旅游地產(chǎn)全案例分析報告（圖文）

1、,加拿大尼亞加拉大瀑布主題街,地方文化主題鮮明，建筑風(fēng)格統(tǒng)一 增強與周邊市場的連接性,形成互補 豐富多彩的業(yè)態(tài)和人文活動盡顯主題文化,深圳東部華僑城,美國華盛頓德國村主題街,主題生動、活潑，有利積聚人氣 與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，豐富配套設(shè)施 建筑風(fēng)格突顯主題,以少數(shù)民族風(fēng)情和特色建筑為主題的旅游房地產(chǎn)項目 將居住、商貿(mào)、旅游較好結(jié)合,大力打造商業(yè)旅游,加強現(xiàn)金流 豐富的商業(yè)旅游元素和強有力的推廣手段帶動項目提高知名度,云南彝人古鎮(zhèn),深圳中華民俗村,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動,深圳太平洋休閑超市,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空

2、間感閉塞的商業(yè),與周邊現(xiàn)有大規(guī)模商業(yè)項目錯位競爭，特色取勝 傳承老北京建筑特色且沿續(xù)三里屯酒吧文化，以此為賣點,國 際,國 內(nèi),案例,深圳東部華僑城,鮮明的主題，中西結(jié)合 最大的利用了項目的自然資源，將休閑和生態(tài)的結(jié)合運用 先打造的休閑生態(tài)旅游把住宅的附加值最大化的升華,北京新紅資,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),云南省楚雄 彝人古鎮(zhèn),案例選取原因,大區(qū)位相似，均位于非省會城市，與省會城市的距離相當(dāng); 地段相似，不位于市中心，但與市中心距離很近； 以民族、文化、地方特色為主題; 功能或規(guī)劃功能相似，均為旅游與房地產(chǎn)結(jié)合的開

3、發(fā)項目。,區(qū)位,楚雄彝族自治州位于云南省中部，東距省會昆明約138公里，西距大理州首府下關(guān)約178公里 ; 楚雄彝族自治州全州人口約260萬，居住有彝、苗、傣、白、回、哈尼、傈僳等26個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口約占全州總?cè)丝诘?3%，彝族人口約占全州總?cè)丝诘?6； 彝人古鎮(zhèn)位于楚雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)永安大道以北、太陽歷公園以西、龍川江以東、楚大高速公路以南，距鐵路客運站約一公里。,概況,規(guī)劃占地約1740畝（約116萬平方米），總建筑面積100萬平方米，計劃總投資25億元 集商貿(mào)、居住、文化、旅游為一體。 以古建筑為平臺、彝文化為“靈魂”的大型文化旅游地產(chǎn)項目。 整體設(shè)計，由南往北分期建設(shè)，計劃分7

4、期于6年內(nèi)建成。 目前第1-2期已建成，第3-7期建設(shè)中。 開業(yè)第1年內(nèi)吸引約380戶商家進(jìn)駐，接待游客數(shù)量達(dá)20萬人次。,開發(fā)歷程（2005年-2011年）,景點,旅游元素吃,彝人惠賓園 綠野飯莊 金滿樓 金象園,旅游元素住,彝人古鎮(zhèn)大酒店 彝源客棧 水源客棧 雄風(fēng)客棧,彝人古鎮(zhèn)大酒店大堂 同聚元客棧 客棧內(nèi)部 客棧內(nèi)部,旅游元素住,雄風(fēng)客棧,苴卻客棧,旅游元素行,市外交通： 火車：廣大鐵路，往來昆明、大理； 客車：楚雄客運站，每天多趟汽車往來昆明、大理； 自駕車：楚大高速公路或安楚高速公路在程家壩收費站或楚雄西（達(dá)連壩）收費站下。 市內(nèi)交通： 2路、5路公交車,建議在本項目入口處設(shè)立標(biāo)志性

5、入口,建議本項目也設(shè)立地標(biāo)性的入口,旅游元素娛,火把節(jié) 長街宴 左腳舞 虎笙表演,龍川水岸酒吧 月半彎酒吧 金鉆商務(wù)娛樂會所 凱苑金鼎娛樂城,旅游元素購,緬甸風(fēng)情街 楚雄茶城 民俗夜市 花鳥街 古玩街,玉石珠寶,茶葉,古玩,手工藝,旅游元素游,正門牌樓 桃花溪 望江樓,土司府,趣聞故事,古戲臺,旅游元素- 特色廣場,梅葛廣場,水源廣場,火塘?xí)V場,咪依魯廣場,小鎮(zhèn)上處處可見親水的痕跡,很有親切感,物業(yè)開發(fā),第1-2期（已建成）： 住宅：兩樓一底的三層建筑，1樓經(jīng)營商業(yè)，2-3層用于居??； 純商業(yè)：多為三層建筑，主要用于經(jīng)營餐廳、酒吧、客棧等； 酒店：按4星級標(biāo)準(zhǔn)建造的仿古5層建筑，擁有156個

6、客房，300多個床位。,兩樓一底商住建筑 四合院 純商業(yè)建筑,第3期（在建）： 洋房：多層建筑，面積80-140平方米/戶； 別墅：以云南民居、北京四合院等形式建造，220-400平方米/戶； 商業(yè)：水岸商街，連排、獨棟建筑； 客棧：約1000平方米/ 棟，22-60客房/棟。 第4-7期（規(guī)劃）： 規(guī)劃有多層住宅、別墅、商業(yè)、住宿區(qū)（ 5星級酒店、3星級酒店、客棧）等。,物業(yè)開發(fā),效果圖： 多層洋房 別墅 水岸商街 客棧,客戶來源及價格走勢,購房者 第1-2期，楚雄市區(qū)約占56%，楚雄周邊州縣占32%，昆明等外地占12%，外地客戶中，有來自昆明、北京、臺灣、成都、東北等地區(qū)的，也有來自美國、

7、澳大利亞、泰國、緬甸等地。 第3期，楚雄本地客戶約占40，外地客戶約占60，其中外地客戶來源遍及全國，除了昆明等地，還包括香港和臺灣地區(qū)，甚至來自新加坡和澳大利亞等地。 旅游消費者 以楚雄市及周邊州縣游客、昆明游客以及旅游團(tuán)隊為主要的旅游人群。,價格走勢 2005年7月，第1期開盤：別墅約2700-2800元/，商鋪約3800-7000元/（均價約4000元/）。大部分購房者為投資，少部分為居住或經(jīng)營。 2007年10月，第3期開盤：洋房約1700-2100元/，別墅約2700元/，商鋪均價約5000元/，客棧約3500元/。 目前1-2期的商鋪租金約15元/平方米/月。,強勁的營銷推廣手段,

8、多渠道拓展招商范圍：招商推廣組織分為州內(nèi)組、州外組、境外組、旅游組，招商覆蓋范圍廣； 采用全方位宣傳媒介：充分利用國家、省、州主流媒體（電視臺、電臺、報紙等）、國際互聯(lián)網(wǎng)、衛(wèi)星電視、電子商務(wù)、戶外廣告等進(jìn)行推廣； 實施多樣化的宣傳活動：積極參加旅游交易會，組織旅游促銷團(tuán)，與占據(jù)云南旅游市場近半壁江山康輝旅游集團(tuán)合作、與境外商會洽商等方式，形成強大的宣傳態(tài)勢； 爭取政府的支持與合作：成為楚雄州文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)的十大項目之一，又是楚雄州“十大基礎(chǔ)性公益性工程”，在招商上得到了政府各部門的大力支持，也增強了公眾對項目的信心。； 重大銷售節(jié)點結(jié)合大型節(jié)慶活動舉行：借助火把節(jié)、 馬櫻花節(jié)、新年長街宴等活動積

9、聚人氣的大型活動，取得良好銷售、招商業(yè)績，同時擴(kuò)大影響力。,案例小結(jié),發(fā)揮本土特色優(yōu)勢，將古老而神秘的彝族歷史文化名人、建筑文化、人情風(fēng)俗、節(jié)慶歌舞、飲食、民族手工藝、服飾等作為旅游要素，吸引游客； 打破傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，并沒有運用觀光型的旅游資源，卻直接開發(fā)商業(yè)旅游，加強開發(fā)的現(xiàn)金流。 以特色建筑、特色活動、特色文化的旅游效應(yīng)為宣傳切入點，推動商業(yè)、居住物業(yè)的出租和銷售； 以大量的旅游宣傳帶動商業(yè)、居住的旅游房地產(chǎn)項目，在開發(fā)經(jīng)營上實現(xiàn)了滾動開發(fā)，可持續(xù)發(fā)展。 借助政府的支持和幫助，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力。,加拿大尼亞加拉大瀑布主題街,地方文化主題鮮明，建筑風(fēng)格統(tǒng)一 增強與周邊市場的連接性,

10、形成互補 豐富多彩的業(yè)態(tài)和人文活動盡顯主題文化,深圳東部華僑城,美國華盛頓德國村主題街,主題生動、活潑，有利積聚人氣 與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，豐富配套設(shè)施 建筑風(fēng)格突顯主題,以少數(shù)民族風(fēng)情和特色建筑為主題的旅游房地產(chǎn)項目 將居住、商貿(mào)、旅游較好結(jié)合,大力打造商業(yè)旅游,加強現(xiàn)金流 豐富的商業(yè)旅游元素和強有力的推廣手段帶動項目提高知名度,云南彝人古鎮(zhèn),深圳中華民俗村,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動,深圳太平洋休閑超市,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),與周邊現(xiàn)有大規(guī)模商業(yè)項目錯位競爭，特色取勝 傳承老北京建筑特色且沿續(xù)三

11、里屯酒吧文化，以此為賣點,國 際,國 內(nèi),案例,深圳東部華僑城,鮮明的主題，中西結(jié)合 最大的利用了項目的自然資源，將休閑和生態(tài)的結(jié)合運用 先打造的休閑生態(tài)旅游把住宅的附加值最大化的升華,北京新紅資,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),深圳東部華僑城,區(qū)位,東部 華僑城,一個結(jié)合了自然、生態(tài)、科普、體驗等先進(jìn)開發(fā)理念的以文化旅游為特色的國家生態(tài)旅游示范區(qū),同時也是一個復(fù)合型和互動型的全方位生態(tài)體驗旅游區(qū)。,布局,以不同主題劃分區(qū)域：三谷（大俠谷、云海谷、茶溪谷）、三鎮(zhèn)（茵特拉根小鎮(zhèn)、海菲德小鎮(zhèn)、茶馬古鎮(zhèn)）、三街（海菲德天街、茵特

12、拉根花街、藝術(shù)大地的濕地水街）、三部落（云中部落、天禪之旅、花鐘教堂），最大化的利用了原生態(tài)資源，使人與自然和諧共處。,茶溪谷,東部華僑城一期茶溪谷生態(tài)旅游元素豐富，并結(jié)合中西文化，已于2007年7月28日隆重試業(yè)，開業(yè)第一天就達(dá)到了萬人以上的游客。,茶馬古鎮(zhèn),茵特拉根,濕地花園,三洲茶園,人造的濕地公園是一個以植物為主題的休閑區(qū)，集觀光、科普教育、戶外游樂和特色運動于一體。,是一個以茶為主題的文化旅游區(qū)，在給游客提供了清雅的休憩區(qū)之余，也給游客提供了一個賞茶、品茶、觀茶戲、飲茶酒的休閑場所。,青山、綠水使都市里的人在這里得到凈化、洗滌。游客即可以進(jìn)一步了解茶知識，也可以漫步古棧道、騎馬探險。

13、,瑞士阿爾卑斯山的中歐山地建筑風(fēng)情的引入使這里變得俏皮、可愛，互動活動豐富多彩。,酒店,商業(yè)街,SPA,茵特拉根,濕地花園,濕地廊橋,山地自行車道,四季植物館,游樂天地,熱氣球,茶馬古鎮(zhèn),醍醐灌頂,品茗閣,古鎮(zhèn)戲臺,體驗炒茶,三洲茶園,自行車道,棧道,楓溪藤橋,茶田,茶溪谷的旅游元素表達(dá)的非常細(xì)致，充分的利用了其自有的生態(tài)資源，結(jié)合歐洲山地文化、中國傳統(tǒng)的茶文化、當(dāng)下人類對生態(tài)的重視，開發(fā)了一個多元素的山地世界。,茶溪谷（續(xù)）,深圳茵特拉根華僑城酒店以瑞士文化為主題的超豪華五星級酒店。它坐落于深圳東部華僑城茵特拉根小鎮(zhèn)，秀麗的湖泊、茂密的樹林不僅為酒店營造出不可多得的自然景觀，更為它帶來終年清

14、爽的宜人氣候。 酒店擁有特色客房308間，其中套房8間，建筑設(shè)計獨具匠心，藝術(shù)元素滲透每個細(xì)節(jié)。一流的設(shè)施設(shè)備，一流的服務(wù)品質(zhì)，盡展茵特拉根華僑城酒店好客之道。 擁有15間可容納為舉辦公司年會、婚宴、大型會議、新聞發(fā)布會、展覽會、商務(wù)慶典、研討會和其他不同大小的會議、宴會廳，最大的可同時容納1000人，擁有各類會議、宴會設(shè)備，主要的客戶定位是企業(yè)團(tuán)體。 房價從人民幣1968元起至7568元。,酒店,云海谷,云海谷作為奧林匹克軍體運動，設(shè)立了兩個18個洞的山地高爾夫場所，南面的為區(qū)內(nèi)業(yè)主提供，北面的則對外開放。 云中部落以優(yōu)美的風(fēng)景為背景，同時享受與藍(lán)天、白云、森林、海風(fēng)共進(jìn)美食 中國唯一的懸空

15、彎道觀望臺給游客以全新的體驗，滿足了喜歡新奇事物的游客。,大俠谷,尚未竣工的二期大俠谷以“森林、陽光、大地、河流、太空”為主要元素的八大之旅、全面打造以紅酒為主題的海菲德紅酒小鎮(zhèn)、人造瀑布、觀音座蓮、擁有300平方米的全亞洲最大LED屏幕的劇場等多個項目。,瀑布,步行棧道,劇場,大俠谷瀑布是中國目前落差最大、距離最長的濱海人工瀑布。,別墅,共推出300套別墅。 住宅區(qū)定位高端，容積率均小于0.3 一期已開盤，共推出20戶，每戶都背山面海，占地面積82899.18平方米，建筑面積8269.7平方米，車位比例2.2:1，戶型為241-730平方米，容積率小于0.1，被認(rèn)為是深圳有史以來最稀缺的別墅

16、產(chǎn)品。售價在10萬每平方米以上。已售出15棟。 七區(qū)于本月開盤，推出面積249-1138平方米的獨立別墅和161平方米的雙拼別墅，共56戶。 北斗七星,可鑒的休閑之處,天禪表演 是一場融合多種藝術(shù)手段，以禪茶文化為主題的大型多媒體交響音畫晚會，多維表演空間組合成令人震撼的視聽效果和精美絕倫的藝術(shù)畫面。晚會長達(dá)60分鐘，高潮迭起，讓人仿佛走進(jìn)天人合一、夢幻神秘的天禪之境。,林間 精致而溫馨的林間休息處給來這里游人提供細(xì)微而周到的關(guān)懷,平添了”休閑”的意味.,案例小結(jié),通過三谷、三鎮(zhèn)、三部落和三街的豐富主題，引入了以“讓都市人回歸自然”為宗旨，在山海間巧妙規(guī)劃了一系列獨具文化韻味、主題鮮明的旅游項

17、目。 東部華僑城在山海間巧妙規(guī)劃了大俠谷、茶溪谷、云海谷三大主題區(qū)域，集生態(tài)動感、休閑度假、戶外運動等多項文化旅游功能于一體，體現(xiàn)了人與自然的和諧共處。 該項目具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)的能力，豐富的休閑生態(tài)元素把商業(yè)地產(chǎn)(住宅)的附加值最大化,使它可以作為深圳高端住宅的主要原因。,加拿大尼亞加拉大瀑布主題街,地方文化主題鮮明，建筑風(fēng)格統(tǒng)一 增強與周邊市場的連接性,形成互補 豐富多彩的業(yè)態(tài)和人文活動盡顯主題文化,深圳東部華僑城,美國華盛頓德國村主題街,主題生動、活潑，有利積聚人氣 與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，豐富配套設(shè)施 建筑風(fēng)格突顯主題,以少數(shù)民族風(fēng)情和特色建筑為主題的旅游房地產(chǎn)項目 將居住、商貿(mào)、旅游較好結(jié)合,大力打造

18、商業(yè)旅游,加強現(xiàn)金流 豐富的商業(yè)旅游元素和強有力的推廣手段帶動項目提高知名度,云南彝人古鎮(zhèn),深圳中華民俗村,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動,深圳太平洋休閑超市,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),與周邊現(xiàn)有大規(guī)模商業(yè)項目錯位競爭，特色取勝 傳承老北京建筑特色且沿續(xù)三里屯酒吧文化，以此為賣點,國 際,國 內(nèi),案例,深圳東部華僑城,鮮明的主題，中西結(jié)合 最大的利用了項目的自然資源，將休閑和生態(tài)的結(jié)合運用 先打造的休閑生態(tài)旅游把住宅的附加值最大化的升華,北京新紅資,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活

19、動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),重慶洪崖洞,案例選取原因,地段相似，與市中心距離很近； 功能或規(guī)劃功能相似，以旅游及商業(yè)功能為主； 以民族、文化、地方特色為主題； 不相似之處,區(qū)位簡介,洪崖洞傳統(tǒng)民俗風(fēng)貌區(qū)位于重慶市核心商圈解放碑滄白路，長江、嘉陵江兩江交匯的濱江地帶，擁城市旅游景觀、商務(wù)休閑景觀和城市人文景觀于一體。 洪崖洞地處渝中區(qū)解放碑核心商圈1000M半徑輻射范圍內(nèi)，位于重慶市解放碑CBD、江北城CBD、彈子石CBD所構(gòu)成的兩江三岸大型CBD區(qū)域的核心樞紐地帶,重慶洪崖洞,洪崖洞概況,規(guī)劃占地31453平方米，總建筑面積46418平方米，沿江全長約1.2公里，總

20、投資約1.6億元； 擁城市旅游景觀、商務(wù)休閑景觀和城市人文景觀于一體，集餐飲、娛樂、休閑、保健和特色文化購物五大功能為一體； 以巴渝傳統(tǒng)特色建筑為平臺，體現(xiàn)巴渝傳統(tǒng)文化的文化旅游地產(chǎn)項目； 整體設(shè)計依山就勢，建筑按照“一”字型排列，場地南北向高低起伏呈三級臺階狀，呈立體空間布局。,洪崖洞擁有2300年的歷史遺跡； 公元前316年時，是一處軍事要塞； 在其后的歷史中，洪崖洞相繼形成了江隘炮臺、洪崖閉門、紙鹽碼頭、鎮(zhèn)江古寺、東川書院、明代城墻、天成巷街、紙鹽河街、洪崖洞街等眾多歷史遺跡，還留下了洪崖滴翠、嘉陵夕照等巴渝十二景中的兩大景觀； 是重慶目前唯一遺留的一處老山城人文景觀，獨具山城特色的巴渝

21、民居和吊腳樓文化。,建筑特色,以最具巴渝傳統(tǒng)建筑特色的“吊腳樓”風(fēng)貌為主體； 綜合利用山勢地形高差，采取筑臺、鏤空、吊腳、出挑、錯疊、臨崖等手法，依山就勢，通過分層筑臺，退臺以及吊腳樓架空等形式，營造出具有濃郁山城民居特色的吊腳樓生活空間。 修建明清風(fēng)格的民俗大劇院、還原巴渝十二景中“洪崖滴翠”景觀，還設(shè)置洪崖洞主題雕塑、沿江圖騰柱，八將軍炮臺等諸多具有濃郁巴渝風(fēng)情風(fēng)貌的城市人文景觀。,四大特色商業(yè)區(qū),紙鹽河街江畔酒吧街 ：薈萃了美國海盜、德國啤酒、香港英皇豪門等國際知名品牌酒吧，以風(fēng)情酒吧、城市娛樂、夜宵晚餐為業(yè)態(tài)主體。擁有碼頭文化的氛圍、濱江親水的資源，成為重慶城市高品位的風(fēng)情酒吧街。 天

22、成巷巴渝風(fēng)情街 ：“一街三層”的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，成為展現(xiàn)“老重慶民生百態(tài)”的影視拍攝基地，體現(xiàn)濃郁巴渝文化氛圍； 洪崖洞街盛宴美食街：融入來自于世界各地精品餐廳及菜肴。除了國際型大牌餐廳之外，還會薈萃私坊菜館等時尚類知名餐飲企業(yè)。 城市陽臺異域風(fēng)情街：以經(jīng)營異國風(fēng)情工藝、居藝、休閑怡情制品為主。,洪崖洞大酒店,四星級涉外商務(wù)酒店。于2006年09月29日開業(yè)。2007年11月26日四星掛牌； 酒店建筑面積逾1萬平米，內(nèi)部采用中式現(xiàn)代裝修風(fēng)格； 擁有各式客房及套房202間，均備有國際長途、高速寬帶接口、數(shù)字電視、保險箱、MINI BAR等多項商務(wù)設(shè)施及服務(wù)； 餐飲配套有半山花園咖啡廳、洪鼎.美人美火鍋

23、、時酷吊角樓休閑餐廳等； 其他功能配套有桑拿、美容美發(fā)、按摩、多功能會議室等。 客戶定位以商務(wù)為主,餐飲業(yè),街頭小景,禹王廟會,交通布置,內(nèi)部交通：通過26臺自動扶梯，可方便到達(dá)洪崖洞任何一層樓游玩。 外部交通：從解放碑滄白路到嘉濱路，有8臺垂直客用電梯供消費者進(jìn)出； 車位配置：在洪崖洞的頂樓和濱江路沿線共設(shè)有近400多個停車位。 旅游接待：設(shè)立2個AAA 級旅游接待大廳。,目標(biāo)消費者定位,洪崖洞的客源市場定位有三大目標(biāo)： 面向市內(nèi)，倡導(dǎo)重慶人游新重慶； 面向國內(nèi)，拓展國內(nèi)觀光、節(jié)假日市場； 面向海外，拓展以日、韓為重點的東南亞市場和以德國、美國為重點的歐 美市場和港、澳、臺市場。 洪崖洞的目

24、標(biāo)消費群定位是重慶本地人和中外游客。,經(jīng)營定位,經(jīng)營功能定位 ：匯聚了商業(yè)、文化、休閑、運動、旅游等多種功能，使洪崖洞成為商業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)復(fù)合，滿足一站式消費要求的綜合商業(yè)街區(qū)。 經(jīng)營主題特色定位 ：民俗文化和時尚娛樂 ； 經(jīng)營方式定位 ：為了統(tǒng)一對洪崖洞的整體商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行管理，只有1/3的產(chǎn)權(quán)店鋪出售，其余商鋪全部由開發(fā)商自行經(jīng)營或定向招商。,招商推廣亮點,“濱江休閑平臺”獲得“官方許可證”； 渝中區(qū)政府開始著力打造濱江立體餐飲娛樂產(chǎn)業(yè)帶； 農(nóng)業(yè)銀行對洪崖洞民俗城的商業(yè)投資項目作出了“按揭優(yōu)惠”的決定：第一，購買洪崖洞商鋪的客戶可享受購買住宅同等優(yōu)惠的貸款利率；第二，購買洪崖洞商鋪者

25、，可以辦理轉(zhuǎn)按揭。,銷售價格策略,紙鹽河江畔酒吧街最小商鋪面積為50平方米，一層空高5.7米，可得兩層空間，售價每平方米12800元（以套內(nèi)面積計算）起；二層空高4.5米，售價每平方米9800元（以套內(nèi)面積計算）起； 天成巷民俗風(fēng)情街三層為旅游精品商街，銷售均價為每平方米17800元（以套內(nèi)面積計算）起； 滄白路城市陽臺的異國風(fēng)情街售價為每平方米26800元（以套內(nèi)面積計算）起； 解放碑中央商務(wù)區(qū)較好位置的商鋪價格已經(jīng)達(dá)到8萬/平方米，部分平街層鋪面甚至達(dá)到了15-16萬/平方米的天價； 洪崖洞在2005年4月23日開盤當(dāng)天，推出的168個商鋪，其中147個旺鋪被客戶認(rèn)購，實現(xiàn)銷售總額1.2億

26、，完成銷售率90以上。,案例借鑒,成功點： 重慶洪崖洞充分挖掘、利用自身的文化條件及歷史背景，實現(xiàn)了旅游文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)產(chǎn)業(yè)的成功結(jié)合。 充分利用政府大力發(fā)展旅游業(yè)的契機，換取政府、政策的支持，成功打造重慶的旅游商業(yè)的招牌項目； 準(zhǔn)確的項目定位及經(jīng)營策略，大大加快項目的發(fā)展、成熟速度，實現(xiàn)項目的良好運營。 借鑒點： 發(fā)揮項目自身的本土特色優(yōu)勢，打造歷史文化內(nèi)涵、建筑文化、人情風(fēng)俗、節(jié)慶歌舞等旅游要素，吸引游客； 借助政府的支持，全力爭取優(yōu)惠政策的傾斜，聯(lián)合政府進(jìn)行宣傳推廣，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力； 以特色建筑、特色活動、特色文化的旅游效應(yīng)為宣傳切入點，推動商業(yè)、居住物業(yè)的出租和銷售。,加拿大尼亞加拉大

27、瀑布主題街,地方文化主題鮮明，建筑風(fēng)格統(tǒng)一 增強與周邊市場的連接性,形成互補 豐富多彩的業(yè)態(tài)和人文活動盡顯主題文化,深圳東部華僑城,美國華盛頓德國村主題街,主題生動、活潑，有利積聚人氣 與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，豐富配套設(shè)施 建筑風(fēng)格突顯主題,以少數(shù)民族風(fēng)情和特色建筑為主題的旅游房地產(chǎn)項目 將居住、商貿(mào)、旅游較好結(jié)合,大力打造商業(yè)旅游,加強現(xiàn)金流 豐富的商業(yè)旅游元素和強有力的推廣手段帶動項目提高知名度,云南彝人古鎮(zhèn),深圳中華民俗村,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動,深圳太平洋休閑超市,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),與

28、周邊現(xiàn)有大規(guī)模商業(yè)項目錯位競爭，特色取勝 傳承老北京建筑特色且沿續(xù)三里屯酒吧文化，以此為賣點,國 際,國 內(nèi),案例,深圳東部華僑城,鮮明的主題，中西結(jié)合 最大的利用了項目的自然資源，將休閑和生態(tài)的結(jié)合運用 先打造的休閑生態(tài)旅游把住宅的附加值最大化的升華,北京新紅資,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),案例三 深圳中國民俗文化村,中國民俗文化村是位于深圳市區(qū)西部的人造景區(qū)，位于世界之窗與錦繡中華之間。 中國民俗文化村于1991年月建成開放。占地面積20多萬平方米，內(nèi)含 22 個民族的 25 個村寨 。 除了少數(shù)民族村寨外，還包含

29、了全國各地的各種民間藝術(shù)、民俗風(fēng)情，以其豐富的民俗風(fēng)情吸引了。,深圳中國民俗文化村-區(qū)位,中國民俗文化村,豐富的文化元素民居建筑,深圳中國民俗文化村-豐富的文化元素,云南白塔,納西民居,陜西窯洞,藏族民居,北京四合院,石牌坊群,豐富的文化元素生活場景,深圳中國民俗文化村-豐富的文化元素,大花轎,馬車,摩梭族居家,大茶壺,水井,生活場景,豐富的文化元素民族歌舞,深圳中國民俗文化村-豐富的文化元素,豐富的文化元素文字藝術(shù),深圳中國民俗文化村-豐富的文化元素,納西文字,福字碑,民族文字祝福,豐富的文化元素民間手藝,深圳中國民俗文化村-豐富的文化元素,糖畫,剪紙,剪影,儺雕,武館,豐富的文化元素宗教圖

30、騰,深圳中國民俗文化村-豐富的文化元素,豐富的文化元素雕塑藝術(shù),深圳中國民俗文化村-豐富的文化元素,多樣的商業(yè)類型各色餐飲,深圳中國民俗文化村-多樣的商業(yè)類型,民俗村里的特色餐飲與村寨相結(jié)合，散布在各個角落。,食街,民族風(fēng)味一條街,朝鮮族風(fēng)味,傣家燒烤,土家風(fēng)味,風(fēng)味小吃,多樣的商業(yè)類型旅游購物,深圳中國民俗文化村-多樣的商業(yè)類型,徽州街書畫古玩,儺雕作坊,書畫社,廣場購物街旅游紀(jì)念品,玉博園珠寶首飾,民族服飾,多彩的節(jié)慶活動各類節(jié)慶,深圳中國民俗文化村-豐富的文化元素,多彩的節(jié)慶活動表演場所,深圳中國民俗文化村-豐富的文化元素,印象中國劇場,老戲臺,鳳凰廣場,金戈鐵馬戰(zhàn)場,藏族表演臺,深圳中

31、國民俗文化村-借鑒,借鑒深圳中國民俗文化村的開發(fā)，我們可以看到： 黔北民俗文化同樣可以通過建筑、生活場景、習(xí)俗、民族歌舞、文字歷史、雕塑、故事等多層次立體化來打造黔北風(fēng)情街； 文化村游覽的主路線設(shè)計為環(huán)形，同時各處又設(shè)置多條捷徑，景點間連接非常方便。 各類節(jié)慶活動與表演活動激發(fā)出熱烈的氣氛，給予游客充分的互動空間； 在餐飲、旅游購物的布局上，中國民俗文化村是通過與各村寨相結(jié)合，分散布局在項目的各處。 華僑城通過旅游項目的開發(fā)，成功地拉動了周邊土地的升值，提升了住宅物業(yè)的價值。 除以上各點外，我們也看到，文化村在娛樂、互動參與方面的內(nèi)容相對較少，這是黔北風(fēng)情街建設(shè)過程 中應(yīng)注意并避免。,加拿大尼

32、亞加拉大瀑布主題街,地方文化主題鮮明，建筑風(fēng)格統(tǒng)一 增強與周邊市場的連接性,形成互補 豐富多彩的業(yè)態(tài)和人文活動盡顯主題文化,深圳東部華僑城,美國華盛頓德國村主題街,主題生動、活潑，有利積聚人氣 與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，豐富配套設(shè)施 建筑風(fēng)格突顯主題,以少數(shù)民族風(fēng)情和特色建筑為主題的旅游房地產(chǎn)項目 將居住、商貿(mào)、旅游較好結(jié)合,大力打造商業(yè)旅游,加強現(xiàn)金流 豐富的商業(yè)旅游元素和強有力的推廣手段帶動項目提高知名度,云南彝人古鎮(zhèn),深圳中華民俗村,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動,深圳太平洋休閑超市,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的

33、商業(yè),與周邊現(xiàn)有大規(guī)模商業(yè)項目錯位競爭，特色取勝 傳承老北京建筑特色且沿續(xù)三里屯酒吧文化，以此為賣點,國 際,國 內(nèi),案例,深圳東部華僑城,鮮明的主題，中西結(jié)合 最大的利用了項目的自然資源，將休閑和生態(tài)的結(jié)合運用 先打造的休閑生態(tài)旅游把住宅的附加值最大化的升華,北京新紅資,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),案例一 .深圳太平洋休閑超市,區(qū)位,太平洋休閑超市位于深圳最早的開發(fā)區(qū)羅湖區(qū)內(nèi),是深圳傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)。采用綠色植物和天然材料，營造出具有濃郁東南亞風(fēng)情的清雅和休閑情調(diào)，迎合都市人群在繁忙的工作生活空間中對休閑娛樂的需求。

34、 以現(xiàn)代沐浴概念集桑拿、保健、棋牌、美容、餐飲、美容等多功能融為一體的綜合性一站式娛樂活動場所。,營利情況,休閑超市共分為五層，主要的分布為： 底樓：更衣、沐浴區(qū) 一樓： 多功能區(qū)（卡拉OK、棋牌等）、美容區(qū)、干蒸區(qū) 二樓：餐飲、大堂服務(wù)區(qū)、電影院、康體區(qū) 三樓：中式按摩區(qū)、日式按摩區(qū)、泰式按摩區(qū) 四樓：香熏水療區(qū)、睡眠區(qū),功能-保健、美容,男賓沐浴區(qū),按摩保健,女賓沐浴區(qū),桑拿區(qū),瑪瑙干蒸房,美發(fā)區(qū),美容區(qū),健身區(qū),無煙按摩區(qū),吸煙按摩區(qū),實行男、女賓分區(qū)沐浴模式，健康衛(wèi)生 大堂按摩區(qū)的活動豐富，每張按摩椅都安放一個小型電視機，可以讓客戶邊看電視，邊享受按摩服務(wù)，同時供應(yīng)免費的茶水和水果 美

35、容區(qū)擁有獨立的習(xí)漱間，服務(wù)內(nèi)容豐富。 擁有不同功能的干蒸房，也準(zhǔn)備了各類棋牌，可如內(nèi)邊蒸邊玩。,功能-娛樂、餐飲,卡拉OK多功能房,電影院,游戲房,臺球房,棋牌室,水果園,餐廳,太平洋休閑超市功能齊全、多樣化,為各個年齡層的人士提供不同種類的服務(wù)。 24小時的餐飲服務(wù),免費的水果供給,深圳休閑會所的發(fā)展歷程,Year,Overall ambitions,1970-2000,在此階段，整個行業(yè)相對比較安靜，閑散個體的感覺較濃。,2001-2007,隨著深圳與香港之間互動的發(fā)展日益成熟，漸漸形成規(guī)模；成為深圳“業(yè)余生活”的符號,2007-,Phase,起步,鼎盛,轉(zhuǎn)型,1980年,各種娛樂服務(wù)行業(yè)

36、開始發(fā)展,1990年,休閑會所概念出現(xiàn),2000年,至1980年前，深圳的休閑會所為空白,深圳的休閑會所供不應(yīng)求，各種大小不一的會所陸續(xù)出現(xiàn)。隨著香港和內(nèi)地之間貫通，會所吸引了大批香港游客，并逐漸成為該行業(yè)的主力消費群,2000年,急需新一輪的改變來使區(qū)域重新煥發(fā)青春和價值,競爭分析,周邊商業(yè)項目的擠壓導(dǎo)致本案的商業(yè)定位在滿足本地需求的同時更需獨具特色 本案東南亞風(fēng)情主題突出，給人以爽心、休閑之感 有一半的客戶來自于香港。但因人民幣增值，目前正做消費群比例的相關(guān)調(diào)整,深圳休閑會所,位于深圳金融中心大廈，距火車站僅五分鐘車程。會所分五層共一萬平方米的營業(yè)廳，是親朋小聚、公務(wù)洽談，還是康體健身、休

37、閑度假的常去之處。,皇室假期,嘉年華會,成立于2004年12月19日，總投資2億元，占地面積4萬多平方米。打造了3萬多平米的水療按摩大池，擁有超過800間的豪華按摩房。VIP會員專區(qū)有頂級座駕勞斯萊斯接送服務(wù)。是先今行業(yè)的先鋒，傳導(dǎo)時尚和先進(jìn)的管理。,市場不斷更新，競爭激烈，成為本案成長的催化劑,遵義漫谷湟宮水會坐落于遵義市匯川區(qū)茅草鋪美佳樂酒店旁，是遵義市洗浴行業(yè)中特色鮮明、裝飾豪華、服務(wù)上乘的浴業(yè)，建筑面積7000多平方米，內(nèi)設(shè)600平方米香味溢人的花園，并擁有一個約7000多平方米的地下停車場，是一個擁有新穎設(shè)備且具有泰式風(fēng)情集洗浴、保健、餐飲、娛樂為一體的綜合性休閑洗浴設(shè)備（針刺、健胸

38、、旋轉(zhuǎn)、打肩、打背等）內(nèi)置網(wǎng)吧、書吧、桌球等共娛樂使用，是目前遵義市規(guī)模最大、裝飾一流的洗浴中心， (L) ,遵義的浴場現(xiàn)況,借鑒,根據(jù)遵義的消費者調(diào)查結(jié)果和深訪回饋,遵義的休閑娛樂消費會迎合這類的消費模式.但遵義目前為止，仍沒有上規(guī)模的一站式綜合消費場所，建議引進(jìn)該商業(yè)類型豐富項目的商業(yè)開發(fā)。 消費人群的多樣性吸引不同年齡段的消費,使該娛樂場所也適合家庭性消費 會員制的消費模式是客戶成為延續(xù)型消費群,增加其歸屬感,吸引二次消費。,加拿大尼亞加拉大瀑布主題街,地方文化主題鮮明，建筑風(fēng)格統(tǒng)一 增強與周邊市場的連接性,形成互補 豐富多彩的業(yè)態(tài)和人文活動盡顯主題文化,深圳東部華僑城,美國華盛頓德國村

39、主題街,主題生動、活潑，有利積聚人氣 與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，豐富配套設(shè)施 建筑風(fēng)格突顯主題,以少數(shù)民族風(fēng)情和特色建筑為主題的旅游房地產(chǎn)項目 將居住、商貿(mào)、旅游較好結(jié)合,大力打造商業(yè)旅游,加強現(xiàn)金流 豐富的商業(yè)旅游元素和強有力的推廣手段帶動項目提高知名度,云南彝人古鎮(zhèn),深圳中華民俗村,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動,深圳太平洋休閑超市,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),與周邊現(xiàn)有大規(guī)模商業(yè)項目錯位競爭，特色取勝 傳承老北京建筑特色且沿續(xù)三里屯酒吧文化，以此為賣點,國 際,國 內(nèi),案例,深圳東部華僑城,鮮明的主題，中西

40、結(jié)合 最大的利用了項目的自然資源，將休閑和生態(tài)的結(jié)合運用 先打造的休閑生態(tài)旅游把住宅的附加值最大化的升華,北京新紅資,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),北京新紅資,北京新紅資是一個以紅色文化為背景的高端商業(yè)產(chǎn)品，在其產(chǎn)品中大力的宣揚了紅軍當(dāng)年的生活寫照和文化氣息，他的商業(yè)品主要有三大類： 新紅資俱樂部 新紅資客棧 新紅資避暑山莊,概況,新紅資俱樂部,新紅資客棧,新紅資避暑山莊,會客廳,新紅資俱樂部和客棧,當(dāng)時國宴的菜肴,由防空洞改裝的酒吧,小型聚會區(qū),戰(zhàn)爭期間的窯洞,避暑山莊的大廳,新紅資避暑山莊,案例借鑒,建議將紅色文化的

41、元素注入進(jìn)餐廳、酒吧和酒店中去。作為黔北歷史的一部分，這段歷史文化是必不可少的，但是考慮到它本身的商業(yè)吸引力不是很高，我們在本項目中可以將這類元素像這個案例中所運用的放在一些裝飾或著擺飾上面，這樣即不會讓本項目缺少這段歷史文化，也不會影響起商業(yè)效益。 與此同時，我們會建議將紅色文化的渲染力在會議區(qū)域放大。由于會議的客戶以政府領(lǐng)導(dǎo)或者是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)為主體，為體現(xiàn)遵義在中共歷史上的特有的政治影響力和地位，紅色文化將成為會議的主要主題。 具體可以從以下四個方面去突現(xiàn)。,主題街與旅游區(qū),美國拉斯維加斯主題大道 - The Strip,加拿大尼亞加拉大瀑布主題街 - Fall Avenue,美國Leaven

42、worth德國村主題街,主題街 = 6.7公里長 主打24小時不夜天,主題街占地0.8平方公里 旅游活動包羅萬有,主題街約200米長 文化旅游為核心，配合各種旅游活動,本項目?！皯?yīng)否緊貼全球旅游業(yè)的大熱走勢”“如何利用主題街”“如何融合主題街和旅游區(qū)”“如何打造品牌形象”？,加拿大尼亞加拉大瀑布主題街,地方文化主題鮮明，建筑風(fēng)格統(tǒng)一 增強與周邊市場的連接性,形成互補 豐富多彩的業(yè)態(tài)和人文活動盡顯主題文化,深圳東部華僑城,美國華盛頓德國村主題街,主題生動、活潑，有利積聚人氣 與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，豐富配套設(shè)施 建筑風(fēng)格突顯主題,以少數(shù)民族風(fēng)情和特色建筑為主題的旅游房地產(chǎn)項目 將居住、商貿(mào)、旅游較好結(jié)合,大

43、力打造商業(yè)旅游,加強現(xiàn)金流 豐富的商業(yè)旅游元素和強有力的推廣手段帶動項目提高知名度,云南彝人古鎮(zhèn),深圳中華民俗村,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動,深圳太平洋休閑超市,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),與周邊現(xiàn)有大規(guī)模商業(yè)項目錯位競爭，特色取勝 傳承老北京建筑特色且沿續(xù)三里屯酒吧文化，以此為賣點,國 際,國 內(nèi),案例,深圳東部華僑城,鮮明的主題，中西結(jié)合 最大的利用了項目的自然資源，將休閑和生態(tài)的結(jié)合運用 先打造的休閑生態(tài)旅游把住宅的附加值最大化的升華,北京新紅資,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的

44、娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),美國華盛頓Leavenworth德國村主題街,美國華盛頓Leavenworth德國村主題街,1）住宿服務(wù) 整個旅游區(qū)共提供59個住宿基地，酒店占43%、B&B占27%、旅游性出租單位占22%和露營及旅游汽車基地占8% 酒店的規(guī)模較一般市區(qū)酒店較小，房間總數(shù)在50至100之間 旅游主題以德國文化為背景，而B&B正好能反映當(dāng)?shù)匚幕陨钍苡慰蜌g迎，其價格能維持在100至130美元/天/閑日或110至170美元/天/周末 2）休閑娛樂活動 整個旅游區(qū)內(nèi)共提供50間以上餐廳，當(dāng)中包括傳統(tǒng)德國美食 活動以戶外和節(jié)慶性活動為主，所以主題街屬于

45、旅游首要節(jié)點，是形象樹立的重要位置 休閑娛樂活動種類繁多，以文化藝術(shù)活動及戶外等為主打節(jié)目 提供游覽線路，促使整個德國村充滿文化旅游氣團(tuán) 3）主道路 以3或4車道為主，在旅游高峰期，車流并不暢通 街道兩側(cè)設(shè)置停車位 臨街建筑設(shè)計具有特色性、吸引性，增進(jìn)旅游氣氛,住宿類型（以基地作為單位計）,主題街,美國華盛頓Leavenworth德國村主題街,4）主題街 主題街以文化特色建筑圖案作為建筑特色及印象標(biāo)志 主題街的行人道寬而設(shè)置休息坐，以便游客休息及等候 主題街的主要業(yè)態(tài)是酒店、餐飲及紀(jì)念品和手工藝商店等 主入口設(shè)有廣場，可舉辦大型節(jié)目，聚集人氣 休閑娛樂多屬于戶外活動為主，按季節(jié)性舉辦不同節(jié)目。

46、活動節(jié)目種類多，可吸引游客逗遛2至3天時間參加1至3項活動,主題街主題鮮明，發(fā)展策略就以主題街為中心主體，向外擴(kuò)展。主體內(nèi)容必須豐富，集中人氣。但交通配套必須完善，這不但能確保減低車程距離，增強周邊區(qū)域游客，臨近國際機場也能吸引擴(kuò)大客戶來源層面 案例分析顯示，周邊的產(chǎn)業(yè)組合均以以下業(yè)態(tài)為主，而大部分產(chǎn)業(yè)與全球趨勢吻合： 完善酒店設(shè)施 都市娛樂場所 高爾夫球場 具主題或文化特色的商店或公園 博物館、水族館 戶外及與生態(tài)旅游有關(guān)的休閑娛樂 業(yè)態(tài)類型豐富，服務(wù)層面和消費層面廣泛，有助吸引游客留連時間,案例小結(jié),加拿大尼亞加拉大瀑布主題街,地方文化主題鮮明，建筑風(fēng)格統(tǒng)一 增強與周邊市場的連接性,形成互

47、補 豐富多彩的業(yè)態(tài)和人文活動盡顯主題文化,深圳東部華僑城,美國華盛頓德國村主題街,主題生動、活潑，有利積聚人氣 與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，豐富配套設(shè)施 建筑風(fēng)格突顯主題,以少數(shù)民族風(fēng)情和特色建筑為主題的旅游房地產(chǎn)項目 將居住、商貿(mào)、旅游較好結(jié)合,大力打造商業(yè)旅游,加強現(xiàn)金流 豐富的商業(yè)旅游元素和強有力的推廣手段帶動項目提高知名度,云南彝人古鎮(zhèn),深圳中華民俗村,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動,深圳太平洋休閑超市,推出“一站式”商業(yè)綜合體, 提供24小時的娛樂活動 亦作為反面教材, 不益做造型獨特卻空間感閉塞的商業(yè),與周邊現(xiàn)有大規(guī)模商業(yè)項目錯位競爭，特色取勝 傳承老北京建筑特色且沿續(xù)三里屯酒吧文化，以此為賣點,國 際,國 內(nèi),案例,深圳東部華僑城,鮮明的主題，