市場反映以及蓄客量，在9月 10月之間進行大規(guī)模推貨，集中引爆，一炮而紅。 銷售方面：加強整體形象提升，提升銷售人員業(yè)務技巧，提高銷售積極性。,推貨怎么推?,蓄客怎么蓄?,銷售怎么做?,營銷執(zhí)行,廣告怎么打?,營銷執(zhí)行-蓄客,第一階段：6月份,1、成交目標：20套 2、蓄客時間：6月1日-6月30日 3、蓄客策略： 1）大客戶拓展：成立大客戶組，專門針對衡陽市重點單位重點拓展 2）廣告投放：通過報紙與戶外，少量的短信吸引客戶 3）點射營銷：針對目標客戶群，對一些重點單位進行上門拜訪 4）情感營銷與老客戶挖掘：銷售人員通過電

14、話回訪老客戶,并傳達二期銷售政策以及項目工程進度,邀請客戶繼續(xù)關(guān)注項目以及到訪體驗二期園林。,營銷執(zhí)行-蓄客,活動1、以老帶新促銷活動 目的：利用老客戶,促進口碑,帶動圈層,促進成交 活動時間：長期執(zhí)行 參與人員：所有老客戶或者未成交客戶 （80位） 操作形式： 1.凡介紹客戶購買愉景灣且成交的老客戶或者其他人員(非合創(chuàng)公司/合富/萊佛士工作人員)都可獲得開發(fā)商獎勵; 2凡在本活動認定范圍內(nèi)成交的新客戶可享受半年物業(yè)管理費的優(yōu)惠; 3.其他人員介紹客戶成交,每套獎勵￥500元予介紹人員;老客戶介紹新客戶成交的,老客戶可選擇￥500元的現(xiàn)金獎勵,或者選擇免一年物業(yè)管理費的優(yōu)惠; 界定方式:客戶介

15、紹客戶必須在第一時間，由業(yè)務人員帶新客戶填寫客戶帶客戶確認單 信息傳播：銷售人員電話告知老客戶、短信支持,營銷執(zhí)行-蓄客,活動2：大客戶拓展 一、時 間：7月1日-8月31日 二、對 象：項目周邊重點單位客戶拓展（銀行、醫(yī)院、衡鋼、南華大學、亞新高科、一中等）。 三、目 的： 1、客觀、全面綜合評估大客戶團體的購買實力和購買誠意度，篩選出大客戶單位。 2、深入目標大客戶群體，充分了解相關(guān)需求意向，建立情感基礎，樹立和鞏固 項目品牌忠誠度，形成良好的口碑傳播，及時將項目相關(guān)信息迅速、快傳遞到意向客戶，刺激購買欲望；,注：詳細方案在階段性方案中體現(xiàn)。,四、操作流程：,營銷執(zhí)行-蓄客,大客戶銷售政策

16、： 政策對象:所有經(jīng)過老客戶介紹或者合富大客戶拓展人員拓展的大客戶團體 銷售政策:1.介紹新客戶的老客戶:(1)非團體客戶,執(zhí)行以前的老帶新政策 （2）介紹團體購買的客戶可獲得以下優(yōu)惠,說明:1、另外仍可享 付款折扣,但不享 受買二期送房款 的活動 2、本團購政策只針 對二期,營銷執(zhí)行-蓄客,活動3、巡展活動 目的：珠江愉景灣項目信息有效傳達到目標客戶群 登記客戶信理想目標80批; 發(fā)放宣傳單1500份; 活動時間：6月22-23日/6月29-30日 活動地點：晶珠廣場/廣百/蓮湖廣場/雁城賓館/鋼管廠/燕京啤酒/亞新科參與執(zhí)行人員：合富置業(yè)顧問3人+臨時兼職人員4人+司機1人 操作形式： 主

17、要通過銷售人員在固定的地點發(fā)放項目資料，同時為有意向了解項目的客戶做解說，對有意向到營銷中心的客戶，派車送客戶到達營銷中心 信息傳播：銷售人員電話告知老客戶、短信支持 活動預算：6000元,營銷執(zhí)行-蓄客,第二階段：7月-8月,1、銷售目標：成交20套 2、蓄客時間：7月1日-8月31日 3、蓄客策略： 1）大客戶拓展：大客戶組，繼續(xù)對周邊單位拓展。 2）主動營銷：通過派發(fā)單張針對目標區(qū)域投放項目廣告,在每周雙休日傍晚巡展組,開展巡展活動。 3）情感營銷與老客戶挖掘：銷售人員通過電話回訪老客戶,并傳達二期銷售政策以及項目工程進度,邀請客戶繼續(xù)關(guān)注項目以及到訪體驗二期園林。 4）廣告狙擊客戶。,

18、營銷執(zhí)行-蓄客,活動1、巡展活動（1500元/場，含場地會以及人員費用） 目的：珠江愉景灣項目信息有效傳達到目標客戶群 登記客戶信理想目標320批; 發(fā)放宣傳單4000份; 活動時間：7月-8月份每個雙休日 活動地點：晶珠廣場/廣百/蓮湖廣場/雁城賓館/鋼管廠/燕京啤酒/亞新科參與執(zhí)行人員：合富置業(yè)顧問3人+臨時兼職人員4人+司機1人 操作形式： 主要通過銷售人員在固定的地點發(fā)放項目資料，同時為有意向了解項目的客戶做解說，對有意向到營銷中心的客戶，派車送客戶到達營銷中心 信息傳播：銷售人員電話告知老客戶、短信支持 活動預算：24000元,營銷執(zhí)行-蓄客,第三階段：9月-10月,1、銷售目標：8

19、5-90套 2、蓄客時間：9月1日-10月7日 3、蓄客策略： 1）大客戶拓展：與大客戶進行談判,確定價格以及銷售政策。 2）廣告首發(fā)：系列廣告對衡陽市場進行轟炸,向市場宣告珠江愉景灣即將蓄勢待發(fā)。 3）情感營銷與老客戶挖掘：銷售人員通過電話回訪老客戶,并傳達新的銷售政策以及項目活動信息,邀請客戶繼續(xù)關(guān)注項目。 4)活動營銷:通過參加房交會活動開始進行認籌,并根據(jù)蓄客情況在房交會后舉行開盤活動。,營銷執(zhí)行-蓄客,活動1、中國首席講師關(guān)于領導力與執(zhí)行力的講座 目的：提升項目品位； 提高項目認知度; 挖掘高端客戶信息; 活動時間：9月份 活動地點：神龍大酒店 邀請講師：如余世維、易中天等 參與人員

20、：衡陽市大型企業(yè)中高層領導（200人） 媒介支持：短信/DM直投/報紙/電視/戶外/公交 活動預算：8萬元,營銷執(zhí)行-蓄客,活動2、房交會活動 目的：展示項目形象； 提高項目認知度; 為項目蓄積客戶; 活動時間：待定 活動地點：待定 執(zhí)行人員：合富置業(yè)顧問8人+臨時兼職人員20人+司機2人 操作形式： 通過項目的展位設計體現(xiàn)項目形象，同時通過發(fā)送禮品，以及歌舞表演吸引客戶到場了解項目信息，針對對項目有意向的客戶提供解送服務，并聘請臨時業(yè)務員，邀請客戶達到展示中心 活動預算：30萬元,營銷執(zhí)行-蓄客,活動3、開盤活動 目的：促進成交以及造成火爆的銷售場面，形成熱銷形象，搶奪客戶 活動時間：待定

21、活動地點：營銷中心 執(zhí)行人員：合創(chuàng)+合富+萊佛士+禮儀 操作形式： 當簽訂認購的客戶達到60臺的時候，舉行開盤活動，活動當日主要為簽訂商品房買賣合同，交剩余房款，同時在開盤當天簽訂合同以及交房款，可獲得額外的獎勵，獎勵5000元購房款，并可獲得價值100元禮品1份。 活動預算：6萬元（執(zhí)行方案在執(zhí)行前兩周提交）,營銷執(zhí)行-蓄客,第三階段：11月-12月31日,1、銷售目標：65-70套 2、蓄客時間：11月1日-12月 3、蓄客策略： 1）大客戶拓展：與大客戶進行談判,確定價格以及銷售政策。 2）廣告首發(fā)：系列廣告對衡陽市場進行轟炸,向市場宣告珠江愉景灣即將蓄勢待發(fā)。 3）情感營銷與老客戶挖掘

22、：銷售人員通過電話回訪老客戶,并傳達新的銷售政策以及項目活動信息,邀請客戶繼續(xù)關(guān)注項目。 4)活動營銷:通過客戶答謝會，邀請新老客戶參與，給予一定優(yōu)惠政策，促進客戶持續(xù)關(guān)注項目。,營銷執(zhí)行-蓄客,活動1、客戶答謝會 目的：聯(lián)系開發(fā)商與客戶的感情； 促進口碑傳播; 促進客戶成交; 活動時間：12月 活動地點：雁城賓館 參與人員：成交老客戶以及部分新客戶 活動內(nèi)容： 1、自助餐 2、歌舞表演 3、互動活動（抽獎，有獎答題） 活動預算：20萬元,營銷執(zhí)行-推貨,分析:二期貨量共366套,其中奢適型產(chǎn)品最多,達到204套,景觀較差;奢華型產(chǎn)品達到102套,占有最好的景觀資源,舒適型產(chǎn)品為60套,同時5

23、-8棟位于項目外圍,為次優(yōu)產(chǎn)品,同時8棟價格基本與4棟持平,結(jié)合項目1期產(chǎn)品走勢,我們建議在推貨時,先推低價產(chǎn)品與次優(yōu)產(chǎn)品保證項目旺銷形象,在市場旺銷期推奢華與奢適產(chǎn)品,獲取高額利潤。,貨量分析,時間,營銷 節(jié)點,08年9月,08年10月,持續(xù)蓄客,08年11月,12月,08年7月,項目蓄客,08年8月,項目開盤,營銷 計劃,完成85套 房交會 產(chǎn)品形象攻擊,亮相期,08年6月,項目強銷,項目持續(xù) 銷售,推廣落實 銷售政策落實 散賣,蓄客 散賣,09年1月,亮相、蓄客期,開盤期,強銷期,持續(xù)期,亮相、蓄客期營銷重點： 1、開始宣傳推廣，建立項目形象； 2、試探市場關(guān)注，進行市場摸底。 3、走訪

24、周邊單位，爭取團購。 4、積累客戶、大量吸籌；,蓄客 散賣,開盤期營銷重點： 1、公開發(fā)售； 2、將內(nèi)部認購期積累客戶消化； 3、不斷積累客戶口碑； 4、項目價值內(nèi)涵持續(xù)深化，帶動熱銷高潮。,強銷期營銷重點： 1、運用多種營銷手段，全方位宣傳攻勢。創(chuàng)造波次不斷的銷售高潮。 2、深化項目品牌想象建設，口碑傳播。,持續(xù)期營銷重點： 1、項目將全面建設完成，升華企業(yè)品牌建設，樹立品牌形象。 2、采取促銷等有效營銷手段，消化剩余房源。,營銷執(zhí)行-節(jié)點,完成70套 客戶答謝會,營銷執(zhí)行-推貨,第一階段推貨（60套）： 推貨時間：08年6月1日-6月28日,第二階段推貨（204套）： 推貨時間：08年9月

25、18日,推 貨： 主推8號棟產(chǎn)品 推貨理由： 1、主要8號棟由于產(chǎn)品處于外圍,受噪音影響,價格與一期持平,適合低開高走,同時由于面積小,總價相對低,客戶層次相對低。 2、預計在今年下半年新推的產(chǎn)品中,更多的項目將主打120的產(chǎn)品,因此作為在市場上相對高價的產(chǎn)品盡量趁市場空隙發(fā)售。,推 貨： 主推5號棟與7號棟。 推貨理由：在10月這個銷售旺季,我們必須保證有足夠的貨量,同時貨量齊全,保證客戶能最大化的轉(zhuǎn)化,同時有必須保證在未來有更高端的產(chǎn)品面市,因此建議保留7號棟。,第三階段推貨（102套）： 推貨時間：08年10月 推 貨：主推6號棟。 推貨理由： 6號棟為中心樓王，是產(chǎn)品中檔次最高、景觀資

26、源最好的產(chǎn)品，比較稀缺，價值非常高，因此保留，放到了第三階段推，以實現(xiàn)價值最大化。,營銷執(zhí)行-銷售,1、加強現(xiàn)場管理，穩(wěn)定團隊，提高銷售員的斗志與士氣； 2、加強銷售員的業(yè)務技能培訓，多參與銷售員的情感溝通與交流； 3、提高銷售員的現(xiàn)場截留客戶的能力，盡最大可能促成客戶成交； 4、對原有1600多臺客戶進行重新篩選，從而鎖定一部分客戶群； 5、對老客戶不斷進行情感培育，實現(xiàn)老客戶帶新客戶的轉(zhuǎn)化率；,銷售現(xiàn)場調(diào)整階段：（6月1日-15日）,營銷執(zhí)行-銷售,銷售現(xiàn)場執(zhí)行階段：（6月16日-30日）,1、提前組織銷售人員進行現(xiàn)場模擬和系統(tǒng)培訓； 2、二期首批散賣 3、發(fā)動開發(fā)商橫縱向關(guān)系戶認購 4、

27、跟蹤客戶，配合簽署商品房買賣合同 5、跟進客戶按揭合同和資料的辦理 6、提供每月、每階段客戶分析，工作總結(jié) 7、老客戶關(guān)系維護。,營銷執(zhí)行-推廣（思路）,形象定位策略,宣傳推廣策略,營銷推廣策略,延續(xù)項目一期形象，并提升高度,高開高調(diào)高端發(fā)聲,產(chǎn)品營銷實景營銷至上,因項目一期的推廣策略的成功告訴我們，以形象帶產(chǎn)品的道路是可行的，因此，二期在推廣上我們建議：,在推廣手段上，主要以報紙與戶外兩種媒介主打形象，以短信與DM直投攻擊目標客戶。這樣將更有效的挖掘目標客戶，實現(xiàn)項目形象高端與產(chǎn)品旺銷的雙贏局面。,營銷執(zhí)行-推廣（調(diào)性）,營銷執(zhí)行-推廣（方向）,衡陽最鼎級的灣畔豪宅,蔚藍之美，終極一個城市的想像,城市鼎級水岸社區(qū),消費者,品牌定位,傳播口號,傳播賣點,案名,傳播印象,于區(qū)域： 大衡陽融城之心 城市富人區(qū) 蒸水之濱江 于項目 合創(chuàng)實力與品牌 最優(yōu)秀的產(chǎn)品設計 地中海風情園林 社區(qū)豐富多彩的生活方式 最純粹的社區(qū),愉景灣二期,營銷執(zhí)行-推廣主