目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本.ppt

1、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理 王 芷,一、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的定義、邏輯,可研成本：在項(xiàng)目未獲取階段，根據(jù)有限的信息測(cè)算項(xiàng)目運(yùn)作的可能成本； 目標(biāo)成本：項(xiàng)目獲取后，為實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)效益與規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)較完整的信息制定的通過(guò)努力可實(shí)現(xiàn)的成本結(jié)果； 動(dòng)態(tài)成本：項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，以一定周期動(dòng)態(tài)反饋的項(xiàng)目實(shí)際成本； 結(jié)算成本：項(xiàng)目實(shí)施完畢后，最終實(shí)現(xiàn)的成本結(jié)果。,目標(biāo)成本體系與責(zé)任成本體系： 1、目標(biāo)成本要怎樣才能實(shí)現(xiàn)？必須有約束； 2、怎樣約束？科學(xué)的分解、責(zé)任落實(shí)與反饋；（責(zé)任成本） 舉例： 成本分解的科學(xué)性與難處；法不責(zé)眾； 對(duì)反饋結(jié)果的爭(zhēng)吵； 3、如何使責(zé)任落到實(shí)處？責(zé)任追究的文化、體制。,必須知道的幾

2、個(gè)成本的新概念： 目標(biāo)成本與投資額；目標(biāo)成本管理與投資管理； 投資額對(duì)于老板來(lái)說(shuō)更為敏感，是引起老板關(guān)注的新詞匯；目標(biāo)成本管理就是投資額度管理 目標(biāo)成本與測(cè)算成本； 沒(méi)有執(zhí)行力的目標(biāo)成本只是測(cè)算成本而已；形式上的目標(biāo)成本沒(méi)有實(shí)際意義與約束力,二、目標(biāo)成本的構(gòu)成與核算成本制度,制定成本核算文件是包括目標(biāo)成本在內(nèi)的成本數(shù)據(jù)管理的先決條件。 成本核算文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： 確定成本對(duì)象的方法；-高層、多層、別墅利潤(rùn)結(jié)算，產(chǎn)品決策 成本分?jǐn)傇瓌t與方法；-地價(jià)、建安費(fèi)用、景觀管網(wǎng)、間接費(fèi)分期 各項(xiàng)成本科目的設(shè)置與定義；-成本構(gòu)成，計(jì)算的基礎(chǔ) 成本計(jì)算的基本方法；-管理費(fèi)、資金成本,三、如何制定目標(biāo)成本（w

3、hen、who、where、how）,1、何時(shí)制定目標(biāo)成本？ （1）考慮目標(biāo)成本制定的時(shí)間，應(yīng)首先對(duì)期望其發(fā)揮的作用給予準(zhǔn)確定位： 是指導(dǎo)設(shè)計(jì)施工采購(gòu)？還是根據(jù)設(shè)計(jì)施工采購(gòu)編制？ （2）考慮目標(biāo)成本制定的時(shí)間，必須考慮不同階段編制成本的信息量： 越靠前，約束性越強(qiáng)；越往后，信息更全、更準(zhǔn)確,萬(wàn)科制定目標(biāo)成本的時(shí)間,中海制定目標(biāo)成本的時(shí)間,2、何人編制目標(biāo)成本？ 編制目標(biāo)成本人員需要具備的幾個(gè)條件： （1）扎實(shí)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)； （2）豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)； （3）良好的溝通能力； （4）建議：資格考試通過(guò)。 經(jīng)驗(yàn)上，屬于成本部經(jīng)理左膀右臂的人員才能具備讓人放心的目標(biāo)成本編制能力。,3、借助成本

4、數(shù)據(jù)庫(kù)編制目標(biāo)成本 數(shù)據(jù)從積累中來(lái)； 只有建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，才能將個(gè)人智慧轉(zhuǎn)化為集體智慧； 才能為公司創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值；，可持續(xù)發(fā)展,4、各部門協(xié)作完成 在很多成本依據(jù)尚未確定的階段編制目標(biāo)成本，需要廣泛的溝通信息； 使得編制的目標(biāo)成本真正具備可行性； 編制完成后的責(zé)任分解過(guò)程中，要使成本分解得到支持，不積聚矛盾， 事前溝通與協(xié)作完成是必不可少的。 這就要求編制人員要具有很強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，即做事先做人,5、目標(biāo)成本編制的明細(xì)程度 目標(biāo)成本編制的明細(xì)程度要兼顧效率、執(zhí)行與跟蹤反饋；并且與公司的資源、操作習(xí)慣等均有關(guān)系； 例： A公司有自己的綠化公司，其綠化費(fèi)用目標(biāo)成本編制：,例： B公司沒(méi)有自己的綠化公

5、司，其綠化費(fèi)用目標(biāo)成本編制：,6、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)與不可預(yù)見費(fèi)（按是否可預(yù)計(jì)來(lái)劃分） 風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的概念、使用： 項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)可預(yù)計(jì)造成成本變動(dòng)的事項(xiàng)，但不能完全確認(rèn)，以風(fēng)險(xiǎn)概率的形式歸入成本。,6、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)與不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)的概念、使用： 在項(xiàng)目開發(fā)周期完全無(wú)法預(yù)見的內(nèi)容，以一定金額預(yù)留在成本中。 周期在兩年以上的項(xiàng)目，必須預(yù)留不可預(yù)見費(fèi)；周期越長(zhǎng)，預(yù)留金額宜越多。,四、目標(biāo)成本的控制與實(shí)施,1、目標(biāo)成本實(shí)施流程、制度、指引等公司級(jí)規(guī)范文件是目標(biāo)成本實(shí)施的必要條件。 萬(wàn)科目標(biāo)成本實(shí)施配套文件： 目標(biāo)成本指導(dǎo)書：公司級(jí)文件。由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的、總經(jīng)理簽發(fā)的成本指導(dǎo)文件；（強(qiáng)制力不高） 責(zé)任成本實(shí)施

6、與獎(jiǎng)懲辦法：公司級(jí)文件。由成本部門根據(jù)文件規(guī)定分解成本，責(zé)任到部門，并進(jìn)行獎(jiǎng)懲的目標(biāo)成本執(zhí)行文件。（強(qiáng)制力高）,2、目標(biāo)成本分解 要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要： 按工程與材料分判計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提需要項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程事先有充分的策劃，是計(jì)劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)。 分解的目標(biāo)是為了控制，而沒(méi)有前期策劃，合同簽訂后再來(lái)分解則是分解的結(jié)果，起不了控制作用 要滿足成本分析的需要： 按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末級(jí)科目上可以增加。 如果劃分太細(xì)，分包過(guò)細(xì)，則對(duì)總包要求不再高，也選不了好的總包單位,2、目標(biāo)成本分解 按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費(fèi)

7、用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入KPI。 分解到設(shè)計(jì)限額： 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額。 分?jǐn)倖?wèn)題： 作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)要分?jǐn)偅ò操M(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偂?目標(biāo)成本分解兩個(gè)維度,3、責(zé)任成本的替代方案成本分級(jí)體制、標(biāo)準(zhǔn)化 目前責(zé)任成本推行的現(xiàn)狀之一，實(shí)際是不斷的縱容，最終導(dǎo)致目標(biāo)成本失控。,變更,超目標(biāo)成本,改目標(biāo)成本,目標(biāo)成本被調(diào)高,標(biāo)準(zhǔn)化：一個(gè)內(nèi)涵龐大的話題 產(chǎn)品、流程、動(dòng)作都是標(biāo)準(zhǔn)化的范疇； 以精裝修成本管理為例，目標(biāo)成本600元 a.責(zé)任成本：（被迫的） 目標(biāo)成本600元/m2，分解

8、到采購(gòu)、設(shè)計(jì)部門； 會(huì)不會(huì)超標(biāo)？討價(jià)還價(jià)，概率很大； 超支后，處罰； b.標(biāo)準(zhǔn)化： 在600元/m2 的框架內(nèi)，所有部品型號(hào)全部確定完成，施工費(fèi)用估算完成，集中采購(gòu)?fù)瓿涉i定價(jià)格。 成本分級(jí)體系：實(shí)際上是標(biāo)準(zhǔn)化的一個(gè)表現(xiàn)形式；將不同部分分不同模塊，分不同業(yè)態(tài)建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊,結(jié)論： 責(zé)任成本 目標(biāo)成本 成本分級(jí)體系 標(biāo)準(zhǔn)化的道路需要實(shí)踐和積累；每個(gè)公司可以根據(jù)自身的文化、發(fā)展階段、積累狀況選擇最合適的成本管理之路。,五、動(dòng)態(tài)成本管理,1、動(dòng)態(tài)成本的管理價(jià)值,2、動(dòng)態(tài)成本管理要求,3、動(dòng)態(tài)成本管理中幾個(gè)必須清晰的關(guān)鍵詞 已發(fā)生成本：已簽訂的合同、已實(shí)施的變更簽證、已支付的非合同款項(xiàng) 待發(fā)生成本：待簽

9、訂的合同、待實(shí)施的變更簽證、待支付的非合同款項(xiàng) 動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本=埋頭干活+抬頭看路 確定動(dòng)態(tài)成本=檢查已發(fā)生成本的統(tǒng)計(jì)錄入+對(duì)待發(fā)生成本的預(yù)判 但要注意：待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本-已發(fā)生成本,4、已發(fā)生成本的管理： （1）已簽訂的合同的管理 -有完整的合同臺(tái)帳管理嗎？完整的合同臺(tái)帳的管理主體是哪個(gè)部門？ 合同管理臺(tái)帳都沒(méi)有，怎會(huì)有正確的動(dòng)態(tài)成本； -合同的編號(hào)管理是否清晰？ 合同編號(hào)混亂，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)、遺漏； -誰(shuí)負(fù)責(zé)將合同錄入或登記到動(dòng)態(tài)成本系統(tǒng)？軟件或工作表 人員責(zé)任必須非常清晰；,-什么流程支持錄入人員不會(huì)錯(cuò)過(guò)合同？ 沒(méi)有流程支持，錄入人員想干也干不了； -怎樣檢查與校核合同

10、的錄入工作？ 流程設(shè)計(jì)應(yīng)減少人員個(gè)人因素的影響。 （2）已發(fā)生變更簽證的管理 事前估算每一份變更指令的價(jià)格并將其錄入動(dòng)態(tài)成本中是已發(fā)生變更簽證管理的關(guān)鍵。,5、待發(fā)生成本的管理： 關(guān)鍵詞：前瞻性、敏感性 舉例 目標(biāo)成本總包10萬(wàn)m2，總價(jià)1億； 先已簽訂面積5萬(wàn)m2，總價(jià)6千萬(wàn)； 待發(fā)生成本為：4千萬(wàn)？ or 6千萬(wàn)？ 千萬(wàn)不要犯的錯(cuò)是：死守公式：待發(fā)生成本=目標(biāo)成本-已發(fā)生成本,6、動(dòng)態(tài)成本反饋的時(shí)間要求： 關(guān)鍵詞： 月度；按月度匯報(bào)動(dòng)態(tài)成本 開盤定價(jià)前； 年度；成本清查 綜述：動(dòng)態(tài)成本是定價(jià)的重要依據(jù)，是影響經(jīng)營(yíng)結(jié)果的關(guān)鍵要素；必須嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)謹(jǐn)再嚴(yán)謹(jǐn)。,六、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理的衡量指標(biāo),1、目標(biāo)成本絕對(duì)變動(dòng)率 有超目標(biāo)的、有減少的，以（絕對(duì)值/目標(biāo)值）反饋目標(biāo)成本的編制水平 2、目標(biāo)成本相對(duì)變動(dòng)率（現(xiàn)萬(wàn)科已不采用） 正負(fù)相抵，對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)適用，但不利于目標(biāo)成本控制 3、科目目標(biāo)成本變動(dòng)率成本管理更精細(xì)的指標(biāo) 對(duì)目標(biāo)成本編制提出更高要求；拆東墻補(bǔ)西墻？No way！ 4、動(dòng)態(tài)成本波動(dòng)率 衡量動(dòng)態(tài)成本準(zhǔn)確度的指標(biāo)，正負(fù)越小越好 5、可研成本變動(dòng)率（國(guó)外在拿地時(shí)就做了精細(xì)的成本）,七、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本管理課程小結(jié) 1、動(dòng)態(tài)成本是關(guān)鍵； 動(dòng)態(tài)成本是銷售定價(jià)的依據(jù)；也不能