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1、房地產(chǎn)法律及律師實(shí)務(wù),主 講 人： 李 犁,李 犁 律 師 簡(jiǎn) 介,概 述 （一）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要地位 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)汽車、鋼鐵、房地產(chǎn) 1、城市化進(jìn)程的剛性需求 2、土地不可再生性及地方政府與中央政府的博弈 3、住房是中國(guó)人最大財(cái)富,（二）房地產(chǎn)法律的綜合性與復(fù)雜性 1、涉及房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、行政規(guī)章及地方法規(guī)、規(guī)章數(shù)量眾多。 2、房地產(chǎn)法律、法規(guī)的完善更新速度相對(duì)較快 （1）中國(guó)法制建設(shè)在改革開放后經(jīng)歷了三個(gè)重要轉(zhuǎn)折期 （中國(guó)憲法原則的三次重大修改）： 1993年3月，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（計(jì)劃市場(chǎng)） 1999年3月，依法治國(guó)（人治法治） 2004年3月，私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，尊重和保障

2、人權(quán),（2）中國(guó)房地產(chǎn)立法進(jìn)程中制定的幾個(gè)主要法律、法規(guī) 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月頒布） 城市房地產(chǎn)管理法 （1994年7月） 土地管理法 （1998年8月） 土地管理法實(shí)施條例 （1998年12月） 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 （2001年11月） 物業(yè)管理?xiàng)l例 （2003年6月） 物權(quán)法 （2007年3月） 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 （2007年10月） 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 （2011年1月）,3、房地產(chǎn)業(yè)涉及多個(gè)部門法且相互關(guān)系復(fù)雜 （1）行政法律關(guān)系 行政許可土地利用、城市建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)工程、房地產(chǎn)交易等 行政處罰對(duì)房產(chǎn)開發(fā)中違反規(guī)劃、土地、交易規(guī)定行為處罰 行政侵權(quán)

3、行政機(jī)關(guān)在房產(chǎn)開發(fā)中的不當(dāng)行政許可和處罰所造成 的行政侵權(quán) （2）民事法律關(guān)系 債權(quán)法合同法調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)的交易 物權(quán)法物權(quán)法調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)（物權(quán)變動(dòng)） 金融法調(diào)整房地產(chǎn)買賣中的融資（房屋按揭貸款、抵押貸款） 侵權(quán)責(zé)任法對(duì)行使物權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)）的權(quán)力保護(hù) （3）刑事法律關(guān)系 重大責(zé)任事故的追究,4、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段及相應(yīng)司法解釋 （1）房地產(chǎn)開發(fā)三個(gè)階段的司法解釋 項(xiàng)目前期：土地規(guī)劃 關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 法釋（2005）5號(hào) 項(xiàng)目中期：建設(shè)營(yíng)造 關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 法釋 （2004）14號(hào) 項(xiàng)目后期：營(yíng)銷交付 關(guān)于審理

4、商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 法釋（2003）7號(hào),（2）最高法院依據(jù)物權(quán)法所做的涉及物權(quán)的司法解釋 審理民事案件適用訴訟時(shí)效的規(guī)定 法釋（2008）11號(hào) 審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件問(wèn)題的解釋 法釋（2009）7號(hào) 審理物業(yè)服務(wù)案件若干問(wèn)題解釋 法釋（2009）8號(hào) 城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件若干問(wèn)題解釋 法釋（2009）11號(hào) 審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定 法釋（2010）15號(hào) 審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件規(guī)定 法釋（2012）20號(hào) 適用婚姻法若干問(wèn)題解釋（三） 法釋（2011）18號(hào) 審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋 法釋（2012）8號(hào),第一部分 土地法律制度的相關(guān)問(wèn)題

5、 一、我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律制度概況 （一）土地所有權(quán)的二元體系（國(guó)有、集體） （二）土地用途的嚴(yán)格管理（農(nóng)用地、建設(shè)用地） （三）國(guó)有土地使用權(quán)取得途徑（劃撥、出讓） （四）現(xiàn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓的管理制度 1、經(jīng)營(yíng)性土地取得方式招標(biāo)、拍賣、掛牌 2、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可制度總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃 （五）國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償,二、土地所有權(quán)及用益物權(quán) （一）土地所有權(quán)（國(guó)家所有、集體所有） （二）土地用益物權(quán) 1、用益物權(quán)的特征 2、用益物權(quán)的類型 （1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) （2）建設(shè)用地使用權(quán) （3）宅基地使用權(quán) （4）地役權(quán) 三、土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓 1、土地使用權(quán)出讓（政府與土地受讓者的合同關(guān)

6、系） 2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地受讓者再行轉(zhuǎn)讓的行為） 3、現(xiàn)行土地及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的主要形式 （公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）,第二部分 建設(shè)工程法律制度相關(guān)問(wèn)題 一、建設(shè)工程施工合同的復(fù)雜性與專業(yè)性 二、無(wú)效建設(shè)工程施工合同認(rèn)定及處理原則 （一）無(wú)效建設(shè)工程施工合同的五種類型 1、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級(jí)的 2、沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)企業(yè)名義施工的 3、建設(shè)工程必須招標(biāo)而未招標(biāo)或中標(biāo)無(wú)效的 4、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的 5、承包人違法分包建設(shè)工程的 （二）合同無(wú)效但已履行完畢的處理原則 合同無(wú)效但建設(shè)工程質(zhì)量合格，可以參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款,三、工程價(jià)款的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及工程量的計(jì)

7、算原則 （一）工程價(jià)款的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)價(jià)方法 1、工程計(jì)價(jià)方式 定額計(jì)價(jià)法（工料單價(jià)法）工程量清單計(jì)價(jià)（綜合單價(jià)法） 2、因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程量變化，無(wú)法協(xié)商一致的，參照當(dāng)?shù)卣鞴懿块T定額計(jì)價(jià)。 （二）工程量的計(jì)算 1、對(duì)工程量種類、范圍和計(jì)算方法，合同中有約定的從約定 2、發(fā)生工程變更的，以雙方達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、工程變更單、工程對(duì)帳、簽證等文件作結(jié)算依據(jù)（工程簽證）。 3、對(duì)工程量存在爭(zhēng)議又沒有簽證文件的，在承包人能證明發(fā)包人同意其施工時(shí)，可作為計(jì)算工程量的依據(jù)（工程索賠）。,四、“黑白合同”的認(rèn)定及處理 1、補(bǔ)充合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容（價(jià)款、工期、質(zhì)量）不得與備案的中標(biāo)合同不一致，否則工程

8、款按備案合同約定結(jié)算 2、合同當(dāng)事人就合同履行過(guò)程中除三項(xiàng)實(shí)質(zhì)性條款外作出的其他變更協(xié)議應(yīng)認(rèn)定有效 3、因設(shè)計(jì)變更發(fā)生工程量增減，按合同約定計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)量方法確定工程款增減，未約定的按定額計(jì)價(jià) 五、固定價(jià)結(jié)算合同不得進(jìn)行工程鑒定 合同總價(jià)或單價(jià)在合同約定風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)不能調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)范圍在示范合同文本專用條款中約定。 六、工程鑒定范圍及應(yīng)注意的相關(guān)問(wèn)題,第三部分 商品房買賣法律制度相關(guān)問(wèn)題 一、商品房合同涉及法律的復(fù)雜性 （一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的四大類財(cái)產(chǎn)權(quán)及調(diào)整相應(yīng)關(guān)系的法律 物權(quán)物權(quán)法調(diào)整動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 債權(quán)合同法調(diào)整債權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 股權(quán)公司法調(diào)整股權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 知識(shí)產(chǎn)權(quán)專利法商標(biāo)法著作權(quán)法調(diào)整

9、無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán) （二）物權(quán)法五項(xiàng)基本原則對(duì)商品房買賣合同的影響 物權(quán)法定 物權(quán)平等 物權(quán)公示 物權(quán)的保護(hù)不得濫用 物權(quán)優(yōu)先（物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)）,二、商品房買賣合同司法解釋的適用范圍 （一）適用范圍 1、商品房現(xiàn)售合同（現(xiàn)房） 2、商品房預(yù)售合同（期房、樓花） （二）我國(guó)房屋根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)及習(xí)慣分成以下幾類 1、農(nóng)村房屋、城市房屋 2、住宅、商業(yè)用房（工業(yè)、商業(yè)、旅游、寫字樓 ) 3、公房、私房（歷史形成、個(gè)人購(gòu)買或建造 ） 4、商品房、非商品房（自建、委托自建） 5、新建房、二手房 6、產(chǎn)權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房,三、 關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力 四、 關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任 （一）對(duì)出賣人適用懲罰性賠償責(zé)任五種情形

10、 （二）懲罰性賠償責(zé)任適用條件 （三）懲罰性賠償與其他責(zé)任系并存、累計(jì)承擔(dān)關(guān)系 買受人在行使合同解除權(quán)、撤銷權(quán)或確認(rèn)合同無(wú)效的同時(shí)，可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)以下責(zé)任 1、返還已付購(gòu)房款及利息 2、賠償損失(直接、間接) 3、請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任 五、出賣人遲延交房和買受人遲延付款違約責(zé)任,第四部分 不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度相關(guān)問(wèn)題 一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記原則 二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力 （一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效規(guī)定 1、登記生效 房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、城市其他國(guó)有土地使用權(quán) 2、登記對(duì)抗 （1） 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立 （2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立

11、 （3）宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件 （4）船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車（特殊動(dòng)產(chǎn)） 3、登記生效的例外 （1）法院的法律文書或政府的征收決定 （2）繼承或者受遺贈(zèng) （3）合法建造、拆除房屋,（二）合同效力與登記效力的關(guān)系 1、登記生效的發(fā)生時(shí)間（自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)） 2、合同效力與不動(dòng)產(chǎn)登記效力的關(guān)系 （物權(quán)法第15條） （三）登記發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得的效力 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： 1、受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； 2、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； 3、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已登記、動(dòng)產(chǎn)已交付受讓人。,（四）三大登記及其效力 1、更正登記 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。雙方無(wú)異議的應(yīng)變更登記。 2、異議登記 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 3、預(yù)告登記 當(dāng)事人簽