?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園

1、 ?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園一.戰(zhàn)略分析市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場1、產(chǎn)業(yè)格局旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)；桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于?？谑袞|部近郊，是?？谑斜Ａ舻摹叭箝_發(fā)區(qū)”之一，也是海南省重點開發(fā)的“六大開發(fā)區(qū)”之一，開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃分為旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)。?？谑姓寻压鹆盅蠊I(yè)區(qū)確定為海南（?？冢┧a(chǎn)品出口加工區(qū)，工業(yè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展水產(chǎn)品加工、機械、制藥、電子、食品、印刷、工藝品、飲料等無污染工業(yè)。同時配套發(fā)展居民住宅、商貿(mào)、房產(chǎn)、服務(wù)業(yè)以及文化教育等設(shè)施，桂林洋開發(fā)區(qū)將建成綜合功能和外向型的工業(yè)小城鎮(zhèn)。2、商業(yè)市場區(qū)域只有基本的生活配套；桂林洋片區(qū)是在

2、農(nóng)場的基礎(chǔ)上發(fā)展而成，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展時間很短，沒有形成較具影響力的商業(yè)中心，現(xiàn)有商業(yè)主要輻射桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)居民、廠區(qū)員工及大學城學生。從集中度上來看，桂林洋片區(qū)商業(yè)主要為沿街散鋪，商鋪多以業(yè)主自營或出租給商戶經(jīng)營，目前尚沒有稍有名氣的品牌直營或品牌加盟店鋪，更無大型零售商業(yè)項目進駐，因此桂林洋的商業(yè)集中度較低、檔次較差、商業(yè)氛圍散漫，僅能滿足區(qū)內(nèi)市民基本的生活需求，其他的功能如休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能無法滿足市民更高層次的消費需求，基本難以形成一站式消費。3、區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品零售物業(yè)空白，批發(fā)物業(yè)租售冷淡；根據(jù)2008年制定的?？谑薪瓥|組團片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，桂林洋工業(yè)片區(qū)以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)

3、品加工業(yè)和物流業(yè)為主，然而經(jīng)過幾年的開發(fā)，商貿(mào)流通的物流業(yè)仍然未有取得突破性的規(guī)?；l(fā)展。海南水產(chǎn)物流交易中心規(guī)劃圖據(jù)我們初步考察，在桂林洋片區(qū)基本沒有新建的零售商業(yè)物業(yè)推出市場，也鮮有商貿(mào)物流業(yè)項目在營或在建，目前上規(guī)模的商貿(mào)物流項目僅有海南藍海水產(chǎn)投資公司開發(fā)的“海南水產(chǎn)物流交易中心”項目一個，通過了解，該中心雖然貴為國家級的水產(chǎn)交易中心，但目前市場對其物業(yè)商鋪的銷售與租賃均反應(yīng)比較冷淡，銷售率與出租率均不甚理想，表明桂林洋片區(qū)無論是零售商業(yè)物業(yè)市場還是商貿(mào)流通物業(yè)市場的都有待拓展，桂林洋片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場缺乏大型項目作龍頭帶動，仍未能成為?？谏虡I(yè)地產(chǎn)市場的熱點板塊。（二）項目審視：發(fā)展與曲

4、折并存1、項目屬性：羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園位于海口市美蘭區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)靈桂路，地處海口市江東組團的核心區(qū)域，是海文高速進入桂林洋片區(qū)的門戶地帶，距離美蘭機場約2.5公里。羅牛山產(chǎn)業(yè)園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設(shè)成為“中國一流、五星級、創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園產(chǎn)業(yè)園，是集農(nóng)產(chǎn)品精深加工、高低溫冷鏈存儲、物流配送、交易展覽、觀光及體驗于一體的大型綜合產(chǎn)業(yè)園項目。產(chǎn)業(yè)園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調(diào)味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務(wù)后勤板塊。本項目是羅牛山產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)服務(wù)與后勤服務(wù)功能板塊，土地使用性質(zhì)為“工業(yè)用地”，總建筑面積達17.43萬平方米，產(chǎn)品將包括商務(wù)

5、公寓、酒店及會議會展中心、旅游商貿(mào)街區(qū)（共157800）、體驗式商業(yè)街（16500）等。項目建成后將成為桂林片區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的旅游購物中心，并將由此形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的終端市場。2、項目條件：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)可以獨立于社會環(huán)境，即使在偏遠的山區(qū)都能自成一派，而商業(yè)地產(chǎn)則必須依存于社會環(huán)境，必須形成完善的商業(yè)體系，包括商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、商品與服務(wù)的供應(yīng)商戶、購物與消費的顧客群體等，而核心是商品與服務(wù)的供應(yīng)鏈和所輻射的區(qū)域群體數(shù)量。因此，本項目商務(wù)板塊的開發(fā)，必須依托與整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，形成整個片區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)功能。從產(chǎn)業(yè)資源來看，羅牛山公司產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了農(nóng)產(chǎn)品

6、的養(yǎng)殖、種植、深加工、物流與銷售等環(huán)節(jié)，從生產(chǎn)源頭到銷售終端構(gòu)成“百姓放心食品”產(chǎn)業(yè)鏈。從區(qū)域價值來看，項目所處區(qū)域是?？诮瓥|組團的中心點，屬于新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)，隨著桂林洋產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展日益成熟，未來以便捷的城市交通體系與美蘭國際機場為基礎(chǔ)，項目打造工業(yè)旅游特色商業(yè)，可建設(shè)成為東海岸觀光旅游經(jīng)濟帶的重要組成部分。不過，項目的位置稍偏離主城市中心，目前該地段的市場配套設(shè)施、公共設(shè)施的發(fā)展還有待改善，周邊區(qū)域的旅游設(shè)施與商業(yè)氛圍的成熟度與人氣還需要一定時間的培育，將對大量商鋪的銷售與經(jīng)營有一定的壓力，我們需要有足夠的準備，提前做好項目規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營規(guī)劃。3、區(qū)域發(fā)展前景：根據(jù)?？谑薪瓥|組團

7、片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，江東組團片區(qū)按照“兩帶一區(qū)五片”結(jié)構(gòu)進行功能布局。“兩帶”指北面海岸帶規(guī)劃國家級旅游度假區(qū)，西面濱江帶開發(fā)沿江居住區(qū)；“一區(qū)”指桂林洋科教及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、高等教育產(chǎn)業(yè)和風情小鎮(zhèn)為主。目前，桂林洋片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，路網(wǎng)系統(tǒng)基本完成，工業(yè)區(qū)已形成一定的規(guī)模；桂林洋片區(qū)依托大學城與美蘭機場的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，重點發(fā)展工業(yè)研發(fā)基地、臨空綜合服務(wù)區(qū)。2010年中央正式將海南確立的“國際旅游島”，這是海南加速發(fā)展的重要使命和機遇；“建設(shè)國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地”成為國際旅游島的六大定位之一，這是羅牛山公司的發(fā)展機遇。桂林洋地處美蘭區(qū)，根據(jù)?？谑忻捞m區(qū)“十一五”規(guī)劃，美蘭

8、區(qū)未來將建設(shè)成為全國著名的以海島高爾夫運動、游艇運動和國家級熱帶鄉(xiāng)村主題公園為品牌的熱帶濱海運動休閑度假區(qū)；在東海岸及桂林洋片區(qū)等地建設(shè)高品位的游艇碼頭，建立游艇旅游中心，發(fā)展集海上運動、休閑、度假、觀光于一體的綜合性游艇旅游業(yè)；桂林洋開發(fā)區(qū)則建設(shè)成為農(nóng)產(chǎn)品出口加工區(qū)，重點發(fā)展海產(chǎn)品加工、熱帶農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。2 實現(xiàn)戰(zhàn)略性目標可行性分析：1）工業(yè)旅游主題商業(yè)市場是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新；海南是一個國際旅游島，以海島風光旅游而著稱，旅游是海南核心的支柱產(chǎn)業(yè)，與此形成鮮明對比的海南省的工農(nóng)業(yè)發(fā)展極不平衡，特別是工業(yè)旅游與農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展仍然沒有得到有效的重視。在“國際旅游島”戰(zhàn)略出臺后，圍繞如何建設(shè)“國際

9、旅游島”的問題在島內(nèi)外已成為討論的熱門話題，純粹海島風光旅游必然無法滿足海南旅游業(yè)突破發(fā)展瓶頸的需要，近年來博鰲的會議旅游成為了海南旅游經(jīng)濟的新亮點，無論是旅游業(yè)的創(chuàng)新、還是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都促使海南旅游業(yè)向多元化、多主題方向發(fā)展，都給旅游地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)者提出了更高的要求。依托產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢發(fā)展以工業(yè)旅游為主題的商貿(mào)中心，將是海南旅游市場與商業(yè)市場的一個創(chuàng)舉，發(fā)展商要站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度認識“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”的經(jīng)營理念與建設(shè)意義，在項目發(fā)展中，必須著力在提升海南的旅游品質(zhì)與商業(yè)品質(zhì)、打造海南旅游新品牌、滿足國內(nèi)外旅游者不斷創(chuàng)新的需求等諸多方面充分體現(xiàn)項目自身社會價值，才能實現(xiàn)促進城市發(fā)

10、展、促進旅游業(yè)與商業(yè)繁榮的目標。（2）發(fā)展大型零售商業(yè)缺乏市場條件，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)的發(fā)展重點；桂林洋開發(fā)區(qū)前身是桂林洋農(nóng)場，由于歷史原因，桂林洋片區(qū)近些年逐步發(fā)展起農(nóng)漁產(chǎn)品加工業(yè)，片區(qū)的人口規(guī)模較小，城市功能不夠完善，商業(yè)網(wǎng)點呈現(xiàn)散、小、弱的局面，相信在桂林洋發(fā)展的短、中期內(nèi)，仍不足以支持發(fā)展要求城市配套完善、周圍常住人口眾多的大型零售商業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)“十二五計劃”的發(fā)展重點，江東組團擁有豐富的生態(tài)旅游資源，項目開發(fā)以兩大重點產(chǎn)業(yè)為核心的商貿(mào)中心，吸引全國龐大旅游消費者為項目的目標消費群體，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。（3）羅牛山具有整合工業(yè)、旅游、商業(yè)、地產(chǎn)資源的優(yōu)勢項目以工業(yè)旅游為主題的開發(fā)大型商貿(mào)中心，關(guān)鍵是項目的開發(fā)除了有充裕的資金投入、成熟的開發(fā)技術(shù)外，需要擁有整合多種產(chǎn)業(yè)資源的能力，包括農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)