資源稅和土地增值稅法律制度.ppt

1、資源稅&土地稅,資 源 稅,一、納稅人 納稅人是在中華人民共和國境內(nèi)開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人。 中外合作開采使用、天然氣，按照現(xiàn)行規(guī)定只征收礦區(qū)使用費(fèi)，暫不征收資源稅。 收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人。主要是針對零星、分散、把定期開采的情況，由扣繳義務(wù)人在收購礦產(chǎn)品時代扣代繳資源稅,資 源 稅,二、稅目、單位稅額 資源稅采取從量定額的辦法征收，實施“普遍征收、級差調(diào)節(jié)”的原則。普遍征收是指對在我國境內(nèi)開發(fā)的一切應(yīng)稅資源產(chǎn)品征收資源稅；級差調(diào)節(jié)是指運(yùn)用資源稅對資源儲存狀況、開采條件、資源優(yōu)劣、地理位置等客觀存在的差別而產(chǎn)生的資源級差收入，通過實施差別稅額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

2、資源條件好的，稅額高些；資源條件差的，稅額低一些,資 源 稅,稅目：七大類： 原油（8元30元/噸）； 天然氣（2元15元/千立方米）； 煤炭（0.3元5元/噸）； 其他非金屬礦原礦（0.5元20元/噸）； 黑色金屬礦原礦（2元30元/噸）； 有色金屬礦原礦（0.4元30元/噸）； 鹽：固體鹽，稅率為1060元/噸；液體鹽，稅額為2元10元/噸,資 源 稅,三、課稅數(shù)量 基本方法：納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，以銷售數(shù)量為課稅數(shù)量；納稅開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，以自用數(shù)量為課稅數(shù)量。 特殊情況課稅數(shù)量的確定 四、應(yīng)納稅額的計算 應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量x單位稅額 代扣代繳應(yīng)納稅額=收購未稅礦產(chǎn)

3、品的數(shù)量x適用的單位稅額,資 源 稅,例題: 某鹽場1月份生產(chǎn)銷售液體鹽5000噸；用自己的液體鹽加工固體鹽1000噸（已銷售），已知該鹽場液體鹽適用稅額10元/噸，固體鹽適用稅額50元/噸。 請計算該鹽場1月份應(yīng)納資源稅稅額。,資 源 稅,答案： （1）液體鹽應(yīng)納資源稅 5000 x10=50000(元) （2）固體鹽應(yīng)納資源稅 1000 x50=50000(元) （3）共應(yīng)納資源稅 5+5=10(萬元),城鎮(zhèn)土地使用稅,城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅，對外資企業(yè)和外籍人員不征收。 一、納稅義務(wù)人 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，是指承擔(dān)和繳納城鎮(zhèn)

4、土地使用稅的所有單位和個人。,1、擁有土地使用權(quán)的單位和個人； 2、擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人； 3、土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人； 4、土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅,二、征稅范圍 城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。 三、應(yīng)納稅額的計算 1、計稅依據(jù) 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。土地面積計量標(biāo)準(zhǔn)為平方米,2、稅率 定額稅率，采用有幅度的差別稅率。具體標(biāo)準(zhǔn)： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元

5、至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。” 3、應(yīng)納稅額的計算 全年應(yīng)納稅額=實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）x適用稅率,例題 某城市的一家公司，實際占地23，000平方米。由于經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，年初該公司又受讓了一塊尚未辦理土地使用證的土地3000平方米，公司按其當(dāng)年開發(fā)使用的2000平方米土地面積進(jìn)行申報納稅。以上土地均適用每平方米2元的城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。該公司當(dāng)年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為（ ） A、46000元 B、48000元 C、50000元 D、52000元,土地增值稅,答案：C 依據(jù)：城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)為：納稅人實際占用的土地面積

6、。如果尚未核發(fā)土地使用證書的，由納稅人申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。本題計算為：(23000+2000)x2=50000元,土地增值稅,一、土地增值稅納稅人 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 開征的目的： 1、進(jìn)一步完善稅制，增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的客觀需要； 2、為了進(jìn)一步抑制炒買炒賣土地投機(jī)獲取暴利的行為； 3、為了規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。 納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及附著物并取得收入的單位和個人。,土地增值稅,二、征稅

7、范圍 1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)：國有土地是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地； 2、地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 具體征稅范圍的判定 1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，屬于征稅范圍 又分為三種情況： （1）出售國有土地使用權(quán)的 （2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的 （3）存量房地產(chǎn)的買賣,土地增值稅,2、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不屬于土地增值稅征稅范圍。 3、房地產(chǎn)的出租 不屬于土地增值稅的征稅范圍。,土地增值稅,4、房地產(chǎn)抵押 在抵押期間，不征收土地增值稅；抵押

8、期滿，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍； 5、房地產(chǎn)的交換 是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于這種行為發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按土地增值稅暫行條例規(guī)定，其屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅；,土地增值稅,6、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營

9、企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。 7、合作建房 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例風(fēng)房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。,土地增值稅,8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，暫免征收土地增值稅； 9、房地產(chǎn)的代建房行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍； 10、房地產(chǎn)的重新評估，不屬于土地增值稅征稅范圍； 11、因國家收回國有土地使用權(quán)，征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的 這種情況發(fā)生了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更，原房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人也取得了一定的收入（補(bǔ)償金），但可以免征土地增值稅。,土地增值稅,三、稅率 實行四級超率累進(jìn)稅率。 1、增值額未超過扣除

10、項目金額50%的部分，稅率為30%； 2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%； 3、增值額超過100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%； 4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。,土地增值稅,四、應(yīng)稅收入和扣除項目的確定 1、應(yīng)稅收入的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 2、扣除項目的確定 土地增值稅應(yīng)納額，不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅,土地增值稅,（1）取

11、得土地使用權(quán)支付的金額 A、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。 B、納稅人取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。,土地增值稅,（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 A、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）； B、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算

12、分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x10%以內(nèi)；,土地增值稅,（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除 （5）其他扣除項目 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按（取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和），加計20%的扣除。 （6）舊房及建筑物的評估價格 舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。,土地增

13、值稅,五、應(yīng)納稅額的計算 1、增值額的確定 土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。 2、應(yīng)納稅額的計算方法 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。 計算公式為： 應(yīng)納稅額= （每級距的土地增值額x適用稅率）,土地增值稅,（1）增值額未超過扣除項目金額50%； 土地增值稅稅額=增值額x30% （2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%； 土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%； （3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%； 土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項目金額x15%； （4）增值額超過

14、扣除項目金額200%； 土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%,土地增值稅,例題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于2001年3月正式簽簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為稅率為3%，印花稅稅率為5%。）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在的省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計算扣除比例為10%。請

15、計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額？,土地增值稅,解答： （1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓收入為15，000萬元 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額 A、取得土地使用權(quán)所支付的金額為3，000萬元 B、房地產(chǎn)開發(fā)成本為4，000萬元 C、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(3000+4000)x10%=700萬元 （注：納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和乘以10%以內(nèi)）,土地增值稅,D、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000 x5%+15000 x5%x(7%+3%)=825萬元 E、從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：(3000+4000)x20%=1400萬元 F.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元 （3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額15000-9925=5